Hajo Simons
Für viele Vermieter sind sie ein wichtiger Partner im Umgang mit ihren Mietobjekten und ihren Mietern – Hausverwaltungen. Rund 22.000 professionelle Hausverwaltungen gibt es in Deutschland.
Dabei braucht man für eine Tätigkeit als Hausverwalter/in keine besondere berufliche Ausbildung. Hausverwaltung ist kein Ausbildungsberuf. Natürlich ist eine Ausbildung oder anderweitige Berufserfahrung in der Immobilienbranche nützlich, sobald man sich als Hausverwalter selbstständig machen möchte.
Auch wenn keine gesonderte Ausbildung erforderlich ist, brauchen Sie für eine entsprechende Tätigkeit eine Erlaubnis nach § 32c GewO. Die persönliche Zuverlässigkeit und geregelte Vermögensverhältnisse sind hier essenzielle Faktoren, die über die Erteilung dieser Erlaubnis entscheiden. Außerdem können Hausbesitzer für eine WEG-Verwaltung eine Zertifizierung vor der IHK von Hausverwaltungen verlangen.
Bleibt die Frage, was eine Hausverwaltung Ihnen als Hausbesitzer oder als Eigentümergemeinschaft wirklich abnimmt. Und ob sich die Kosten für eine solche Hausverwaltung wirklich lohnen.
Aufgaben der Hausverwaltung im Detail
Wenn Sie sich für eine fachgerechte Hausverwaltung in Hamburg oder einer anderen Stadt Deutschlands entscheiden, können Sie sich als Vermieter erst einmal entspannt zurücklehnen. Denn eine Hausverwaltung nimmt Ihnen eine ganze Menge Aufgaben aus Ihrer Tätigkeit als Vermieter ab. Hier einmal die wichtigsten Punkte:
Kaufmännische Aufgaben der Hausverwaltung
Zu den wichtigsten Aufgaben einer Hausverwaltung gehört die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen. An eine rechtmäßige Betriebskostenabrechnung werden verschiedene gesetzliche Mindestanforderungen gestellt. Ein Fehler in der Erstellung Ihrer Nebenkostenabrechnung kann dazu führen, dass Ihr Mieter diese nicht bezahlen muss.
Im ungünstigsten Fall wird Ihnen der Fehler erst bewusst, nachdem die Frist für die korrekte Erstellung einer entsprechenden Abrechnung bereits verstrichen ist und Sie die noch offenen Nebenkosten von Ihrem Mieter nicht mehr rechtswirksam fordern können.
Eine Hausverwaltung kann zusätzlich die Verwaltung von Mieteinnahmen oder im Fall einer Eigentümergemeinschaft von Hausgeldern übernehmen. Werden Mieten oder Hausgelder von einzelnen Parteien im Haus nicht pünktlich gezahlt, übernimmt die Hausverwaltung das Mahnwesen für Sie.
Auch die Bildung und Verwaltung von Rücklagen werden oft direkt von der zuständigen Hausverwaltung übernommen. Die Bezahlung von Dienstleistern und Versorgungsunternehmen fällt ebenfalls in den Aufgabenbereich einer Hausverwaltung.
Technische Aufgaben der Hausverwaltung
Bevor es an die Bezahlung von Dienstleistern geht, müssen diese erst einmal beauftragt und ihre Arbeit am Ende kontrolliert und abgenommen werden. Das übernimmt die Hausverwaltung sowohl für notwendige Reparaturen als auch für laufende Instandhaltungsarbeiten.
Um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen planen zu können, sind regelmäßige Begehungen der einzelnen Objekte notwendig. Die laufenden Tätigkeiten von Handwerkern und Dienstleistern wie dem Gärtner oder dem Hausmeister müssen koordiniert werden.
Außerdem ist es wichtig, technische Anlagen wie die Heizung, den Aufzug oder die Flur- und Eingangsbeleuchtung regelmäßig zu kontrollieren und bei Bedarf reparieren zu lassen.
Rechtliche und administrative Aufgaben
Falls Sie Ihre Hausverwaltung entsprechend beauftragen, kann diese in Ihrem Namen auch Mietverträge abschließen sowie mit Versicherungen und Wartungsfirmen verhandeln und die notwendigen Verträge für Sie unterzeichnen.
