Hajo Simons
Günstige Bauzinsen nutzen und eine Immobilie kaufen oder bauen – diesen Traum hegen sehr viele Menschen nach wie vor in Deutschland. Wenn Sie dazu gehören, dürfte Ihnen ziemlich schnell klar werden, dass in einem solchen Projekt stets viel Planung steckt. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Immobilienbewertung durch die kreditgebende Bank.
Inhalt
- Verkehrswert vs. Beleihungswert – ein wichtiger Unterschied
- Beleihungswert zielt auf langfristige Optionen
- Weitere Sicherheitsabschläge: Vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze
- Ohne Eigenkapital wird es schwierig
- Beleihungswert für Banken essenziell
- Tipps, Empfehlungen und Informationen
Verkehrswert vs. Beleihungswert – ein wichtiger Unterschied
Der Verkehrswert einer Immobilie stellt den Betrag dar, der sich unter den aktuellen Voraussetzungen bei einem Verkauf der Immobilie erzielen lässt. Zu diesen Voraussetzungen gehören:
- Lage der Immobilie (Mikrolage, Infrastruktur, Beliebtheit der Region)
- Zustand und Ausstattung
- Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer eine Immobilienbewertung bei einem fachkundigen Makler oder Gutachter beauftragen, ermittelt dieser auf Basis unterschiedlicher Verfahren den Verkehrswert des Objekts. Dabei kommen im Normalfall das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren zum Einsatz. Sollte die Immobilie als vermietete Wertanlage verkauft werden, ist das Ertragswertverfahren zusätzlich interessant.
- Mayer-Kuckuk, Finn (Autor)
- Rennert, Guido (Autor)
Beleihungswert zielt auf langfristige Optionen
Im Gegensatz dazu wird der Beleihungswert auf Basis einer ganz anderen Frage ermittelt. Diese lautet: „Welcher Verkaufserlös lässt sich langfristig und relativ sicher mit der Immobilie erzielen?“ Dies ist deshalb so wichtig, weil der Beleihungswert ja über die gesamte Laufzeit einer Baufinanzierung hinweg Bestand haben muss. Gängige Laufzeiten liegen dabei zwischen 10 und 25 Jahren.
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Um den Beleihungswert zu ermitteln, bedienen sich Banken auch der oben genannten Verfahren. Zusätzlich wird jedoch ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, damit eine eventuell nötige Versteigerung auch bei zukünftigen (eventuell schlechteren) Marktbedingungen noch einen ausreichend hohen Verkaufserlös erzielt. So wird also die mögliche Preisuntergrenze abgebildet.
Tipp: Viele Banken und Sparkassen erheben immer noch gerne Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswerts. Dabei hat das Landgericht Stuttgart bereits 2007 beschlossen, dass diese Praxis rechtlich nicht haltbar ist.
Weitere Sicherheitsabschläge: Vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze
Der Beleihungswert liegt bereits immer unter dem aktuellen Verkehrswert und stellt zumindest theoretisch die absolute Höchstgrenze für die Beleihung einer Immobilie dar. Banken gehen jedoch bei einer Baufinanzierung auf Nummer Sicher und nehmen weitere Risikoabschläge vor. Diese liegen zwischen 20 und 60% des Beleihungswerts, so dass die Beleihungsgrenze weiter fällt.
Das folgende Beispi
el soll die Beleihungsgrenze etwas genauer erklären:
Sie möchten eine Immobilie finanzieren und die gewählte Bank setzt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswerts an:
| Verkehrswert | 350.000 Euro |
| Beleihungswert (90% des Verkehrswerts) | 315.000 Euro |
| Beleihungsgrenze (80% des Beleihungswerts) | 252.000 Euro |
Tabelle 1: Vom Verkehrswert der Beleihungsgrenze
In diesem Beispiel würde die Bank also maximal einen Darlehensbetrag von 252.000 Euro gewähren, um alle Risiken abzudecken. Demnach wäre also ein nicht unerheblicher Anteil an Eigenkapital erforderlich.
Ohne Eigenkapital wird es schwierig
Das obige Beispiel zeigt noch einmal ganz klar, warum Sie für eine Baufinanzierung ausreichend Eigenkapital benötigen. Grundsätzlich sollten Sie dabei folgende Zusammenhänge bedenken:
- Je mehr Eigenkapitel, desto geringer die Kreditsumme
- Je geringer die Kreditsumme, desto geringer die Beleihung
- Je geringer die Beleihung, desto günstiger die Baufinanzierung
Mit entsprechend viel Eigenkapital können Sie also die Zinslast für Ihre Baufinanzierung im Zaum halten. Es ist zwar in Einzelfällen auch möglich, eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital zu stemmen, jedoch wird dies nur Kreditnehmern mit hervorragender Bonität angeboten. Darüber hinaus bedeutet fehlendes Eigenkapital, dass Sie deutlich später schuldenfrei sind und zudem höhere Rückzahlungsraten tragen müssen.
Beleihungswert für Banken essenziell
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Beleihungswert für die Banken bei einer Baufinanzierung essenziell ist. Nur so lassen sich die Beleihungsgrenze bestimmen und die maximal mögliche Kreditsumme für eine Immobilie ermitteln. Für sie als Kreditnehmer bedeutet dies, den Beleihungswert ebenfalls grob im Blick zu behalten, um zu wissen, ob das Finanzierungsprojekt überhaupt eine Chance hat.
Tipps, Empfehlungen und Informationen
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