Hajo Simons
Die Immobilienpreise haben in den letzten Jahren eine rasante Berg- und Talfahrt erlebt. In den Jahren absoluter Niedrigzinsen, in denen Kreditfinanzierungen für den Hauskauf historisch günstig waren, kannten die Preise nur eine Richtung: steil bergauf. Seitdem die Zinsen wieder deutlich angezogen haben, ließen auch die Immobilienpreise wieder etwas nach.
Immobilienpreise in Bayern – aktuelle Entwicklung im Überblick
Im Sommer 2026 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in Bayern bei 4.200 Euro/qm für Eigentumswohnungen und 3.750 Euro – 3.950 Euro/qm für Häuser. Da Bayern als größten Flächenbundesland Deutschlands sehr unterschiedliche Regionen zu bieten hat, sind diese Durchschnittswerte nur wenig aussagekräftig.
Aktuell haben sich die Grundstücks- und Immobilienpreise – passend zu den Zinsentwicklungen von Seiten der Europäischen Zentralbank – weitgehend eingependelt. Preiserhöhungen von ein bis zwei Prozent pro Jahr bleiben normal, allerdings liegen diese noch unterhalb der Inflationsrate. Deshalb spricht man von einer Senkung der Realpreise für Immobilien. Da parallel dazu in vielen bayrischen Städten das Immobilienangebot steigt, sind starke Preissprünge nach oben in den nächsten Jahren in vielen Teilen Bayerns nicht zu erwarten.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bayern entwickelt?
Betrachtet man die letzten 20 Jahre, haben sich die Immobilienpreise in Bayern teilweise dramatisch entwickelt. Auf das ganze Bundesland gerechnet, lässt sich die Entwicklung in drei Zeiträume aufteilen.
In den Jahren 2006 bis 2010 gab es nur eine geringe Preissteigerung. Die Immobilienkredite wurden zu moderaten Zinssätzen angeboten und der Markt verlief in ruhigen Bahnen.
Von 2011 bis 2021 hat der Immobilienmarkt in Bayern wahre Boomjahre erlebt. Die stark sinkenden Zinsen und der hohe Zuzug in die Städte sorgte für eine jährliche Preissteigerung in Ballungsgebieten von acht bis zwölf Prozent. In diesen zehn Jahren haben Wohnungen und Häuser in vielen Regionen einen Wertzuwachs von mehr als 100 Prozent erlebt. In München beispielsweise gab es in manchen Stadtteilen Wertsteigerungen von bis zu 300 Prozent.
In den Jahren 2022 bis 2026 setzte dann die Zinswende ein. Bedingt durch eine höhere Inflationsrate wurden die Leitzinsen durch die europäische Zentralbank wieder angehoben. Kredite wurden sehr viel teurer, sodass die Nachfrage nach Immobilien fast schlagartig einbrach. Vor allem in ländlichen Regionen waren fallende Preise die Folge. Immobilien auf dem Land und in kleineren Städten verloren in dieser Zeit bis zu zehn Prozent an Wert. Selbst in Ballungsräumen gaben die Preise um drei bis fünf Prozent nach.
Immobilienpreise nach Regionen: Stadt und Land im Vergleich
Die Landeshauptstadt München und das Umland haben den größten Preisanstieg für Immobilien verzeichnet. Hier sieht man heute Quadratmeterpreise von teilweise mehr als 8.000 Euro.
Mittelgroße Städte wie Würzburg, Regensburg oder Augsburg hatten auch kräftige Steigerungen der Immobilienpreise zu verzeichnen. Dennoch blieben die Preise dort deutlich hinter denen in München zurück. 3.500 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter sind dort nach wie vor realistische Werte.
Sehr viel niedriger liegen die Preise in ländlichen Regionen in Ober- und Niederbayern. In diesen Regionen konnten Städte, die im Pendlerbereich zu den genannten Großstädten liegen, gute Preissteigerungen verzeichnen. In strukturschwächeren Regionen waren die Preissteigerungen auch in den Jahren 2011 bis 2021 eher moderat.
Wo sind Immobilien in Bayern besonders teuer?
Betrachtet man den bayrischen Immobilienmarkt aus der Vogelperspektive, sieht man ein starkes Süd-Nord-Gefälle. Die teuersten Regionen sind in der Landeshauptstadt München und in den unmittelbar südlich davon angrenzenden Alpenregionen zu finden.
So kostet eine Eigentumswohnung hier im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Häuser liegen im Schnitt bei einem Quadratmeterpreis von 8.500 Euro.
Der Landkreis München liegt mit einem durchschnittlichen Preis von 7.700 Euro pro Quadratmeter nur knapp dahinter. Am Tegernsee im Landkreis Miesbach bezahlt man die exklusive Alpenlage und die Nähe zur Stadt bei gleichzeitiger relativer Abgeschiedenheit. Hier liegen die Immobilienpreise bei durchschnittlich etwas über 7.700 Euro pro Quadratmeter.