Sie möchten die Miete in Ihrem Haus erhöhen? Hierfür gibt es gesetzlich festgelegte Grenzen, die je nach Situation variieren können. Eine Hausverwaltung kennt sich mit den entsprechenden Regularien gut aus und kann die von Ihnen gewünschte Mieterhöhung rechtssicher um- und durchsetzen.
Zahlt einer Ihrer Mieter seine Miete nicht pünktlich oder kommt es sogar zu einem Rückstand von mehreren Monatsmieten, wird Ihre Hausverwaltung ebenfalls tätig. Nach einer Mahnung kann es auch zu einer fristlosen Kündigung und zu einer Räumungsklage gegen den säumigen Mieter kommen.
Die Hausverwaltung übernimmt für Sie auch die Wohnungsübergabe bei einer Neuanmietung und die Wohnungsabgabe bei einer Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei prüft sie, ob die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand und gut gereinigt übergeben wird,und schreibt das Übergabeprotokoll. Kommt es zu Konflikten mit Mietern, steht Ihnen Ihre Hausverwaltung zur Seite, um diese möglichst schnell und unbürokratisch zu lösen.
Ein wichtiger Faktor ist die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Der Brandschutz beispielsweise ist ein sehr wichtiges Thema, zu dem es einiges zu beachten gilt. Für den Datenschutz und die Speicherung von Mieterdaten gilt das auch. Die Einhaltung der Regularien in beiden Rechtsgebieten wird von Ihrer Hausverwaltung genau überwacht.
Betreuung von Mietern und Eigentümern
Hier unterscheidet man zwischen einer Mietverwaltung – also der Verwaltung von Mietobjekten für einen Eigentümer – und der sogenannten WEG-Verwaltung. Bei letzterem handelt es sich um die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Während die Hausverwaltung bei der Mietverwaltung als Dienstleister für den Vermieter tätig ist und als Ansprechpartner für den Mieter dient, arbeitet die WEG-Verwaltung für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Sie ist Dienstleister für die gesamte Gruppe und im Zweifelsfall Mediator, sollte es einmal zu Unstimmigkeiten und Problemen in der Gemeinschaft kommen.
Wie finde ich eine gute Hausverwaltung?
Nutzen Sie am besten eine Hausverwaltung in Ihrer Gegend. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, nach einer guten Hausverwaltung zu suchen. Mundpropaganda ist hier ein wichtiger Faktor.
Fragen Sie andere Hausbesitzer und Vermieter, welche Hausverwaltungen diese beauftragt haben. Schauen Sie in die Einträge und Bewertungen großer Suchmaschinen für Hausverwaltungen in Ihrer Stadt an. Sie kaufen eine Immobilie zur Vermietung? Fragen Sie den Verkäufer, wie seine Erfahrungen mit den Hausverwaltungen an Ihrem Ort sind und welches Unternehmen er empfehlen kann.
Wenn Sie eine kleine Liste mit interessanten Hausverwaltungen zusammengestellt haben, sollten Sie diese unbedingt miteinander vergleichen. Die wichtigsten Punkte – neben den anfallenden Kosten – sind die Erreichbarkeit und die Transparenz bei den Leistungen.
Greifen Sie nur auf eine Hausverwaltung zurück, die Ihnen die Möglichkeit einer kurzfristigen persönlichen Kontaktaufnahme bietet. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin und lassen Sie sich erklären, wie das Konzept für Ihre Immobilie aussehen würde. Wenn Sie sich mit Ihrem Ansprechpartner und dessen Vorstellungen für Ihr Mietobjekt wohlfühlen, kann das eine fruchtbare Zusammenarbeit werden.
Fazit
Egal ob Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaft – eine gute und seriöse Hausverwaltung kann Ihnen eine Menge Arbeit abnehmen. Außerdem stellen Sie so die Rechtssicherheit im Bereich des Brandschutzes im Haus, bei der Vertragsgestaltung, bei möglichen Mieterhöhungen oder bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen sicher.
