Hajo Simons
Der Immobilienmarkt hat zwischen 2020 und 2025 eine außergewöhnlich dynamische Phase durchlaufen. Die Jahre waren geprägt von globalen Krisen, wirtschaftlichen Unsicherheiten und tiefgreifenden gesellschaftlichen Veränderungen, die sich unmittelbar auf Angebot, Nachfrage und Preisentwicklung ausgewirkt haben.
Ein Blick zurück zeigt nicht nur, wie stark externe Faktoren den Markt beeinflussen können, sondern liefert auch Hinweise darauf, wie sich der Immobilienmarkt im Jahr 2026 entwickeln könnte.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2020 bis 2025
Die wirtschaftlichen Voraussetzungen der Jahre 2020 bis 2025 waren alles andere als konstant. Die COVID-19-Pandemie löste 2020 massive Störungen in Lieferketten, im Arbeitsmarkt und beim Konsumverhalten aus. Regierungen reagierten mit Konjunkturprogrammen, während die Zentralbanken historisch niedrige Leitzinsen setzten. Diese Kombination führte zu einem starken Anstieg der Immobiliennachfrage, da Kredite so günstig wie selten zuvor waren und viele Haushalte verstärkt in Sachwerte investieren wollten.
Interessanterweise war das zu jener Zeit bereits eine Umkehrung der Verhältnisse der Jahre 2011 bis 2020. Denn obwohl die Bauzinsen in jener Zeit kontinuierlich sanken oder sich seitwärts bewegten, nahm die Wohneigentumsquote in Deutschland ab. Während 2011 die Eigentumsquote hierzulande bei 45,1 Prozent lag, wohnten im Jahr 2022 nur noch 43,1 Prozent der Deutschen in den eigenen vier Wänden.
Zwischen 2022 und 2024 verschärfte sich dieses Bild weiter. Die Inflation stieg infolge der anhaltenden Lieferkettenprobleme, Energiekrisen und geopolitischer Spannungen deutlich an. Nicht zuletzt der Krieg in der Ukraine ließ die Inflation in vorher ungeahnte Höhen schießen.
Zentralbanken wie die EZB begegneten dieser Entwicklung mit einer Reihe von Zinserhöhungen, wodurch sich Bau- und Immobilienkredite erheblich verteuerten. Für viele Paare und Familien mit dem Wunsch, zu kaufen oder zu bauen, stellte sich da noch mehr die Frage, wie viel Immobilie man sich mit dem eigenen Einkommen wirklich leisten kann.
Erst 2025 zeigte sich eine leichte Stabilisierung, da die Inflation zurückging und sich die wirtschaftliche Lage in vielen Branchen entspannte. Dennoch blieb die Finanzierung von Wohneigentum anspruchsvoller als noch zu Beginn der Dekade.
Entwicklung der Immobilienpreise im Rückblick
Die Preisentwicklung im Wohnimmobilienmarkt verlief zwischen 2020 und 2025 in zwei klar voneinander zu unterscheidenden Phasen. Bis etwa Mitte 2022 waren die Preise nahezu in ganz Deutschland und weiten Teilen Europas stark gestiegen. Gründe dafür waren billige Kredite, ein großer Wunsch nach Sicherheit in Krisenzeiten sowie das zunehmende Bedürfnis nach mehr Wohnraum – ausgelöst durch Homeoffice und Lockdown-Erfahrungen.
Ab 2023 drehte sich der Trend langsam. Die höheren Zinsen drückten auf die Kaufkraft, viele Haushalte konnten geplante Immobilienkäufe nicht mehr finanzieren und Investoren agierten vorsichtiger. In besonders stark überhitzten Regionen kam es zu teils deutlichen Preisrückgängen. Vor allem Neubauprojekte waren betroffen, da steigende Baukosten und teurere Finanzierungsmöglichkeiten die Nachfrage bremsten.
Gleichzeitig stabilisierten oder stiegen die Mieten aufgrund des knapper werdenden Wohnraums weiter an. Gegen Ende 2025 deutete sich eine leichte Bodenbildung an, da Verkäufer ihre Preise zunehmend an das neue Zinsumfeld anpassten. Außerdem hatten sich die Bauzinsen im Jahr 2025 langsam wieder gefangen und verharrten eher in einer Seitwärtsbewegung mit kleinen Ausschlägen nach unten.
Einfluss von Inflation und Zinsen
Inflation und Zinsen waren in den Jahren 2020 bis 2025 die maßgeblichen Faktoren für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Die hohe Inflation führte nicht nur zu höheren Lebenshaltungskosten, sondern auch zu steigenden Material- und Baupreisen.
