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Kreditzinsen berechnen – Wie Sie die Gesamtkosten ermitteln

Die Finanzierung einer Wohnung oder eines Eigenheims ist für die meisten die größte finanzielle Herausforderung im Leben. Mit einer genauen und fachgerechten Planung lassen sich die Risiken minimieren. Die Kreditzinsen zu berechnen ist ein wichtiger Schritt.
Inhalt

Die Wohneigentumsquote in Deutschland beträgt nur rund 45 Prozent. Viel weniger als in anderen europäischen Ländern. Zugleich träumen 80 Prozent der Mieterhaushalte von den eigenen vier Wänden. In Zeiten rekordverdächtig niedriger Bauzinsen ist der Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums viel einfacher als zum Beispiel noch vor zehn Jahren. Dennoch kann’s nicht schaden, dass der Bankkunde weiß, wie er die Bauzinsen berechnen kann. So geht das.

Relevante Metriken für die Zinsberechnung

Um Zinsen berechnen zu können, müssen Sie zunächst die relevanten Metriken für die Berechnung im Detail kennen und verstehen.

  • Kreditbetrag: Der Betrag des Darlehens sollte alle Kosten für den Kauf oder Bau Ihrer Immobilie umfassen. Inklusive aller entstehenden Nebenkosten.
  • Nominaler Zinssatz: Der nominale Zinssatz ist im Kreditvertrag festgeschrieben. Allerdings umfasst er nicht alle entstehenden Kosten.
  • Effektiver Zinssatz: Mit der Berücksichtigung aller Kosten lässt sich der effektive Zinssatz berechnen. Er ist für Ihre finanzielle Planung relevant und ist der „echte“ Zinssatz.
  • Bearbeitungsgebühr: Die Bearbeitungsgebühr fällt bankseitig an. Sie muss für die Kalkulation des effektiven Zinssatzes berücksichtigt werden.
  • Weitere Nebenkosten: Anderweitige Nebenkosten können ebenfalls anfallen.
  • Ratenintervall: Das Ratenintervall ist meistens monatlich, vierteljährlich oder jährlich ausgelegt. Es beschreibt den Rhythmus der Rückzahlungen.
  • Laufzeit: Die Laufzeit ist der vereinbarte Rückzahlungszeitraum für das Darlehen.
  • Zinsbindung: Die Zinsbindung bezeichnet die Zeit, für die der Zinssatz fix vereinbart wurde.

Neun Faktoren, welche den Zinssatz in der Praxis beeinflussen

1. Bonität

Der wahrscheinlich wichtigste Faktor für die Höhe des Zinssatzes Ihres Bauvorhabens ist Ihre Bonität. Kreditinstitute fragen regelmäßig Ihre Daten bei der Schufa oder anderen Bonitätsdatenbanken ab. Sind dort bestehende Kredite, Mahnungen oder Inkassoverfahren gespeichert, resultiert das in einem höheren Zinssatz.

2. Höhe des Darlehens

Höhere Darlehen bedeuten für den Kreditgeber ein höheres Risiko. In Abhängigkeit von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und Ihrer Bonität resultiert ein höherer Kredit häufig in höheren Zinsen.

3. Anteil des Eigenkapitals in der Finanzierung

Umso höher das von Ihnen eingebrachte Eigenkapital ist, umso besser fällt die Verzinsung auf Ihrer Seite aus. Empfohlen werden mindestens 10 bis 20 Prozent. Mit einer höheren Eigenkapitalrate senken Sie Ihr eigenes finanzielles Risiko und erhalten zusätzlich bessere Zinskonditionen.

4. Höhe der Tilgungsrate

Die Tilgungsrate sollte Ihrer finanziellen Situation angemessen sein. Eine höhere Tilgungsrate mündet in einer kürzeren Laufzeit, was wiederum zu einem niedrigeren Zinssatz führt.

5. Erwerbstätigkeit

Umso gefestigter Ihr Arbeitsverhältnis in Augen des Kreditgebers ist, desto niedriger werden Ihre Zinsen ausfallen. Als besonders stabil gilt der Beamtenstatus, gefolgt von langjährigen Angestelltenverhältnissen. Selbstständigen und Unternehmern wird teilweise ein größeres Risiko zugerechnet, was zu einem höheren Zinssatz führt.

6. Verwendung der finanzierten Immobilie

Gewerbliche Immobilien versprechen meistens höhere Einnahmen. Auch die Vermietung von privaten Immobilien wird der Eigennutzung vorgezogen und mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.

7. Standort der Immobilie

Attraktivere Standorte bieten bessere Chancen auf Vermietung. Darlehen für derartige Immobilien profitieren häufig von günstigeren Zinssätzen.

8. Flexibilität der Tilgungsbedingungen

Flexible Tilgungsbedingungen, wie das Recht zur Sondertilgung (interner Link) stellen für Banken ein Risiko dar. Daher wird ein etwas höherer Zinssatz vereinbart.

9. Leitzins

Der Leitzins der EZB gibt vor, zu welchem Zinssatz sich Banken Geld leihen können. Er hat daher einen signifikanten Einfluss auf den Marktzins und damit auf den Zinssatz Ihres Darlehens.

Zinsen berechnen für Darlehen – Ein Beispiel

Anhand eines fiktiven Beispiels berechnen wir den effektiven Zinssatz für einen Baukredit.

Die Konditionen:

  • Attraktiver Standort im Außenbezirk einer Großstadt
  • Kaufpreis: 750.000 €
  • Eigenkapital: 200.000 €
  • Darlehenssumme: 550.000 €
  • Zinssatz: 2,5% p.a.
  • Rückzahlungsrate: 2.000 € monatlich
  • Bearbeitungsgebühren: 5.000 €
  • Wie hoch ist der effektive Zinssatz?

Um Kreditzinsen zu berechnen, verwenden Sie am einfachsten einen Kreditrechner.

KreditartFinanzierung von Immobilienkauf
Darlehenssumme550.000 €
Eigenkapital200.000 €
Sollzins2,5%
Bearbeitungsgebühr5.000 €
Rückzahlungsrate2.000 €
Zahlungen gesamt829.387,56 €
Zinskosten279.378,56 €
Laufzeit34,56 Jahre
Effektiver Zinssatz2,591%

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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