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Kauf über einen Makler

Weshalb ein Makleralleinauftrag sinnvoll sein kann

Für fast jede Lebenslage hat der Volksmund die passende Weisheit. So sollten sich Patienten tunlichst an die im Beipackzettel von Medikamenten genannte Dosierung halten, weil eben „viel nicht viel hilft“. Auch „viele Köche verderben den Brei“ ist hinlänglich bekannt und bewährt. Selbst beim Immobilienverkauf hat der Volksmund recht. Denn wer als Eigentümer einen sogenannten Makleralleinauftrag erteilt, kann in der Regel vom Immobilienmakler vollen Einsatz erwarten, damit das Haus oder die Wohnung sehr zügig und zu einem guten Preis veräußert wird.

Ob nun das schicke Studenten-Appartement in bester City-Lage, die familientaugliche Wohnung oder die schmucke Doppelhaushälfte am eher ländlichen Stadtrand – zwischen Pinneberg und Passau ist das Angebot an Immobilien, die neue Eigentümer suchen, nach wie vor riesig. Die Statistik besagt, dass bei neun von zehn Objekten Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt werden. Denn so gut wie kein Noch-Eigentümer, beispielsweise als Erbe des geräumigen Einfamilienhauses seiner Eltern, hat Erfahrungen mit dem Verkauf einer Immobilie.

Eine der wohl wichtigsten Fragen zu Beginn des Verkaufsprozesses lautet: Sollen gleich mehrere Immobilienmakler beauftragt werden oder nur ein einziger? Experten wie Jürgen Michael Schick, Präsident des Maklerverbandes IVD, sowie Henning Evers, Betreiber des Maklerempfehlungsportals gute-makler.de, raten zur Mandatierung eines einzigen Maklers auf Grundlage des sogenannten Makleralleinauftrags. Statt alle für eines demnach einer für alles. Vorteil ist, dass der Immobilieneigentümer nur einen einzigen Ansprechpartner hat, der den gesamten Verkaufsprozess managt.

Ein solcher Makleralleinauftrag sollte schriftlich die wichtigsten Details der Zusammenarbeit aufführen. So zum Beispiel die Höhe und die Fälligkeit der erfolgsabhängigen Provision für den Immobilienmakler. Überdies die Auftragsdauer sowie Einzelheiten zu einer möglichen Aufwandsentschädigung für den Immobilienmakler, sofern das Objekt doch nicht verkauft werden konnte.

Wichtig für verkaufswillige Immobilieneigentümer: Sie können den Makleralleinauftrag in zwei unterschiedlichen Varianten gestalten. In einer behält sich der Noch-Eigentümer das Recht vor, die Immobilie selbst an einen ihm bekannten Interessenten zu verkaufen, ohne dass der Makler dafür Provision erhält. In der zweiten Variante des Makleralleinauftrags verpflichtet sich der Verkäufer, die Daten auch jener Interessenten, die sich direkt mit ihm in Verbindung setzen, an den Immobilienmakler weiterzuleiten. Dies bedeutet also, dass der Makler in jedem Fall Anspruch auf eine Provision nach dem Verkauf hat, auch wenn der Kontakt zum Käufer nicht über ihn zustande gekommen ist. Der Fachbegriff dafür lautet „Qualifizierter Alleinauftrag“. Ein solcher erhöht zumindest die Wahrscheinlichkeit der für den Verkäufer best-möglichen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts.

Überdies sollten Verkäufer und Kaufinteressenten beachten: Jeder Maklerauftrag kann auch nachwirken. Dies bedeutet: Selbst nach dessen Beendigung Maklerauftrag hat der Immobilienmakler gegebenenfalls noch Anspruch auf seine Provision. Voraussetzung ist, dass der spätere Käufer seinerzeit seinen ersten Kontakt mit dem vom Verkäufer beauftragten Makler hatte.

 

So finden Eigentümer einen guten Immobilienmakler

Auch wenn Immobilienmakler zur Ausübung ihres Geschäfts eine behördliche Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) benötigen – eine geschützte Berufsbezeichnung ist „Immobilienmakler“ nicht. Unter den schätzungsweise 35.000 Immobilienmaklern in Deutschland gibt es gute und weniger gute. Anhand einer Reihe bewährter Kriterien lässt sich die Qualität eines Immobilienmaklers zuverlässig beurteilen.

Das Angebot an Verkaufsobjekten dürfte dank der demografischen Entwicklung in Deutschland mit dem stetig wachsenden Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung tendenziell weiter steigen. Senioren verkaufen ihre Häuser und großen Wohnungen, Erben möchten Immobilien zu Geld machen.

Trotz hoher Nachfrage nach Immobilien ist es oft schwierig, den bestmöglichen Verkaufspreis für ein Haus oder eine Wohnung  festzulegen. Das gilt sowohl für Objekte in den beliebten Ballungsräumen wie auch für schwerer verkäufliche Immobilien in ländlichen Regionen. Makler mit erstklassigen regionalen Marktkenntnissen können eine Immobilie richtig bewerten, nutzen wirksame Marketingmaßnahmen und gewährleisten den zügigen Verkauf ohne böse Überraschungen. Ausgewählt gute Immobilienmakler beschleunigen demnach  den Verkaufsprozess und erreichen dabei das bestmögliche wirtschaftliche Ergebnis.

Aber wie findet man einen guten Makler, was unterscheidet einen – aus Sicht des Verkäufers – kompetenten Immobilienmakler mit hochwertiger Dienstleistung von einem weniger guten Kollegen? Hier die wichtigsten Qualitätsmerkmale:

  • ausgezeichnete regionale Marktkenntnisse,
  • nachweisliche Marketingaktivitäten für vergleichbare Objekte in den vergangenen Jahren,
  • aussagekräftige Exposés mit beeindruckenden Fotos vom Objekt sowie einfach verständlichen, zugleich aussagekräftigen Informationen,
  • Beurteilungen früherer Kunden und Referenzen erfolgreich vermittelter Objekte,
  • stetige Aus- und Weiterbildung,
  • Überblick über die aktuelle Rechtsprechung,
  • Mitgliedschaft in einem Maklerverband
  • professioneller Online-Auftritt,
  • eine möglichst umfangreiche Kundenkartei mit Kaufinteressenten.

Ein guter Immobilienmakler sollte über möglichst viele dieser Qualitätskriterien verfügen. Umso wahrscheinlicher ist es, dass ein Haus oder eine Wohnung schnell und hochpreisig verkauft wird.

 

Wieviel ein Immobilienmakler kostet und was er dafür leistet

Immobilienmakler erhalten eine erfolgsabhängige Vergütung. Berechnet wird diese Provision bzw. Courtage auf Grundlage des tatsächlich erzielten Kaufpreises. Auch wenn da häufig ein namhafter Betrag zusammenkommt, so ist ein kompetenter und qualifizierter Immobilienmakler oft sein Geld wert, weil er dem Verkäufer die meiste Arbeit abnimmt und dabei in der Regel einen guten Preis erzielt. Die Schwierigkeit ist, einen guten und kompetenten Makler aus der großen Masse herauszusuchen.

Um gleich zu Beginn einen weitverbreiteten Irrtum auszuräumen: Das viel zitierte „Bestellerprinzip“, wonach der Immobilienmakler allein vom Auftraggeber seine Provision erhält, gilt ausschließlich für die Vermietung und nicht für den Verkauf von Immobilien. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt; ebenso wenig, wer die Provision zahlt. Das ist zwischen den Parteien, in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer, frei verhandelbar. Es gibt lediglich marktübliche regionale Unterschiede bei der Courtagehöhe, die sich aber nicht auf Ländergrenzen beschränken. Auch wer die Provision zahlt ist Verhandlungssache und wird durchaus regional unterschiedlich gehandhabt.

Folgendes hat sich aber eingespielt: Die Maklercourtage ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und beträgt in der Spitze 6 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, somit alles in allem 7,14 Prozent. In elf der 16 Bundesländer bezahlen Käufer und Verkäufer in der Regel je zur Hälfte diese Provision. In den fünf Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen übernimmt sie allein der Käufer.

Die naheliegende Frage eines Immobilienverkäufers lautet deshalb: Welche Leistungen erbringt ein nachweislich erfolgreicher und deshalb empfehlenswerter Immobilienmakler für seine Courtage? Bei näherem Hinsehen sehr viele. Die Details:

Unterlagen. Jede Immobilie hat gleichsam ihren eigenen Lebenslauf. Je weniger Lücken dieser aufweist, je mehraussagekräftige Unterlagen zur Verfügung stehen, desto einfacher finden Verkäufer und Käufer mit der Hilfe eines Maklers zusammen. Gute Profis helfen bei der Beschaffung von Unterlagen, die nicht greifbar oder gar abhandengekommen sind, etwa Energieausweis, Berechnung der Wohnfläche, Kubatur und dergleichen.

Marktpreis. Auch beim Immobilienverkauf liegen zwischen Wunsch und Wirklichkeit oft Welten. Viele Verkäufer haben keine realistische Vorstellung vom Marktwert ihrer Immobilien. Ein guter Makler holt seinen Auftraggeber auf den Boden der Tatsachen zurück und bestimmt anhand unterschiedlicher Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr und Zustand einen marktgerechten Preis des Objekts.

Präsentation. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Deshalb zählt professionelles Marketing zu den Kernkompetenzen eines Immobilienmaklers. Dies bedeutet: Das Exposé, gleichsam die Visitenkarte der Immobilie, muss verständlich, aussagekräftig aufgrund ästhetisch ansprechender Bilder gestaltet sein, so dass Kaufinteressenten objektiv und auch emotional angesprochen werden.

Kundendatei. Seit Jahren tätige und regional sehr gut vernetzte Makler haben in der Regel eine vergleichsweise große Interessentendatei. Dies ermöglicht die treffsichere Präsentation neuer Verkaufsobjekte und oft eine zügige Vermarktung.

Besichtigungen. Servicestarke Immobilienmakler treffen eine Interessentenauswahl, vereinbaren Besichtigungstermine und führen diese auch durch. Die auf dieser Grundlage ausgewählten ernsthaften Kaufinteressenten erleichtern dem Verkäufer eine zeitnahe Entscheidung.

Notartermin. Nachdem Verkäufer und Käufer sich geeinigt haben, kümmert sich der Immobilienmakler im Auftrag einer oder beider  beteiligten Parteien um die Festsetzung eines Notartermins. Erst nach Unterschrift unter dem Kaufvertrag erhält der Makler die vereinbarte Vergütung.