Worauf es beim WG-Mietvertrag ankommt

Worauf es beim WG-Mietvertrag ankommt

In jeder Uni-Stadt sind Wohngemeinschaften eine gute Antwort auf hohe Mieten. Mitglieder einer WG sollten unbedingt darauf achten, dass der Mietvertrag keine Nachteile enthält.
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Besonders in den deutschen Universitätsstädten sind Wohnungen Mangelware. Zudem sind die Mieten meist unerschwinglich hoch. Für die meisten Studierenden nicht bezahlbar. Selbst wenn sie BAföG bekommen, spendable Eltern haben und nebenher jobben. Nicht zu vergessen: Vorlesungen und Seminare besuchen. Referate und Hausarbeiten abliefern. Klausuren schreiben. Eine bewährte Alternative ist es insbesondere in Uni-Städten, sich zu einer Wohngemeinschaft (WG) zusammenzutun. Sobald also die Miete und die Mietnebenkosten auf mehrere Köpfe verteilt werden, können etwas größere Wohnungen gemietet werden.

Eine passende größere Wohnung für die WG ist normalerweise schneller zu finden als ein Appartement für einen einzelnen Mieter. Nehmen wir einmal an, die Mitglieder einer WG sind sich ziemlich sympathisch. Und sie glauben, dass sie zumindest während ihres Studiums zusammenleben können. Damit wäre die emotionale Seite einer Wohngemeinschaft bereits abgehakt.

Doch wie schaut es mit der rechtlichen Seite aus? Heißt: Nicht nur Einzelmieter, auch Wohngemeinschaften schließen mit dem Vermieter einer Wohnung einen Mietvertrag ab. Und genau hier sollten die WG-Mieter besonders achtsam und vorsichtig sein. Denn unterschieden werden drei Vertragsmodelle, die die Mitglieder einer Wohngemeinschaft mit dem Vermieter abschließen können.

Vorab ein Tipp: Auch die Wohngemeinschaft benötigt zumindest eine Hausratversicherung. Empfehlenswert ist eine Hausratversicherung mit „WG-Vereinbarung“ ab. Ansonsten kann’s bei einem Schaden teuer werden.

In der ersten Variante des WG-Mietvertrags gibt es mehrere Einzelmietverträge. Dies bedeutet, jedes Mitglied der Wohngemeinschaft schließt einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Die zweite Variante hat einen Hauptmieter und einen Untermieter. In der dritten Mietvertragsvariante bei Wohngemeinschaften gibt es einen gemeinschaftlichen Mietvertrag aller WG-Mitglieder mit dem Vermieter. Alle drei Varianten, die für einen WG-Mietvertrag in Frage kommen, haben für die Wohngemeinschaft Vorteile und auch Nachteile. Die WG-Mitglieder sollten also besprechen, welcher WG-Mietvertrag zu ihnen passt.

Wohngemeinschaft: Diese Vorteile und Nachteile haben separate Mietverträge für die WG-Mitglieder

Bei dieser Variante des Mietvertrags schließt jedes einzelne Mitglied einer Wohngemeinschaft einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter ab. In der Regel umfasst ein solcher WG-Mietvertrag jeweils ein Zimmer für jedes WG-Mitglied sowie ein Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen. Zu diesen Gemeinschaftsräumen zählen in der Hauptsache die Küche, der Flur bzw. die Diele und selbstverständlich das Bad.

Diese Form eines WG-Mietvertrags birgt sowohl für den Vermieter als auch für die Mitglieder einer Wohngemeinschaft Nachteile. So muss der Vermieter bei separaten WG-Mietverträgen mit einem vergleichsweise großen Verwaltungsaufwand rechnen. Nachteilig für die Wohngemeinschaft ist, dass sich die einzelnen Mitglieder der WG ihre Mitbewohnerinnen bzw. Mitbewohner nicht aussuchen können. Deshalb sind separate Mietverträge mit jedem einzelnen Mitglied einer Wohngemeinschaft in der Praxis eher selten sind. Der Vollständigkeit halber in Kürze die wichtigsten Merkmale eines Mietvertrags, der mit jedem einzelnen Mitglied einer Wohngemeinschaft abgeschlossen wird:

  • Jedes Mitglied einer Wohngemeinschaft muss separat die in seinem Mietvertrag vereinbarte Miete bezahlen.
  • Das Risiko eines Mietzahlungsausfalls bei einem Mieter trägt der Vermieter allein. Die gesamte Wohngemeinschaft muss also nicht für mögliche Mietrückstände eines ihrer Mitglieder haften.
  • Jeder Mieter allein haftet in voller Höhe für mögliche Schäden.
  • Jeder Mieter kann die von ihm separat gezahlte Mietkaution unabhängig von den restlichen Mitliedern einer Wohngemeinschaft vom Vermieter zurückfordern.
  • Lästig für den Vermieter: Er muss für jedes Mitglied der Wohngemeinschaft eine separate Betriebskostenabrechnung anfertigen. Folglich muss jeder Mieter und nicht die gesamte Wohngemeinschaft mögliche Betriebskostennachzahlungen leisten.
  • Problem: Die sogenannten verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Wasser, Strom, Heizung) sind oft nicht den einzelnen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft zuzurechnen. Hier gibt es nicht selten Stress.
  • Jedes Mitglied einer Wohngemeinschaft kann eigenständig den Mietvertrag kündigen. Umgekehrt der Vermieter selbstverständlich auch.

Welche Vorteile und Nachteile der WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern hat

Bei dieser Mietvertragsvariante ist ein Mitglied der Wohngemeinschaft Hauptmieter, die anderen sind Untermieter. Sie schließen mit dem Hauptmieter Untermietverträge über einzelne Zimmer ab. Wichtig: Zur Untervermietung benötigt der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft die Genehmigung des Vermieters. Nach allgemeiner rechtlicher Auffassung hat der Hauptmieter Anspruch auf die Genehmigung zur Untervermietung, sofern ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vorliegt.

Tipp: Im Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter sollte bereits die Erlaubnis zur Untervermietung geregelt sein. Hat der Vermieter im Mietvertrag mit dem Hauptmieter die Genehmigung zur Untermiete erteilt, darf diese nur aus so genanntem wichtigen Grund widerrufen werden.

Falls aber im Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht geregelt ist, muss der Hauptmieter für jeden einzelnen Untermieter bzw. jede einzelne Untervermietung eine separate Genehmigung vom Vermieter einholen. Entscheidet sich eine Wohngemeinschaft für die Mietvertragsvariante mit einem einzigen Hauptmieter und mehreren Untermietern, so sind folgende Punkte zu beachten:

  • Vertragspartner des Vermieters ist ausschließlich der Hauptmieter. Dieser ist für die vertraglich vereinbarte Mietzahlung verantwortlich.
  • Der Vermieter hat keine Zahlungsansprüche gegenüber den Untermietern.
  • Deshalb trägt allein der Vermieter das Risiko einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Hauptmieters.
  • Der Hauptmieter wiederum hat gegenüber jedem einzelnen Untermieter in einer Wohngemeinschaft Anspruch auf Zahlung des im Untermietvertrag vereinbarten Untermietzinses.
  • Wichtig: Die Untermieter haften nicht für mögliche Zahlungsausfälle anderer Untermieter in einer Wohngemeinschaft.
  • Demgegenüber haftet ausschließlich der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für etwaige Schäden in den Räumen einer Wohngemeinschaft.
  • Der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft wiederum hat bei Schäden Schadenersatzansprüche gegen den jeweiligen Untermieter entsprechend dem Untermietvertrag.
  • Ausschließlich der Hauptmieter zahlt die Mietkaution. Somit kann auch nur der Hauptmieter bei Auszug aus der Wohnung die Mietkaution vom Vermieter zurückverlangen.
  • Die Untermieter in einer Wohngemeinschaft zahlen, falls überhaupt, eine Mietkaution allein an den Hauptmieter und nicht an den Vermieter.
  • Folglich können die Untermieter beim Auszug aus der Wohnung einer Wohngemeinschaft die Mietkaution ausschließlich vom Hauptmieter und nicht vom Vermieter zurückverlangen.
  • Eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt der Vermieter für den Hauptmieter. Ausschließlich der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft wiederum ist verpflichtet, etwaige Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung zu zahlen.
  • In der Regel vereinbart der Hauptmieter mit seinen Untermietern in den Untermietverträgen die anteilige Umlage der Betriebskosten.
  • Sofern der Vermieter also Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen hat, kann der Hauptmieter diese anteilig auf die Untermieter umlegen und von ihnen fordern.
  • Es versteht sich von selbst, dass die Untermieter nicht für Betriebskostennachzahlungen der anderen Untermieter in einer Wohngemeinschaft haften.
  • Die Kündigung eines Haupt-Mietvertrags läuft nur zwischen Hauptmieter und Vermieter sowie umgekehrt.
  • Jeder Untermieter muss gegenüber dem Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen. Im Gegenzug kann der Hauptmieter ein Mietverhältnis ausschließlich gegenüber dem Untermieter kündigen.
  • Zwischen dem Vermieter und den Untermietern bestehen keine Vertragsverhältnisse. Deshalb auch keine Möglichkeit, einen Mietvertrag zu kündigen.

