Hajo Simons
Eine Kaution für die Mietwohnung zu verlangen ist aus Vermietersicht üblich und legal. Welche Vorteile und Möglichkeiten ergeben sich daraus?
Was ist eine Mietkaution und wann wird sie fällig?
Mietnomaden, Mietschulden und beschädigte Wohnungen, die nach dem Auszug vom Mieter nicht renoviert werden, sind Albträume eines Vermieters. Dabei ist es gleich, ob es um einen Seniorenumzug handelt oder ob sich eine Familie beim Wechsel der Wohnung nicht korrekt verhält.
Damit der Vermieter zumindest einen Teil seiner daraus folgenden Kosten zurückbekommt, gibt es die Kaution für die Wohnung. Diese finanzielle Sicherheitsleistung überlässt der Mieter dem Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses.
Ein Umzug ist jedoch teuer und der Mieter finanziell stark belastet. Denn ein Umzugsunternehmen aus Berlin verlangt eine Entlohnung für seine Arbeit, ebenso wie solche aus anderen Regionen Deutschlands.
Die Kaution für die Wohnung in voller Höhe auf einmal zu zahlen ist eine zusätzliche Bürde und fällt vielen Mietern schwer. Deshalb schützt der Paragraf 551 Absatz 2 BGB ihn mit der Regelung, dass er die Sicherheitsleistung in drei Raten zahlen darf.
Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Einen Monat später zahlt der Mieter die zweite Rate. Die Restzahlung fällt zu Beginn des dritten Mietmonats an.
Was geschieht mit der Kautionszahlung?
Hofft der Vermieter auf einen finanziellen Segen, mit dem er seinen nächsten Urlaub finanzieren möchte, folgt die Enttäuschung. Denn die Mietkaution darf er nicht ausgeben.
Der Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Mietsicherheiten. Absatz 3 des Gesetzes schreibt dem Vermieter vor, dass er das Geld auf einem gesonderten als Mietkautionskonto deklariertes Konto anlegen muss. Er hat ein Konto zu wählen, bei dem er für das angelegte Geld den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erhält.
Mieter und Vermieter können sich jedoch auf eine andere Anlageform einigen. Die Erträge stehen dem Mieter zu, bilden aber für den Vermieter eine zusätzliche Sicherheit. Die Verzinsungspflicht besteht nicht für Wohnungen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Kautionshöhe: Gesetzliche Regelungen im Überblick
Der Paragraf 551 BGB beschränkt die Höhe der Mietkaution auf höchstens drei Nettokaltmieten. Der Vermieter kann jedoch auch unterhalb dieses Betrages bleiben. Nachträglich darf der Vermieter die Sicherheitsleistung nicht erhöhen – auch nicht aufgrund einer Mieterhöhung.
Diese Regelungen gelten nur für die Vermietung von Wohnraum. Für Räume, die zur gewerblichen Nutzung vermietet werden, gelten andere Regelungen.Die genaue Kautionshöhe ist im Mietvertrag festzuhalten. Ohne vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Sicherheitsleistung. Er hat zudem die Option, ganz auf die Kaution für die Wohnung zu verzichten.
| Gesetzliche Regelung | Was ist dort geregelt? |
| §§ 232 bis 240 BGB | Diese Paragrafen enthalten allgemeine Vorschriften zur Sicherheitsleistung. Sie regeln insbesondere deren Art und Höhe. |
| § 251 Absatz 1 BGB | Dieser Paragraf beschränkt die Höhe der Mietkaution auf drei Nettokaltmieten, wenn die Sicherheit aus einer Geldsumme besteht. |
| § 251 Absatz 2 BGB |
Hier ist das Recht des Vermieters geregelt die Kaution in drei Raten zu bezahlen. Rate 1: Mietbeginn Rate 2. Beginn 2. Mietmonat Rate 3: Beginn 3. Mietmonat |
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§ 251 Absatz 3 BGB Urteil vom 9. Juni 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 324/14) |
Der Absatz regelt die Form, wie der Vermieter das Geld anlegen muss. |
| § 251 Absatz 4 BGB | Schließt andere Vereinbarungen als die im § 251 Absatz 1 bis 3 geregelten aus, wenn diese zum Nachteil des Mieters ausfällt. |
| Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 3. Dezember 2014 |
Beschreibt die Handhabungen der Regelungen zur Besteuerung der Zinsen für eine Mietkaution. |
| Urteil vom 24. Juli 2019 (Aktenzeichen: VIII ZR 141/17) zur Rückzahlung der Mietkaution | Die Rückzahlung der Mietkaution führt häufig zu Streitigkeiten zwischen dem ehemaligen Vermieter und dem Mieter. Deshalb positionierte sich der Bundesgerichtshof zu wesentlichen Fragen. |
| Zelle 1 |
Welche Optionen gibt es?
