Hartz IV & Miete – Welche Mietkosten übernimmt das Jobcenter?

Wer Leistungen nach Hartz IV bekommt, muss sich mit dem Jobcenter oft insbesondere über die Mietkosten unterhalten. Unser Ratgeber gibt Tipps.

Der Sozialstaat ist in Deutschland, zumindest im weltweiten Vergleich, besonders stark ausgeprägt. Dabei spielt im deutschen Sozialsystem das Zweite Buch Sozialgesetzbeuch (SGB II) eine wichtige Rolle. Denn hier werden alle wichtigen Regularen zum Arbeitslosengeld II – oder im Volksmund gern auch Hartz 4 bzw. Hartz IV genannt – festgelegt.

Wer in Deutschland nicht in der Lage ist, seinen Lebensunterhalt durch eigenes Einkommen und/oder Vermögen sicherzustellen, der hat einen Anspruch auf Hartz 4 Leistungen. Diese setzen sich aus der Regelleistung auf der einen Seite und den Kosten der Unterkunft auf der anderen Seite zusammen. So soll jedem ein menschenwürdiges Dasein ermöglicht werden.

Tatsächlich hat die Zahl der SGB II Leistungsempfänger in den letzten 8 Jahren um mehr als 10 Prozent abgenommen. Waren im Jahr 2012 auf den Jahresdurchschnitt gerechnet noch rund 4,4 Millionen Menschen im Leistungsbezug, so ist diese Zahl für das Jahr 2020 auf rund 3,9 Millionen Menschen gesunken. Das verwundert kaum, wirft man einmal einen näheren Blick auf die Leistungen, die hier tatsächlich gewährt werden. Denn über das Lebensnotwendige hinaus bleibt bei den Leistungen nach dem SGB II in der Regel nicht viel übrig.

Ein wichtiger Bestandteil im Hartz 4 ist die Miete. Wie genau mit dem Thema Miete im Hartz 4 Leistungsbezug umgegangen wird, haben wir im folgenden Ratgeber einmal aufgearbeitet. Zum Thema „Hartz IV und Eigenheim“ haben wir ebenfalls einen Ratgeber verfasst. Dasselbe gilt für das Thema „Hartz 4 und Umzuskosten“.

Wer zahlt die Miete bei Hartz IV?

Beziehen Sie Hartz IV, werden Mietkosten vom Jobcenter übernommen. So zumindest ist erst einmal die landläufige Meinung. Richtig ist, dass ein Hartz 4 Empfänger einen individuellen Bedarf hat. Dieser setzt sich aus der Regelleistung zusammen, die deutschlandweit gleich gestaffelt ist. Dazu kommen die Kosten der Unterkunft. Diese sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Im Normalfall entsprechen sie der Miete und den Nebenkosten.

So wird ein Gesamtbedarf errechnet. Von diesem Bedarf werden sämtliche anrechenbaren Einkünfte, die eine Person hat, abgezogen. Was dann noch an Bedarfssatz übrig bleibt, wird durch das Jobcenter übernommen und monatlich ausgezahlt. Die Miete wird im Hartz 4 Bezug also nicht zur Gänze vom Jobcenter bezahlt – beim Hartz 4 Satz wird die Miete als ein Bestandteil des Bedarfs mitberücksichtigt.

Was die Auszahlung angeht, hat der Leistungsempfänger erst einmal das freie Wahlrecht. Wenn er möchte, kann die Miete direkt an den Vermieter ausgezahlt werden. Wünscht er das nicht, erfolgt die Auszahlung an den Leistungsempfänger selbst. Dieser muss dann die Mietzahlung an den Vermieter eigenständig sicherstellen.

Angemessene Miete bei Hartz 4

Wenn im Hartz 4 Mietkosten übernommen werden sollen, müssen sie angemessen sein. § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II regelt klar, dass sie in tatsächlicher Höhe zu übernehmen sind, solange sie angemessen sind. Bei dem Begriff „angemessen“ handelt es sich um einen „unbestimmten Rechtsbegriff“. Das heißt, dass der normale Bürger mit dem Begriff erst einmal nichts anfangen kann. Er muss klarer definiert und mit Leben gefüllt werden.

