Finanzierung & Förderung

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Eigenheimfinanzierung allgemein

Die passende Finanzierung für Ihr Eigenheim

Studien legen nahe, dass die Mieten in Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse weiter steigen. Doch für Normalverdiener gibt es eine gute Nachricht: Weil die Hypothekenzinsen niedrig sind, ist die Finanzierung eines Massivhauses so einfach wie selten zuvor. Zu mietähnlichen Konditionen oder sogar noch günstiger. Wichtig: Die gesamte Finanzierungsstrategie muss maßgeschneidert sein.

Bauherren können derzeit (August 2017) ihr Glück kaum fassen, Sparer und Anleger sind verärgert. So bringen Tages- und Festgeldkonten praktisch keine Verzinsung mehr. Und wer eine Bundesanleihe mit 10 Jahren Restlaufzeit kauft, kann die Inflation bei weitem nicht ausgleichen. Zur Freude der Bauherren.

 

Eigenheimfinanzierung möglichst flexibel gestalten

Niedrige Hypothekenzinsen sind zwar ein sehr wichtiges, aber nicht das ausschlaggebende Kriterium für eine langfristig solide Finanzierung. Insbesondere Familien mit Kindern und durchschnittlichem Einkommen sollten darauf achten, dass sie mit ihrem Geldgeber, also der Bank, Sparkasse oder Versicherung, eine größtmögliche Flexibilität vereinbaren. Dazu zählt insbesondere die Möglichkeit, die anfängliche Tilgungsrate mindestens einmal im Jahr gebührenfrei zu erhöhen oder zu verringern. So können vorübergehende Schwankungen beim Haushaltseinkommen gut abgefangen werden. Zum Standard bei Immobilien-Darlehensverträgen gehören auch, ebenfalls kostenfreie, jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent vom Anfangsdarlehen.

Eine stimmige Finanzierungsstrategie müssen beide, Bauherr und Kreditgeber, gemeinsam entwickeln. Das setzt Vertrauen voraus, Offenheit, Transparenz sowie Kompetenz. So müsse der Bauherr seine Vermögensverhältnisse und finanziellen Möglichkeiten ehrlich und ungeschönt präsentieren. Der Berater gestaltet auf dieser Grundlage eine maßgeschneiderte Finanzierungsstrategie, die dem Kunden langfristige Kalkulationssicherheit ermöglicht und die auf vorübergehende Änderungen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse eingehen kann.

Erfahrungsgemäß stehen insbesondere Normalverdiener regelmäßig vor der Frage, ob sie durch einen hohen jährlichen Tilgungssatz möglichst schnell ihr Massivhaus entschulden wollen oder aber eine niedrige jährliche Tilgung entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten bevorzugen und dies durch Sondertilgungen ausgleichen.

 

Zweifamilienhaus: Steuervorteile und Platz für Generationen

Wegen der vielerorts in Deutschland scheinbar ungebremst steigenden Mieten und dank historisch niedriger Hypothekenzinsen (Stand: August 2017) steht Wohneigentum nach wie vor ganz oben auf den Wunschlisten von Normalverdienern. Dabei entscheiden sich oft vor allem Familien mit Kindern für den Bau eines Zweifamilienhauses, weil darin gleich mehrere Generationen Platz finden. Das ist unter finanziellen und auch emotionalen Gesichtspunkten oft sinnvoll.

Häufig sind die Großeltern noch rüstig und voller Tatendrang. Gern kümmern sie sich um ihre Enkelkinder, weil deren Eltern beruflich stark engagiert sind. Hier bietet das Mehrgenerationenhaus in vielerlei Hinsicht ein ideales Lebensumfeld. In einem harmonischen Familienverbund funktioniere vieles besser und einfacher, als räumlich getrennt voneinander zu leben. Ein Geschäft auf Gegenseitigkeit. Denn kümmern sich die rüstigen Großeltern-Rentner, sobald es in der Familie zeitlich eng wird, um die Enkel, so haben „Oma und Opa später, falls sie nicht mehr so ganz fit sind, im Familienverbund die Sicherheit, dass stets jemand in der Nähe ist.

Neben diesen eher emotionalen Aspekten bietet ein Zweifamilien- bzw. Mehrgenerationenhaus weitere Pluspunkte. Insbesondere in finanzieller Hinsicht. Etwa mehr Wohnraum auf vergleichbarer Grundstücksgröße, was angesichts des teils sehr teuren Baulands erheblich Kosten spart, die finanzielle Beteiligung der Großeltern an den Finanzierungskosten sowie auch handfeste Steuervorteile. Die Details:

Grundstück. In vielen Großstädten und Ballungsräumen ist bezahlbares Bauland sehr begehrt und knapp. Unübersehbarer Pluspunkt eines Mehrgenerationenhauses ist der erhebliche Gewinn an Wohnfläche, ohne dass das Grundstück ebenfalls entsprechend größer sein muss. So lassen sich selbst in größeren und schon dicht besiedelten Städten Baulücken optimal nutzen, ohne dass der Kaufpreis von Grund und Boden das Budget des Bauherrn sprengt.

Finanzierungshilfe. Wohl alle Großeltern, die unter einem Dach mit ihren Kindern und Enkelkindern leben, wollen und werden sich an den Finanzierungskosten eines Mehrgenerationenhauses beteiligen. Etwa indem Opa und Oma ihren Kindern, den Bauherren und Eigentümern des Hauses also, jeden Monat einen bestimmten Betrag überweisen, der die Hypothekenzinsen ganz oder sogar komplett abdeckt. Eine gute, oft aber auch nur die zweitbeste Möglichkeit, den Kindern finanziell unter die Arme zu greifen. Die Beteiligten sollten als erstes im Gespräch mit einem Steuerexperten ihre persönliche Situation klären und ob es wirtschaftlich sinnvollere Möglichkeiten gibt. Oft winken bei der Gestaltung des Zusammenlebens erhebliche steuerliche Vorteile.

Zwei Darlehen. Wer ein Mehrgenerationenhaus teils zur Selbstnutzung und teils zur Vermietung baut, kann Steuern sparen. Der Eigentümer und Vermieter kassiert die Miete, die er als Einnahme versteuern muss. Im Gegenzug darf er aber Abschreibung, Instandhaltung, Schuldzinsen und andere Werbungskosten, die auf den vermieteten Teil des Hauses entfallen Steuern sparend geltend machen.

Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert diese legale Steuergestaltung nur, falls der Bauherr die Investitionskosten und auch den Kredit für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile sauber voneinander trennt, dies auch ausweist und abrechnet. Am besten wird der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der vermieteten und der selbst genutzten Fläche sowie des Grund und Bodens im Vertrag aufgeteilt. Die rechtlich saubere Gestaltung sollte gemeinsam mit einem erfahrenen Steuerberater.

Mietvertrag. Deshalb ist es aus steuerlichen Gründen sinnvoll, mit den Großeltern einen Mietvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarung sollte „wie unter Fremden üblich“ gestaltet sein. Also all jenes enthalten, das auch in einem Mietvertrag mit einem Nicht-Angehörigen steht. Begründung: Auf diese „übliche“ und deshalb „neutrale“ Form des Mietvertrags legt das Finanzamt großen Wert. Sogenannte Formular-Mietverträge gibt es übrigens in jeder gut sortierten Schreibwarenhandlung.

Vorzugsmiete. Der Eigentümer darf die Eltern respektive Großeltern zu einer geringeren Miete als ortsüblich im Mehrgenerationenhaus wohnen lassen. Sobald bei der Miethöhe die Vorgaben des Gesetzgebers beachtet werden, dürfen die auf den vermieteten Teil des Hauses anfallenden Kosten dennoch komplett Steuern sparend geltend gemacht werden.

Die demografische Entwicklung in Deutschland mit immer mehr älteren Menschen erfordert die Rückbesinnung auf früher funktionierende Lebensformen. Die Wohngemeinschaft in einem Mehrgenerationenhaus ist eine davon.

 

Finanzierung: Tilgung nach eigenen finanziellen Möglichkeiten gestalten

Bauherren sollten beachten: Je niedriger der Nominalzins eines Hypotheken-Darlehens, desto länger dauert die Entschuldung. Beispiel: Der Bauherr vereinbart ein Hypotheken-Darlehen über 300.000 Euro. Der Nominalzins beträgt 2,0 Prozent für die kommenden 20 Jahre, die jährliche Tilgung 1,0 Prozent. Für die Anschlussfinanzierung in zwei Jahrzehnten wird ein Zinssatz von 5 Prozent angenommen. Ergebnis: Das Eigenheim ist fast auf den Tag genau nach 40 Jahren entschuldet. Wird die jährliche Tilgung auf 2 Prozent verdoppelt, dauert die Entschuldung 11 Jahre weniger. Bei einer Verdreifachung auf 3 Prozent jährlicher Tilgung sind der Bauherr und seine Familie schon nach knapp 24 Jahren schuldenfrei.

