Warum die Immobilienbewertung für Banken besonders wichtig ist

Günstige Bauzinsen nutzen und eine Immobilie kaufen oder bauen – diesen Traum hegen sehr viele Menschen nach wie vor in Deutschland. Wenn Sie dazu gehören, dürfte Ihnen ziemlich schnell klar werden, dass in einem solchen Projekt stets viel Planung steckt. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Immobilienbewertung durch die kreditgebende Bank.
Inhalt

 

Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von hypotheken.fmh.de zu laden.

Inhalt laden


 

Denn ein Knackpunkt bei Immobilienerwerb ist die Beleihung von Grundstück und Bebauung als Sicherheit für die Baufinanzierung. Auf diesem Weg sichert sich die Bank gegen etwaige Zahlungsausfälle ab und kann im Notfall die offene Darlehenssumme über eine Zwangsversteigerung zurückerhalten. Doch bis zu welchem Betrag lässt sich eine Immobilie beleihen? Wie bewerten die Banken dabei Immobilien und welche Unterschiede existieren zu einer herkömmlichen Immobilienbewertung?

Verkehrswert vs. Beleihungswert – ein wichtiger Unterschied

Der Verkehrswert einer Immobilie stellt den Betrag dar, der sich unter den aktuellen Voraussetzungen bei einem Verkauf der Immobilie erzielen lässt. Zu diesen Voraussetzungen gehören:

  • Lage der Immobilie (Mikrolage, Infrastruktur, Beliebtheit der Region)
  • Zustand und Ausstattung
  • Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer eine Immobilienbewertung bei einem fachkundigen Makler oder Gutachter beauftragen, ermittelt dieser auf Basis unterschiedlicher Verfahren den Verkehrswert des Objekts. Dabei kommen im Normalfall das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren zum Einsatz. Sollte die Immobilie als vermietete Wertanlage verkauft werden, ist das Ertragswertverfahren zusätzlich interessant.

Bestseller Nr. 1
Bestseller Nr. 2

                                                   

Beleihungswert zielt auf langfristige Optionen

Im Gegensatz dazu wird der Beleihungswert auf Basis einer ganz anderen Frage ermittelt. Diese lautet: „Welcher Verkaufserlös lässt sich langfristig und relativ sicher mit der Immobilie erzielen?“ Dies ist deshalb so wichtig, weil der Beleihungswert ja über die gesamte Laufzeit einer Baufinanzierung hinweg Bestand haben muss. Gängige Laufzeiten liegen dabei zwischen 10 und 25 Jahren.

Keine Produkte gefunden.

Um den Beleihungswert zu ermitteln, bedienen sich Banken auch der oben genannten Verfahren. Zusätzlich wird jedoch ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, damit eine eventuell nötige Versteigerung auch bei zukünftigen (eventuell schlechteren) Marktbedingungen noch einen ausreichend hohen Verkaufserlös erzielt. So wird also die mögliche Preisuntergrenze abgebildet.

Tipp: Viele Banken und Sparkassen erheben immer noch gerne Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswerts. Dabei hat das Landgericht Stuttgart bereits 2007 beschlossen, dass diese Praxis rechtlich nicht haltbar ist.

Weitere Sicherheitsabschläge: Vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze

Der Beleihungswert liegt bereits immer unter dem aktuellen Verkehrswert und stellt zumindest theoretisch die absolute Höchstgrenze für die Beleihung einer Immobilie dar. Banken gehen jedoch bei einer Baufinanzierung auf Nummer Sicher und nehmen weitere Risikoabschläge vor. Diese liegen zwischen 20 und 60% des Beleihungswerts, so dass die Beleihungsgrenze weiter fällt.

Das folgende Beispi


Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von www.awin1.com zu laden.

Inhalt laden



el soll die Beleihungsgrenze etwas genauer erklären:

Sie möchten eine Immobilie finanzieren und die gewählte Bank setzt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswerts an:

Verkehrswert 350.000 Euro
Beleihungswert (90% des Verkehrswerts) 315.000 Euro
Beleihungsgrenze (80% des Beleihungswerts) 252.000 Euro

Tabelle 1: Vom Verkehrswert der Beleihungsgrenze

In diesem Beispiel würde die Bank also maximal einen Darlehensbetrag von 252.000 Euro gewähren, um alle Risiken abzudecken. Demnach wäre also ein nicht unerheblicher Anteil an Eigenkapital erforderlich.