Welche Vorteile und Nachteile ein gemeinsamer Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft hat

Dies ist die wohl übliche Variante des WG-Mietvertrags. Im Rahmen des Mietverhältnisses sind sämtliche Mitglieder einer Wohngemeinschaft gleichberechtigte Parteien gegenüber dem Vermieter. Alle haften also „gesamtschuldnerisch“, so der der Fachbegriff. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft sollten sich darüber im Klaren sein, dass diese Variante eines Mietvertrags für Wohngemeinschaften nicht selten mit Problemen verbunden ist.

Sobald ein Mitglied der Wohngemeinschaft aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte und an seine Stelle ein anderer Mieter in das Mietverhältnis eintritt, muss dies in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden. Der Fachbegriff dafür lautet „befreiender Schuldnerwechsel“. Wichtig: Als Mitglied einer Wohngemeinschaft hat kein Mieter den grundsätzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn aus dem Mietvertrag entlässt und in der Folge eine andere Person in die Wohngemeinschaft, somit in den Mietvertrag, aufgenommen wird. Im Grunde schließen sich die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, sofern sie einen gemeinschaftlichen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen, zu einer sogenannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen. Daraus ergeben sich folgende rechtliche Konsequenzen:

  • Gegenüber dem Vermieter haften sämtliche Mitglieder einer Wohngemeinschaft für die Miete in kompletter Höhe. Theoretisch darf also der Vermieter von nur einem einzigen Mitglied der Wohngemeinschaft die vollständige Miete verlangen. Allerdings nicht von jedem gleichzeitig.
  • Falls der Vermieter das tut, hat das betreffende Mitglied einer Wohngemeinschaft einen sogenannten Ausgleichsanspruch gegenüber den anderen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft. In welcher Höhe dieser Ausgleichsanspruch besteht, basiert auf den Absprachen, die von den Mitgliedern einer Wohngemeinschaft getroffen wurden.
  • Folge: Alle Mitglieder einer Wohngemeinschaft tragen das volle Risiko, dass einer ihrer Mitbewohner nicht zahlen kann.
  • Die gesamtschuldnerische Haftung aller WG-Mitglieder gilt auch bei möglichen Schäden an der Mietsache. Der Vermieter kann von jedem einzelnen Mitglied einer Wohngemeinschaft Schadenersatz in voller Höhe fordern. Die Mieter regeln im Innenverhältnis den jeweiligen Ausgleichsanspruch.
  • Die Mietkaution darf der Vermieter von jedem einzelnen Mitglied einer Wohngemeinschaft in voller Höhe fordern. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution besteht nur, sobald der Mietvertrag mit sämtlichen Mitgliedern der Wohngemeinschaft endet. Der Anspruch besteht nicht, falls ein einzelnes Mitglied der Wohngemeinschaft ausscheidet.
  • Oft bleibt die Mietkaution beim Vermieter. Dies hat einen einfachen Grund: Die WG-Mitglieder, also die GbR-Gesellschafter, dürfen nur als Ganzes und in Gemeinschaft die Mietkaution vom Vermieter zurückfordern.
  • Eine Arbeitsentlastung für den Vermieter ist, dass er nur eine einzige Betriebskostenabrechnung für die gesamte Wohngemeinschaft erstellen muss. Überdies besteht keine rechtliche Verpflichtung zur Vorlage einer separaten Betriebskostenabrechnung, sobald ein Mieter aus der Wohngemeinschaft ausscheidet.
  • Wie bei Miete und Kaution gilt: Der Vermieter hat gegenüber jedem Mitglied der Wohngemeinschaft Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung in voller Höhe. Der anteilige Ausgleich der Betriebskostennachzahlung erfolgt wie üblich im Innenverhältnis der WG.
  • Jedes WG-Mitglied haftet für Zahlungsausfälle bei einem anderen oder gar bei mehreren anderen WG-Mitgliedern.
  • Der Vermieter muss die Kündigung gegenüber allen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft aussprechen. Den Mietvertrag mit nur einem einzigen WG-Mitglied darf er nicht kündigen.
  • Daraus folgt zwangsläufig, dass nicht ein einziges Mitglied der Wohngemeinschaft den WG-Mietvertrag kündigen darf, sondern die Kündigung des WG-Mietvertrags von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden muss.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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