Hartz IV und Wohneigentum – Ist das möglich?

Darf jemand, der Leistungen nach Hartz IV bezieht, Wohneigentum besitzen? Unser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen.

Es ist eine der größten Ängste vieler Menschen, die kurz vor dem Ende des Arbeitslosengeld-Bezuges stehen und nun sich plötzlich mit der Gefahr eines Hartz-IV-Bezuges konfrontiert sehen: Könnte ich mein eigenes Haus verlieren? In den Zeiten der Krise gilt eine eigene Immobilie als eine der besten Kapitalanlagen in Sachen Altersvorsorge. Viele haben in den letzten Jahren, in denen es der Wirtschaft in Deutschland verhältnismäßig gut ging, ein eigenes Haus gekauft – andere bezahlen ihre eigenen vier Wände schon seit mehr als einem Jahrzehnt ab oder sind gar schon in wenigen Jahren schuldenfrei.

In dieser Situation kommt der Corona-Krise und mit ihr den Themen Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und Existenzangst bei vielen Selbstständigen eine ganz andere Bedeutung zu. Denn in vielen Fällen reicht das Kurzarbeitergeld oder das Arbeitslosengeld nicht aus, um den Lebensunterhalt sicherzustellen. In diesen Fällen ist von vornherein der Gang zum Jobcenter, um aufstockend Arbeitslosengeld II oder eben Hartz-IV-Leistungen zu beantragen, unumgänglich. Bei denen, die mit ihrem Arbeitslosengeld oder dem Kurzarbeitergeld noch immer genug Einkommen erzielen, um ihren Bedarf zu decken, bleibt die Angst vor dem Ende der jeweiligen Leistung.

Dabei ist diese Angst in den meisten Fällen unnötig. Denn Hartz 4 und ein eigenes Haus schließen sich nicht zwangsläufig aus. Wer trotz des Bezuges von Hartz 4 ein Eigenheim besitzt, muss nur ein paar wichtige Dinge wissen. Vor allen Dingen muss das Eigenheim angemessen im Sinne des 2. Sozialgesetzbuches (SGB II) sein.

Hartz-IV-Bezug und Wohneigentum – Geht das?

Die Antwort lautet ja – aber nur unter gewissen Voraussetzungen. Zu den wichtigen Faktoren gehören Punkte wie die Größe des Hauses, die Kosten, die durch das Haus entstehen und natürlich die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt. Wir haben einmal die wichtigsten Faktoren herausgearbeitet, die maßgeblich bei der Frage sind, ob Sie eine eigene Immobilie auch im Hartz-IV-Bezug behalten dürfen oder nicht.

Wann darf ich mein Haus behalten?

Natürlich stellt sich immer schnell die Frage, ob man sein eigenes Haus behalten darf oder man bei Hartz-IV-Bezug umziehen muss. Dabei ist es wichtig, eines klar zu benennen: Das Jobcenter darf nur dann verlangen, dass Sie Ihr Eigenheim verkaufen, wenn es dafür eine rechtliche Grundlage gibt. Ein Eigenheim – egal ob Haus oder Wohnung – ist Vermögen im Sinne des § 12 SGB II. Für Vermögen gibt es im SGB II bestimmte Freigrenzen.

Ein normales Haus und selbst eine sehr günstige Eigentumswohnung liegen allerdings grundsätzlich deutlich über den Vermögensfreigrenzen. Der Schutz des Eigenheims stand allerdings bei der Gestaltung des SGB II von vornherein im Vordergrund, was die Verpflichtung zur Verwertung von Vermögen angeht. Deshalb ist die selbstgenutzte Immobilie im § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II als geschütztes Vermögen aufgeführt – dabei gelten lediglich zwei Voraussetzungen. Die erste Voraussetzung ist, dass es sich um eine selbst genutzte Immobilie ist. Das Haus oder die Wohnung muss also von dem Hartz-IV-Empfänger und seiner Familie selbst bewohnt werden.