Ohne Eigenkapital wird es schwierig

Das obige Beispiel zeigt noch einmal ganz klar, warum Sie für eine Baufinanzierung ausreichend Eigenkapital benötigen. Grundsätzlich sollten Sie dabei folgende Zusammenhänge bedenken:

  • Je mehr Eigenkapitel, desto geringer die Kreditsumme
  • Je geringer die Kreditsumme, desto geringer die Beleihung
  • Je geringer die Beleihung, desto günstiger die Baufinanzierung

Mit entsprechend viel Eigenkapital können Sie also die Zinslast für Ihre Baufinanzierung im Zaum halten. Es ist zwar in Einzelfällen auch möglich, eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital zu stemmen, jedoch wird dies nur Kreditnehmern mit hervorragender Bonität angeboten. Darüber hinaus bedeutet fehlendes Eigenkapital, dass Sie deutlich später schuldenfrei sind und zudem höhere Rückzahlungsraten tragen müssen.

Beleihungswert für Banken essenziell

Abschließend lässt sich festhalten, dass der Beleihungswert für die Banken bei einer Baufinanzierung essenziell ist. Nur so lassen sich die Beleihungsgrenze bestimmen und die maximal mögliche Kreditsumme für eine Immobilie ermitteln. Für sie als Kreditnehmer bedeutet dies, den Beleihungswert ebenfalls grob im Blick zu behalten, um zu wissen, ob das Finanzierungsprojekt überhaupt eine Chance hat.

 

Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von hypotheken.fmh.de zu laden.

Inhalt laden


 

Tipps, Empfehlungen und Informationen

Unsere Finanzrechner helfen Ihnen bei der Planung und Realisierung

Weitere Artikel zum Thema

TitelInhalt
Warum eine lange Zinsbindung bei Immobilienfinanzierungen wichtig istDie Bauzinsen sind historisch günstig. Diese sollten sich Bauherren und Käufer durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern. Im Rahmen von …2020-12-18 11:16:39
Als Single ins eigene Heim – So lässt sich eine Immobilie allein finanzierenAuch Singles streben zunehmend nach Wohneigentum. Wie können Alleinstehende ihre Immobilie am besten finanzieren? Mehr denn je streben gegenwärtig viele …2020-12-16 15:16:00
Immobilie retten – Was tun bei drohender Zwangsversteigerung?Es gibt Situationen, da geht’s um die nackte Existenz – etwa bei Arbeitslosigkeit oder schwerer Erkrankung. Wie lässt sich dann …2020-09-06 12:19:31
Corona Hilfe für Immobilieneigentümer – Kreditraten können gestundet werdenCorona Hilfe nun auch für Immobilieneigentümer. Kreditraten können eine zeitlang gestundet werden. Ein Ratgeber für Kreditnehmer. Bevor die Welt vom …2020-04-22 13:00:58
Checkliste: Die größten Fehler bei der BaufinanzierungFehler bei der Baufinanzierung können sehr teuer werden. Für viele Häuslebauer ein Alptraum. Deshalb eine Checkliste mit den größten Fehlern …2020-03-10 17:42:07
Ausgaben rund ums Eigenheim senken – mit diesen Ratschlägen sparen Sie bares GeldEs gibt etliche Ausgaben im Zusammenhang mit dem Eigenheim. Denn mit dem Kaufpreis oder den Baukosten ist es längst nicht …2020-02-17 18:16:44
Die richtige Zinsbindung bei der Baufinanzierung – darauf kommt es anEin wichtiger Punkt bei der eigenen Baufinanzierung ist auch die gewählte Zinsbindung. Doch was verbirgt sich genau dahinter? Und was …2020-01-27 20:47:37
Volltilgerdarlehen – Wann lohnt es sich?Dank der anhaltenden Phase der Niedrigzinsen, ist die Baufinanzierung aktuell so günstig wie nie. Möchten Sie in naher Zukunft ein …2019-12-19 23:03:46
Checkliste Hausbau: Tipps für das Finanzierungsgespräch mit der BankBeim Hausbau ist die Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch mit der Bank sehr wichtig. Auf was es beim Finanzierungsgespräch ankommt, zeigt …2019-11-05 08:14:23
Wie funktioniert die Besicherung bei Immobiliendarlehen?Dank niedriger Kreditzinsen haben viele Familien in den vergangenen Jahren den Traum von den eigenen vier Wänden tatsächlich verwirklicht – …2019-07-03 16:25:35
Sondertilgungen in der Baufinanzierung: Sinnvoll oder nicht?Sehr viele Baufinanzierungen werden heute mit einer Option für Sondertilgungen ausgestattet. Doch was bedeutet das eigentlich für Sie als Kreditnehmer? …2019-05-24 13:44:22
Tilgungsrechner für die Eigenheimfinanzierung: So schnell werden Sie Ihre Schulden losDie Eigenheimfinanzierung ist in der Regel langfristig angelegt. Die Rückzahlung des Hypothekendarlehens und somit die Entschuldung der Immobilie dauern oft …2018-11-30 10:25:42

ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar