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Bauvertragsrecht 2018

Was ist neu im Bauvertragsrecht seit dem 1. Januar 2018?

Bauvertragsrecht 2018: Was müssen Bauherren und Modernisierer beachten?

(Quelle: Verband Privater Bauherren, VPB) Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Einen Überblick über die Reform sowie wichtige Vor- und Nachteile für private Bauherren finden Sie hier. Dabei werden unterschiedliche Themenschwerpunkte, beispielsweise Baubeschreibung, Widerrufsrecht, Abschlagszahlungsraten sowie das Recht auf die Herausgabe von Planungsunterlagen beleuchtet.

Warum gibt es seit 1. Januar 2018 das neue Bauvertragsrecht?

Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v “Bauvertrag”, “Verbraucherbauvertrag”, “Architektenvertrag” und “Bauträgervertrag” erstmals geregelt.

Bauvertragsrecht 2018: Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Bauvertragsrecht: Welche Verbesserungen enthält die neue Regelung?

Eine Verbesserung ist das Recht auf eine ordentliche Baubeschreibung. Viele aktuelle Baubeschreibungen sind so vage, dass Bauherren diesen nicht entnehmen können, worauf es wirklich ankommt. Beispielsweise, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem geplant ist, ob die Hausanschlüsse oder Außenanlagen im Preis enthalten sind und vieles mehr.

Bauvertragsrecht 2018: Was bedeutet das Recht auf konkrete Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, um Angebote mehrerer Baufirmen objektiv und nach Qualitätsaspekten mit einander vergleichen zu können. Eine solche Baubeschreibung ist auch wichtig, weil sie zeigt, welche Leistungen für die Bauherren im Preis enthalten sind und daraus folgend auch, was später zusätzlich für ein benutzbares Haus bezahlt werden muss. Seit dem 1. Januar 2018 haben die Bauherren nun ein Recht auf eine umfassende Baubeschreibung, die ihnen auch vor Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden muss. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein und wird im Regelfall später zur Vertragsbasis.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Paragraf 650i BGB definiert den Verbraucherbauvertrag, §§ 650j, 650k BGB die Baubeschreibungspflicht, Art. 249 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) den Inhalt.

Bauvertragsrecht: Wie sah die Regelung vor dem Jahr 2018 aus?

Bislang galten keinerlei rechtliche Anforderungen an den Inhalt einer Baubeschreibung. Entsprechend ungenau und sehr unterschiedlich waren die Angaben zum angebotenen Haus. Bereits vor Jahren gab es Bestrebungen, Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen mit der Bauwirtschaft zu vereinbaren. Sie sollten als Grundlage für Bauverträge dienen und den direkten Vergleich unterschiedlicher Angebote ermöglichen.

Bauvertragsrecht: Auf was müssen Bauherren bei der Baubeschreibung achten?

Die Baubeschreibung, die Bauherren in Zukunft vor Vertragsabschluss bekommen, wird beim Vertragsabschluss automatisch Vertragsinhalt. Es sei denn, es werden Änderungen vereinbart. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät dazu, eventuelle Änderungswünsche mit der Baufirma zu verhandeln und das Ergebnis schriftlich zu dokumentieren. Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen, sowohl von der Baufirma als auch von  den Bauherren. Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Beim Bauträgervertrag, wenn also auch das Eigentum am Baugrund mitübertragen wird, gilt immer die notarielle Beurkundung. Alle Änderungen müssen also in ihr enthalten sein. Darauf sollten Bauherren achten.

Bauvertragsrecht: Welche Unwägbarkeiten können Beschreibungen  enthalten?

Auch konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Dazu kann zum Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds gehören. Dies gilt vor allem, wenn diese bei Vertragsschluss unbekannt ist. Denn je nach Boden variieren die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte erheblich. Das kann die Finanzierung des Bauherrn ins Wanken bringen. Laut Gesetzgeber gehört es  auch in eine Baubeschreibung, wenn bestimmte Unwägbarkeiten nicht berücksichtigt und mit dem Preis nicht abgegolten sind. Als Beispiel hierfür nennt er die Beschaffenheit des Baugrundes. Der Gesetzgeber erwartet also einen Hinweis darauf, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis steigen kann. Das kann teilweise zu enormen Mehrkosten führen genauso wie Auslassungen an anderen Stellen. Bauherren sollten deshalb immer durch unabhängige Sachverständige prüfen lassen, ob wirklich an alles gedacht ist.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Verbesserungen bei schlüsselfertigem Bauen?

Eine der Verbesserungen ist das Widerrufsrecht, das speziell für Verbraucherbauverträge gilt. Ein Verbraucherbauvertrag liegt immer dann vor, wenn private Bauherren mit einem Unternehmer einen Vertrag über die Errichtung eines neuen Gebäudes schließen oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vereinbaren. Das Widerrufsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Bauvertragsrecht: Welche Vorteile hat das neue Widerrufsrecht?

Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor übereilten Vertragsschlüssen schützen. Beispielsweise wenn ihnen erst nach Vertragsschluss klar wird, dass sie das neue Haus auf ihrem Grundstück rechtlich gar nicht realisieren können. Dies kann zum Beispiel der Fall sein,  weil es  nicht dem Bebauungsplan entspricht.

Bauvertragsrecht: Wie können private Bauherren ihr Widerrufsrecht ausüben?

