Sie möchten eine Immobilie zum Zweck der Vermietung kaufen? Grundsätzlich stellt sich natürlich vor dem Kauf einer Immobilie die Frage nach dem tatsächlichen Wert. Eine Methode zur Wertermittlung von vermieteten Immobilien ist das Ertragswertverfahren.
Um Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Wege. Einer dieser Wege ist das Ertragswertverfahren. Dabei versucht der Experte den Wert der Immobilie zu ermessen, indem er die Kosten den möglichen Erträgen gegenüberstellt und dabei noch Faktoren wie die voraussichtliche Nutzungsdauer oder wertmindernde Aspekte berücksichtigt.
Gerade heute – Sommer 2021 – in Zeiten absoluter Zinstiefs bis hin zu möglichen Negativzinsen auf Kredite passiert es gern einmal, dass ein potenzieller Verkäufer Ihnen eine Immobilie zu einem deutlich überteuerten Preis verkaufen möchte. Wer allerdings selbst noch nie eine Immobilie vermietet hat und sich womöglich in der Gegend, in der die Immobilie steht, kaum auskennt, sollte die Möglichkeit nutzen, mit einem echten Fachmann an seiner Seite eine konkrete Aussage zum Ertragswert zu erhalten.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines von drei gesetzlich zugelassenen Verfahren zur Erfassung des Werts einer Immobilie. So ist in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt, dass für die Wertermittlung einer Immobilie folgende drei Verfahren in Frage kommen:
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Da jede Immobilie anders ist und auch in den verschiedenen Immobilien- und Nutzungstypen teilweise erhebliche Unterschiede bestehen, sind diese drei Wertermittlungsverfahren gänzlich unterschiedlich gestaltet. Grundsätzlich ist es daher am besten, eine solche Wertermittlung durch einen Experten wie beispielsweise den Immobilienmakler Peine vornehmen zu lassen.
Genutzt wird die Ertragswertermittlung überwiegend für den Verkauf von Mietwohnungen, für die Unternehmensbewertung und für die Wertermittlung bei gemischten Wohn- und Geschäftsimmobilien.
Auch wenn für eine seriöse Wertermittlung kein Weg an der Beauftragung eines Fachmanns wie beispielsweise eines Maklers vorbeigeht, möchten wir hier die wichtigsten Grundsätze der Ertragswertermittlung einmal für Sie zusammentragen. Dafür spricht auch, dass mit den teilweise rasant steigenden Immobilienpreisen manchem Laien der Überblick über die realistischen Preise in Sachen Immobilien längst abhandengekommen ist.
So hat der Immobilienpreisindex in der Zeit von 2017 bis 2019 beispielsweise eine Steigerung von mehr als 10 Prozent erfahren. Das macht es für einen Laien natürlich ungleich schwerer, einen realistischen Preis für die Immobilie festzulegen.
Wie setzt sich der Ertragswert zusammen?
Um das Ertragswertverfahren zur Anwendung bringen zu können, bedarf es einer ganzen Reihe von Angaben und Informationen. Teilweise müssen diese vom Experten, der die Bewertung vornimmt, erst noch eingeholt oder verifiziert werden. Die Parameter, die für das Ertragswertverfahren notwendig sind, sind dabei:
- Bodenwert – damit ist der marktübliche Wert des jeweiligen Grundstücks gemeint
- Liegenschaftszins – in diesem Bereich wird der marktübliche Zinssatz einer Immobilie genutzt
- Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten – hier sind alle Erträge zu verrechnen, die durch die Vermietung der Immobilie erzielt werden können
- Vervielfältiger – der Vervielfältiger stellt eine Rechengröße dar, die angibt, wie lange es dauert, bis die Mieteinnahmen die Anschaffungskosten ausgleichen können
- Bauliche Umstände – hier stellt sich unter anderem die Frage, wie der aktuelle Zustand der Immobilie und der Bausubstanz hier ist
- Individuelle Abzüge oder Zuschläge – in diesemBereich der Berechnung muss der Experte mögliche wertmindernde oder werterhöhende Dinge an der Immobilie berücksichtigen
Übrigens
Bei der Wertermittlung für ein Ein- oder Zweifamilienhaus für den eigenen Bedarf beispielsweise kommt das Ertragswertverfahren in der Regel nicht zum Einsatz. Hier sind eher das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren für eine sinnvolle und realistische Wertermittlung heranzuziehen.
Ertragswert berechnen
Wer den Ertragswert berechnen möchte, muss in erster Linie eine ganze Menge Daten zusammensammeln und diese dann entsprechend auswerten. Hier einmal eine kurze Schritt-für-Schritt-Anleitung:
1) Der Bodenwert
Für die Ertragswertberechnung müssen das Haus, das auf dem Grundstück steht, und der Wert des Grundstücks selbst getrennt behandelt werden. Das liegt letztlich daran, dass ein Grundstück allein durch zunehmendes Alter nicht an Wert verliert – eine Immobilie allerdings schon. Um das realistisch abbilden zu können, muss der Bodenwert für separat werden. Das passiert, indem wir die Größe des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multiplizieren. Dieser stellt den amtlichen Lagewert pro Quadratmeter Boden dar.
