Kein gutes Geschäft ohne Vertrag! So eine alte kaufmännische Weisheit. Das gilt natürlich auch für den Immobilienbereich. Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und einem Immobilienmakler.
Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchten – ein Maklervertrag legt fest, welche Aufgaben der Makler übernimmt, welche Vergütung er erhält und welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.
Eine Zusammenarbeit ohne Vertrag oder ein überhasteter Vertragsabschluss können zu unerwarteten Kosten und Problemen für den Kunden führen. Deshalb ist es wichtig, den Vertrag genau zu prüfen und die einzelnen Klauseln zu verstehen. Damit Ihnen dies leichter fällt, haben wir diesen Ratgeber erstellt.
Arten von Maklerverträgen
Einfacher Maklervertrag
Der einfache Maklervertrag bietet dem Kunden die größte Flexibilität. Er bedeutet konkret: Sie beauftragen z. B. einen Immobilienmakler in einer Stadt wie Frankfurt, sind jedoch nicht daran gebunden, ausschließlich mit diesem zusammenzuarbeiten. Sie können also auch andere Makler engagieren oder selbst aktiv nach Käufern oder Mietern suchen. Der Makler erhält in diesem Fall nur dann eine Provision, wenn er nachweislich den entscheidenden Kontakt zwischen Ihnen und dem Vertragspartner hergestellt hat.
Allerdings hat diese Flexibilität auch eine Kehrseite. Da der Makler keine Erfolgsgarantie hat, wird er sich u. U. weniger intensiv um Ihr Objekt kümmern. Die Vermarktung erfolgt daher oft ohne große Investitionen in Werbung oder aufwendige Exposés.
Alleinauftrag
Bei einem Alleinauftrag beauftragen Sie ausschließlich einen einzigen Makler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie. Andere Makler dürfen nicht tätig werden, allerdings behalten Sie als Eigentümer weiterhin das Recht, selbst einen Käufer oder Mieter zu finden. Sollte dies geschehen, entfällt die Provisionspflicht gegenüber dem Makler.
Ein großer Vorteil dieses Modells ist, dass sich der Makler in der Regel intensiver um das Objekt kümmert. Da er eine höhere Sicherheit hat, dass er seine Provision erhält, kann er mehr Zeit und Geld in die Vermarktung investieren. Falls die Vermarktungsstrategien allerdings nicht erfolgreich oder Sie mit der Zusammenarbeit unzufrieden sind, kann dies frustrierend sein und unnötig Zeit kosten.
Qualifizierter Alleinauftrag
Ein qualifizierter Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter. Neben der Exklusivität für den Makler wird zusätzlich vereinbart, dass Sie auch selbst keinen Käufer oder Mieter suchen dürfen. Selbst wenn Sie jemanden privat finden, bleibt die Provision für den Makler fällig. Diese Vertragsart bietet dem Makler die höchste Sicherheit und motiviert ihn dazu, maximalen Einsatz zu zeigen.
Transparenz: Die wichtigsten Inhalte eines Maklervertrags
Laufzeit und Kündigungsbedingungen
Die Laufzeit eines Maklervertrags hängt von der Art des Vertrags und individuellen Vereinbarungen ab. Einfache Maklerverträge laufen meist oft unbefristet und können jederzeit gekündigt werden, Alleinaufträge dagegen besitzen meist eine feste Laufzeit zwischen drei und sechs Monaten.
Die Provision
Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil des Vertrags. Sie variiert je nach Region und Vertragsart. Bei Immobilienverkäufen liegt sie i. d. R. zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, bei Mietobjekten beträgt sie maximal zwei Nettokaltmieten – jeweils plus Mehrwertsteuer.
Entscheidend ist, wann die Provision fällig wird. Normalerweise geschieht dies erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Vermieter und Mieter. Vorsicht ist geboten, wenn der Makler eine Vorauszahlung oder eine Zahlung unabhängig vom Erfolg verlangt. Eine solche Klausel ist unüblich und sollte vermieden werden.
Leistungen des Maklers
Ein guter Immobilienmakler leistet weit mehr als nur die Vermittlung eines Kontakts. Professionelle Beratung, Markteinschätzungen, Exposé-Erstellung, Besichtigungstermine und Verhandlungen mit Interessenten gehören zu seinen Kernaufgaben. Tipp: Klären Sie vorab, welche dieser Leistungen vertraglich zugesichert werden.
Fallstricke und wichtige Klauseln
Ein Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sein. Diese sogenannte Doppeltätigkeit birgt allerdings auch Risiken. Der Makler steht quasi in der Mitte und hat Interessen auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Das kann dazu führen, dass er weder dem Verkäufer noch dem Käufer die bestmöglichen Konditionen aushandelt.
Vorsicht vor versteckten Kosten!
Nicht alle Makler halten sich an eine transparente Preisgestaltung. Manche Verträge enthalten versteckte Kosten, die erst später auffallen. Dazu gehören etwa Werbekosten, Aufwandsentschädigungen oder pauschale Servicegebühren. Diese sind oft in den AGB oder im Kleingedruckten des Maklervertrags versteckt.
Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie sich daher jeden Kostenpunkt genau erklären lassen. „Seriöse Makler können detailliert darlegen, welche Leistungen bereits in der Provision enthalten sind und welche zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen“, betont Serdar Yildirim, Inhaber von Dornbusch Immobilien in Frankfurt.
Rechtliche Vorgaben und Verbraucherschutz
Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren den Verbraucherschutz bei Maklerverträgen gestärkt. So müssen Makler ihre Provision klar ausweisen, zudem haben Kunden ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Auch eine Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist seit Ende 2020 für Wohnimmobilien gesetzlich vorgeschrieben.
Auf einen Blick: So schützen Sie sich
- Maklervertrag vor Unterzeichnung genau prüfen
- Keine voreiligen Unterschriften – Zeit für eine genaue Überprüfung nehmen
- Referenzen und Bewertungen des Maklers einholen
Fazit: Augen auf beim Maklervertrag
Der Immobilienverkauf ohne Profi ist heute zu einem unsicheren und mühsamen Unterfangen geworden. Ein Makler kann eine große Hilfe sein – allerdings nur, wenn der entsprechende Vertrag fair und transparent gestaltet ist. Wer alle Klauseln genau prüft, sich nicht unter Druck setzen lässt und im Zweifel einen Experten hinzuzieht, ist hier auf der sicheren Seite. Merke: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – besonders bei einem so wichtigen Thema wie Immobilien!