Was wird aus einer gemeinsamen Immobilie im Fall einer Scheidung?

Immobilie und Scheidung. Ein heikles Thema. Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, sobald zwei Menschen sich trennen? Unser Ratgeber beleuchtet die Hintergründe.

In Deutschland lag die Scheidungsrate im Jahr 2019 bei 32,79 %. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre fort, dass im Schnitt jede dritte Ehe geschieden wird. Das zeigt, dass eine Scheidung heute schon lange nichts Ungewöhnliches mehr ist. Trotzdem ist eine Trennung der Ehe oft mit einem gewissen emotionalen Schmerz und nicht selten auch mit einer Menge Streit verbunden. Eine gemeinsame Immobilie kann die Angelegenheit deutlich verkomplizieren. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Möglichkeiten, auch im Fall einer Scheidung sinnvolle Lösungen für eine gemeinsame Immobilie zu finden. Wir haben hier einige Punkte zusammengetragen und zeigen, worauf es vor allem zu achten gilt.

Die Rolle eines Hauses bei einer Scheidung

Generell ändert sich an den rechtlichen Gegebenheiten rund um eine Immobilie auch durch eine Scheidung nichts. Eine Immobilie gehört auch nach einer Scheidung weiterhin den Personen, die im Grundbuch eingetragen sind. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört die Immobilie weiterhin beiden zu gleichen Teilen. Gleiches gilt in Bezug auf mögliche Kreditverpflichtungen. Wenn Ehepartner gemeinsam einen Kredit für die Finanzierung einer Immobilie aufgenommen haben, sind auch nach einer Scheidung beide für die Rückführung des Kredits verantwortlich.

Bis eine abschließende Entscheidung zu einem Haus bei Scheidung getroffen wurde, gelten für beide Parteien weiterhin die folgenden Rechte und Pflichten:

• Die Immobilie gehört beiden ehemaligen Ehegatten zu gleichen Teilen (Ausnahme: Wenn im Grundbuch eine Aufteilung beispielsweise 2/3 zu 1/3 eingetragen ist).
• Kommen Mieteinnahmen zustande, sind diese im Verhältnis zum Eigentum unter den ehemaligen Partnern aufzuteilen.
• Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung der Immobilie müssen auch nach einer Scheidung weiter beglichen werden – hier ist es wichtig, sich frühzeitig über eine sinnvolle Aufteilung der Kosten zu einigen.

Schon gewusst?

In den meisten Fällen haften Partner, die gemeinsam einen Kredit aufgenommen haben, gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass die Bank im Fall eines Ausfalls eines der beiden Zahlungspflichtigen die volle Summe von einem der beiden Schuldner fordern kann. Sollte nach einer Scheidung einer der beiden Partner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, können diese von der Bank also von dem anderen Partner gefordert werden. Der Ausgleich wäre dann unter den Partnern auf privatrechtlichem Wege – notfalls sogar vor Gericht – zu klären.

Soll die Immobilie nach der Scheidung von einem der beiden Partner weiter genutzt werden, muss Einigkeit darüber herrschen. Andernfalls droht ein Streit, der im schlimmsten Fall sogar in einer Teilungsversteigerung münden kann. Das sollten ehemalige Partner auf jeden Fall vermeiden, da bei einer solchen Teilungsversteigerung neben einer Menge seelischen Stresses auch hohe finanzielle Verluste drohen.

Kommt es nicht zu einer Einigung, hat das verschiedene problematische Folgen. So kann keiner der beiden Partner eigenständig das gemeinsam gekaufte Haus verkaufen oder vermieten. Was noch komplizierter werden kann: Beide ehemaligen Partner könnten das Recht, die Immobilie zu bewohnen, für sich beanspruchen.

Wie kann mit dem Haus bei einer Scheidung umgegangen werden?

Es gibt verschiedene Varianten, eine gute und einvernehmliche Lösung bei einer Scheidung für ein gemeinsames Haus zu finden. Diese Möglichkeiten bestehen im Umgang mit einer Immobilie bei einer Scheidung:

1)     Teilung der Immobilie

Wollen im Fall einer Scheidung beide Parteien die Immobilie behalten, besteht die Möglichkeit einer Teilung. In diesem Fall muss im Grundbuch eine Teilung der Immobilie vorgenommen werden. Das ist natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden, wäre aber eine Lösung, bei der beide einen Teil des Eigentumsrechts behalten würden.

Dafür gibt es allerdings einige Voraussetzungen. Die wohl wichtigste ist der Umstand, dass die Trennung einvernehmlich verlaufen sein sollte. Denn andernfalls droht ständiger Nachbarschaftskrieg. Wenn zwei ehemalige Ehepartner Tür an Tür wohnen und die Trennung im Unfrieden erfolgt ist, trägt das sicherlich nicht zu einer guten Nachbarschaft bei.

Darüber hinaus muss die Immobilie so konzipiert sein, dass sie in zwei Wohneinheiten aufgeteilt werden kann. Kann das Haus in ein Zweifamilienhaus umgebaut werden, ist eine Teilung überhaupt kein Problem. Bei nur einer einzigen Wohnung kann das schon deutlich schwieriger werden.

Übrigens

Eine Teilung muss nicht zwangsläufig vorgenommen werden, damit beide Partner weiterhin in der Immobilie wohnen. Ein Partner kann seinen Anteil der Immobilie auch vermieten, während der andere weiterhin darin wohnt.

2)     Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Der Königsweg für die meisten Scheidungspaare ist der einvernehmliche Verkauf der Immobilie. Wer nach der Scheidung das Haus verkaufen möchte, muss sich allerdings in einigen Punkten einig sein. Da wäre erst einmal der Verkaufspreis. Dann natürlich der Verkaufsweg. Soll ein Makler beauftragt werden? Oder will man selbst mit Anzeigen in der Zeitung und in entsprechenden Immobilienportalen das Haus an den Mann bringen?

Um einen realistischen Verkaufspreis zu finden ist es sinnvoll, einen Gutachter mit einer entsprechenden Einschätzung zu beauftragen. Das hat auch den Vorteil, dass ein bereits erstelltes Gutachten die Akzeptanz für den Preis bei Interessenten und deren kreditgebender Bank erhöht.

Einer der großen Vorteile dieser Lösung ist der Umstand, dass sich so beiden Parteien die Möglichkeit eines kompletten Neuanfangs eröffnet. Ohne in einer Immobilie zu wohnen, die vielleicht immer mal wieder an glücklichere Zeiten erinnert. In den meisten Fällen reicht der Verkaufspreis auch aus, um noch offene Kredite für das Haus abzulösen und beiden Parteien ein Startkapital für den Neuanfang zu bieten.

3)     Auszahlung eines Ehepartners

Ein Ehepartner möchte in dem Haus wohnen bleiben und der andere Partner ist damit einverstanden? In diesem Fall ist die Auszahlung des ausziehenden Partners die Lösung der Wahl. Auch hier ist es wichtig, sich über den Wert der Immobilie einig zu sein. Nur so kann eine Summe für eine Auszahlung festgelegt werden.

Eine solche Ablösung des Partners bedarf auch eines notariell beurkundeten Kaufvertrages und einer Änderung im Grundbuch. Auch hier lohnt es sich, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Nur so kann ein Wert ermittelt werden, der keinen der beiden Partner benachteiligt.

4)     Einvernehmliche Vermietung der Immobilie

Nach der Scheidung soll das Haus behalten werden, aber keiner der beiden Partner möchte mehr darin wohnen? Auch diese Lösung ist möglich und kann in Zeiten vergleichsweise hoher Mieten Sinn machen. Denn eine gut gepflegte Immobilie kann in einem solchen Fall von beiden Eigentümern zusammen vermietet werden. Allerdings gilt es auch hier ein paar Dinge zu beachten.

• Beide Eigentümer sind Vermieter der Immobilie – es muss also Einigkeit über die Höhe der Miete und über andere Dinge wie Ansprechpartner für den Mieter, Konto für die Mietzahlungen etc. herrschen.
• Die Suche nach einem passenden Mieter ist nicht immer einfach. Im Zweifel muss das geschiedene Paar auch mehrere Monate mit Leerstand rechnen, ehe sich ein Mieter findet. In diesem Fall müssen die laufenden Kosten trotzdem weiter getragen werden.

Was passiert im Fall einer Teilungsversteigerung?

Findet ein Paar während einer Scheidung keine Lösung für die gemeinsame Immobilie, droht irgendwann die Teilungsversteigerung. Diese Variante ist die für beide Parteien die schlechteste. Die Teilungsversteigerung muss von einem der beiden Eigentümer beantragt werden. Der Erlös aus einer Versteigerung liegt zumeist deutlich unter dem Marktwert der Immobilie. Dazu kommt noch, dass der Verkäufer die Gerichtskosten und die Kosten für den Sachverständigen tragen muss.

Im schlimmsten Fall ist der Verkaufserlös so gering, dass nicht einmal der komplette Kredit für das Haus dadurch abgelöst werden kann. Dann gehen beide Partner mit Schulden aus der Ehe und müssen die entsprechenden Kreditverpflichtungen womöglich noch über Jahre abtragen. Aus diesem Grund ist es ratsam, eine Teilungsversteigerung so weit wie möglich zu vermeiden.

Fazit – Im Fall einer Scheidung gibt es Lösungen für einen einvernehmlichen Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie

Ist bei einer Scheidung ein Haus oder eine andere Immobilie im Spiel, kann das schnell zu erhebliche Schwierigkeiten führen. Schon die Aufteilung eines normalen Hausstandes kann bei verletzten Emotionen mit erheblichen Diskussionen einhergehen. Geht es dann noch um einen so hochwertigen Vermögensgegenstand wie ein Haus bei einer Scheidung, ist Streit oft programmiert.

Allerdings gibt es einige gute Lösungen für eine Immobilie im Fall einer Scheidung. Dafür ist es wichtig, dass sich beide Parteien in Ruhe zusammensetzen und bereit sind, einen gemeinsamen Lösungsweg zu finden.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.