Das Widerrufsrecht muss binnen 14 Tagen nach Vertragsschluss ausgeübt werden. Dazu genügt die rechtzeitige Abgabe der Widerrufserklärung direkt an den Unternehmer. Der Widerruf muss nicht begründet werden. Hat der Bauunternehmer die Bauherren nicht über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt, verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Widerrufs-Musterschreiben können, müssen aber nicht verwendet werden.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Das Recht ist in § 650l BGB verankert, der dazu auch auf die allgemeinen Widerrufsvorschriften verweist. Der Inhalt der Belehrung des Verbrauchers ist in Art. 249 § 3 EGBGB geregelt.

Bauvertragsrecht 2018: Wie sah die bisherige Rechtsregelung aus?

Bisher gab es kein Widerrufsrecht. Bauherren konnten Bauverträge zwar kündigen, was aber in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden war. Auch das Widerrufsrecht ist kein Nullsummen-Spiel für private Bauherren.

Bauvertragsrecht: Auf was müssen private Bauherren Widerrufsrecht  achten?

Widerrufen die Verbraucher einen Vertrag erst, nachdem die Firma mit dem Bauvorhaben begonnen hat, müssen sie bereits empfangene Leistungen eigentlich einander zurückgewähren. Darauf weist der VPB hin. Das ist bei ausgeführten Bauleistungen aber nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll. Deshalb werden die Verbraucher in der Regel die ausgeführte Bauleistung bezahlen, also Wertersatz leisten.

Ein weiteres Problem, auf das der VPB hinweist: Wenn die Teilbauleistung unerkannt fehlerhaft ausgeführt ist, zahlen die Bauherren zu viel Wertersatz, Das ist schlecht, denn Baufehler zeigen sich oft erst nach einiger Zeit. Deshalb gibt es für Verbraucher normalerweise auch eine fünfjährige Gewährleistungsfrist ab Abnahme. Der Anspruch auf Rückzahlung überhöhten Wertersatzes wird häufig früher verjähren.

Bauvertragsrecht 2018: Wie funktioniert das Widerrufsrecht bei Umbaubauten?

Nur bei „erheblichen Umbaumaßnahmen“ gilt seit Jahresanfang das neue Widerrufsrecht. Was genau der Gesetzgeber mit „erheblichen Umbaumaßnahmen” meint, ist nur ungenau definiert. Laut Experten wie dem VPB kann als erheblicher Umbau sicher die Kernsanierung hinter historischer Fassade gelten. Aber je weniger beim Umbau in Konstruktion und Bestand eingegriffen wird, desto unwahrscheinlicher wird das Widerrufsrecht. Solche ungeklärten Fälle können für alle Beteiligten zu einer unangenehmen Hängepartie werden. In diesen Fällen raten Experten wie der VPB zur Sicherheit, ein vertragliches Widerrufsrecht zu vereinbaren, das dem gesetzlichen entspricht. Mit ordnungsgemäßer Information des Verbrauchers haben die Parteien dann nach 14 Tagen Gewissheit über den Bestand ihres Vertrages.

Fazit: Das Widerrufsrecht ist ein wichtiges neues Verbraucherrecht. Allerdings sollten Verbraucher es nur als Notbremse sehen! Private Bauherren dürfen sich nicht übereilt vertraglich an einen Schlüsselfertigbauer binden. Mindestens das Grundstück sollten sie haben und dessen Bebaubarkeit sowie die Finanzierung vorab klären.

Bauvertragsrecht 2018: In welchen Fällen gilt kein Widerrufsrecht?

Kein Widerrufsrecht gilt bei allen Schlüsselfertigbauverträgen, die noch bis einschließlich 31.Dezember.2017 geschlossen worden sind. Und für Verbraucherbauverträge, die notariell beurkundet werden, gibt es jetzt und in Zukunft auch kein Widerrufsrecht. Das betrifft alle Bauträgerverträge. Weil bei diesen Verträgen stets das Haus mitsamt dem Grundstück zusammen veräußert werden, müssen diese Verträge notariell beurkundet werden. Die Notare wiederum haben die Pflicht, den Käufern die Vertragsentwürfe zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu übergeben. Diese Zeit soll ausreichen, um alle Unterlagen vor der Unterzeichnung vom eigenen Experten prüfen zu lassen und im Zweifel vom Kauf Abstand zu nehmen. Ein Widerrufsrecht ist in diesem Fall nach Ansicht des Gesetzgebers nicht nötig. Laut VPB hält der Gesetzgeber diese 14-Tage-Frist für ausreichend. Tatsächlich wird die Zeit ziemlich knapp, wenn man dann noch keinen Experten an der Hand hat, der sich schnell in die Unterlagen einarbeiten kann. Tipp des VPB: Private Bauherren sollten sich im Vorfeld grundsätzlich ausführlich beraten lassen und nicht voreilig Verträge unterschreiben, deren Konsequenzen sie noch nicht abschätzen können.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Verbesserungen gibt es bei Abschlagszahlungen?

Das neue Bauvertragsrecht begrenzt Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer auf 90 Prozent des Werklohns für alle privaten Bauherren, die schlüsselfertig bauen. Ab dem 1. Januar 2018 dürfen also nur noch maximal 90 Prozent per Abschlagszahlung verlangt werden. Die übrigen zehn Prozent bleiben bei den Bauherren, bis der Bau tatsächlich mängelfrei und fertig ist. Und das zusätzlich zur Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent, die es nach altem Recht schon gibt und die für den Verbraucherbauvertrag beibehalten wird.

Bauvertragsrecht: Welche Vorteile hat die Begrenzung der Abschlagszahlungen ?

