Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, wie Bauherren oder Käufer eines Zweifamilienhauses von erheblichen Steuervorteilen profitieren können. So lassen sich die Steuern sparenden Schuldzinsen der vermieteten Wohnung zuordnen.
Wer eine Immobilie kauft oder baut und diese vermietet, kann die anfallenden Kosten für die Schuldzinsen auch als Werbungskosten von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Doch auf dem Weg zur sicheren steuerlichen Geltendmachung der Kosten, warten eine ganze Reihe von Fallstricken. Vor allem dann, wenn die Immobilie nur teilweise vermietet werden soll und ein anderer Teil selbst genutzt wird.
Eigentum schaffen und gleichzeitig eine Geldanlage gestalten – darauf gilt es zu achten
Der Hausbau oder Hauskauf stellt heute für viele Anleger nicht mehr nur die Erfüllung des Traums von den eigenen vier Wänden dar. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Zinstiefs haben viele Anleger den Glauben an ernsthafte Renditen aus Sparanlagen verloren. Eine gute Alternative kann da der Kauf oder Bau eines Hauses mit der Möglichkeit der (Teil)Vermietung sein. Denn die Mieten sind deutschlandweit auf einem Rekordniveau. Mit steigender Tendenz.
Kein Wunder also, dass sich viele Häuslebauer Gedanken darüber machen, inwieweit die eigene Unabhängigkeit mit der Möglichkeit der Einnahmegestaltung aus Vermietung und Verpachtung kombiniert werden kann. Der Bau einer Immobilie mit mehreren Wohnungen – eines Zweifamilienhauses oder Mehrgenerationenhauses – ist dabei ein gern genutztes Mittel. Ein Zweifamilienhaus bietet die Möglichkeit, eine Wohnung selbst zu nutzen und die andere entsprechend zu vermieten. So kann, dank niedriger Zinsen und ausreichend hoher Eigenkapitalleistungen, der gesamte Hausbau weitgehend gegenfinanziert werden.
Wichtig ist bei einem solchen Projekt von vorn herein der Blick auf die steuerrechtlichen Aspekte. Denn die Frage, welche Kosten hier steuerlich geltend gemacht werden können, war in der Vergangenheit mehrfach Inhalt gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zuletzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 4.2.2020 unter dem Aktenzeichen IX R 1/18 die Rechtslage dazu wieder etwas näher beleuchtet.
Welche Kosten können in so einer Situation geltend gemacht werden?
Bei der Frage nach der steuerrechtlichen Betrachtung geht es in erster Linie um die Anwendung des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Einkommensteuergesetz EStG. Hier ist festgelegt, dass unter anderem Schuldzinsen als Werbungskosten zu berücksichtigen sind, soweit sie „mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.“ Es muss also ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen auf der einen Seite und den Einkünften auf der anderen Seite bestehen.
Generell werden Werbungskosten definiert als
„Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.“
Dies bedeutet: Schuldzinsen auf einen Kredit, der für den Bau oder Kauf einer Immobilie zur Vermietung genutzt wird, dienen der Erwerbung von Einnahmen.
Damit sind sie dem Grunde nach absetzbar. Das Problem ist an dieser Stelle der wirtschaftliche Zusammenhang. In Fällen, in denen eine Immobilie ausschließlich für die Vermietung gekauft oder gebaut wird, ist der wirtschaftliche Zusammenhang unstrittig. Anders sieht es bei Immobilien aus, deren Nutzung gemischt ist. Wer eine Immobilie erwirbt und diese teilweise selbst bewohnt, muss ein paar wichtige Dinge beachten.
Schon gewusst?
Wer eine Immobilie baut oder kauft und diese zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet, kann bei ausreichend Eigenkapital eine weitgehende Refinanzierung der Kosten für die Vermietung erzielen. Die steuerliche Berücksichtigung der Kosten für den Kapitaldienst, die Hypothekenzinsen also, ist dabei ein wichtiger Faktor. Da im Steuerrecht Verluste auf der einen Seite mit Einnahmen aus einer anderen Einkommensart verrechnet werden können, können höhere Schuldzinsen als Mieteinnahmen für Selbstständige oder Personen mit einem hohen Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit erhebliche Steuervorteile nach sich ziehen. Vorsicht: Auf Dauer sollten mehr Einnahmen als Steuern sparende Ausgaben erwirtschaftet werden. Ansonsten droht der Vorwurf der Liebhaberei, die in der Regel alle Steuervorteile zunichte macht.
Den Beweis für den wirtschaftlichen Zusammenhang antreten
Ein Beispiel: Familie Werner baut ein Zweifamilienhaus. Die Erdgeschosswohnung nebst Garten soll nach Bauabschluss der Eigennutzung dienen. Die Wohnung im 1. Obergeschoss soll vermietet werden. Eine Gartennutzung für die Wohnung im 1. Obergeschoss ist nicht vorgesehen. Als Kostenpunkt für Grundstück und Hausbau werden insgesamt 380.000 Euro veranschlagt. Familie Werner hat 80.000 Euro Eigenkapital, das sie in den Hausbau einbringen möchte.
Schritt 1 – die Schaffung zweier Baukonten
Damit die Kosten der Kreditaufnahme – insbesondere also Schuldzinsen – steuerlich berücksichtigt werden können, muss der Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nachgewiesen werden. Das geht nur dann, wenn zwei verschiedene Baukonten angelegt werden. Jede der beiden Wohnungen muss mit einem eigenen Baukonto versehen werden.
Es ist nach geltender Rechtsprechung, bestätigt durch das aktuelle Urteil des BFH, möglich, das Eigenkapital zur Gänze für den selbst genutzten Wohnraum zu verwenden und so die Schuldzinsen für den zu vermietenden Anteil bewusst hochzuhalten. Allerdings müssen Eigenkapital und Darlehenssummen von vorn herein den jeweiligen Baukonten zugewiesen werden. Kann, wie in unserem Beispiel, die eigene Wohnung nicht komplett aus Eigenkapitalmitteln finanziert werden, muss hierfür ein gesonderter Kredit aufgenommen werden. Die Vermischung von Finanzmitteln – sei es nur durch die Aufnahme eines Gesamtkredites über die vollständige zu finanzierende Summe – ist unter allen Umständen zu vermeiden.
Schritt 2 – die klare Festlegung der tatsächlichen Kosten
Damit der wirtschaftliche Zusammenhang offensichtlich wird, müssen die Kosten für den jeweiligen Gebäudeteil klar abgegrenzt werden. Sollen beispielsweise Fenster eingesetzt werden, müssen unterschiedliche Abrechnungen für die Fenster in der Erdgeschosswohnung und die in der anderen Wohnung erfolgen. Diese sind dann auch vom jeweils passenden Baukonto zu begleichen.
Die scharfe Abgrenzung der Kosten lässt sich bei Dingen der Inneneinrichtung oder bei Fenstern problemlos vornehmen. Bei Bereichen, die für das ganze Haus genutzt werden und die sich nicht voneinander abgrenzen lassen, ist das schon schwieriger. So sind beispielsweise die Kosten der Legung der Bodenplatte oder die Kosten für die Dachdeckung beiden Wohnungen zuzuweisen. Die jeweils auf die einzelne Wohnung entfallenden Kosten müssen dann unter Berücksichtigung der Wohn- und Nutzfläche ermittelt werden. Verfügt beispielsweise die Erdgeschosswohnung über mehr Wohnfläche oder über mehr Kellerräume, sind die Kosten in diesen Bereichen für die größere Wohnung höher.
Baubestandteile, die nur zu einer Wohnung gehören, können auch nur dort abgerechnet werden. Kosten für Garten- und Landschaftsbauarbeiten können in unserem Beispiel also nur von dem Baukonto der privat genutzten Wohnung getragen werden.
Wichtig ist an dieser Stelle, dass zu jeder Zeit klar erkannt werden kann, welcher Gebäudebestandteil welche Kosten tatsächlich verursacht hat.
Schritt 3 – die Begleichung der Rechnungen
Der dritte Schritt ist ebenso wichtig. Alle Rechnungen dürfen jeweils nur von dem zugehörigen Baukonto beglichen werden. Steuerlich ist entscheidend, hier den Überblick zu behalten. Denn der BFH hat in seinem jüngsten Urteil noch einmal klargestellt, dass eine nachträgliche Heilung einer Vermischung von Finanzmitteln nicht erfolgen kann.
Im Klartext bedeutet das folgendes: Erhält Familie Werner die Rechnung für die abgeschlossenen Arbeiten an Bodenplatte und Keller, müssen die Kosten entsprechend aufgeteilt und zu den jeweils zuzurechnenden Teilen von den beiden Baukonten beglichen werden. Dazu muss der Bauherr auf die Erstellung zweier getrennter Rechnungen bestehen. Verzichtet Herr Werner auf eine getrennte Abrechnung und begleicht die eine Gesamtrechnung zur Gänze von einem einzigen Baukonto, ist eine steuerliche Berücksichtigung der Schuldzinsen aus dem Kredit zumindest für diese Kosten nicht mehr möglich.
Der BFH hat dabei auch festgelegt, dass allein eine gedankliche Abtrennung der Kosten nicht ausreicht. Die Abtrennung der Kosten muss offensichtlich durch getrennte Zahlungen erfolgen.
Fazit: So sind Sie auf der sicheren Seite
Sorgen Sie dafür, dass direkt zu Beginn des Projekts eine klare Abgrenzung zwischen dem selbst genutzten Bereich und dem Bereich zur Vermietung erfolgt. Geht es um den Kauf eines Hauses, kann das einfach durch getrennte Kaufverträge für die beiden Gebäudebereiche erzielt werden.
Bei einem Hausbau muss jeder Kosten-Kosten klar zugeordnet werden können. Entweder dadurch, dass er zu einem bestimmten Gebäudeteil gehört. Das ist beispielsweise bei der Badezimmereinrichtung oder bei Fliesenarbeiten in einer der beiden Wohnungen der Fall. Oder aber, weil anhand der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche eine klare Aufteilung erfolgen kann. Eine getrennte Rechnungsstellung ist dabei unerlässlich.
Diese klare Zuordnung muss anschließend auch durch die getrennte Zahlung von unterschiedlichen Baukonten belegt werden. Die finanzierende Bank wird Ihnen bei der Schaffung der Baukonten und der Betreuung dieser mit Sicherheit gern behilflich sein.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.