Besicherung Immobiliendarlehen

Wie funktioniert die Besicherung bei Immobiliendarlehen?

Dank niedriger Kreditzinsen haben viele Familien in den vergangenen Jahren den Traum von den eigenen vier Wänden tatsächlich verwirklicht – und einen Boom am Markt ausgelöst. Dabei darf die Besicherung bei Immobiliendarlehen für Bauherren und Wohnungskäufer kein Buch mit sieben Siegeln sein. Wer sich jetzt überhastet entscheidet und die günstigen Konditionen sichert, macht am Ende oft schwerwiegende Fehler.
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Es geht dabei nicht so sehr um mangelnde Genauigkeit beim Vergleich der Angebote oder fehlende Einsicht, dass eine Sondertilgung wichtig ist. Kreditnehmer laufen mitunter Gefahr, die Bedeutung der Kreditsicherheit zu erkennen. Immobilien werden heute allgemein über die Grundschuld besichert. Und deren Rahmenbedingungen haben es – aus sich der Eigentümer durchaus in sich.

Was ist eine Besicherung des Baukredits?

Kreditgeber gehen mit der Geldleihe grundsätzlich ein Risiko ein. Es besteht immer die Gefahr, dass Schudner ein Darlehen nicht zurückzahlen können oder wollen. Mögliche Auslöser für den Zahlungsausfall sind oft finanzielle Schwierigkeiten. Diese ergeben sich aus:

  1. Jobverlust
  2. Krankheit
  3. Scheidung

Einige Kreditnehmer übernehmen sich mit den Finanzierungen schlicht und ergreifend. Die Besicherung hat die Aufgabe, für dieses Risiko einen finanziellen Ausgleich zu schaffen.

Hintergrund: Über die Kreditsicherheit – welche auch als Pfand verstanden werden kann – behält sich der Kreditgeber ein Verwertungsrecht vor. Wichtig ist in diesem Zusammenhang die Formulierung des Verwertungsvorbehalts. Der Gläubiger muss davon nicht automatisch Gebrauch machen. Einfaches Beispiel: Ein Haushalt kann die vereinbarte Ratenhöhe nicht mehr zahlen und bietet eine Verringerung der Ratenhöhe bei gestreckter Laufzeit an.

Der Kreditgeber kann auf das Angebot eingehen – statt die Sicherheit einfach zu verwerten. Kreditsicherheiten können sein:

  • Einkommensanteile
  • Sachwerte
  • Kapitalerträge

In der Praxis wird für kleinere Darlehenssummen oft eine Vollstreckung in den Arbeitslohn – die sogenannte Lohn- und Gehaltsabtretung – vereinbart. Sobald die Kreditsummen steigen, sichern sich Banken höherwertige Pfandrechte ab. Im Fall eines Autokredits wird das Eigentum am Auto über eine Sicherungsübereignung abgetreten. Und beim Immobilienkredit erhebt die Bank meist Ansprüche auf das Finanzierungsobjekt, also das Haus oder die Wohnung.

Das Thema Kreditsicherheit ist übrigens auch der Grund, warum Erwerbslose und Geringverdiener es bei der Darlehensvergabe sehr viel schwieriger haben. In Deutschland gibt es Untergrenzen für die Verwertung von Einkommensanteilen – die sogenannte Pfändungsfreigrenze. Unterhalb dieser Summe kann nicht vollstreckt werden.

Wie funktioniert eine Besicherung?

Die Vergabe eines Immobilienkredits wird an die Abtretung einer Kreditsicherheit geknüpft. Hiermit sichert sich die Bank gegen den Kreditausfall ab. In der Praxis hat lange die Hypothek nach § 1113 BGB eine Rolle gespielt. Inzwischen hat sie die Grundschuld verdrängt. Ursache: Eine Grundschuld kann auch von der eigentlichen Kreditforderung losgelöst werden. Für die Hypothek ist diese Forderung allerdings akzessorisch. Durch die Unabhängigkeit kann eine Bank Grundschulden bündeln und diese wiederum separat verwerten.

Was bedeutet die Grundschuld in der Praxis? Grundsätzlich erfolgt deren Eintrag ins Grundbuch. Damit ist der Grund und Boden in einer Weise belastet, dass er für die Zahlungsverpflichtung haftet. Damit ein Gläubiger seinen Nutzen aus der Grundschuld ziehen kann, werden das Darlehen und das Pfandrecht gekündigt. Anschließend erfolgt die Verwertung – meist durch Zwangsversteigerung.