Knapp darunter reihen sich Regionen wie der Landkreis Starnberg oder Garmisch-Partenkirchen ein. Regionen wie das Berchtesgadener Land liegen dann im gehobenen Mittelfeld, was die Immobilienpreise bayernweit betrachtet angeht.
Wo gibt es in Bayern vergleichsweise günstige Immobilien?
Günstig wird es, wenn Sie sich mehr in Richtung Norden des Freistaats orientieren. Auch die Grenze zu Tschechien bietet Regionen, in denen die Immobilienpreise teilweise nur ein Sechstel dessen betragen, was Sie in München für Wohnraum bezahlen müssen. Die günstigsten Regionen sind im Durchschnitt:
- Landkreis und Stadt Hof mit Kosten von 1.400 – 1.800 Euro pro Quadratmeter
- Die Landkreise Kronach, Kulmbach und Wunsiedel mit durchschnittlichen Preisen von unter 2.500 Euro pro Quadratmeter.
- Ländliche Randbereiche wie die Landkreise Cham und Freyung-Grafenau liegen weit weg von den großen Ballungszentren. Hier ist mehr erschwinglicher Wohnraum zu finden.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in Bayern?
Die Immobilienpreise in Bayern werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
- Die Zins- und Finanzierungskosten
Je höher die Zinsen sind, desto teurer wird die Finanzierung einer Immobilie für den Käufer. Das reduziert die Nachfrage. Deshalb haben die Entwicklungen der Zinsen einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise in Bayern.
- Demografie und Zuzug
Bayern ist ein Einwanderungsland. Sowohl aus dem Ausland als auch aus anderen Teilen Deutschlands werden durch die starke Wirtschaft in den Ballungsgebieten Fachkräfte angezogen. Städte wie München, Augsburg, Nürnberg oder Regensburg und das Umland sind regelrecht überlaufen. Die Nachfrage in diesen Regionen ist sehr hoch und damit auch die Preise. In abgelegenen Regionen, die nur eine schlechte Verkehrsanbindung an die wirtschaftlich starken Bereiche bieten, ist die Nachfrage hingegen nach wie vor rückläufig.
- Die Lage
Die Natur spielt beim Wert einer Immobilie in Bayern eine große Rolle. In Urlaubsregionen spielt der Freizeit- und Prestigewert eine wichtige Rolle. In engen Alpentälern und dicht besiedelten Großstädten hingegen ist es vor allem die Bodenknappheit, die dazu führt, dass kein neues Bauland zur Verfügung steht. Im Umland zu größeren Städten ist es in der Hauptsache die Verkehrsanbindung, die über den konkreten Wert einer Immobilie entscheidet. Wenn das Ziel beispielsweise lautet, eine Immobilie zu verkaufen im Berchtesgadener Land, dann profitieren Sie vor allem von der beliebten Urlaubsregion.
- Der Zustand der Immobilie
Erst an vierter Stelle kommt der Zustand der Immobilie. Denn im Gegensatz zu den anderen drei genannten Faktoren, kann man diesen auch nach einem Hauskauf noch ändern. Ein Wellnessbereich mit Sauna im eigenen Haus, ein ausgebauter Dachboden oder eine komplette Sanierung sind zwar wichtige Faktoren. Sie kommen aber erst weit hinten in der Betrachtungskette.
Kaufen oder warten: Wie könnten sich die Preise weiterentwickeln?
Auch wenn nicht klar ist, wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten entwickeln werden, ist für den bayrischen Immobilienmarkt mit einer weiteren moderaten, aber spürbaren Erholung zu rechnen. Die Immobilienpreise werden weiterhin leicht steigen. Experten gehen für die Jahre 2026 bis 2028 von einem durchschnittlichen Preiswachstum von 1,5 bis 3 Prozent aus.
Da dieses Preiswachstum die Inflationsrate aktuell kaum übersteigt, wirkt sie sich auch auf die durch einen möglichen Kauf oder Verkauf veränderte Kaufkraft nicht aus. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen oder aktuell mit dem Gedanken an den Kauf einer Immobilie spielen, sollten Sie nicht auf bessere Preise warten.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Bayern hat sich in den Jahren 2011 bis 2021 stark bewegt. Heute verläuft er, vor allem durch die stark gestiegenen Zinsen, in deutlich ruhigeren Bahnen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie auf jeden Fall einen Makler zu Rate ziehen. Dieser kann Ihnen helfen die für Ihre Immobilie beste Preisgestaltung zu finden. Außerdem kann er Sie bei allen Fragen rund um die für einen Verkauf benötigten Unterlagen und die möglicherweise anfallenden Steuern für Veräußerungsgeschäfte beraten.