In Schlüsselfertigbauverträgen sind so gut wie immer Abschlagszahlungspläne enthalten, die zwar theoretisch frei verhandelbar sind, aber tatsächlich von den Unternehmen vorgegeben werden. Nach Erfahrung des VPB werden dabei für die ersten Raten oft zu hohe Abschläge vorgesehen. Private Bauherren gehen dabei unfreiwillig in Vorlage. Sie laufen im Falle einer Insolvenz Gefahr, das zu viel bezahlte Geld zu verlieren. Doch auch wenn der Bau zufriedenstellend läuft, haben sie zum Schluss kein Druckmittel mehr in der Hand, um die Baufirma zum schnellen Beseitigen eventueller Mängel zu motivieren.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Das Recht ist in § 650m Abs. 1 BGB geregelt. § 309 Nr. 15 BGB stellt sicher, dass vom Bauunternehmer vorgegebene Abschlagszahlungspläne als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ebenfalls am Maßstab des § 650m Abs. 1 BGB gemessen werden. Qualifizierte Einrichtungen des Unterlassungsklagegesetzes wie der VPB können seit Jahresanfang 2018 Abschlagszahlungspläne, die als AGB gegenüber privaten Bauherren verwendet werden und eine letzte Rate von unter zehn Prozent vorsehen, abmahnen und notfalls die Unternehmen auf Unterlassung verklagen.

Bauvertragsrecht 2018: Wie sah die Praxis vor der Neuregelung aus?

Nach einer Studie des Instituts Privater Bauherren (IPB) aus dem Jahr 2012 wiesen 70 Prozent aller Abschlagszahlungspläne eine letzte Rate von unter fünf Prozent auf. Das war viel zu wenig, um als Druckmittel für eine korrekte Ausführung zu dienen. Schon ein zerkratztes großes Wohnzimmerfenster und eine beschädigte Eingangstür lagen samt Druckzugschlag über der noch ausstehenden letzten Abschlagsrate von unter fünf Prozent. Die privaten Bauherren hatten also kein Druckmittel mehr in der Hand, um die zügige Nachbesserung zu erreichen. Und das, obwohl auch schon bisher das Gesetz den Bauherren regelmäßig den Einbehalt des Doppelten dessen zugestand, was die Beseitigung des Mangels kostet. Die Praxis sah nur eben anders aus, die Bauherren wurden dadurch massiv benachteiligt.

Bauvertragsrecht: Für wen gilt die Neuregelung bei Abschlagszahlungen nicht?

Die Neuregelung im Bauvertragsrecht bezieht sich auf Schlüsselfertigverträge mit Generalüber- oder -unternehmern und begünstigt alle Bauherren, die schlüsselfertig auf eigenem Grund bauen. Die neue Regelung gilt nicht für Bauträgerverträge. Die Abschläge im Bauträgervertrag sind nach wie vor in der Abschlagszahlungsverordnung geregelt, inhaltlich gleichlaufend zum öffentlichen Gewerberecht der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Bauvertragsrecht: Was ist mit Abschlagszahlungen beim schlüsselfertigen Bauen?

Bauherren müssen aber nach wie vor wachsam sein, denn auch wenn die Abschläge bis zur Abnahme nun auf maximal 90 Prozent beschränkt werden, können sie dennoch unfreiwillig in Vorlage gehen. Nämlich wenn die Baufirma eine Abschlagsrechnung für einen Bauabschnitt schickt, der noch nicht fertiggestellt ist oder Mängel hat. Dann entspricht die Abschlagszahlung nicht dem Bautenstand. Bezahlen Bauherren sie trotzdem, gehen sie in Vorlage. Ihr einziges Druckmittel, das Geld, schmilzt dahin. Vorbeugen lässt sich dem nur über die regelmäßige Baukontrolle durch  einen unabhängigen Sachverständigen.
Die neue Vorschrift schützt auch nicht vor überhöhten ersten Raten im Abschlagszahlungsplan.  Ob die Rate überhöht oder angemessen ist, das erkennt nur ein Bausachverständiger, der mithilfe der Baubeschreibung die Raten prüft. Wer sich einen reibungslosen Bauablauf wünscht ohne Vorleistungsrisiko, muss dies daher vor Vertragsschluss prüfen lassen und entsprechend nachverhandeln.”

Bauvertragsrecht: Was bedeutet das Recht auf Herausgabe von Bauunterlagen?

Für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, gilt: Schlüsselfertigfirmen müssen für Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, die für den Bau nach öffentlichem Recht nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Vorteile hat das neue Recht auf Herausgabe?

Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis, Baugrundgutachten und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen (lassen) können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen. Viele Bauherren hatten diese bislang nicht in ihrem Besitz.

Bauvertragsrecht: Wo steht die Regelung zur Unterlagenherausgabe  im Gesetz?

Geregelt wird das neue Recht auf die Herausgabe der Bauunterlagen im Paragrafen 650n BGB. Demnach haben private Bauherren, die einen Verbrauchervertrag abschließen, der Baufirma gegenüber einen Anspruch auf Herstellung und Herausgabe von Unterlagen für ihr Bauprojekt. Selbst, wenn dazu nichts im Vertrag steht, greift das neue Gesetz. Der Anspruch lässt sich vertraglich weder einschränken noch ausschließen. Diese Regelung zur Unterlagenherausgabe gilt im Übrigen auch für den Bauträgervertrag.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Regelung galt in punkto Herausgabe bisher?

