Die Immobilienfinanzierung sollte dem Bauherrn viel Flexibilität bieten.

Immobilienfinanzierung: Darlehensangebote lesen und verstehen

Steigende Mieten, niedrige Zinsen, der Wunsch nach mehr Lebensqualität – immer mehr Familien werden zu Bauherren. Und brauchen zu diesem Zweck oft ein paar 100.000 Euro als Kredit von der Bank. Doch eine Immobilienfinanzierung ist selten einfach. Die Devise lautet: Angebote lesen, prüfen, vergleichen und dann erst den Darlehensvertrag unterschreiben.

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300.000 Euro Darlehen, jährlich 2 Prozent Anfangstilgung sowie 30 Jahre Zinsbindung – das kostet etwas mehr als 1.000 Euro Monatsrate bei einem Effektivzins von rund 2,0 Prozent. Versuchen Sie mal als vierköpfige Familie, für das Geld in einer Großstadt oder in einem der Ballungsräume eine Wohnung anzumieten. Viel Spaß dabei.

Doch Bauen und Finanzieren sind nicht allein eine Sache des, möglichst niedrigen Hypothekenzinses. In den nächsten 10 Jahren kann viel passieren, erst recht in den kommenden 20 oder 30 Jahren, bis die Zinsbindung endet. Vielleicht wird der Vater und Hauptverdiener vorübergehend arbeitslos. Mag sein, die Eheleute trennen sich. Möglicherweise macht einer von beiden Karriere und verdient deutlich mehr als heute. Vielleicht winkt auch nach dem Tod der Großeltern eine ansehnliche Erbschaft. Die eigene Finanzierungsstrategie sollte die meisten dieser Eventualitäten abfangen. Ob sie das tatsächlich tut, signalisiert bereits das Kreditangebot. Bisweilen stellt sich heraus, dass das Darlehensangebot mit dem niedrigsten Zins nicht das beste, weil individuell passende ist.

Was bedeutet „Europäisches Standardisiertes Merkblatt“ bei Kreditangeboten?

Mit das wichtigste Hilfsmittel zum Vergleich von Kreditangeboten ist das „Europäische Standardisierte Merkblatt“, kurz auch ESIS genannt. Mit ihm erfüllen Banken und Sparkassen ihre vorvertragliche Informationspflicht bei Verbraucherdarlehen. Das Merkblatt ist auf den jeweiligen Kunden zugeschnitten und wird vor Vertragsabschluss ausgehändigt. Dadurch wird der Vergleich mit anderen Kreditangeboten stark vereinfacht.

Das ESIS enthält die Hauptmerkmale des Immobiliendarlehens: die Höhe und die Laufzeit des Kredits, der Schätz- oder Beleihungswert der Immobilie sowie wie viel das Immobiliendarlehen tatsächlich kostet. Und zwar in gleich zweifacher Form – als Effektivzins und auch als Euro-Betrag, aus dem hervorgeht, wie viel der Kunde pro geliehenem Euro aufgrund der Zinsen zurückzahlen muss. Mittlerweile müssen Banken und Sparkassen bei der Immobilienfinanzierung mehr Kosten-Posten als früher bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigen. Zumal bei einem sogenannten Kombikredit aus Bausparvertrag und Immobilien-Darlehen. Die Details:

Was besagt die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“?

Die inhaltliche Ausgestaltung des Effektivzinses beruht auf der „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, die seit März des Jahres 2016 gilt. Sie ist letztlich eine Ergänzung zur Preisangabenverordnung, die maßgeblich ist für die Effektivzinsberechnung. Nach wie vor fließen in die Berechnung des Effektivzinses die Zahlungsmodalitäten ein, also ob die Tilgungsgutschrift zu Monatsbeginn oder zum Monatsende stattfindet. Überdies muss der Effektivzins den Anschlusszins nach Ende der ersten Zinsbindung berücksichtigen. Dabei muss die Bank so tun, als würde der aktuelle Nominalzins für insgesamt 40 Jahre gelten.