Barzahlung
Mieter, welche die Kaution bar bezahlen, sollten sich eine Quittung ausstellen lassen. Diese enthält die Zahlung mit Betrag, Datum und Unterschrift des Vermieters.
Kautionskonto
Anstelle des Vermieters kann auch der Mieter ein Mietkautionskonto einrichten. Das dazugehörige Sparbuch oder Tagesgeldkonto verpfändet der Mieter an den Vermieter. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Umzug in eine neue Wohnung brauchen die Mieter eine Freigabe durch den Vermieter, um über das hinterlegte Geld verfügen zu dürfen.
Bürgschaft
Eine Alternative zur Barkaution ist die Kautionsbürgschaft von Finanzinstituten oder Kautionsversicherungen. Dabei übernimmt der Mieter die Kosten. Der Vermieter erhält vor Mietbeginn eine Urkunde.
Vorteile für Mieter und Vermieter im Vergleich
| Optionen | Vorteile für den Vermieter | Vorteile für den Mieter |
|
Barkaution Barzahlung und Überweisung |
Bietet Sicherheit für den Vermieter bei Mietausfall oder nicht ausgeführten Reparaturen. Direkter Zugriff auf die hinterlegte Kaution für die Wohnung. |
Recht auf Rückzahlung, falls Vermieter keine Ansprüche darauf wegen Reparaturkosten oder Mietkosten hat. |
| Mietkautionsbürgschaft |
Sicherheit gegen Zahlungsausfälle. Vermieter braucht kein Mietkautionssparbuch anzulegen Gleiche Sicherheit wie Barkaution. |
Bank oder Versicherung verbürgt sich, bei Ansprüchen des Vermieters wegen Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung, für diese in Höhe der vertraglich festgelegten Mietkaution aufzukommen. Mehr finanzieller Spielraum durch Wegfall der Kautionszahlung. Geeignet für einkommensschwache Personen Onlineabschluss möglich. |
Rückzahlung der Kaution: Rechte und Pflichten
Vermieter stehen in der Pflicht, die Mietkaution innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Der Zeitraum ist nicht gesetzlich festgelegt. Die Aufrechnungserklärung darf auch umstrittene Forderungen enthalten, sodass der Vermieter einen größeren Betrag der Kaution einbehalten kann.
Mit der Abrechnung entsteht für den Mieter ein Rückzahlungsanspruch. Dieser hat zudem die Option, gegen umstrittene Forderungen seitens des Vermieters zu klagen. Die Beweislast liegt beim Vermieter, auch wenn dieser selbst klagt.
Tipps zum sicheren Umgang mit der Mietkaution
Tipp 1: Nicht vergessen, die Höhe der Mietkaution in den Mietvertrag aufzunehmen. Dabei die maximale Höhe von drei Kaltmieten beachten.
Tipp 2: Wohnungsübergabe vorschriftsmäßig protokollieren, um Schäden oder Mängel in der Mietkautionsabrechnung geltend machen zu können.
Tipp 3: Kautionskonto separat vom Privatvermögen führen. Tipp 4: Klare Mietkautionsabrechnung erstellen und Einbehaltungen ausreichend belegen.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