Das Bauen wurde teurer, wodurch weniger Projekte realisiert wurden. Gleichzeitig verteuerten sich durch steigende Leitzinsen die Kreditkosten erheblich. Die Folgen waren ein Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum sowie eine Verschiebung vom Kauf- hin zum Mietmarkt. Denn auch im Bereich der staatlichen Förderung wurde in den letzten Jahren eher gespart.
Was beeinflusst die Höhe der Zinsen für einen Baukredit?
Die Zinshöhe für Baukredite wird grundsätzlich durch mehrere Faktoren bestimmt. Den größten Einfluss hat die Geldpolitik der Zentralbanken, insbesondere der EZB, deren Leitzinsen als Orientierung für Banken dienen. Auch die Inflation spielt eine Rolle, da Kreditgeber höhere Zinsen verlangen, sobald der Wert des Geldes langfristig sinkt.
Ebenfalls relevant sind die Refinanzierungsbedingungen der Banken, die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die Bonität der Kreditnehmenden. Je unsicherer die Marktlage, desto höher sind in der Regel die Risikoaufschläge, die Banken auf die Kreditzinsen aufschlagen.
Nachfrageveränderung durch demografische Entwicklung und Lifestyle
Die demografische Entwicklung wirkte in den vergangenen Jahren zweischneidig auf den Immobilienmarkt. Während die geburtenstarken Jahrgänge zunehmend ins Rentenalter kamen und damit langfristig mehr Immobilien zur Verfügung stehen könnten, stieg gleichzeitig die Nachfrage nach urbanem Wohnraum durch jüngere Generationen und Zuwanderung. Der Trend zu mehr Singlehaushalten verstärkte die Nachfrage besonders in Städten, während das klassische Familienhaus im ländlichen Raum regional an Attraktivität verlor.
Gleichzeitig war ein deutlicher Lifestyle-Wandel zu beobachten. Homeoffice blieb auch nach der Pandemie weit verbreitet, was den Wunsch nach mehr Platz und einer besseren Wohnqualität förderte.
Dies brachte insbesondere Regionen mit guter Infrastruktur, aber niedrigeren Preisen, neuen Zulauf. Der ländliche Raum profitierte entsprechend – allerdings nur dort, wo Infrastruktur und digitale Versorgung ausreichend waren.
Regionale Unterschiede in Deutschland und Europa
Die Immobilienmärkte in Deutschland und Europa entwickelten sich unterschiedlich. In deutschen Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin blieben die Preise trotz Korrekturen auf hohem Niveau, da die Nachfrage das Angebot weiterhin überstieg. Mittelstädte und Speckgürtel verzeichneten hingegen kleinere Preisanpassungen. Besonders stark betroffen waren Regionen mit bereits überdurchschnittlich hohen Preisen und geringer wirtschaftlicher Dynamik.
Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie und möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen? In den meisten Regionen in Deutschland ist es da heute sinnvoller denn je, mit einem Immobilienmakler zusammen zu arbeiten. Ein Immobilienmakler in Harlaching, Berlin, Köln, München oder dem Bayrischen findet für Sie genau die Immobilie, die Sie suchen.
So breit gefächert, wie der Immobilienmarkt in Deutschland ist, so unterschiedlich aufgestellt ist er europaweit. Länder wie Spanien und Portugal erlebten trotz steigender Zinsen weiterhin eine hohe Nachfrage von internationalen Käuferinnen und Käufern, während skandinavische Märkte teilweise deutliche Preisrückgänge registrierten. Osteuropäische Märkte blieben aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten und geringerer Kaufkraft volatiler.
Prognose: Wie könnte sich der Markt in 2026 entwickeln?
Für das Jahr 2026 lässt sich eine vorsichtig optimistische Prognose abgeben. Experten gehen davon aus, dass die Inflation weiter sinken könnte, was den Zentralbanken Spielraum für behutsame Zinssenkungen eröffnet. Fällt der Leitzins tatsächlich, dürften auch Baukredite wieder etwas günstiger werden. Dies könnte die Nachfrage nach Wohneigentum weiter beleben, allerdings wird das Niveau der Niedrigzinsjahre voraussichtlich nicht erreicht werden.
Bei den Immobilienpreisen ist mit einer moderaten Stabilisierung zu rechnen. Regionen mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot könnten wieder leichte Preissteigerungen erleben, während ländliche Gebiete mit strukturellen Herausforderungen eher stagnieren oder nur geringfügige Zuwächse verzeichnen. Ausschlaggebend werden dabei die wirtschaftliche Entwicklung, die Bautätigkeit sowie die demografischen Verschiebungen sein. Insgesamt deutet vieles darauf hin, dass 2026 ein Jahr der Konsolidierung wird. Die extremen Ausschläge der vergangenen Jahre könnten einer nachhaltigeren, moderaten Marktentwicklung weichen, die stärker von regionalen Faktoren geprägt ist als von gesamtwirtschaftlichen.