Sicherungsgrundschuld beim Immobilienkauf

Zwar sind:

  • Grundschuld
  • Hypothek

bekannte Grundpfandrechte. Nicht jedem Käufer ist allerdings klar, welche Konsequenzen die Unabhängigkeit der Grundschuld haben kann. Das Problem: Verkauft die Bank eine Grundschuld, kann der neue Sicherungsnehmer theoretisch die gesamte Grundschuld verlangen. Mit einer Gesetzesänderung wurde dieses Risiko entschärft.

Sicherungsgeber haben die Möglichkeit der Einrede – etwa der Tilgungseinrede. Angehende Eigentümer, welche sich um eine Finanzierung bemühen, müssen sich auch mit diesem Sachverhalt auseinandersetzen.

Wichtig: Sobald die Tilgung des Darlehens beginnt, verändert sich auch der Charakter einer Grundschuld. Für den getilgten Teil entfällt ein Anspruch des Kreditgebers auf Verwertung. Dieser Anteil wird zu einer Eigentümergrundschuld und kann auch nach der vollständigen Zahlung im Grundbuch stehen bleiben, um die Rangfolge zu sichern bzw. als spätere Sicherheit Anwendung zu finden.

Was sollten Immobilienkäufer bei der Finanzierung generell beachten?

Immobilienkredite gehören zu jenen Darlehen, die viele Haushalte in Kauf nehmen. Familien haben das Ziel vor Augen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aufgrund einer Größenordnung von niedrigen bis mittleren sechsstelligen Beträgen darf der Abschluss einer solchen Finanzierung nie auf die leichte Schulter genommen werden.

Was muss für einen Hauskredit ganz oben auf der Liste stehen? Generell ist die Bedarfsermittlung von großer Bedeutung. Wie viel Darlehen brauche ich? Hier sind:

gegeneinander abzuwägen. Gleichzeitig muss klar sein, dass eine Immobilie in den Folgejahren Geld kostet. Eine neue Heizung oder neue Fenster belasten die Haushaltskasse gerade beim Kauf von Immobilien aus zweiter Hand schneller als gedacht.

Die Ratenhöhe ist so zu gestalten, dass ein gewisser finanzieller Spielraum nicht aus der Hand gegeben wird. Des Weiteren verdienen die Konditionen besonders viel Aufmerksamkeit. Der Zinssatz ist ein wesentlicher Aspekt, da er über die Kreditkosten entscheidet. Ein Grundschulddarlehen von Credimaxx kann hier durchaus punkten. Aber auch Aspekte wie

  • Ratenaussetzung
  • Tilgungsänderung
  • Sondertilgung
  • Bereitstellungszinsen

fließen in die Bewertung ein. Letztere fallen an, falls Kreditnehmer das Darlehen nicht fristgerecht abrufen. Bei einigen Banken werden Bereitstellungszinsen bereits nach zwei Monaten erhoben, bei anderen Gläubigern erst nach sechs Monaten. Sich als Kreditnehmer solcher Unterschiede klar zu werden, ist ein wichtiger Zwischenschritt auf dem Weg zum passenden Immobilienkredit.

Wichtig: Die Höhe der Tilgung sollte dabei nicht vergessen werden. Zu niedrige Tilgungen können nämlich dazu führen, dass die Gesamtkosten am Ende sehr hoch ausfallen.

Fazit: Kreditsicherheiten – keine Nebensache beim Hauskredit

Angesichts niedriger Bauzinsen haben sich in den letzten Jahren viele Haushalte für Wohneigentum entschieden. Selten wird beim Immobilienerwerb allerdings der Kaufpreis aus der „Portokasse“ finanziert. Im Regelfall kombinieren angehende Eigentümer Bankkredit und Förderungen – etwa der KfW – miteinander. Dabei taucht ein Thema auf: die Kreditsicherheit. Letztere stellt heute im Regelfall die Grundschuld dar. Eingetragen ins Grundbuch, sichert sie dem Sicherungsnehmer weitreichende Rechte. Ein Grund, warum sich jeder Eigentümer intensiv mit den Rahmenbedingungen zur Besicherung seines Darlehens auseinandersetzen sollte – statt diesen Aspekt einfach auf die leichte Schulter zu nehmen.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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