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Parties im Swingerclub – was müssen sich Nachbarn gefallen lassen?

Viele Kommunen begrüßen die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, da sich dadurch die Steuereinnahmen erhöhen. Sobald sich aber etwa ein Swingerclub niederlassen möchte, ist die die Nachbarschaft wegen der Parties nicht mehr so begeistert.
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Ob die Einrichtung eines solchen Swingerclubs rechtlich zulässig ist, hängt vor allem davon ab, wo er betreiben werden soll.

Swingerclubs in Gewerbegebieten – Nutzung ist zulässig

Soll ein Swingerclub, bei dem es in der Regel um Partnertausch geht, eröffnet werden, sind verschiedene Vorgaben zu beachten. Da geht es hauptsächlich um das Baurecht und auch um die notwendigen Stellplätze. In einem Gerichtsverfahren im Jahre 2012 ging es vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt um den Betrieb eines Swingerclubs. Dessen Räumlichkeiten befanden sich in einem Mischgebiet.

Zu klären war die Frage, ob die zuständige Bauaufsichtsbehörde die notwendige Baugenehmigung sowie die Nutzungsänderung für die bisher als Wohn- und Büroräume genutzten Räumlichkeiten verweigern durfte. Das Verwaltungsgericht urteilte (Aktenzeichen 7 K 1187/11.DA) zugunsten der Betreiber des Swingerclubs, deren Anliegen als bauplanrechtlich zulässig bewertet wurde. Lediglich zu den Stellplätzen wurde kein endgültiges Urteil gesprochen.

Keine Hinweispflicht des Vermieters auf Swingerclub in der Nachbarschaft

Wer eine Immobilie kauft oder mietet muss selbst Informationen darüber einholen, welche Gewerbebetriebe es in der nächsten Nachbarschaft gibt. Diese Tatsache musste ein Mieter im Jahre 2001 akzeptieren.

Er hatte seinen Mietvertrag angefochten, weil ihm sein Vermieter vorher nicht mitgeteilt hatte, dass in der Nähe des Mietobjekts ein Swingerclub betrieben wurde. In einem Gerichtsverfahren urteilte das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 11 S 162/01), dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, ungefragt auf die Existenz eines solchen Gewebebetriebes hinzuweisen. Der klagende Mieter musste die von ihm einbehaltene Miete sowie die Gerichtskosten zahlen.

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Vom Bistro zum Swingerclub – städtebaurechtliche Genehmigungspflicht für Vergnügungsstätte

Ein Swingerclub, in dem regelmäßig Parties gefeiert werden, gilt rechtlich als Vergnügungsstätte. Sollen nun beispielsweise Räume, in denen ehemals ein Bistro betrieben wurde, zu einem Swingerclub umgebaut werden, in dem Teile der Räume weiterhin als Ausgabestätte für Speisen und Getränke dienen, gilt der gesamte gewerbliche Betrieb dennoch als Vergnügungsstätte. Das kann durch den Eigentümer des Grundstücks untersagt werden.

Dies wurde im Jahr 2006 vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigt (Aktenzeichen 3 S 2377/06). Ursächlich für das Urteil war die baurechtswidrige Aufnahme der Tätigkeit, also das Betreiben des Swingerclubs. Zudem handelte es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (vom Bistro mit der Bewirtung von Gästen zur Vergnügungsstätte inklusive der Anbahnung und Ausübung sexueller Aktivitäten).

Swingerclub-Parties im Wohngebiet – Mietminderung ist unter Umständen zulässig

Die Frage, inwieweit die bloße Existenz eines Swingerclubs in einem Wohnhaus andere Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wurde bereits im Jahre 1999 vom Landgericht Berlin beantwortet. Geklagt hatten Vermieter gegen einen Mieter des Hauses, der eine Mietminderung vorgenommen hatte, weil er sich durch den Swingerclub im Vorderhaus belästigt fühlte.

Das Landgericht gab der Klage der Vermieter nicht statt, sondern stärkte die Rechte des Mieters (Aktenzeichen 61 S 518/98). Allerdings nur, weil der Mieter konkrete Beeinträchtigungen nachweisen konnte, die die Lebensqualität in der von ihm gemieteten Wohnung einschränkten.

Obwohl es erstaunlich erscheint – ein Swingerclub ist auch in einem Wohnhaus prinzipiell zulässig. Dafür ist es allerdings notwendig, dass im Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung schriftlich festgehalten wird. Dies kann entweder durch die Definition der konkreten Nutzung oder durch die Genehmigung eines nicht näher beschriebenen Gewerbes geschehen.

Mietrecht berücksichtigt nach außen spürbare Störungen

Das „sittliche Empfinden“ von Mietern ist offenbar rechtlich nicht relevante in Hinblick auf das Recht, die Beseitigung oder Unterlassung von nach außen nicht sichtbaren Tätigkeiten in einem Wohnhaus zu verlangen und durchzusetzen. Gemäß dem Mietrecht führen nur Störungen, die nach außen wirken, zu einem Klagerecht. Solche Störungen können peinliche Begegnungen oder Verwechslungen mit Kunden des Swingerclubs, Belästigungen durch Kunden, nächtliches Klingeln sein. Sind solche Störungen nachweisbar, können Mieter des Hauses den Vermieter auffordern, die Störungen zu beseitigen. Dies kann sogar die Kündigung des Mietvertrags mit dem Betreiber des Swingerclubs nach sich ziehen.

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