Um diesen unbestimmten Rechtsbegriff mit Leben zu füllen, hat der Gesetzgeber in § 22a Abs. 1 Satz 1 SGB II die kommunalen Träger der SGB II Leistungen – also Kreise und kreisfreie Städte – ermächtigt, durch Satzung festzulegen, welche Mietkosten in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet als angemessen zu bewerten sind. Dabei müssen die Kreise und kreisfreie Städte ein sogenanntes schlüssiges Konzept entwickeln, aus dem sich die angemessene Miete für die jeweiligen kreisangehörigen Städte oder für die kreisfreie Stadt ablesen lässt.

Das bedeutet, dass sie ein Konzept entwickeln müssen, in dem Punkte wie der örtliche Mietspiegel und die tatsächlichen Gegebenheiten am örtlichen Wohnungsmarkt berücksichtigt werden müssen. Basierend auf diesen Werten kann dann eine für den jeweiligen Ort angemessene Miete festgelegt werden. Dabei werden die Kaltmiete, die Betriebskosten und die Heizkosten jeweils gesondert betrachtet.

Wovon ist es abhängig, wie hoch die angemessene Miete eines Haushalts tatsächlich ist?

Die angemessenen Kosten der Unterkunft bemessen sich in erster Linie nach der Personenzahl im Haushalt. Je mehr Personen in einem Haushalt leben, desto höher können die einzelnen Kostenpunkte ausfallen. In vielen Kreisen und kreisfreien Städten werden bei der Berechnung der angemessenen Hartz 4 Mietkosten auch weiter Punkte beachtet, die eine Wohnung teurer machen können.

Da wäre beispielsweise das Vorhandensein eines Energieausweises. Kann durch einen Energieausweis belegt werden, dass das Haus energetisch besonders gut dasteht, erhöht sich in vielen Fällen die angemessene Hartz 4 Miete. So wird dem Umstand Rechnung getragen, dass Wohnungen in Häusern, die neu gebaut oder frisch modernisiert wurden, oftmals teurer sind als Altbauwohnungen, die sich auf einem veralteten energetischen Standard befinden.

Kann in Einzelfällen von den Angemessenheitsgrenzen abgewichen werden?

In Einzelfällen hat das Jobcenter die Möglichkeit, die Angemessenheitsgrenzen zu ignorieren und dauerhaft auch eine höhere Miete zu berücksichtigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Hartz 4 Empfänger unbedingt auf eine bestimmte Wohnung angewiesen ist, die am Wohnungsmarkt aber nicht zu den vergleichsweise niedrigen Preisen zu finden ist, die im schlüssigen Konzept des jeweiligen SGB II Leistungsträgers als angemessen ausgewiesen werden.

Ein Beispiel dafür kann ein Empfänger von Arbeitslosengeld II sein, der aufgrund einer Erkrankung in den Beinen auf eine Erdgeschosswohnung angewiesen ist. Andere Leistungsempfänger, die beispielsweise eine behindertengerechte Wohnung benötigen, haben ebenfalls Anspruch auf höhere Kosten der Unterkunft. Wer etwa an einen Rollstuhl gefesselt ist, braucht eine Wohnung mit Türen, die breiter sind als der Standard. Auch das Badezimmer muss entsprechend eingerichtet sein. Solche behindertengerechten Einrichtungen kosten grundsätzlich mehr als eine normale Mietwohnung. Dem wird durch die Härtefallregelung in diesem Bereich Rechnung getragen.

Dabei gibt es für solche Härtefälle keine klaren Obergrenzen. In solchen Fällen wird schlichtweg die Angemessenheitsgrenze außer Kraft gesetzt, und es werden dauerhaft die Kosten übernommen, die am aktuellen Wohnungsmarkt notwendigerweise gezahlt werden müssen.

Wie groß darf die Wohnung bei Hartz 4 Bezug sein?

Dass die Hartz 4 Miete für 1 Person niedriger ausfallen sollte als die Hartz 4 Miete für 3 Personen ist natürlich logisch. Doch neben der angemessenen Miete ändert sich mit einem wachsenden Haushalt auch die Summe der angemessenen Quadratmeter. Die Wohnung darf also größer werden. Dabei kann man sich die folgenden Werte für die Angemessenheit der Größe einer Wohnung merken:

• Eine Person – 50 Quadratmeter
• Zwei Personen – 65 Quadratmeter
• Drei Personen – 80 Quadratmeter
• Vier Personen – 95 Quadratmeter

Für jede weitere Person kommen weitere 15 Quadratmeter Wohnfläche hinzu. Ob eine Wohnung von der Größe her angemessen ist, spielt bei der Prüfung vonseiten des Jobcenters allerdings eine untergeordnete Rolle. Solange die Kosten der Unterkunft angemessen sind, ist die Wohnungsgröße im Hartz 4 weitgehend zweitrangig. Erst wenn die Kosten der Unterkunft unangemessen hoch werden, kann das Folgen für den Leistungsempfänger haben.

Wer allerdings in eine Wohnung einziehen möchte, die für ihn und seine Familie aus Sicht des Gesetzgebers deutlich zu klein ist, wird dennoch ein Problem bekommen. Denn die jeweiligen Quadratmeterzahlen sind recht realistisch berechnet. Wer mit vier Personen in eine 45 Quadratmeter große Wohnung ziehen möchte, wird in der Regel bald merken, dass die Wohnung zu klein ist.

Eine zu kleine Wohnung ist allerdings ein Umzugsgrund, der vom Jobcenter anerkannt werden muss und folglich auch mit der Übernahme der Umzugsnebenkosten wie Möbeltransport, Renovierungsbeihilfe und darlehensweise Übernahme der Mietkaution verbunden ist. Um einen solchen Umzug zu vermeiden, wird das zuständige Jobcenter einem Leistungsempfänger, der in eine offenkundig zu kleine Wohnung ziehen möchte, zu diesem Umzug nur dann eine Zustimmung erteilen, wenn der Leistungsempfänger ausdrücklich erklärt, dass er über die niedrige Größe der Wohnung beraten wurde und das er auf einen möglichen Umzug wegen zu wenig Raum in der Wohnung verzichtet.

Miete senken – Was ist zu tun?

Wenn Miete eines Hartz 4 Empfängers unangemessen hoch ist, wird durch das zuständige Jobcenter ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet. Das bedeutet, dass der Leistungsempfänger aufgefordert wird, seine Kosten der Unterkunft zu reduzieren. Das kann theoretisch auf verschiedenen Wegen erfolgen.

Zum einen kann er mit seinem Vermieter sprechen. Tatsächlich kann es vorkommen, dass Vermieter, die ihren Mieter besonders schätzen, die Miete etwas nach unten hin anpassen, damit dieser weiterhin in der Wohnung verbleiben kann. Eine zweite Variante kann die Untervermietung einzelner Räume sein, wenn dies mietvertraglich erlaubt und vom Raumangebot her möglich ist. Die dritte Variante, die am Ende zumeist zum Tragen kommt, ist die Reduzierung der Kosten der Unterkunft durch einen Umzug in eine günstigere Wohnung. Für einen solchen erzwungenen Umzug muss das Jobcenter dann auch die anfallenden Umzugskosten und die Kosten für die Wohnungsbeschaffung übernehmen. Mehr Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Umzug im Hartz IV Bezug.

Wenn in Ihrem Fall keine Härtefallentscheidung getroffen werden kann, Sie aber auch die Kosten der Unterkunft nicht innerhalb von sechs Monaten reduziert haben, wird das Jobcenter eine Senkung der Kosten der Unterkunft vornehmen. Das bedeutet, dass bei der Berechnung Ihrer Ansprüche nur noch die Miete berücksichtigt wird, die innerhalb der Angemessenheitsgrenzen Ihres Jobcenters liegt. Für einen Leistungsempfänger, der einer Erwerbstätigkeit nachgeht und daher Anspruch auf einen Freibetrag bei der Einkommensanrechnung hat, kann sich die Übernahme der übersteigenden Miete lohnen. Vor allem dann, wenn ein Ausscheiden aus dem Hartz 4 Bezug – zum Beispiel durch eine besser bezahlte Arbeit oder Ähnliches – in Aussicht steht.

Nebenkosten bei einer Hartz 4 Wohnung?

Nicht alle Kosten, die in einer Wohnung oder einem Haus entstehen, werden vom Jobcenter auch berücksichtigt. Als Kosten der Unterkunft gelten hier nur klassische Betriebskosten und die Heizkosten. Die Garagenmiete beispielsweise, soweit vorhanden, wird vonseiten des Jobcenters nicht anerkannt. Auch Kosten für den Haushaltsstrom werden bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft nicht berücksichtigt. Diese müssen aus der Regelleistung getragen werden.

Anders als die kalten Betriebskosten, sind Heizkosten komplett verbrauchsabhängig. Auch für Heizkosten gibt es eine Angemessenheitsgrenze. Diese orientiert sich am aktuellen Heizspiegel und muss durch das zuständige Jobcenter regelmäßig angepasst werden. Werden durch eine Heizkostenabrechnung und eine damit verbundene Anpassung der Vorauszahlungen die angemessenen Kosten für die Heizung überschritten, erfolgt eine Aufforderung, die Heizkosten im Folgejahr zu senken. Dazu muss eine Beratung über Senkungsmöglichkeiten wie:

• Zielgerichtetes Heizen
• Angemessenes Lüften
• Etc.

erfolgen. Es reicht auch die Ausgabe eines entsprechenden Informationsblattes – vorausgesetzt der Zugang kann nachgewiesen werden. In so einem Fall haben Sie für eine komplette Heizperiode Zeit, den Verbrauch zu reduzieren. Bei Erstellung der nächsten Heizkostenabrechnung gibt es verschiedene denkbare Varianten.

Variante 1: Die Heizkosten wurden unter das angemessene Maß reduziert

In diesem Fall werden sämtliche laufenden Heizkosten inklusive möglicher Nachzahlungen ohne weitere Prüfung übernommen, es sei denn, die Angemessenheitsgrenze wird wieder überschritten

Variante 2: Der Verbrauch an Heizenergie wurde reduziert, die Heizkosten sind aber nicht unter die Angemessenheitsgrenze gesunken

Hier muss durch Vorlage der kompletten aktuellen Heizkostenabrechnung und des Verbrauchsteils der alten Heizkostenabrechnung nachgewiesen werden, dass der Verbrauch an Heizenergie reduziert wurde. In diesem Fall werden Sie erneut zu einer weiteren Senkung aufgefordert, die laufenden Kosten sind allerdings weiterhin durch das Jobcenter zu tragen.

Variante 3: Weder Verbrauch noch Heizkosten wurden reduziert

Bei einer solchen Fallkonstellation wird eine möglicherweise fällige Nachzahlung nicht übernommen und für die Zukunft werden die berücksichtigten Heizkosten auf die angemessene Summe reduziert.

Besonderheit: Kohlebeihilfe

Vor allem in Regionen, in denen der Kohleabbau über Jahrzehnte ein wichtiger Wirtschaftsfaktor war, sind noch heute viele Wohnungen mit Kohleöfen ausgestattet. Daneben gibt es inzwischen eine ganze Reihe alternativer Heizvarianten wie Holzpellets, die auch in modernen Häusern verbaut werden. Wer mit Holz oder Kohle heizt, hat natürlich keine monatlichen Heizkosten an einen Energieversorger zu entrichten.

Für diese Fälle gibt es die sogenannte Kohlebeihilfe, die auch für Holzheizungen gezahlt wird. Hier wird einmal im Jahr im Oktober auf Antrag ein Betrag für die anstehende Heizperiode an den Leistungsempfänger ausgezahlt. Dabei handelt es sich bei manchen Jobcentren um eine Pauschale, andere errechnen direkt den kompletten angemessenen Jahresbetrag für Ihre Wohnung und zahlen die volle individuelle Anspruchssumme auf einmal aus.

Wenn die Kohlebeihilfe ausgezahlt wurde, sollen die damit angeschafften Heizmittel bis zum Ende der Heizperiode ausreichen. Funktioniert das nicht – beispielsweise aufgrund eines besonders harten Winters – muss durch eine Quittung nachgewiesen werden, dass die komplette Kohlebeihilfe bereits verbraucht wurde. Dazu muss glaubhaft erklärt werden, warum und in welcher Höhe eine erneute Beihilfe notwendig ist.

Das gleiche Verfahren wird bei Ölheizungen mit einem eigenen Öltank im Keller angewandt.

Besonderheit: Heiz- und Betriebskostenabrechnung

Einmal im Jahr bekommen Mieter von ihrem Vermieter Post. Nämlich immer dann, wenn die Heiz- und Betriebskostenabrechnung ansteht. Manche Vermieter rechnen die Posten getrennt voneinander ab, andere erstellen eine gemeinsame Abrechnung. In wieder anderen Fällen muss der Mieter mit dem Energieversorger für die Heizung einen eigenen Vertrag schließen – in diesem Fall erfolgt die Abrechnung direkt mit dem Energieversorger.  

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Jeder Empfänger von Leistungen nach dem SGB II ist verpflichtet, jede Heiz- und Betriebskostenabrechnung dem zuständigen Jobcenter vorzulegen. Auch hier gibt es wieder mehrere mögliche Varianten:

Variante 1: Der Vermieter fordert eine Nachzahlung

Zuerst wird grundsätzlich geprüft, ob die vom Jobcenter berücksichtigten Nebenkosten in voller Höhe an den Vermieter abgeführt wurden. Kommt die Nachzahlung zustande, weil ein Teil der berücksichtigten Kosten nicht weitergeleitet wurden, trägt das Jobcenter diese Kosten nicht.

Haben Sie alle Kosten der Unterkunft pflichtgemäß an den Vermieter abgeführt, wird geprüft, ob der Gesamtverbrauch (laufenden Vorauszahlung des letzten Jahres + Nachzahlung) über der Angemessenheitsgrenze liegt. Ist dies der Fall, werden die Kosten übernommen. Sie erhalten jedoch eine Aufforderung zur Senkung der Kosten der Unterkunft.

Variante 2: Es entsteht eine Erstattung

§ 22 Abs. 3 Satz 1 SGB II legt fest, dass Erstattungen aus Nebenkosten, die bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft berücksichtigt wurde, die Kosten der Unterkunft im Monat nach der Erstattung oder der Verrechnung reduzieren. Das bedeutet, dass das Jobcenter eine Erstattung im Folgemonat bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft anrechnen wird.

Wenn Sie also eine Erstattung von 200 Euro erhalten, werden Sie im folgenden Monat 200 Euro weniger an Leistungen vonseiten des Jobcenters erhalten. Hierbei gibt es keinerlei Freibeträge, die Summe wird 1:1 bei der Berechnung der Leistungen angerechnet.

Variante 3: Es entsteht eine Nachzahlung und eine Erstattung

Fordert der Vermieter beispielsweise bei den Heizkosten eine Nachzahlung und bei den Betriebskosten ist eine Erstattung entstanden, wird das Jobcenter diese beiden Posten gegeneinander aufrechnen. Natürlich ist auch hier die Voraussetzung, dass alle berücksichtigten Kosten der Unterkunft an den Vermieter abgeführt wurden. Überwiegt die Nachzahlung, wird das Jobcenter nach Abschluss der in Variante 1 aufgeführten Prüfungen die Nachzahlung übernehmen.

Überwiegt die Erstattung wird, wie in Variante 2 verfahren.

Variante 4: Ihr Energieversorger rechnet Ihre Stromkosten und Ihre Heizkosten zusammen ab

Stromkosten werden bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft im SGB II nicht berücksichtigt. Deshalb spielen auch Nachzahlungen oder Erstattungen aus Stromkostenabrechnungen beim Hartz 4 Satz der Miete keine Rolle. Anders sieht es aus, wenn Strom- und Heizkosten zusammen abgerechnet werden. Kommt es durch die Heizkostenabrechnung zu einer Nachzahlung, wird das Jobcenter diese übernehmen. Auch wenn durch die Kombination mit den Stromkosten womöglich insgesamt eine Erstattung ersteht.

Führt die Heizkostenabrechnung zu einer Erstattung, die durch eine Aufrechnung mit den Stromkosten nicht zur Verfügung steht, gibt es immer wieder Fälle, in denen das Jobcenter das rechnerisch vorhandene Heizkostenguthaben einfordert. Doch verschiedene Urteile von höchstrichterlicher Seite haben inzwischen festgelegt, dass hier nur Guthaben angerechnet werden dürfen, die tatsächlich als bereite Mittel ausgezahlt oder mit den Heizkosten vonseiten des Anbieters verrechnet werden. Da dem Leistungsempfänger die Heizkostenerstattung in einem solchen Fall faktisch nicht zur Verfügung steht, darf die rechnerische Erstattung auch nicht berücksichtigt werden.

Keine Zahlung der Mietkosten durch Hartz 4 Empfänger – Konsequenzen

Hartz 4 Mietkosten sind zweckgebundene Leistungen. Das bedeutet, dass ein Empfänger von Leistungen nach dem SGB II verpflichtet ist, die Leistungen, die er für die Kosten der Unterkunft erhält, an den Vermieter weiterzugeben. Zahlt ein Leistungsempfänger die Miete nicht aus seinen Leistungen, hat er diese zweckentfremdet.

Das allein führt erst einmal nicht zu einer negativen Rechtsfolge. Mietschulden, die aufgrund nicht weitergeleiteter Kosten der Unterkunft entstanden sind, werden allerdings durch das Jobcenters nicht übernommen. In einem solchen Fall kann nur in Ausnahmefällen ein Darlehen für die Mietschulden gewährt werden.

§ 22 Abs. 7 SGB II legt fest, dass im Fall von Mietrückständen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, die Miete in Zukunft vom Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt werden soll. Dies erfolgt im Notfall auch gegen den Willen des Leistungsempfängers und ist per Verwaltungsakt – also in Form eines Änderungsbescheides – dem Leistungsempfänger bekannt zu geben.

Info zum Wohngeld

Wer einen geringen Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II hat oder womöglich knapp oberhalb der Bedarfsgrenzen liegt, könnte einen Anspruch auf Wohngeld haben. Anders als Leistungen nach dem SGB II handelt es sich bei Wohngeld nicht um sogenannte Transferleistungen, da Wohngeld nicht für den Lebensunterhalt gedacht ist. Hier sollen nur die Kosten für die Miete oder den Erhalt von selbst genutztem Wohnraum gefördert werden. Das Wohngeld bringt für den Empfänger im Vergleich zu Hartz 4 Leistungen einige Vorteile, aber auch einige Nachteile.

So spielt Vermögen beispielsweise im Wohngeld nur ab sehr hohen Vermögenswerten überhaupt eine Rolle – im SGB II kann Vermögen schon bei vergleichsweise kleinen Summen zu einem Ausschlussgrund werden. Darüber hinaus ist das Antragsverfahren im SGB II sehr aufwendig. Hier sind eine Menge Nachweise wie Kontoauszüge, Versicherungs- und Vermögensnachweise uvm. Vorzulegen. Im Wohngeld geht es deutlich leichter. Allerdings sind SGB II Leistungsempfänger über den Hartz 4 Bezug krankenversichert. Wer Wohngeld bezieht, hat darüber nicht automatisch eine Krankenversicherung und muss sich, wenn er nicht bereits auf anderem Wege pflicht- oder familienversichert ist, selbst krankenversichern.

Da sich Wohngeld und SGB II Leistungen gegenseitig ausschließen, muss der Leistungsempfänger wählen, welche der beiden Leistungen er beziehen möchte. Wenn ein möglicher Wohngeldanspruch hoch genug ist, um auch bei Finanzierung einer eigenen Versicherung den Bedarf nach dem SGB II komplett zu decken, entfällt die Wahlfreiheit. In diesem Fall ist Wohngeld eine vorrangige Leistung, die vom Leistungsempfänger beantragt werden muss.

Fazit

Empfänger von Leistungen nach dem SGB II erhalten ihre Miete ganz oder teilweise über ihre Hartz 4 Leistungen. Berücksichtigt werden dabei die Grundmiete sowie die anfallenden Betriebs- und Heizkosten. Auch nachträgliche Betriebs- oder Heizkostenerstattungen oder Nachzahlungen spielen dabei eine Rolle. Wichtig ist dabei nur, dass die Kosten der Unterkunft innerhalb der Angemessenheitsgrenzen des jeweils zuständigen Jobcenters liegen.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.