Weil der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2014 den Geldinstituten die Erhebung von Bearbeitungsgebühren verboten hat, sind diese zwangsläufig irrelevant für den Effektivzins. Vor dem BGH-Entscheid mussten solche Gebühren berücksichtigt werden. Neu seit März 2016 ist, dass die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld in den Effektivzins eingearbeitet werden müssen. Da solche Grundbuchgebühren per Gesetz festgelegt sind, wird zu Recht unterstellt, dass die Banken diese Kosten nicht erst aufwendig recherchieren müssen, sondern problemlos in den Effektivzins einarbeiten können.

Kreditnehmer sollten sich offenbar nicht darauf verlassen, dass Banken und Sparkassen die rechtlichen Vorgaben auch beachten. So hat „Finanztest“, die Finanzzeitschrift der Stiftung Warentest, im Frühjahr 2017 festgestellt, dass beispielsweise in rund 50 Prozent der von den Testern analysierten Angebote zu Kombikrediten die Angabe des Effektivzinses fehlte. In einem Drittel der herkömmlichen Darlehensangebote bei der Immobilienfinanzierung wurden die Gebühren für die Grundbucheintragung entgegen den rechtlichen Vorgaben nicht berücksichtigt. Folge: In den von „Finanztest“ monierten Fällen war der tatsächliche Effektivzins höher als der von den Kreditinstituten angegebene.

Weshalb müssen Kreditvergleiche bei der Immobilienfinanzierung identische Vorgaben haben?

Es versteht sich übrigens von selbst, dass Kreditangebote nur bei identischen Vorgaben vergleichbar sind. Heißt: Sobald sich zwei Angebote nur in einem einzigen Aspekte, etwa bei der Zinsbindungsdauer unterscheiden, hat sich ein aussagekräftiger Vergleich erledigt. Eine Binsenweisheit, aber wahr.

Das gilt selbstverständlich auch für all jene Details, die nicht rechtlich verpflichtend sind, sondern auf den Wünschen und Planungen des Bauherrn beruhen. Für den Fall, dass es finanziell eng wird, etwa wegen Arbeitslosigkeit oder längerer Krankheit, sollte die Belastung aus dem Immobilien-Darlehen niedriger sein als üblich. Und in besseren Zeiten gern höher, um die Entschuldung des Eigenheims zu beschleunigen.

Weshalb sollten Kreditangebote bei der Immobilienfinanzierung dem Schuldner größtmögliche Flexibilität bieten?

Unabhängig von der Höhe des Darlehenszinses bei der Immobilienfinanzierung sollten Kreditangebote dem Schuldner größtmögliche Flexibilität bieten. Die Einzelheiten:

  • Sondertilgung. Für wirtschaftlich rosige Zeiten ist diese Option gedacht, die bei praktisch allen Banken und Sparkassen mittlerweile Standard ist. Geboten werden jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent vom Anfangsdarlehen ohne Extra-Gebühren. Besagte wirtschaftlich rosige Zeiten können Schenkungen und Erbschaften sowie Boni und andere Gratifikationen vom Chef für gute Arbeit sein.
  • Änderung des Tilgungssatzes. Der Bauherr zahlt für sein Darlehen bei der Immobilienfinanzierung die Annuität, ein Jahresbetrag aus dem Kreditzins und der mit dem Geldinstitut vereinbarten jährlichen Tilgung in Prozent vom Anfangsdarlehen umgerechnet auf den Monat. Wegen der niedrigen Zinsen besteht mehr Spielraum beim Tilgungssatz. Weniger als 2 Prozent vom Anfangsdarlehen sollten es nicht sein. Wer es sich leisten kann, setzt 4 oder 5 Prozent als Jahrestilgung an.

Wichtig: Bauherren, Käufer und deshalb Kreditnehmer sollten unbedingt darauf achten, dass die vereinbarte Jahrestilgung, wie hoch sie auch sein mag, keine fixe Größe ist. Stattdessen sollten Sie sich im Kreditangebot mindestens für einmal im Jahr die – selbstverständlich kostenfreie – Änderung des Tilgungssatzes zusichern lassen. So kann die monatliche finanzielle Belastung entsprechend den wirtschaftlichen Möglichkeiten angepasst werden.

Fazit: Der möglichst niedrige Darlehenszins ist für die Finanzierung der eigenen vier Wände ein eminent wichtiges Kriterium. Aber nicht das Einzige. Vor allem sollte die Finanzierungsstrategie möglichst flexibel sein, um viele Eventualitäten abzudecken.

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