Außerdem muss die Immobilie angemessen sein. Trifft beides zu, ist das Wohneigentum geschütztes Vermögen und muss nicht verwertet werden.

Was passiert, wenn die Immobilie nicht angemessen ist?

Wer trotz Hartz 4 im Eigenheim lebt, muss bei der ersten Antragstellung den Nachweis erbringen, dass die Immobilie angemessen ist. Für die Prüfung der Angemessenheit gibt es zwei Kriterien, die in unterschiedlichen Schritten durch das zuständige Jobcenter überprüft werden.

Angemessenheitsprüfung über die Kosten der Unterkunft

Als erster Punkt müssen die laufenden Kosten der Unterkunft angemessen sein. Die jeweilige Angemessenheitsgrenze legt der örtliche Träger der Sozialleistung – also die jeweilige Kreisfreie Stadt oder der Kreis, in dem Sie leben – fest. Dabei ist die Angemessenheitsgrenze für die Kosten eines Eigenheimes identisch mit der Angemessenheitsgrenze für eine Mietwohnung. Das hat den einfachen Hintergrund, dass Hauseigentümer Mietern gegenüber nicht bevorzugt behandelt werden sollen.

Liegen die laufenden Kosten der Unterkunft über der Angemessenheitsgrenze, wird ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet. Das bedeutet, dass Sie aufgefordert werden, die Kosten zu senken. Dafür kann es verschiedene Möglichkeiten geben. Da wäre beispielsweise die Untervermietung einzelner Bestandteile der Immobilie, soweit das möglich ist. Auch die Vermietung einer eigenen Garage beispielsweise kann eine solche Möglichkeit sein. Ebenfalls eine Umschuldung kann unter gewissen Umständen eine Lösung sein.

Bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft spielen vor allen Dingen drei Kostenpunkte eine wichtige Rolle:

• Die Kreditzinsen
• Die laufenden kalten Betriebskosten wie beispielsweise
  • Öffentliche Abgaben
  • Gebäudeversicherung
  • Wasserkosten
  • Schornsteinfeger Kosten
  • etc.
• Kosten der Heizung

Manche Jobcentren fassen bei der Prüfung die Zinsen und die kalten Betriebskosten zusammen, andere betrachten jeden dieser Punkte gesondert. Grundsätzlich als gesonderter Kostenpunkt sind die Heizkosten zu werten, da diese komplett verbrauchsabhängig sind.

Können die Kosten der Unterkunft nicht auf anderem Wege reduziert werden, wird der Leistungsempfänger aufgefordert, das Eigenheim zu verkaufen und sich eine angemessene Wohnung zu suchen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, werden nach einer Frist von maximal 6 Monaten lediglich die angemessenen Kosten der Unterkunft von Seiten des Jobcenters bei der Berechnung berücksichtigt.

Angemessenheitsprüfung über die Größe der Immobilie

Für die Größe einer Immobilie gibt es ebenfalls Angemessenheitsgrenzen. Diese sollen ausschließen, dass ein Hartz-IV-Leistungsempfänger in einer sehr hochwertigen und großen Wohnung lebt und diese nicht verwertet, obwohl er keine oder zu wenige anderweitige Einkünfte für die Sicherstellung seines Lebensunterhalts aufweisen kann.

Dabei spricht das SGB II stets nur von „angemessen“ – eine konkrete Ausgestaltung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs durch den Gesetzgeber fehlt. Diese Ausgestaltung haben Gerichte in den letzten Jahren übernommen. Dabei weichen die Angemessenheitsgrenzen für selbstgenutztes Wohneigentum von den Grenzen in Sachen angemessene Größe von Mietimmobilien teilweise deutlich ab.

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus gelten die folgenden Angemessenheitsgrenzen:

• 90 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit ein oder zwei Personen
• 110 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit drei Personen
• 130 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit vier Personen
• 150 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit fünf Personen

Für eine selbst genutzte Eigentumswohnung gelten die folgenden Angemessenheitsgrenzen:

• 80 qm Wohnfläche für einen Haushalt mir ein oder zwei Personen
• 100 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit drei Personen
• 120 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit vier Personen
• 140 qm Wohnfläche für einen Haushalt mit fünf Personen

Für jede weitere Person erhöht sich die angemessene Größe der jeweiligen Immobilie um 20 Quadratmeter.

Wann wird Wohneigentum auf Hartz IV angerechnet?

Bedarfsmindernd wird Wohneigentum auf Hartz IV grundsätzlich gar nicht angerechnet. Nur wenn Teile des Eigentums vermietet oder untervermietet werden, sind die jeweiligen Erträge aus der Vermietung anzurechnen.

Die durch das Wohneigentum entstehenden Kosten allerdings werden als laufende Kosten der Unterkunft berücksichtigt. Dabei gibt es ein paar wichtige Punkte zu beachten.

Die Anrechnung der jeweiligen Kosten

Die jeweils anfallenden Kosten werden immer mit der entsprechenden Fälligkeit berücksichtigt. So wird beispielsweise die Gebäudeversicherung in voller Höhe in dem Monat berücksichtigt, in dem sie tatsächlich fällig wird. Gleiches gilt für die Schornsteinfegerrechnung. Die Kosten, die monatlich auftreten, etwa die Wasserkosten, müssen in Form des Abschlagsplanes nachgewiesen werden. Gleiches gilt für die Kreditzinsen. Diese müssen durch einen aktuellen Zins- und Tilgungsplan nachgewiesen werden.

Sonderfall Immobilienkredit

Auch die laufenden Kosten für den Immobilienkredit werden bei einem Hartz 4 Eigenheim als Kosten der Unterkunft gewertet. Dabei gilt es allerdings einige Fallstricke zu beachten. Denn in erster Linie dürfen hier nur die Zinsen aus dem Kredit als Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden.

Das hat den einfachen Hintergrund, dass durch Sozialleistungen, wie es Leistungen nach dem SGB II  sind, kein Vermögen geschaffen werden soll. Bei einer vollständigen Übernahme der Tilgung würde dadurch Vermögen geschaffen werden.

Von dieser Regelung kann unter gewissen Voraussetzungen abgewichen werden. Dafür müssen die folgenden Punkte gegeben sein:

• Die Gesamtsumme von Zins- und Tilgungsleistungen muss unterhalb der Angemessenheitsgrenzen des jeweiligen Kreises oder der jeweiligen kreisfreien Stadt liegen
• Darüber hinaus muss die Immobilie bereits weitgehend abbezahlt sein
• Ohne die zusätzliche Übernahme der Tilgungskosten muss die Gefahr bestehen, dass die Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit in den Verkauf gehen könnte

Nur wenn alle diese Punkte erfüllt und nachgewiesen sind, kann die Tilgung von Seiten des Jobcenters als Kosten der Unterkunft anerkannt werden.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind Bestandteil der Kosten der Unterkunft. Diese werden dann von Seiten des Jobcenters ebenfalls übernommen. Das bedeutet beispielsweise: Wenn die Heizungsanlage beschädigt ist und ganz oder teilweise ersetzt werden muss oder wenn andere Reparaturarbeiten am Haus vorgenommen werden müssen, trägt das Jobcenter die Kosten zum Teil oder sogar ganz. Wieviel tatsächlich an Kosten übernommen wird, hängt mit dem Wörtchen „angemessen“ zusammen.

Um zu prüfen, wie hoch der übernahmefähige Teil der Kosten einer Instandhaltung oder Reparatur ist, werden die bereits berücksichtigten Kosten auf das Jahr hochgerechnet. Ebenfalls auf einen Jahreszeitraum hochgerechnet werden dann die angemessenen Kosten der Unterkunft. Die Differenz zwischen der Jahressumme der maximalen angemessenen Kosten der Unterkunft und den tatsächlich anfallenden Jahreskosten ist der Betrag, der im Jahr für entsprechende Instandhaltungsarbeiten bereitsteht.

Wichtig ist dabei, dass es sich tatsächlich um reine Instandhaltungskosten handelt. Das heißt, dass durch die Tätigkeit keine reine Wertsteigerung des Hauses erfolgen darf. Es sei denn, es handelt sich um eine notwendige Neuanschaffung und der bisher verwendete Standard gehört heute nicht mehr zum normalen Standard. Wer also ein gerissenes Band an einem Rollladen hat, kann nicht einfach einen elektrischen Rollladen einsetzen lassen, sondern darf lediglich das gerissene Band ersetzen.

Wer allerdings eine zwanzig Jahre alte Heizungsanlage hat und diese muss nun ersetzt werden, kann dabei durchaus auf eine modernere Heizungsanlage und auch auf eine andere Heizungsart wechseln – zumindest so lange, wie das dem aktuellen Standard entspricht.

Wann muss ich mein Haus verkaufen?

Bleibt die Frage, wann man wegen Hartz 4 sein Haus verkaufen muss. Das Thema Hartz 4 und Eigenheim ist, wie man oben bereits sehen konnte, nicht immer ganz einfach. Dennoch kann man klar festhalten, dass beim Eigenheim vor dem Verkauf eine Menge Hürden für das Jobcenter stehen. Die Immobilie muss unangemessen sein, damit überhaupt über eine Verwertung nachgedacht werden kann.

Hierbei gibt es einen großen Unterschied zwischen der Unangemessenheit in der Frage der Kosten der Unterkunft und der Unangemessenheit in der Frage der Größe. Sind die Kosten der Unterkunft unangemessen, kommt das Kostensenkungsverfahren zum Einsatz. Die Folge ist, dass nach sechs Monaten nur noch die angemessenen Kosten der Unterkunft getragen werden. Der Restbetrag ist aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Wer beispielsweise ein Erwerbseinkommen erzielt und aufstockend Leistungen nach dem SGB II erhält, kann die fehlenden Beträge aus seinen Freibeträgen des Einkommens bezahlen.

Hier liegt kein tatsächlicher Zwang zum Verkauf der Immobilie vor – auch wenn in vielen Fällen die Folge irgendwann ein Verkauf sein wird. Denn wenn mehrere Hundert Euro aus der Regelleistung getragen werden müssten, können sich das nur die wenigsten Hartz-IV-Empfänger dauerhaft leisten.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung oder das Haus von der Größe her unangemessen ist. Sind die angemessenen Quadratmeterzahlen überschritten, erfolgt die Aufforderung zur Verwertung. Das bedeutet, dass zuerst einmal der Anteil der Immobilie, der zu groß ist, verwertet werden müsste. Hier stellt sich die Frage, ob die Möglichkeit besteht, die Immobilie zu teilen und aus einem Einfamilienhaus beispielsweise ein Zweifamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu machen. Die zweite Wohnung könnte dann verkauft oder zumindest vermietet werden, was einer Verwertung im Sinne des SGB II entsprechen würde.

Ist eine Teilung nicht möglich, würde nur eine Verwertung durch einen Verkauf in Frage kommen. Manche Kommentatoren sehen eine solche Entscheidung kritisch, da selbst genutztes Wohneigentum ja als schutzwürdig im Gesetz definiert wird. Dabei übersehen sie, dass die Voraussetzung für die Schutzwürdigkeit regelmäßig die Angemessenheit der Immobilie ist. Ist die Immobilie also nicht angemessen, ist sie strenggenommen genauso zu betrachten, wie jeder andere Vermögenswert auch.

Es gibt allerdings auch in diesem Fall noch Gründe, die gegen einen Zwangsverkauf sprechen. So darf ein solcher Verkauf nur verlangt werden, wenn er keine besondere Härte darstellen würde. Eine solche besondere Härte wäre beispielsweise dann anzunehmen, wenn eine Immobilie bereits weitgehend abbezahlt wäre und die Kosten für eine angemessene Mietwohnung, in welche die Familie nach dem Verkauf ziehen müsste, höher wären, als die laufenden Kosten der Unterkunft in der aktuellen Immobilie.

Eine besondere Härte wäre ebenfalls dann anzunehmen, wenn das Haus auf dem aktuellen Wohnungsmarkt mit Verlust verkauft werden müsste. Von einem solchen Verlust sprechen manche Gerichte schon dann, wenn der zu erzielende Verkaufspreis voraussichtlich mehr als 10 Prozent unter dem Wert der Immobilie liegt. Um das nachzuweisen, muss der Hausbesitzer ein entsprechendes Gutachten vorlegen, das den Wertfestlegt. Basierend darauf bedarf es der Erklärung eines Maklers, dass die zu erzielenden Erlöse mehr als 10 Prozent unter dem Wert des Hauses liegen würden.

Was passiert, wenn ich im Bezug von Hartz 4 durch Erbschaft ein Haus erhalte?

Im SGB II gilt der alte Grundsatz: Alles, was vor dem Beginn des Leistungsbezuges vorhanden war, ist Vermögen. Alles, was während des Leistungsbezuges zufließt, ist Einkommen. Dieser Grundsatz wurde von Seiten des Gesetzgebers allerdings mit der großen Hartz-IV-Novelle zum 1.1.2016 korrigiert. Seitdem gilt aus einem Erbe, das einem Hartz-IV-Empfänger im Leistungsbezug zufließt, nur das als Einkommen, was tatsächlich als Geld ausbezahlt wird.

Erben Sie also im Bezug von Hartz-IV-Leistungen eine Immobilie, wird diese im Monat nach der Erbschaft als Vermögen betrachtet. Wohnen Sie selbst in der Immobilie, handelt es sich um selbstgenutzten Wohnraum. In diesem Fall gelten die gleichen Kriterien wie oben bereits aufgeführt.

Wenn Sie diese Immobilie nicht selbst nutzen, gilt sie als nicht schutzwürdiges Vermögen. Dann muss geprüft werden, wie hoch Ihr Vermögensfreibetrag ist. Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Freibetrag, muss sie verwertet werden. Allerdings nur dann, wenn die Verwertung wiederum zumutbar ist – also keine besondere Härte darstellt. Auch hier greifen wieder die gleichen Voraussetzungen wie oben bereits ausgeführt.

Wäre ein Verkauf in einem solchen Fall nicht zumutbar, muss allerdings der Besitzer für eine anderweitige Verwertung sorgen – beispielsweise in Form einer Vermietung. Die Einnahmen aus der Vermietung würden dann wiederum als Einkommen angerechnet werden, wobei die dafür anfallenden Kosten natürlich entsprechend in Abzug gebracht werden.

Fazit

Hartz 4 und ein eigenes Haus lassen sich durchaus in Einklang bringen. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss bei Hartz 4 sein Eigenheim nicht sofort verkaufen. Vielmehr ist es die Norm, dass das Jobcenter die Kosten der Unterkunft – abgesehen von den Tilgungszahlungen – übernimmt und der Eigentümer in seiner Immobilie wohnen bleibt. Selbst wenn die Immobilie nicht angemessen sein sollte, wird das Jobcenter in Fällen von voraussichtlich nur vorübergehendem Hartz-IV-Bezug nicht auf einen Verkauf drängen. Wer also seine Arbeit verloren hat aber aktiv nach einer neuen sucht, muss sich in den seltensten Fällen um seine Immobilie Sorgen machen.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.