Hajo Simons
Beim Blick in den Briefkasten gerät mancher Mieter in Entsetzen. Ein Brief vom Vermieter offenbart die Katastrophe. Sie enthält eine fristlose Kündigung der Wohnung. In diesem Artikel lesen Sie, wann eine solche gerechtfertigt ist und was Sie als Betroffener tun können.
Vorgaben für eine fristlose Kündigung der Wohnung
- Der Vermieter kann ebenso wie der Mieter die Wohnung mit einem wichtigen Grund fristlos kündigen.
- Kündigt der Vermieter die Wohnung aus einem anderen Grund, muss er den Mieter zuvor abgemahnt haben.
- Ohne Titel und Gerichtsvollzieher darf der Vermieter die Wohnung nicht räumen.
Haben Mieter Streit mit ihrem Vermieter, folgt oft dieses Szenario: Der Vermieter kündigt die Wohnung fristlos. Doch das darf er nicht, ohne schwerwiegenden Grund, der so erheblich ist, dass eine Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Wann dieses zutrifft, erläutern die Paragrafen 543 BGB und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Liegt ein triftiger Grund vor, sollte der Mieter prüfen, ob dieser nicht wie beim Eigenbedarf der Kündigungsfrist bedarf. Um Ernst zu machen, benötigt der Vermieter das Gericht, damit dieses die fristlose Kündigung der Wohnung als wirksam bestätigt.
Dazu muss das Schreiben Formalien erfüllen. Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet den Vermieter im Absatz 4, im Schreiben zur fristlosen Kündigung der Wohnung einen triftigen Grund darzulegen. Ebenso besagt § 542 BGB, dass der Empfänger die fristlose Kündigung der Wohnung mit Angabe des Kündigungsgrundes erhalten haben muss. Den Grund hat der Vermieter mit der Häufigkeit des Auftretens und den dazugehörigen Daten zu konkretisieren.
Setzte der Vermieter dem Mieter zuvor eine Abhilfefrist zur Beseitigung des triftigen Grundes, muss der Vermieter mit der fristlosen Kündigung warten, bis diese abgelaufen ist. Hält er sich nicht daran, ist die fristlose Kündigung der Wohnung unwirksam. Gibt der Vermieter zu erkennen, dass er in jedem Fall das Mietverhältnis beenden möchte, entsteht aus der ehemals fristlosen Kündigung eine ordentliche.
Wann darf der Vermieter fristlos kündigen
Nach & 543 BGB darf der Vermieter seinem Mieter die Wohnung fristlos kündigen, wenn:
- der Mieter die Mietsache durch mangelnde Sorgfalt erheblich gefährdet (Beispiel: wiederholte Wasserschäden)
- der Mieter seine Miete in zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht bezahlt
- der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete zu einem erheblichen Teil schuldig bleibt
- der Mieter über mehr als 2 Monate Mietschulden ansammelt, die die Höhe von2 Monatsmieten erreichen.
- der Mieter aus anderen Gründen wie die Störung des Hausfriedens wiederholt gegen den Mietvertrag verstößt
Störung des Hausfriedens rechtfertigt eine fristlose Kündigung der Wohnung
Störung des Hausfriedens
Den Hausfrieden stört, wer der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht nachkommt. Dies trifft zu, wenn es zu Nachbarschaftsstreitigkeiten oder zu Streit mit anderen Mietern desselben Mietshauses kommt.
Zudem stört den Hausfrieden, wer Streit in der Familie lautstark austrägt. Kommt es dadurch mehrfach zu nächtlichen Polizeieinsätzen, ist dies ein gerechtfertigter Grund zur fristlosen Kündigung der Mietwohnung.
Eine Störung des Hausfriedens liegt weiter vor, wenn der Mieter im Mietshaus oder der Nachbarschaft auffällt durch:
- Mobbing
- tätliche Angriffe
- Stalking
- Beleidigungen
- Randalieren im Treppenhaus, auch durch Besucher des Mieters
- Gefährdung von Mitmietern
- Lärmbelästigungen
- Geruchsbeeinträchtigungen
Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) trägt der Vermieter die Beweislast.
Vor einer kurzfristigen Kündigung der Wohnung ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter in einem engen zeitlichen Zusammenhang abzumahnen. Diese Pflicht entfällt, wenn es zu einer schwerwiegenden Verletzung des Hausfriedens kam oder das Vertragsverhältnis grundlegend in dem Maße erschüttert ist, dass eine Fortführung undenkbar erscheint.
Stört ein Hund oder ein Untermieter dauerhaft den Hausfrieden, ist der Mieter zum Handeln verpflichtet. Er hat seinem Untermieter zu kündigen. Der Vermieter kann verlangen, das Haustier abzuschaffen.
Fristlose Kündigung erhalten – was tun?
Kündigt der Vermieter fristlos, ist der Mieter verständlicherweise empört. Dem folgen Ängste und Verzweiflung. Fragen kommen auf:
- Muss ich sofort die Wohnung räumen?
- Bis wann muss ich umziehen?
- Wie kann ich gegen die zu Unrecht erhaltene fristlose Kündigung vorgehen?
Liegt eine fristlose Kündigung der Wohnung im Briefkasten,ist es ratsam sofort beim zuständigen Gericht Widerspruch dagegen einzulegen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kennt sich mit ungerechtfertigten Kündigungen aus und klärt, was zu tun ist.
Bei Mietschulden haben Mieter die Chance auf staatliche Unterstützung durch das Sozialamt oder dem Jobcenter. Diese gewähren ein Darlehen, wenn dafür die Voraussetzungen vorliegen.
Gleich, ob der Widerspruch erfolgreich war oder nicht, – fest steht: Der Mieter braucht eine neue Wohnung. Ihm ist anzuraten, sich schnellstmöglich eine neue Bleibe zu suchen.
Bei der Suche der Wohnung ist er auf sich selbst oder auf Unterstützung der Behörden angewiesen. Jedoch erhält der Mieter beim Umzug in oder zur Hauptstadt Hilfe durch einen Umzugsservice in Berlin.
Resultiert der Umzug aus mangelnden finanziellen Mitteln, empfiehlt es sich, den Hausrat auf ein Minimum zu reduzieren. Denn die Preise der Umzugsunternehmen richten sich nach dem Aufwand.
Ist der Mieter ist aufgrund seines Alters oder aus anderen Gründen, wie fehlenden Helfern nicht in der Lage, seinen Umzug zu organisieren, ist ein kompletter Umzugsservice anzuraten. Dieser ist teurer, doch die Umzug Komplettservice Kosten rentieren sich in dieser Situation.
Fazit
Bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung ist sofortiges Handeln erforderlich. Der erste Schritt ist, einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten und sofort Widerspruch beim Gericht einzulegen. Das zerrüttete Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter legt eine kurzfristige Wohnungssuche nahe.
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