Was wird aus einer gemeinsamen Immobilie im Fall einer Scheidung?

Bei einer Scheidung geht's oft auch um die gemeinsame Immobilie.

Bei einer Scheidung geht's oft auch um die gemeinsame Immobilie.

Bei einer Scheidung geht's oft auch um die gemeinsame Immobilie.

Immobilie und Scheidung. Ein heikles Thema. Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, sobald zwei Menschen sich trennen? Unser Ratgeber beleuchtet die Hintergr√ľnde.

In Deutschland lag die Scheidungsrate im Jahr 2019 bei 32,79 %. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre fort, dass im Schnitt jede dritte Ehe geschieden wird. Das zeigt, dass eine Scheidung heute schon lange nichts Ungew√∂hnliches mehr ist. Trotzdem ist eine Trennung der Ehe oft mit einem gewissen emotionalen Schmerz und nicht selten auch mit einer Menge Streit verbunden. Eine gemeinsame Immobilie kann die Angelegenheit deutlich verkomplizieren. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von M√∂glichkeiten, auch im Fall einer Scheidung sinnvolle L√∂sungen f√ľr eine gemeinsame Immobilie zu finden. Wir haben hier einige Punkte zusammengetragen und zeigen, worauf es vor allem zu achten gilt.

Die Rolle eines Hauses bei einer Scheidung

Generell √§ndert sich an den rechtlichen Gegebenheiten rund um eine Immobilie auch durch eine Scheidung nichts. Eine Immobilie geh√∂rt auch nach einer Scheidung weiterhin den Personen, die im Grundbuch eingetragen sind. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, geh√∂rt die Immobilie weiterhin beiden zu gleichen Teilen. Gleiches gilt in Bezug auf m√∂gliche Kreditverpflichtungen. Wenn Ehepartner gemeinsam einen Kredit f√ľr die Finanzierung einer Immobilie aufgenommen haben, sind auch nach einer Scheidung beide f√ľr die R√ľckf√ľhrung des Kredits verantwortlich.

Bis eine abschlie√üende Entscheidung zu einem Haus bei Scheidung getroffen wurde, gelten f√ľr beide Parteien weiterhin die folgenden Rechte und Pflichten:

  • Die Immobilie geh√∂rt beiden ehemaligen Ehegatten zu gleichen Teilen (Ausnahme: Wenn im Grundbuch eine Aufteilung beispielsweise 2/3 zu 1/3 eingetragen ist).
  • Kommen Mieteinnahmen zustande, sind diese im Verh√§ltnis zum Eigentum unter den ehemaligen Partnern aufzuteilen.
  • Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung der Immobilie m√ľssen auch nach einer Scheidung weiter beglichen werden ‚Äď hier ist es wichtig, sich fr√ľhzeitig √ľber eine sinnvolle Aufteilung der Kosten zu einigen.

Schon gewusst?

In den meisten F√§llen haften Partner, die gemeinsam einen Kredit aufgenommen haben, gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass die Bank im Fall eines Ausfalls eines der beiden Zahlungspflichtigen die volle Summe von einem der beiden Schuldner fordern kann. Sollte nach einer Scheidung einer der beiden Partner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, k√∂nnen diese von der Bank also von dem anderen Partner gefordert werden. Der Ausgleich w√§re dann unter den Partnern auf privatrechtlichem Wege ‚Äď notfalls sogar vor Gericht ‚Äď zu kl√§ren.

Soll die Immobilie nach der Scheidung von einem der beiden Partner weiter genutzt werden, muss Einigkeit dar√ľber herrschen. Andernfalls droht ein Streit, der im schlimmsten Fall sogar in einer Teilungsversteigerung m√ľnden kann. Das sollten ehemalige Partner auf jeden Fall vermeiden, da bei einer solchen Teilungsversteigerung neben einer Menge seelischen Stresses auch hohe finanzielle Verluste drohen.

Kommt es nicht zu einer Einigung, hat das verschiedene problematische Folgen. So kann keiner der beiden Partner eigenst√§ndig das gemeinsam gekaufte Haus verkaufen oder vermieten. Was noch komplizierter werden kann: Beide ehemaligen Partner k√∂nnten das Recht, die Immobilie zu bewohnen, f√ľr sich beanspruchen.

Wie kann mit dem Haus bei einer Scheidung umgegangen werden?

Es gibt verschiedene Varianten, eine gute und einvernehmliche L√∂sung bei einer Scheidung f√ľr ein gemeinsames Haus zu finden. Diese M√∂glichkeiten bestehen im Umgang mit einer Immobilie bei einer Scheidung:

1)     Teilung der Immobilie

Wollen im Fall einer Scheidung beide Parteien die Immobilie behalten, besteht die M√∂glichkeit einer Teilung. In diesem Fall muss im Grundbuch eine Teilung der Immobilie vorgenommen werden. Das ist nat√ľrlich mit zus√§tzlichen Kosten verbunden, w√§re aber eine L√∂sung, bei der beide einen Teil des Eigentumsrechts behalten w√ľrden.

Daf√ľr gibt es allerdings einige Voraussetzungen. Die wohl wichtigste ist der Umstand, dass die Trennung einvernehmlich verlaufen sein sollte. Denn andernfalls droht st√§ndiger Nachbarschaftskrieg. Wenn zwei ehemalige Ehepartner T√ľr an T√ľr wohnen und die Trennung im Unfrieden erfolgt ist, tr√§gt das sicherlich nicht zu einer guten Nachbarschaft bei.

Dar√ľber hinaus muss die Immobilie so konzipiert sein, dass sie in zwei Wohneinheiten aufgeteilt werden kann. Kann das Haus in ein Zweifamilienhaus umgebaut werden, ist eine Teilung √ľberhaupt kein Problem. Bei nur einer einzigen Wohnung kann das schon deutlich schwieriger werden.

√úbrigens

Eine Teilung muss nicht zwangsläufig vorgenommen werden, damit beide Partner weiterhin in der Immobilie wohnen. Ein Partner kann seinen Anteil der Immobilie auch vermieten, während der andere weiterhin darin wohnt.

2)     Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Der K√∂nigsweg f√ľr die meisten Scheidungspaare ist der einvernehmliche Verkauf der Immobilie. Wer nach der Scheidung das Haus verkaufen m√∂chte, muss sich allerdings in einigen Punkten einig sein. Da w√§re erst einmal der Verkaufspreis. Dann nat√ľrlich der Verkaufsweg. Soll ein Makler beauftragt werden? Oder will man selbst mit Anzeigen in der Zeitung und in entsprechenden Immobilienportalen das Haus an den Mann bringen?

Um einen realistischen Verkaufspreis zu finden ist es sinnvoll, einen Gutachter mit einer entsprechenden Einsch√§tzung zu beauftragen. Das hat auch den Vorteil, dass ein bereits erstelltes Gutachten die Akzeptanz f√ľr den Preis bei Interessenten und deren kreditgebender Bank erh√∂ht.

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Einer der gro√üen Vorteile dieser L√∂sung ist der Umstand, dass sich so beiden Parteien die M√∂glichkeit eines kompletten Neuanfangs er√∂ffnet. Ohne in einer Immobilie zu wohnen, die vielleicht immer mal wieder an gl√ľcklichere Zeiten erinnert. In den meisten F√§llen reicht der Verkaufspreis auch aus, um noch offene Kredite f√ľr das Haus abzul√∂sen und beiden Parteien ein Startkapital f√ľr den Neuanfang zu bieten.

3)     Auszahlung eines Ehepartners

Ein Ehepartner m√∂chte in dem Haus wohnen bleiben und der andere Partner ist damit einverstanden? In diesem Fall ist die Auszahlung des ausziehenden Partners die L√∂sung der Wahl. Auch hier ist es wichtig, sich √ľber den Wert der Immobilie einig zu sein. Nur so kann eine Summe f√ľr eine Auszahlung festgelegt werden.

Eine solche Abl√∂sung des Partners bedarf auch eines notariell beurkundeten Kaufvertrages und einer √Ąnderung im Grundbuch. Auch hier lohnt es sich, einen unabh√§ngigen Gutachter zu beauftragen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Nur so kann ein Wert ermittelt werden, der keinen der beiden Partner benachteiligt.

4)     Einvernehmliche Vermietung der Immobilie

Nach der Scheidung soll das Haus behalten werden, aber keiner der beiden Partner m√∂chte mehr darin wohnen? Auch diese L√∂sung ist m√∂glich und kann in Zeiten vergleichsweise hoher Mieten Sinn machen. Denn eine gut gepflegte Immobilie kann in einem solchen Fall von beiden Eigent√ľmern zusammen vermietet werden. Allerdings gilt es auch hier ein paar Dinge zu beachten.

  • Beide Eigent√ľmer sind Vermieter der Immobilie ‚Äď es muss also Einigkeit √ľber die H√∂he der Miete und √ľber andere Dinge wie Ansprechpartner f√ľr den Mieter, Konto f√ľr die Mietzahlungen etc. herrschen.
  • Die Suche nach einem passenden Mieter ist nicht immer einfach. Im Zweifel muss das geschiedene Paar auch mehrere Monate mit Leerstand rechnen, ehe sich ein Mieter findet. In diesem Fall m√ľssen die laufenden Kosten trotzdem weiter getragen werden.

Was passiert im Fall einer Teilungsversteigerung?

Findet ein Paar w√§hrend einer Scheidung keine L√∂sung f√ľr die gemeinsame Immobilie, droht irgendwann die Teilungsversteigerung. Diese Variante ist die f√ľr beide Parteien die schlechteste. Die Teilungsversteigerung muss von einem der beiden Eigent√ľmer beantragt werden. Der Erl√∂s aus einer Versteigerung liegt zumeist deutlich unter dem Marktwert der Immobilie. Dazu kommt noch, dass der Verk√§ufer die Gerichtskosten und die Kosten f√ľr den Sachverst√§ndigen tragen muss.

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Im schlimmsten Fall ist der Verkaufserl√∂s so gering, dass nicht einmal der komplette Kredit f√ľr das Haus dadurch abgel√∂st werden kann. Dann gehen beide Partner mit Schulden aus der Ehe und m√ľssen die entsprechenden Kreditverpflichtungen wom√∂glich noch √ľber Jahre abtragen. Aus diesem Grund ist es ratsam, eine Teilungsversteigerung so weit wie m√∂glich zu vermeiden.

Fazit ‚Äď Im Fall einer Scheidung gibt es L√∂sungen f√ľr einen einvernehmlichen Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie

Ist bei einer Scheidung ein Haus oder eine andere Immobilie im Spiel, kann das schnell zu erhebliche Schwierigkeiten f√ľhren. Schon die Aufteilung eines normalen Hausstandes kann bei verletzten Emotionen mit erheblichen Diskussionen einhergehen. Geht es dann noch um einen so hochwertigen Verm√∂gensgegenstand wie ein Haus bei einer Scheidung, ist Streit oft programmiert.

Allerdings gibt es einige gute L√∂sungen f√ľr eine Immobilie im Fall einer Scheidung. Daf√ľr ist es wichtig, dass sich beide Parteien in Ruhe zusammensetzen und bereit sind, einen gemeinsamen L√∂sungsweg zu finden.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende T√§tigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienk√§ufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enth√§lt der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die f√ľr den Text verwendeten Quellen als zuverl√§ssig gelten, wird keine Garantie f√ľr die Richtigkeit √ľbernommen. Die Ausf√ľhrungen und Erkl√§rung k√∂nnen und sollen das Gespr√§ch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

Verfasst von Redaktion

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, √ľberdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater.
Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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