Eine jährliche Anfangstilgung von 3 Prozent des Anfangsdarlehens können sich in den ersten Jahren nicht alle Bauherren-Familien leisten. Deshalb gehen beim genannten Beispiel viele Bauherren auf Nummer sicher, indem sie mit einer vergleichsweise geringen jährlichen Tilgungsrate von 1 Prozent starten und eine jährliche Sondertilgung von 6.000 Euro, umgerechnet 2 Prozent der Darlehenssumme, vereinbaren. Wer diese Sondertilgung durchhält, kann ebenfalls nach rund 24 Jahren schuldenfrei sein.

Tipp: Bei der Eigenheimfinanzierung gibt es nicht die eine einzige Strategie, die immer passt, aber sinnvolle Stellschrauben, die der Bauherr gemeinsam mit seinem Berater bedienen kann. Ausschlaggebend ist, dass die Belange aller Beteiligten berücksichtigt werden, damit das Eigenheim unter dem Strich langfristig solide finanziert werden kann.

 

Mit eingesparter Miete das Eigenheim finanzieren

Immer mehr Mieter in Deutschland machen sich Sorgen über die hohen und künftig weiter steigenden Wohnkosten. Zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie der Technischen Universität (TU) Darmstadt und eines Wohnungsunternehmens. Der Bau eines Eigenheims ist für Mieter die einzige Möglichkeit, diesen Belastungen zu entgehen. Denn dank der niedrigen Zinsen (Stand: August 2017) ist die Finanzierung eigener vier Wände oft zu mietähnlichen Konditionen oder noch günstiger möglich.

Für die Studie befragt wurden 2.000 Mieter zwischen Pinneberg und Passau. Allgemein wächst die Angst vor weiter steigenden Mieten. Schon heute fühlen sich 50 Prozent der Befragten, die in Deutschlands Metropolen wohnen, durch die hohen Mieten finanziell stark belastet. In kleineren Städten ist der Anteil nicht ganz so hoch, aber mit rund 40 Prozent immer noch beachtlich. Doch mit der Miete allein ist es nicht getan. Denn auch die Kosten für Strom und Heizung werden in den nächsten Jahren ordentlich zulegen. Der niedrige Ölpreis bietet nur eine Verschnaufpause im allgemeinen Aufwärtstrends und entlastet Mieter deshalb nur vorübergehend.

Von emotionalen Werten wie Lebensqualität und Unabhängigkeit abgesehen, bietet der Bau eines Eigenheims unter finanziellen Gesichtspunkten erhebliche Vorteile, seit einigen Jahren mehr als je zuvor. Dies dokumentieren die aktuellen Finanzierungskonditionen von Banken, Sparkassen und Versicherern.

Folgende Beispielrechnung gilt für eine vierköpfige Familie, die in einer deutschen Großstadt zur Miete lebt. Die Wohnung umfasst 100 Quadratmeter Fläche, die monatliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt 10 Euro, wenn nicht gar 12 Euro. Demnach zahlt die Familie im Monat zwischen 1.000 und 1.200 Euro Kaltmiete plus Nebenkosten. Für das Geld ließe sich durchaus ein Eigenheim finanzieren.

Für viele Mieter, die in Jahrzehnte alten Objekten wohnen, kommt erschwerend dazu, dass die Gebäude den aktuellen technischen Standards, insbesondere im Hinblick auf Energieverbrauch und Energieeinsparung, bei weitem nicht genügen. Dies macht sich durch hohe Heizkosten bemerkbar.

 

Haus oder Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren

Bei historisch günstigen Hypothekenzinsen ist die Finanzierung eines Massivhauses bisweilen auch ohne Eigenkapital möglich. In diesem Fall sollte die Bauherrenfamilie einen versierten Experten an ihrer Seite haben, der eine langfristig wetterfeste Finanzierungsstrategie entwickelt.

Nach wie vor könnte das Umfeld für den Bau und die Finanzierung eines Massivhauses nicht besser sein (Sommer 2017). Deutschland hat ein robustes Wirtschaftswachstum mit vergleichsweise geringer Arbeitslosigkeit und einem spürbaren Anstieg der Reallöhne. Vor allem aber können insbesondere Familien mit Durchschnittseinkommen ihr Wohneigentum, vorzugsweise den Bau eines Eigenheims, zu sehr günstigen Konditionen finanzieren. Auch bei längeren Zinsbindungen ab 15 Jahren kostet Baugeld selten mehr als 2 Prozent effektiv. Darlehensnehmer sollten darauf achten, dass die Geldinstitute in der Regel mit ihren Best-Konditionen werben. Die aber bekommt nicht jeder Kunde.

Üblicherweise lautet die Faustformel bei der Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums: So viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Fremdkapital wie nötig. Aus Sicht der Banken und einer langfristig soliden Finanzierung zuliebe sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital der reinen Baukosten wünschenswert. Überdies sehen es die Institute gern, wenn der Bauherr und seine Familie die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklercourtage ebenfalls mit eigenem Geld bezahlt.

Doch diese Vorgaben sind nicht in Stein gemeißelt. Denn wie viel Eigenkapital, falls überhaupt, der Bauherr benötigt, hängt stets vom Einzelfall, also von den finanziellen und wirtschaftlichen Umständen der Familie ab.

Mit das wichtigste Kriterium für die Finanzierung von Wohneigentum ohne Eigenkapital ist die Bonität des Bauherrn. Mit ihrer Bonitätsprüfung will die Bank oder Sparkasse letztlich klären, ob der Darlehensnehmer langfristig seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Dies ist bei der Vollfinanzierung eines Massivhauses umso wichtiger, da die finanzielle Belastung hier höher ist als bei einer Eigenheim-Finanzierung mit 20 oder 30 Prozent Eigenkapital.

Pluspunkte beim Bonitätscheck durch seine Bank sammelt die Bauherrenfamilie zum Beispiel durch den, nach menschlichem Ermessen, sicheren Job des Hauptverdieners/der Hauptverdienerin mit gutem Einkommen sowie zusätzliche Einkünfte der Partnerin/des Partners etwa aus einer Teilzeitbeschäftigung. Vorteilhaft ist überdies, wenn der Bankkunde keine laufenden finanziellen Verpflichtungen etwa aus einem Auto- oder Konsumentenkredit hat. Vergleichbares gilt für vorhandene Vermögenswerte und Ersparnisse, die nicht als Eigenkapital verwendet werden, weil sie anderweitig investiert attraktive Erträge versprechen.

Eine Standardstrategie für die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es nicht. Gleichwohl einige wichtige Eckpunkte, die allgemein von Finanzierungsexperten empfohlen werden. Dazu zählt beispielsweise eine angemessen hohe Jahrestilgung, um den Darlehensstand während eines akzeptablen Zeitraums zu drücken. Mindestens genauso wichtig, wenn nicht wichtiger, ist eine größtmögliche Flexibilität bei der Tilgung. Etwa indem die Bauherrenfamilie eine kostenfreie jährliche Sondertilgung von mindestens 5, besser 10 Prozent des Anfangsdarlehens mit dem Geldinstitut vereinbart.

Auch die mehrmalige, ebenfalls gebührenfreie Änderung des Tilgungssatzes pro Jahr sollte Standard sein bei Hypotheken-Darlehensverträgen, weil dies den üblichen beruflichen Biografien insbesondere junger Familien entspricht, sobald der Hauptverdiener auf der Karriereleiter vorankommt und deshalb mehr verdient.

Bei der Darlehensvergabe an eine Bauherrenfamilie legen Kredit gebende Banken und Sparkassen zudem großen Wert auf die Qualität des jeweiligen Baupartners. Wichtige Qualitätsmerkmale sind dessen Ruf, die Unternehmenshistorie und die wirtschaftliche Solidität. Vor allem aber schauen sich die Geldinstitute sehr genau an, welche Sicherheitsleistungen und -vorkehrungen der jeweilige Baupartner seinen Kunden bietet, damit keine zusätzlichen Kosten anfallen, die den Finanzierungsrahmen möglicherweise sprengen.

 

Sondertilgung: Das Eigenheim zügig entschulden

Das eigene Haus ist eine erstklassige private Altersversorgung. Deshalb sollten Eigentümer darauf achten, dass ihr Eigenheim zu Beginn der Rente komplett oder größtenteils schuldenfrei ist. Gut gelingt dies in der Regel mit sogenannten Sondertilgungen. Hier sollte der Hauseigentümer und Kreditnehmer sehr genau die Details im Darlehensvertrag prüfen.

Dank der nach wie vor historisch günstigen Hypothekenzinsen st die Finanzierung des eigenen Massivhauses oft zu mietähnlichen Konditionen möglich. Zugleich hat das billige Baugeld eine finanzmathematische Besonderheit, die nicht jedem Kreditnehmer auf Anhieb bewusst ist. Nämlich: Je niedriger der Nominalzins eines Hypothekendarlehens, desto länger dauert die komplette Entschuldung. Beispiele:

Angenommen, der Hypothekenzins beträgt über die gesamte Finanzierungsdauer konstant 2,5 Prozent. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 Prozent im Jahr vergehen rund 50 Jahre, bis das Immobiliendarlehen völlig getilgt ist. Bei einem doppelt so hohen Tilgungssatz von 2 Prozent verringert sich die Dauer der Rückzahlung auf rund 32 Jahre. Und wer von Anfang an jährlich 3 Prozent des Ursprungsdarlehens tilgt, ist bereits nach rund 24 Jahren schuldenfrei.

Doch erfahrungsgemäß verkraftet nicht jede Bauherrenfamilie eine vergleichsweise hohe Tilgung von beispielsweise 3 Prozent des Anfangsdarlehens im Jahr. Um dennoch sein Eigenheim bis zum Rentenbeginn zu entschulden, ist die Vereinbarung jährlicher Sondertilgungen mit der Bank oder Sparkasse empfehlenswert. Vorteil: Hauseigentümer können auf diese Weise ihren zusätzlichen Tilgungsrhythmus entsprechend den eigenen finanziellen Möglichkeiten steuern und bleiben finanziell flexibel.

So lässt sich erreichen, dass das Eigenheim spätestens zu Rentenbeginn lastenfrei ist und die eingesparte Miete einen erheblichen Teil zur Altersversorgung beiträgt. Sobald Bauherren mit ihrer Bank oder Sparkasse Sondertilgungen vereinbaren möchten, ist ein wenig Verhandlungsgeschick gefragt. Die Einzelheiten:

Wichtig: Sondertilgungen gelten seit einiger Zeit als Standard bei der Finanzierung des eigenen Hauses. Doch nicht jede Bank bietet von sich aus diese Möglichkeit. In jedem Fall sollte der Bauherr explizit danach fragen. Üblich sind mittlerweile, ob nun freiwillig oder nur auf Nachfrage, jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent des Anfangsdarlehens. Tipp: Kreditnehmer sollten darauf achten, dass dies nicht mit Kosten verbunden ist. Hintergrund: Manche Banken und Sparkassen erhöhen bei der Vereinbarung von Sondertilgungen den Darlehenszins um den einen oder anderen Zehntelprozentpunkt. Da der Wettbewerb unter den Instituten sehr groß ist, sollten Kreditnehmer das nicht akzeptieren.

Wichtig: Für Sondertilgungen kommt letztlich nur Geld in Frage, das die Bauherrenfamilie für den laufenden Lebensunterhalt nicht benötigt. Dazu zählen hauptsächlich Urlaubs- und Weihnachtsgeld bzw. das 13. Monatsgehalt vom Arbeitgeber, vom Chef gezahlte Gratifikationen und Boni, sobald bestimmte Ziele erreicht wurden, sowie absehbare Schenkungen und auch Erbschaften. Eigentümer sind gut beraten, Sonderzahlungen und außerplanmäßige Einnahmen vor allem in die Entschuldung der Immobilie zu investieren. Ein kleiner Anteil davon kann selbstverständlich auch für den Konsum, etwa das neue Auto oder eine tolle Urlaubsreise, ausgegeben werden, damit die Lebensqualität nicht zu kurz kommt.

 

Alternative Geldquellen

So fördern die Bundesländer ihre Häuslebauer

Vermögenswirksame Leistungen vom Chef, Wohnungsbauprämie fürs Bausparen und Zulagen bei der Eigenheimrente, zinsgünstige KfW-Darlehen etwa nach dem „Wohneigentumsprogramm“. Insbesondere Normalverdiener profitieren von der staatlichen Förderung beim Bau eines Eigenheims. Was viele angehende Bauherrenfamilien nicht wissen: Auch die 16 Bundesländer geben Jahr für Jahr mehrere Milliarden Euro aus, damit Mieter zu Hauseigentümern werden.

Der Staat ist ein gern gesehener Bauhelfer. Im übertragenen Sinne, weil die Hilfe von Amts wegen nicht durch den Einsatz von Kelle und Mörtel erfolgt, sondern als finanzielle Förderprogramme. Insbesondere die 16 Bundesländer unterstützen aktiv die Bildung von Wohneigentum.

Die Förderung erfolgt jeweils auf Grundlage bestimmter Programme, die in den Bundesländern zwar vergleichbar, aber so gut wie nie identisch sind. Wer die Fördervorgaben seines Bundeslandes erfüllt, kann zum Beispiel von Baudarlehen profitieren, die spürbar günstiger sind als die jeweils aktuellen Marktkonditionen.

Jedes Bundesland setzt eigene Akzente und fördert meist bestimmte Zielgruppen oder Baumaßnahmen. Im Fokus stehen fast überall Bauinteressenten mit durchschnittlichen Einkommen. Folge: Die Vergabe der Landesgelder ist fast immer an bestimmte Einkommensgrenzen geknüpft. Tipp: Bauherrenfamilien sollten sich durch vermeintlich niedrige Einkommensgrenzen in ihrem Bundesland nicht von einem Förderantrag abschrecken lassen. Zudem gibt es für den Nachwuchs in der Regel Freibeträge, die das Familieneinkommen oft soweit verringern, dass die Einkommensgrenzen unterschritten werden.

Wichtig: Interessierte Bauherren sollten vor der Finanzierung herausfinden, welche Förderungen erfolgen können und welche Ministerien in den einzelnen Bundesländern federführend sind für die Förderung. Oft ist dies das Wirtschaftsministerium, vereinzelt auch das jeweilige Bauministerium, Finanzministerium oder Umweltministerium. Mitunter sind die Verantwortlichkeiten auf mehrere Ministerien verteilt, sobald etwa unterschiedliche Förderprogramme genutzt werden sollen. Für das operative Geschäft, also Antragsprüfung, Antragsbewilligung, Auszahlung von Darlehen usw., ist fast immer die Förderbank des jeweiligen Bundeslandes verantwortlich.

Die Angebote stehen übrigens ausschließlich den Bewohnern des jeweiligen Bundeslandes zur Verfügung. Einen Überblick über die teils komplizierte, aber sehr lohnende Förderlandschaft in Deutschland gibt es vor allem im Internet. Etwa unter www.baufoerderer.de sowie www.foerderdata.de.

Extra-Tipp: Die Programme werden, abhängig von der Kassenlage der Bundesländer, meist jährlich neu aufgelegt. Dabei gilt das sogenannte Windhund-Verfahren. Das bedeutet: Wer früh im Jahr einen Antrag stellt, hat beste Aussichten auf Förderung. Wer später kommt, muss oft einige Monate warten oder sich bis zum darauf folgenden Jahr gedulden. Einen Rechtsanspruch auf Förderung haben Bauherren übrigens nicht.

 

Lastenzuschuss: So profitieren Hauseigentümer bei finanziellen Problemen

Unverhofft kommt oft. Vorübergehende Arbeitslosigkeit oder eine längere Erkrankung des Hauptverdieners können insbesondere für Familien mit Kindern eine große wirtschaftliche Belastung sein. In solchen Ausnahmesituationen greift der Staat dem Hauseigentümer, der gemeinsam mit seiner Familie das Heim bewohnt, mit einem sogenannten Lastenzuschuss finanziell unter die Arme. Dieser ist vergleichbar mit dem Wohngeld, das Mieter in finanziellen Schwierigkeiten erhalten.

Die rechtlichen Details für den Lastenzuschuss sind in § 1 Wohngeldgesetz (WoGG) geregelt. Dies bedeutet: Sobald ein Hauseigentümer und seine Familie ihre Wohnkosten nicht mehr bezahlen können, haben sie Anspruch auf Lastenzuschuss. Allgemein gilt: Der Staat beteiligt sich mit dem Lastenzuschuss an all jenen Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem selbst genutzten Eigenheim stehen. Konkret:

  • Zuschussfähig sind Zins und Tilgung des Hypotheken-Darlehens. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer mit dem Kredit sein Eigenheim, das er selbst bewohnt, finanziert (hat).
  • Finanzielle Hilfe vom Staat erhält der Eigentümer ebenfalls bei Sanierung, Modernisierung, Instandhaltung sowie Instandsetzung, die bei seinem Eigenheim anfallen.
  • Auch die Grundbesitzabgaben im Zusammenhang mit dem selbst genutzten Haus sind zuschussfähig. Das gilt ebenfalls für die Beiträge, die für den Eigenheim-typischen Versicherungsschutz, insbesondere Wohngebäude- sowie Elementarschäden-Police fällig werden.
  • Derzeit sind dank des sehr niedrigen Ölpreises die Heizkosten deutlich günstiger als noch vor einigen Jahren. Doch dies kann sich in Zukunft wieder ändern. Deshalb gilt: Falls die Hauseigentümer-Familie hohe Heizkosten finanziell nicht mehr tragen kann, besteht auch hier ein Anspruch auf Lastenzuschuss.

Tipp: Auch der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit mehr als drei Wohnungen, von denen er in einer selbst lebt, hat unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben ebenso Anspruch auf Lastenzuschuss wie ein Inhaber von Nießbrauchs- und lebenslangen Wohnrechten. Extratipp: Zu den Anspruchsberechtigten des Lastenzuschusses zählen auch Eigentümer, die ihr Haus auf einem Erbbaugrundstück errichtet haben.

Wie viel Lastenzuschuss ein Hauseigentümer und seine Familie erhalten, hängst von der individuellen finanziellen Situation, also der Bedürftigkeit ab. Folgende Kriterien entscheiden darüber, wie hoch der Lastenzuschuss tatsächlich ist:

  • die Zahl der Familienmitglieder, die im Haus stetig wohnen,
  • das Gesamteinkommen aller Haushaltsmitglieder und
  • sämtliche Kosten, im direkten Zusammenhang mit dem selbst genutzten Haus regelmäßig anfallen, sofern die einzelnen Ausgabenpositionen zuschussfähig sind.

Hauseigentümer sollten beachten, dass ihr Lastenzuschuss nicht automatisch überwiesen wird. Die Einzelheiten dazu sind in § 22 des Wohngeldgesetztes (WoGG) geregelt. Angenommen und bearbeitet werden Anträge auf Lastenzuschuss in den Wohngeldstellen der Städte und Gemeinden. Auch viele Amts- und Landkreise verfügen über solche Einrichtungen. Ausführliche Informationen zum Thema Lastenzuschuss gibt es auch im Internet unter www.wohngeld.org.

 

So fördern Städte und Gemeinde den Erwerb von Wohneigentum

Der Erwerb von Wohneigentum, insbesondere der Bau eines Eigenheims, wird nach wie vor spürbar gefördert. Wenn auch nicht so offensichtlich wie früher, als es noch die „Eigenheimzulage“ gab. Finanzielle Unterstützung kommt nicht nur von der staatlichen Förderbank KfW und den 16 Bundesländern, sondern oft auch von Städten und Gemeinden. Die Recherche im Rathaus, ob und in welchem Umfang eine Kommune beim Kauf des Grundstücks und Bau des Eigenheims hilft, lohnt fast immer.

Rund 11.300 Kommunen gibt es derzeit in Deutschland – Metropolen, mittelgroße und kleinere Städte sowie auch Dörfer. In der Regel haben Kommunen großes Interesse an steigenden Einwohnerzahlen. Nicht zuletzt aus finanziellen Gründen. Denn je mehr Einwohner in einer Stadt oder Gemeinde leben, desto höher sind die Zuweisungen, die einer Kommune aus ihrem Anteil an der Lohn- und Einkommensteuer zustehen.

Deshalb profitieren insbesondere Familien mit Kindern, die sich von außerhalb in einer Stadt oder Gemeinde ansiedeln und zu diesem Zweck ein Eigenheim bauen möchten. So werden beispielsweise Grundstücke, die die Gemeinde nicht mehr benötigt, den künftigen Bauherren mit erheblichem Preisnachlass verkauft. Dies kommt vor allem Familien mit Kindern, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, zugute. Die Höhe des Preisnachlasses beim Grundstückskauf ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Auch abhängig davon, wie nachhaltig die Politik die Neuansiedelung von Bürgern forcieren möchte. Dies bedeutet, dass kinderreiche Familien oft einen besonders hohen Rabatt beim Grundstückskauf bekommen.