2) Rohertrag errechnen
Als Nächstes gilt es, den Rohertrag zu ermitteln. Dabei geht es nicht darum, wie viel Miete Sie bei einer Wohnung oder einem Haus theoretisch erzielen könnten. Zur Berechnung des Rohertrages wird die marktübliche Miete ermittelt. Diese wird dann zur Berechnung herangezogen
3) Die Ermittlung des Reinertrages
Das funktioniert, indem Sie vom Rohertrag alle Kosten abziehen. Gemeint sind damit alle Ausgaben einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie, die nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. Dazu gehören vor allem:
- Instandhaltungskosten
- Entsprechende Rücklagen
- Verwaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Haben Sie diese Kostenpunkte vom Rohertrag abgezogen, verbleibt der Reinertrag.
4) Grundstücksreinertrag errechnen
Im nächsten Schritt des Ertragswertverfahrens wird der Grundstücksreinertrag ermittelt. Jetzt muss die Verzinsung des Bodenwertes entsprechende Berücksichtigung finden. Auch hier hat derjenige, der die Wertermittlung über das Ertragswertverfahren vornehmen möchte, wieder eine durchaus komplizierte Berechnung vorzunehmen. Zuerst ist der Liegenschaftszins zu ermitteln. Bei einer einfachen Mietimmobilie liegt dieser zumeist bei rund 5 Prozent. Nun ist der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins zu multiplizieren.
5) Gebäude Ertragswert berücksichtigen
An dieser Stelle kommt der Vervielfältiger ins Spiel. Dieser wird genutzt, um zum einen die Nutzungsdauer und zum anderen noch einmal den Liegenschaftszins zu beurteilen. Nutzungsdauer und Liegenschaftszins ergeben zusammen den Faktor, der als Vervielfältiger bezeichnet wird. Dieser wiederum ist in der Folge mit dem Gebäudereinertrag zu multiplizieren.
6) Der vorläufige Ertragswert
Diesen erhält der Experte für die Wertbemessung, wenn er den Bodenwert mit dem Gebäudewert zusammenzieht.
7) Berücksichtigung zusätzlicher Faktoren
Nun werden noch zusätzliche Faktoren wie erhebliche Schäden an der Bausubstanz oder im positiven Sinne eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach oder Ähnliches berücksichtigt wird.
Vor- und Nachteile Ertragswertverfahren
Jedes der drei oben genannten Verfahren hat Vor- und Nachteile. Wenn das Ertragswertverfahren auf Immobilien angewandt wird, ist es daher wichtig, diese Vor- und Nachteile auch zu kennen.
Vorteile
- Die Methode ist praxisnah, da sie auf marktübliche Gegebenheiten in der jeweiligen Region zurückgreift
- Da hier die Einnahmen im Vordergrund stehen, ist das Ertragswertverfahren perfekt für Anlageimmobilien geeignet
- Das Ertragswertverfahren berücksichtigt eine ganze Reihe verschiedener Faktoren. Da hier vor allem auch die Einnahmen und die Ausgaben realistisch gegenübergestellt werden. Gilt dieses Verfahren als sehr zuverlässig.
Nachteile
- Das Ertragswertverfahren ist relativ abhängig vom Liegenschaftszins. Da aber auch heute noch nicht alle Gemeinden in Deutschland einen öffentlich rechtlich festgelegten Liegenschaftszins haben, kann es in manchen Ecken der Bundesrepublik vorkommen, dass das Ertragswertverfahren gar nicht so richtig genutzt werden kann.
- Hier fehlt ein wenig der Blick in die Zukunft, da hier steigende Mieten nicht berücksichtigt werden.
Übrigens
Wie erwähnt hat jedes Verfahren seine Schwächen. Aus diesem Grund greifen die meisten seriösen Makler nicht nur auf ein einziges Verfahren zurück, sondern wenden direkt zwei der drei zugelassenen Verfahren parallel zueinander an.
Fazit
Das Ertragswertverfahren für Immobilien liefert einen vergleichsweise realistischen und zuverlässigen Wert für eine Mietimmobilie, die auch weiterhin als Anlageimmobilie genutzt werden soll. Da hier allerdings eine Menge ortsspezifische Kenntnisse erforderlich sind, sollten Sie eine solche Wertermittlung niemals komplett allein durchführen. Die Beauftragung eines Maklers zur Nutzung des Ertragswertverfahrens ist hier schon absolut sinnvoll.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.