Bislang hatten Bauherren und Käufer von schlüsselfertigen Häusern oder Eigentumswohnungen keinen rechtlichen Anspruch, die Planunterlagen einzusehen, nach denen ihr Haus entsteht. Auch die spätere Übergabe der Pläne und Berechnungen war oft dem Wohlwollen der Baufirmen überlassen. Bauherren hatten den Behörden gegenüber damit schlechte Karten. Auch elementare Dinge, wie die Statik oder der Wärmeschutznachweis bekamen Bauherren bislang so manches Mal nicht in die Hand. Sie konnten dann selbst vom eigenen Sachverständigen nicht prüfen lassen, ob die Bewehrung der Stahlbetondecken ausreichend dimensioniert war oder ob die Berechnungen zum Wärmeschutz überhaupt zum Haus passten. Eine Kontrolle der Planungen und damit auch der Arbeit der Baufirmen war so nicht möglich. Und das, obwohl es bei der Statik beispielsweise um Leben und Tod gehen kann.

Bauvertragsrecht: Wann müssen Planungsunterlagen herausgegeben werden?

Paragraf 650n BGB regelt nun die Herausgabe der Planungsunterlagen sowohl vor dem Bau als auch nach Bauabschluss. Auch Letzteres ist wichtig, weil Bauten manchmal anders ausgeführt werden müssen als ursprünglich geplant. Bauherren müssen dann natürlich später belegen können, dass auch die Änderungen geltendem Recht entsprechen. Es gibt also zwei Zeitpunkte, an denen Unterlagen übergeben werden müssen: Einmal vor Vertragsabschluss, einmal nach Baufertigstellung.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Planunterlagen müssen Baufirmen übergeben?

Der VPB weist daraufhin, dass das Recht auf Unterlagenherausgabe auch seine Grenzen hat. Denn die Baufirmen müssen nur Unterlagen für öffentlich-rechtlich geforderte Nachweise herausgeben. Konkret sind das sämtliche Unterlagen, die die Einhaltung der Landesbauordnungen belegen, ferner Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), die demnächst in einem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengefasst werden sollen. Der Gesetzgeber erstreckt den Anspruch auch auf die Unterlagen, die die KfW vom geförderten Verbraucher verlangt. Vorausgesetzt, dass der Bauunternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, sein Haus werde die entsprechenden Bedingungen einhalten. Dasselbe gilt für alle anderen Förderdarlehensgeber, die Nachweise über Planung und Bauausführung verlangen.

Bauvertragsrecht: Welche Planunterlagen müssen Baufirmen nicht übergeben?

Nicht zur Verfügung stellen und übergeben müssen die Baufirmen alle anderen Pläne und Unterlagen. Das können zum Beispiel Bestandspläne für einen frisch sanierten Altbau sein. Bauherren sollten deshalb im Vorfeld gut überlegen, welche Unterlagen sie noch benötigen könnten und dies in den Vertrag aufnehmen, rät der VPB. In solchen Fällen kann  es ratsam sein, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Er weiß, welche zusätzlichen Unterlagen sinnvoll sind. Prüfen lassen, ob tatsächlich nach den Plänen und Berechnungen gebaut wird, müssen die Bauherren allerdings nach wie vor selbst. Leider ist dies allzu oft nicht der Fall und kommt die Bauherren dann eventuell am Ende teuer zu stehen.

Bauvertragsrecht 2018: Was bedeutet das neue Anforderungsrecht?

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Dazu gehört das sogenannte einseitige Anordnungsrecht. Weil ein Bau oft recht lange dauert, kann es vorkommen, dass Bauherren während der Bauphase neue Ideen entwickeln und deshalb ihre Baupläne ändern möchten. Bisher war das nur schwer möglich. In Zukunft soll das einfacher sein. Bauherren können jetzt per Anordnung sogar Abweichungen vom Bauvertrag durchsetzen. Der Werklohn für die veränderte Ausführung wird kraft Gesetzes angepasst. Das Gesetz regelt auch, wie die Abschlagszahlungen weiterlaufen sollen. Eventuelle Streitigkeiten sollen Gerichte schnell vorläufig entscheiden, damit der Bau fortgesetzt werden kann und die Abschlagszahlungen weiter fließen. Eine juristische Klärung können die Vertragspartner später per Klage erreichen – sofern dann noch Interesse daran besteht.

Bevor die Bauherren eine einseitige Anordnung treffen, müssen sie versuchen, sich mit dem Unternehmer vertraglich zu einigen. Erst wenn das binnen 30 Tagen nicht gelingt, können sie eine Anordnung erteilen. Anordnungen müssen in Textform erfolgen, zum Beispiel per E-Mail.

Bauvertragsrecht 2018: Ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

Laut VPB bringt das einseitige Anordnungsrecht privaten Bauherren keine Vorteile. Das Instrument wurde für Großprojekte entwickelt, wo Änderungswünsche an der Tagesordnung sind. Es ist komplex und wird sich laut Experteneinschätzung zum größten juristischen Kampfplatz bei Großbaustellen entwickeln.

Bauvertragsrecht 2018: Wo ist das neue Anordnungsrecht im Gesetz verankert?

Das Anordnungsrecht ist in den §§ 650b – 650b BGB geregelt. Es gilt für jeden Bauvertrag, also auch dann, wenn lediglich ein Wintergarten angebaut werden soll.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Regelung galt bisher?

Wollten Bauherren bisher während der Bauphase etwas ändern, beispielsweise ein Fenster oder eine Innenwand versetzen, musste dazu der bereits geschlossene Bauvertrag geändert werden. Das war nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Dieses Einvernehmen ließen sich die Baufirmen in der Regel teuer bezahlen. Den Bauherren blieb nichts übrig, als diese zu akzeptieren oder auf ihre Änderungswünsche zu verzichten.

Bauvertragsrecht 2018: Was müssen Bauherren in Zukunft beachten?

Bauherren, die in Zukunft Änderungen wünschen, haben unterschiedliche Probleme. Eines davon ist die 30-tägige Verhandlungsphase. Die wenigsten Bauherren werden eine einmonatige Verzögerung ihres Hausbaus riskieren wollen und vermutlich, um Verzögerungen zu vermeiden, weiterhin überhöhte Preise akzeptieren. Ein weiteres Problem ist die Beurteilung der eigenen baulichen Änderungswünsche und der sich daraus ergebenden Nachtragsvergütung: Was ist gerechtfertigt, was nicht?

Zudem kommt: Nicht immer löst eine einseitige Anordnung berechtigte Nachtragsforderungen aus. Dies gilt vor allem, wenn die Bauherren eine Leistung anordnen, die zur Erreichung des ohnehin geschuldeten Werkerfolgs notwendig ist, und wenn der Unternehmer neben der Bauausführung zugleich die Planung übernommen hat. Das ist typisch für den Schlüsselfertigbau. Reicht  zum Beispiel  das  Erfüllen der Baubeschreibung allein nicht aus, um eine Gaube entsprechend der Energieeinsparverordnung luftdicht zu errichten, können die Bauherren anordnen, dass die Luftdichtheit in Abweichung zur Ausführung nach der Baubeschreibung erreicht werden soll. Mehr Geld bekommt der Unternehmer dann deshalb aber nicht. Denn schließlich wird in diesem Fall die Anordnung nur nötig, weil der Bauunternehmer schlecht geplant hat. Und für nachlässige Planung soll er ja nicht auch noch honoriert werden. Aber auch, wenn die Bauherren einen sogenannten Pauschalfestpreis vereinbart haben, ist alles, was für den Werkerfolg noch getan werden muss, bereits abgegolten.

Der VPB erwartet, dass künftig häufig vor Gericht gestritten wird, ob eine Anordnung den Werkerfolg ändert oder nicht, vor allem aber über die daraus resultierende Anpassung des Werklohns. Entscheiden sollen darüber spezielle Baukammern an den Landgerichten. Die müssen sich aber auch erst in das neue Gesetz einarbeiten.

Das ganze Verfahren ist für Großprojekte gedacht. Private Bauherren sollten davon keinen Gebrauch machen. Sie sind besser beraten, wenn sie ihre Projekte von Anfang an sorgfältig planen und dann ohne weitere Änderungen durchziehen. Bei der Vorbereitung wie auch der laufenden Baukontrolle sollten sie sich deshalb mehr denn je von unabhängigen Sachverständigen unterstützen lassen, um gar keine nachträglichen Änderungen beauftragen

Bauvertragsrecht 2018: Was ist ein Bauträgervertrag?

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem gibt es nun neben dem Verbraucherbauvertrag den Bauträgervertrag. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag zum Bau oder zum Umbau eines Hauses, der gleichzeitig die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen – oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Das typische am Bauträgervertrag ist stets der Verkauf von Haus und Grundstück aus einer Hand. Bisher ging es um den Verbraucherbauvertrag, der das schlüsselfertige Bauen mit Generalüber- oder -unternehmer auf eigenem Grundstück regelt.

Bauvertragsrecht 2018: Ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

Teils, teils. Sind die Vertragspartner des Bauträgers Verbraucher, sprich private Bauherren, dann hat der Bauträger Pflichten, die auch im Verbraucherbauvertrag gelten: Er muss eine Baubeschreibung liefern, konkrete Angaben zur Bauzeit machen und die Planungsunterlagen erstellen und den Bauherren übergeben, was eine enorme Verbesserung darstellt. Allerdings schränkt der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gleich wieder ein: Beim Bauträgervertrag gibt es keine freie oder außerordentliche Kündigung, kein einseitiges Anordnungsrecht und kein Widerrufsrecht. Außerdem wird die Baubeschreibung nicht automatisch Vertragsgrundlage, und die Abschlagszahlungen sind nicht bei 90 Prozent gedeckelt.
Laut VPB birgt das Bauen mit dem Bauträger grundsätzlich erhebliche Risiken. Im Falle einer Insolvenz riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes. In diesem Punkt bringt das neue Bauvertragsrecht keine Verbesserung.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Geregelt wird das neue Bauträgerrecht im BGB in einem eigenen Untertitel, also formal gleichrangig mit dem Werkvertrag und dem Architektenvertrag. Dort aber sind bislang nur zwei Paragrafen, 650t und 650u, enthalten, die eine Definition des Bauträgervertrages bringen und ansonsten die Anwendbarkeit anderer Vorschriften, vor allem aus dem Bauvertragsbereich, anordnen oder ausschließen.

Bauvertragsrecht 2018: Welche Regelung galt bisher?

Der neue Bauträgervertrag bringt privaten Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, also im Wesentlichen die gleichen Vorteile wie den Bauherren, die auf eigenem Grund und Boden bauen: Recht auf Unterlagenherausgabe, klare Termine, Baubeschreibung. Verschlechtert hat sich die Lage der Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, aber durch den Ausschluss des bisher geltenden außerordentlichen Kündigungsrechts, das seit 2018 im Gesetz für alle Bauverträge geregelt ist. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Bauherren über den Bauträgervertrag nur ein attraktives Grundstück erwerben, indem sie den Vertrag kurz nach Baubeginn kündigen, dann das Areal übernehmen und das Haus in Eigenregie bauen. Das war bislang möglich, wenn auch mit hohen Anforderungen verbunden. Nun bleiben Bauherren und Bauträger auf Gedeih und Verderb aneinander gekettet.

Bauvertragsrecht 2018: Auf was müssen Bauherren in Zukunft achten?

Nicht alle neuen Rechte im Bauträgervertrag gelten uneingeschränkt. So müssen zwar Bauträger in Zukunft eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss übergeben. Diese wird aber nicht automatisch Bestandteil des Vertrags. Wegen der Grundstückskaufkomponente müssen Bauträgerverträge komplett notariell beurkundet werden. Während Bauherren beim Verbraucherbauvertrag nur klären müssen, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll, müssen Bauherren, die mit einem Bauträger bauen, beim Notartermin aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden. Beim Bauträgervertrag gilt, was der Notar beurkundet hat.”

Wichtig: Wer mit dem Bauträger baut, der hat in Zukunft auch einen Unterlagenherausgabeanspruch. Das ist ein großer Fortschritt. Allerdings gilt der Herausgabeanspruch wie beim Verbraucherbauvertrag lediglich für jene Unterlagen, die die Bauherren benötigen, um gegenüber den Behörden und Förderbanken nachzuweisen, dass die Bauleistung so ausgeführt werden wird, wie es den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht oder den Förderrichtlinien. Alle weiteren Unterlagen müssen vorab vertraglich vereinbart werden. Auch die Bauzeit muss beim Bauträgervertrag ab sofort angegeben werden. Das war erfahrungsgemäß auch bisher schon so. In den meisten Bauträgervertragen hatten die Notare ein taggenaues Fertigstellungsdatum eingesetzt. Nun ist es verbrieftes Recht.

Wie oben bereits erwähnt, ist beim Bauträgervertrag keine freie und außerordentliche Kündigung mehr möglich. Umso wichtiger ist, dass sich Bauherren rechtzeitig über Inhalt und Konsequenzen des Bauvertrags aufklären lassen. Experten gehen davon aus, dass extreme Probleme, die bislang durch eine Kündigung gelöst werden konnten, nun vor Gericht landen, mit allen damit verbundenen Verzögerungen und Unwägbarkeiten.

Nicht vorgesehen ist im Bauträgervertrag das einseitige Anordnungsrecht für private Bauherren. Damit soll verhindert werden, dass sich, zum Beispiel beim Bau einer Eigentumswohnungsanlage, die einzelnen Erwerber mit unterschiedlichen Anordnungen widersprechen und damit den Bau verzögern.

Beim Bauträgervertrag gibt es auch kein Widerrufsrecht. Dafür bekommen die Bauherren 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar die Vertragsurkunden zugeschickt. Damit haben sie zwei Wochen Zeit, um die Vertragsunterlagen zu prüfen, beispielsweise gemeinsam mit unabhängigen Sachverständigen. Diese Zeit sollte dafür unbedingt genutzt werden. Ergeben sich dabei Änderungswünsche, müssen die vor der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden. Werden größere Änderungen später noch einvernehmlich vereinbart, müssen sie in jedem Fall notariell beurkundet werden.

Ebenfalls wichtig: Abschlagszahlungen sind beim Bauträgervertrag nicht auf 90 Prozent gedeckelt. Es gilt weiterhin die Abschlagszahlungsverordnung, die inhaltlich an den § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anknüpft.

Bauvertragsrecht 2018: Architektenvertrag klärt Pflichten und Rechte

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem steht ab sofort der „Architektenvertrag“ im Gesetz – gleichrangig mit dem „Werkvertrag” und dem „Bauträgervertrag”. Bauherren, die individuell planen möchten und einen Sachwalter suchen, der sie durch das Baugeschehen lotst und ihre Baustelle überwacht, müssen sich dazu einen freien Architekten suchen. Mit diesem schließen sie einen Architektenvertrag.

Bauvertragsrecht: Was Sie beim Bauen mit dem Architekten wissen sollten

Architekt darf sich nur nennen, wer Mitglied einer Architektenkammer ist. Die Berufsbezeichnung ist geschützt. Honorare für bestimmte Leistungen bei Gebäuden sind in der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure” (HOAI) gesetzlich geregelt. Die HOAI unterteilt die Grundleistungen dafür in neun sogenannte Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Übernimmt ein Planer alle neun Leistungsphasen, kann er dafür das gesamte Honorar in Rechnung stellen. Beauftragen ihn die Bauherren nur mit bestimmten Aufgaben, steht dem Architekten dafür auch nur der prozentuale Anteil des Honorars zu.

In den Leistungsphasen 1 bis 3 geht es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Rund ein Viertel des Gesamthonorars entfallen auf diese Arbeitsschritte. In den Phasen 4 bis 7 wird es konkreter. Sie umfassen die Vorbereitung zum Bauen, mit Baugenehmigung, Arbeitsplänen, Ausschreibung und Vergabe. Gut 40 Prozent des Honorars werden danach fällig. Besonders komplex ist die Leistungsphase 8, die Bauüberwachung. Sie bringt ein Drittel des Gesamthonorars, macht aber auch am meisten Arbeit. Nach der Abnahme des Hauses bleibt nur noch die Leistungsphase 9, die Objektbetreuung. Dabei handelt es sich um die fünf Jahre Gewährleistungsfrist, die Bauherren gegenüber Handwerkern und Baufirmen haben. Für die Objektüberwachung gibt es zwei Prozent vom Architektenhonorar.

Bauvertrag: Warum die Regelung des Architektenvertrags nur teilweise gut ist

Zum einen schafft das Gesetz nun Klarheit in verschiedenen Punkten, die in der Vergangenheit oft für Ärger gesorgt hatten. Zum Beispiel bei der Frage, wann aus unverbindlichen Vorgesprächen ein honorarpflichtiger Auftrag wird. Zum anderen erleichtert das Gesetz auch den Architekten das Leben, denn sie werden in Zukunft als Bauüberwacher bei Mängeln nicht sofort zum Schadensersatz herangezogen. Im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung muss nun erst die Baufirma zur Nachbesserung aufgefordert werden, ehe die Versicherung des Architekten zahlt. Das spart den Gesamtschuldnern Geld und dürfte für viele Firmen ein Anreiz sein, Nachbesserungen schnell zu erledigen. Das käme den Bauherren meist wohl zugute.

Bauherren haben in Zukunft auch beim Architektenvertrag ein einseitiges Anordnungsrecht, allerdings kann dessen Ausübung nicht nur Kosten, sondern auch Verzögerungen von bis zu 60 Tagen nach sich ziehen. Das Anordnungsrecht ist (siehe oben) für Großprojekte gedacht und nicht für private Hausbauvorhaben geeignet. Umstritten ist unter Juristen dabei auch die Frage, ob Architekten vom Verbraucher Sicherheiten für noch ausstehendes Honorar verlangen können. Wäre das der Fall, bekämen sicher viele Bauherren Probleme, wenn ihr Planer mitten im Bauablauf plötzlich Sicherheiten für Honorarsummen in fünfstelliger Höhe verlangen würde, heißt es beim VPB. Der Verband geht davon aus, dass diese Frage zum Schluss vom BGH geklärt wird.

Gut für Architekten und schlecht für Bauherren ist das zukünftig geltende Recht auf Teilabnahme. Damit reduzieren die Planer ihre Haftung von zehn auf fünf Jahre. Allerdings greift es nur, wenn der Architekt sämtliche Leistungen nach HOAI übernommen hat, bis einschließlich Leistungsphase 9, der Objektbetreuung bis zur Schlussbegehung fünf Jahre nach Einzug. Das vereinbaren aber jetzt schon die wenigsten Bauherren. Auch Architekten vereinbaren vertraglich lieber nur die Leistungsphasen 1 bis 8 und verzichten auf die letzten zwei Prozent Honorar, als erst fünf Jahre nach der Schlussbegehung überhaupt mit ihrem – dann nochmals längeren – Haftungsteil zu beginnen. Hat der Planer alle Leistungsphasen übernommen, kann er in Zukunft mit dem Teileabnahmerecht bereits nach der Abnahme der Handwerkerleistungen fordern, dass auch seine bisherigen Leistungen abgenommen werden. Folge: Der Architekt reduziert seine eigene Haftung damit erheblich und kommt gleichzeitig mit den ausführenden Firmen aus der Gewährleistungspflicht. Alle Bauherren sollten deshalb unbedingt rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfristen von einem unabhängigen Sachverständigen eine Baubegehung durchführen lassen, um wirklich alle Mängel zu entdecken, bevor es zu spät ist.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Der Untertitel 2 umfasst die §§ 650o – 650s BGB. So war das bisher:

Problematisch beim Bauen mit dem Architekten ist die Anfangsphase. Schon bei den ersten Terminen, wenn sich die potenziellen Partner noch gar nicht kennen, wird sehr konkret über das Projekt gesprochen, über Raumprogramm, Bauplatz, Bebauungsplan und Budget. Dabei muss geklärt werden, ob das Bauvorhaben überhaupt so realisiert werden kann, wie sich das die Bauherren vorstellen. Diese Zielfindungsphase sahen manche Bauherren dann gern noch als Akquisitionsleistung und wollten auch für erste Entwürfe nichts bezahlen.

Den Architekten beschert sie schon viel Arbeit. Dafür möchten sie bezahlt werden – und natürlich auch den Auftrag für die Gesamtplanung bekommen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten die Beteiligten miteinander sprechen und klären, welche Aufgaben der Architekt übernehmen soll und welche nicht. Das Gespräch wurde aber meist nicht geführt. Auch der Architekt nahm das Stillschweigen gern als Zustimmung und damit als Auftrag für die Fortsetzung seiner Arbeit.

Bauvertragsrecht: Darauf müssen Bauherren beim Architektenvertrag achten

Architektenverträge konnten bisher – und können auch in Zukunft – formlos und mündlich geschlossen werden. Sie kommen auch durch schlüssiges, sprich konkludentes Handeln zustande. Damit Bauherren, die sich eigentlich nur einen ersten Entwurf machen lassen wollen, nicht unversehens die Architektenleistung für ein ganzes Haus kaufen müssen, hat ihnen der Gesetzgeber nun ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Das funktioniert so:

Nach der Zielfindungsphase legt der Planer den Bauherren seine Ideen samt einer Kostenschätzung für die weitere Umsetzung vor. Gleichzeitig muss er die Verbraucher in Textform darüber aufklären, dass sie binnen zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen ein Sonderkündigungsrecht haben. Nutzen sie dieses Recht, müssen sie nur alle bis zur Sonderkündigung erbrachten Leistungen des Architekten bezahlen. Kündigen müssen Bauherren schriftlich. Versäumt der Planer, sie über das Sonderkündigungsrecht zu informieren, besteht es fort – und zwar über die gesamte Bauzeit hinweg.

Gerade mit dem Sonderkündigungsrecht will der Gesetzgeber die Parteien so früh wie möglich zu Gesprächen über den Umfang der Leistungen motivieren. Bauherren sollten das nutzen und gezielt beauftragen, was sie wirklich brauchen. Das muss nicht immer die Vollplanung sein, es kann auch die Genehmigungsplanung für ein Haus sein, das sie später vom Schlüsselfertiganbieter bauen lassen. Dann allerdings müssen sich die Bauherren wieder jemanden suchen, der für sie die laufende, unabhängige Baukontrolle übernimmt.

Bauvertragsrecht 2018: Was bedeutet die „Abnahmefiktion“?

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren, aber auch problematische Regelungen. Laut VPB müssen Bauherren sehr aufpassen, um ihre Rechte zu wahren. Ein solches Thema ist die Neufassung der sogenannten Abnahmefiktion. Diese besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Bauherr die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklärt er überhaupt nichts oder erscheint erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt.

Bauvertragsrecht 2018: Ist die „Abnahmefiktion“ gut für private Bauherren?

Diese Neuregelung ist nicht gut für private Bauherren, denn sie setzt sie unter enormen Zeitdruck. Mit der Abnahmefiktion will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Bauherren die Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht ungebührlich und zu Lasten der Baufirma hinauszögern. Außerdem sollen die Bauvertragsparteien in Zukunft miteinander bei der Abnahme kooperieren, damit diese zügig abgewickelt wird.

Bauvertragsrecht 2018: Wo steht das im Gesetz?

Die Abnahmefiktion ist in der neuen Fassung des § 640 Abs. 2 BGB geregelt.

Bauvertragsrecht: So war das Recht vor dem Jahr 2018

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der „Abnahmefiktion“ auf Probleme reagiert, die bislang Subunternehmer mit Generalunternehmern hatten. So konnten zum Beispiel Fensterbauer oder Parkettleger keinen Druck auf ihren gewerblichen Auftraggeber ausüben, um nach Fertigstellung ihres Gewerks dessen zeitnahe Abnahme zu erreichen. Der Generalunternehmer hatte kein Interesse an der Abnahme, denn zwischen Fertigstellung und Abnahme trugen immer noch die Subunternehmer das Risiko: Neue Fenster und Parkettböden, die beim weiteren Ausbau beschädigt oder zerkratzt wurden, mussten weiterhin die Subunternehmer reparieren. An ihnen blieben die Schäden so lange hängen, bis sich der Generalunternehmer auf die Abnahme einließ. Mit der neuen Regelung können Subunternehmer nun die zügige Abnahme ihrer Gewerke durchsetzen. Nachteil: Jetzt fallen auch die privaten Bauherren unter das neue Gesetz.

Die Neuregelung spielt den Baufirmen in die Hände, glaubt der VPB. Denn diese setzten die Bauherren unter Zeitdruck. Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Angemessen dürften dabei im Schnitt 10 bis 14 Tage sein. Innerhalb dieser Zeit müssen die Bauherren den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen. Können sie das nicht, bekommen sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen.

Diese „Abnahmefiktion“ greift allerdings nur, wenn der Unternehmer den Bauherrn vorab über die Rechtsfolgen informiert hat. Das muss er in Textform tun. Dazu reicht aber schon eine E-Mail aus. Bauherren sollten solche Schreiben in Zukunft also keinesfalls ignorieren. Im Gegenteil: Sie müssen umgehend klären, ob das Haus, das sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist.

Bauvertragsrecht 2018: Darauf müssen Bauherren ab sofort achten

Im Idealfall haben Bauherren den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen überwachen lassen. Dann wissen sie, welche Mängel während der Bauzeit aufgetreten sind und bei der Baufirma beanstandet wurden. In solchen Fällen ist es meist kein Problem, beim Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer die noch nicht beseitigten Mängel zu benennen, angemessene Fristen zur Nachbesserung zu setzen und Restwerklohn in zutreffender Höhe einzubehalten, sofern der Zustand des Bauwerks nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigt. Wer den Bau nicht regelmäßig checken ließ, der sollte das nun umgehend nachholen. Am fast fertigen Haus sind allerdings viele Bauteile nicht mehr zugänglich. Mängel, die sich unter Beton, Estrich oder Putz verbergen, entdeckt niemand mehr. Sie sind aber da und treten irgendwann zu Tage. Manchmal erst nach Ablauf der Gewährleistungsphase.

Entdeckt der Bauherr zur Abnahme einen Mangel und verweigern die Abnahme, kann der Unternehmer verlangen, dass eine gemeinsame Zustandsfeststellung vorgenommen wird. Auch zu diesem Termin sollten Bauherren unbedingt erscheinen und zwar mit ihrem Sachverständigen. Tun sie das nämlich nicht, darf der Unternehmer den Bauwerkszustand einseitig feststellen. Das heißt, er urteilt in eigener Sache. Nur wenn die Bauherren kein Verschulden am Fernbleiben trifft und sie das dem Unternehmer unverzüglich mitteilen, gilt das nicht. Achtung: Auf diese Feinheiten muss der Bauunternehmer im Vorfeld nicht hinweisen.

Quelle: Verband Privater Bauherren, VPB.