Eigentumswohnung – Auf was es beim Kauf ankommt

Die Bauzinsen sind auch im Jahr 2021 historisch günstig. Ein ideales Umfeld also für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Die einen wollen ihre Mietwohnung gegen die eigenen vier Wände eintauschen und endlich unabhängig vom Vermieter sein. Andere suchen ein attraktives Renditeobjekt, das ihnen auf Dauer ein Stück finanzielle Unabhängigkeit sichert. Ganz gleich, welches der Motive überwiegt: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für Selbstnutzer oft die größte Investition in ihrem Leben. Daher will der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie gut überlegt sein. Der folgende Beitrag zeigt, auf was es ankommt. 

Wie setzt sich der Preis für eine Eigentumswohnung zusammen?

Neben Bauqualität, Ausstattung, Größe und Alter einer Wohnung ist die Lage bzw. deren Standort die preisbestimmende Komponente bei einer Eigentumswohnung. Diese Lage hat unterschiedliche Aspekte. Bedeutsam ist zunächst der regionale Standort. