Unverheiratet ein Haus kaufen – rechtliche Situation & Möglichkeiten

Dank niedriger Bauzinsen können immer mehr Menschen in Deutschland den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Was aber gilt, wenn ein Paar unverheiratet ein Haus oder eine Wohnung kauft?

Im Jahr 2017 gab es in Deutschland 3,2 Millionen gemischt- oder gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften. Das geht aus Daten des Statistischen Bundesamtes hervor. Paare, die ohne Trauschein zusammenleben, müssen heute noch immer einige Punkte beachten, die für verheiratete Paare kein Problem sind. Einer der Bereiche, in denen oftmals besondere Vorkehrungen notwendig sind, ist die Vermögensbildung oder die Frage: Wem gehört eigentlich was? Das ist bei einer Immobilie nicht anders.

Das Thema wird umso interessanter, da in den vergangenen Jahren die Immobilie sich als krisensichere Alternative zu den verschiedenen Altersvorsorge- und Anlagevarianten am Markt immer mehr etabliert hat. Zumal die Bauzinsen historisch niedrig sind und der Erwerb von Wohneigentum vor allem über die KfW staatlich gefördert wird.

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Während Mieten und Immobilienpreise nahezu überall in Deutschland stetig ansteigen, bleiben die Zinsen für angelegtes Kapital stabil im sehr niedrigen Bereich. Wer nun also überlegt, als Paar unverheiratet ein Haus zu kaufen, sollte sich vorher mit der Eigentumsfrage genau auseinandersetzen.

Der Gedanke, dass eine Partnerschaft einmal zu Ende gehen könnte, ist natürlich gerade in Phasen besonderer Belastung wie der eines Hausbaus oder eines angestrebten Hauskaufs nicht gerade romantisch. Es verhindert allerdings ein Gefühl der Abhängigkeit eines der beiden Partner, wenn eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft sich frühzeitig Gedanken darüber macht, was im Fall einer Trennung mit dem Haus passiert.

Als Unverheiratete ein Haus kaufen

Ehepaare haben einen großen Vorteil. Der Gesetzgeber kennt hier den Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass sämtliches Vermögen, das im Verlauf der Ehe gemeinsam erworben und aufgebaut wird, im Fall der Scheidung oder des Todes letztlich aufgeteilt wird. Die gesetzlichen Regelungen dazu greifen im Prinzip automatisch. Leider gibt es eine solche klare Regelung für unverheiratete Paare im deutschen Recht nicht.

Das Vermögen der Partner bleibt in einer Partnerschaft getrennt. Selbst dann, wenn es zur gemeinsamen Nutzung angeschafft oder aufgebaut wurde. Daher muss ein unverheiratetes Paar in Vermögensangelegenheiten selbst Rechtssicherheit schaffen. Gerade wenn es um etwas so Hochwertiges wie eine Immobilie geht, ist da eine entsprechende Absicherung für beide Partner besonders wichtig.

Wem gehört die Immobilie ohne Trauschein?

Die Frage nach den Eigentumsverhältnissen wird in Deutschland durch einen Blick in das Grundbuch geklärt. Wer hier eingetragen ist, ist auch Eigentümer des Grundstücks und der damit verbundenen Immobilie. Kauft ein unverheiratetes Paar eine Immobilie, ist es wichtig, dass beide Partner im Grundbuch eingetragen sind. Nur so haben auch beide Partner Eigentumsrechte an dem Haus. Andernfalls verbleiben diese Ansprüche ausschließlich bei dem Partner, der ins Grundbuch eingetragen wurde.

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Dabei ist es übrigens komplett irrelevant, wer wie viel Geld oder Zeit und Kraft in Form von Eigenleistungen in die Immobilie investiert hat. Entsprechende Nachweise können auch nicht dazu führen, dass ein Grundbucheintrag im Nachgang von einem Gericht geändert wird. Deshalb ist die Entscheidung einer gemeinsamen Eintragung ins Grundbuch beim Kauf einer Immobilie die sicherste Möglichkeit, die gemeinsamen Vermögensverhältnisse klar zu regeln.

Übrigens:

Doch was ist, wenn beim Hauskauf das unverheiratete Paar unterschiedliches Eigenkapital einbringt? Auch ein Grundbucheintrag muss das Eigentum an einer Immobilie nicht hälftig aufteilen. Wenn beispielsweise ein Partner 75 Prozent des Eigenkapitals beisteuert und der andere 25 Prozent, kann auch das entsprechend im Grundbuch vermerkt werden. Gleiches gilt, wenn ein Partner besonders viel Eigenleistung in die Immobilie investiert. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich vor dem Besuch beim Notar als Paar zusammenzusetzen und eine gemeinsame Lösung für eine eventuelle prozentuale Eigentumsaufteilung zu finden.

Wie kann man unverheiratet ein Haus finanzieren?

Bei einem Kredit für die Hausfinanzierung ist es wie beim Grundbuch. Der Name im Kreditvertrag ist relevant. Schließt nur ein Partner den Kreditvertrag ab, haftet dieser mit seinem vollständigen Vermögen für die Begleichung der im Vertrag verankerten monatlichen Zins- und Tilgungslast. In den meisten Fällen bestehen Banken in diesem Zusammenhang darauf, solche Kreditverträge mit beiden Partnern abzuschließen. Denn in diesem Fall haften auch beide Partner gesamtschuldnerisch. Das Problem dabei: Kommt es wirklich einmal zu einer Trennung, haften dennoch weiterhin beide Partner für die volle Kreditsumme.

Schon gewusst?

Grundsätzlich wäre es natürlich für beide Partner einfacher, einen eigenen Kreditvertrag über die Summe des Kaufpreises abzuschließen, den sie finanzieren möchten. Für die finanzierende Bank ist allerdings der Status eines Paares nicht relevant. Für die Bank zählen lediglich die Bonität und die Sicherheit in puncto Rückzahlung. Vor allem wenn beide Partner berufstätig sind, haben beide zusammen oftmals eine bessere Bonität als einer allein. Das wiederum führt zu niedrigeren Zinsen und der Möglichkeit, bessere Nebenbestimmungen wie Dauer der Zinsbindung oder mögliche Einmalzahlungen abzuschließen. Diese Vorteile sollten sich unverheiratete Paare auf keinen Fall entgehen lassen.

Hauskauf ohne Heirat: Gut abgesichert auch bei Tod oder Trennung

Es gibt allerdings auch Möglichkeiten, sowohl die Eigentumsrechte als auch die Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag noch anderweitig zu regeln und aufzuteilen. Hierzu kann man beispielsweise einen Partnerschaftsvertrag abschließen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen.

Der Partnerschaftsvertrag – eine gute Möglichkeit, Sicherheit zu schaffen

Paare, die ohne einen Trauschein zusammenleben, haben mit einem Partnerschaftsvertrag die Möglichkeit, rechtliche Sicherheit und Klarheit in schwierigen Fragen zu schaffen. Das bezieht sich nicht allein auf einen Hauskauf. Allerdings ist ein Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf für unverheiratete Paare besonders empfehlenswert.

Im Partnerschaftsvertrag kann alles geregelt werden, was mit dem Besitz und Vermögen des Paares zu tun hat. Der Aufbau eines solchen Vertrages ist rechtlich nicht geregelt. Damit können Paare in einen Partnerschaftsvertrag alles aufnehmen, was ihnen wichtig ist. Dennoch macht es Sinn, sich beim Aufbau eines solchen Partnerschaftsvertrages für den Hauskauf an ein gewisses Schema zu halten.

Als Erstes sollte im Partnerschaftsvertrag der Ist-Stand dokumentiert werden. Wer bringt welche Vermögenswerte in die Partnerschaft ein? Wem gehören welche Möbel im gemeinsamen Hausstand? Welcher Partner bringt wie viel Eigenkapital in den Hauskauf oder Hausbau ein? Danach sollten zu allen Vermögenspositionen, die mindestens einem der beiden Partner wichtig sind, verbindliche Regelungen getroffen werden. Das kann die Massivholzkommode sein, die einer der beiden Partner von der Großmutter geerbt hat. Aber auch die Frage, wer von beiden im Trennungsfall den Hund oder die Katze bekommt.

Sehr wichtig sind in dem Zusammenhang klare Regeln zum Eigentum am Haus und zur weiteren Begleichung der entstandenen Kreditverbindlichkeiten. Kommt es nach einer Trennung nicht zu einer Einigung der beiden Parteien, droht eine Teilungsversteigerung. Diese ist oft mit hohen finanziellen Einbußen und einer Menge psychischem und emotionalem Stress verbunden. Eine solche Teilungsversteigerung können beide Partner in einem Partnerschaftsvertrag vor einem Hausbau oder einem Hauskauf ausschließen.

Schon gewusst?

In einem solchen Partnerschaftsvertrag kann auch das Vorkaufsrecht eines Partners verankert werden. Das bedeutet, dass dieser Partner im Fall einer Trennung und des gewünschten Verkaufs der Immobilie das Recht hätte, den anderen Partner auszuzahlen und so alleiniger Eigentümer zu werden. Selbst der dazu fällige Auszahlungsbetrag kann im Vertrag von vornherein festgelegt werden.

Auch die Frage, wer die Kinderbetreuung übernimmt, kann in einem Partnerschaftsvertrag geregelt werden. Wenn ein unverheiratetes Paar einen solchen Partnerschaftsvertrag vor einem Immobilienkauf aufsetzen möchte, ist es ratsam, einen Notar zu konsultieren. Zwar ist ein Partnerschaftsvertrag nicht an eine notarielle Beurkundung gebunden. Der Vertrag wird allerdings wesentlich schwieriger anfechtbar, wenn er notariell beurkundet wurde.

Eine GbR gründen – das gemeinsame Eigentum in eine Gesellschaft überführen

Paare, die eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, sind beide in dieser GbR die Gesellschafter. In einem solchen Fall können sowohl die Gesellschaft als auch die Gesellschafter ins Grundbuch aufgenommen werden. Dazu kann das Paar auch als GbR einen Kreditvertrag abschließen. Auch hier ist es sinnvoll, frühzeitig im Gesellschaftervertrag festzuhalten, wie im Fall einer Trennung mit der Immobilie verfahren werden soll. Hier kann beispielsweise verankert werden, dass ein Partner die Immobilie behalten kann und der andere mit einer bestimmten Summe zu entschädigen ist.

Bei der vereinbarten Entschädigung kann es sich um eine feste Summe handeln. Oder um einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwertes zum Zeitpunkt der Trennung. Beabsichtigen beide Partner beispielsweise in den Jahren nach dem Immobilienkauf, diese durch verschiedene Umbauten und Modernisierungen stark aufzuwerten, ist es sinnvoller, einen Prozentsatz festzulegen.

Ein Nachteil ist hier die Verpflichtung für die GbR, eine gesonderte Steuererklärung abzugeben. Hier sollte zumindest einmalig die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch genommen werden, um sicherzustellen, dass keine steuerrechtlichen Fehler gemacht werden.

Was passiert im Todesfall?

Rein vom Gesetz her ist ein überlebender Partner nicht erbberechtigt. Das Erbrecht kennt das Konstrukt der Partnerschaft ohne Eheschließung nicht und wurde dahingehend bis heute nicht nachgebessert. Es gibt keinen Pflichterbteil für einen Lebensgefährten beim Tod des Partners. Viel mehr erben als Erstes die Kinder. Gibt es keinen Nachwuchs, erben die Eltern soweit noch am Leben oder andere Verwandte. Das kann soweit gehen, dass ein Cousin plötzlich einen Teil der gemeinsamen Immobilie erbt.

Übrigens:

Im „schlimmsten“ Fall war einer der beiden Partner schon einmal verheiratet und ist bis heute nicht geschieden. Gibt es im Fall des Todes noch eine nicht rechtskräftig geschiedene Ehe, so erbt der getrenntlebende Ehepartner ebenfalls mindestens einen Teil des Vermögens.

Hier gibt es zwei Möglichkeiten, Abhilfe zu schaffen. Variante Nummer eins ist das Testament. Hier können beide Partner ihren jeweiligen letzten Willen festhalten. Das Problem dabei: Für Partner ohne Eheschließung gibt es kein gemeinschaftliches Testament. Jeder Partner muss sein eigenes Testament aufsetzen. Dieses kann auch zu jeder Zeit von dem Erblasser geändert oder vernichtet werden. Damit besteht für den Partner keine echte Sicherheit.

Die zweite und weitaus sicherere Variante ist der Erbvertrag. Ein Erbvertrag wird vor einem Notar geschlossen und kann nur in beiderseitigem Einvernehmen wieder geändert werden. Dazu ist es in einem solchen Fall sinnvoll, von vornherein die eine oder andere Hintertür einzubauen. So kann beispielsweise in einem Erbvertrag klar geregelt werden, dass im Fall einer Trennung beide Partner vom Erbvertrag zurücktreten.

So kann eine sinnvolle Regelung in einem Erbvertrag aussehen

Stehen zwei Partner vor der Entscheidung, unverheiratet ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ist es wichtig, die Besitzverhältnisse über den Tod eines der beiden Partner hinaus zu klären. Ein Erbvertrag kann dabei beispielsweise so gestaltet sein:

Ein Paar hat zwei gemeinsame Kinder. Beide Partner vereinbaren in einem Erbvertrag, dass sie als Alleinerben des jeweils anderen eingesetzt werden. Die Kinder werden dann als Schlusserben benannt. Das bedeutet, dass sie Erben, sobald auch der zweite Partner verstorben ist. Damit erbt der Hinterbliebene Partner erst einmal das gesamte Vermögen des Verstorbenen. Die Kinder erben dann später das gesamte Vermögen des zweiten Partners. In dieses ist das Vermögen des zuerst Verstorbenen bei dessen Tod eingegangen.

Der Unterschied zwischen „Schlusserben“ und „Vor- und Nacherben“

Der Gesetzgeber kennt den Begriff des Schlusserben nicht – er ist aber in der gängigen Erbrechtspraxis inzwischen anerkannt und häufig vertreten. Das BGB kennt allerdings den Vor- und den Nacherben. So kann ein Erblasser vor seinem Tod festlegen, dass beispielsweise ein Partner Vorerbe sein soll. Dieser erhält dann das gesamte Erbe des Verstorbenen. Dieses Erbe gibt er dann aber mit seinem Tod automatisch an den Nacherben weiter.

Allerdings wird der Vorerbe in seinen Rechten stark eingeschränkt. Das Erbe soll dem Nacherben im abschließenden Erbfall möglichst vollständig zur Verfügung stehen. Das schließt eine Veräußerung von geerbten Vermögenswerten beispielsweise aus. Aus diesem Grund ist eine Regelung mit dem Partner als Vorerben und einem oder mehreren Kindern als Nacherben für den Partner grundsätzlich nachteilig im Vergleich zu einer Schlusserbenregelung.

Welcher Versicherungsbedarf besteht bei einem Hauskauf eines unverheirateten Paares?

Grundsätzlich weicht der Versicherungsbedarf hier nicht von dem eines Ehepaares ab. Die Gebäudeversicherung und die Gebäudehaftpflichtversicherung sind hier auf jeden Fall zu empfehlen. Allerdings ist es in einem solchen Fall gerade kurz nach dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie besonders wichtig, den Partner auch finanziell abzusichern.

Aus diesem Grund sollten beide Partner eine Risikolebensversicherung abgeschlossen haben, mit der zumindest der Kreditbetrag des Hauses weitgehend abgesichert ist und die jeweils den Partner als Begünstigten vorsieht.

Fazit

Wenn ein unverheiratetes Paar ein Haus kauft oder baut, muss es sich mit einer ganzen Reihe von Dingen auseinandersetzen, die für verheiratete Paare nicht relevant sind. Besonders wichtig ist es hier, von vornherein klare Regelungen für den Fall einer Trennung und für den Todesfall festzulegen. Einfacher wird der Hauskauf oder Hausbau als verheiratetes Paar auf jeden Fall. Zumal im Fall einer Eheschließung ein weiterer Vorteil hinzukommt: Kommt es im Todesfall zum Erbe, muss der hinterbliebene Partner die Erbschaftssteuer für das Erbe von einer Fremden Person zahlen. Hier greift direkt eine schlechtere Steuerklasse und der Freibetrag ist mit 20.000 Euro sehr niedrig. Das Erbe unter Ehepartnern ist allerdings mit einem Freibetrag von 500.000 Euro deutlich besser vor dem Zugriff durch den Fiskus geschützt.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.


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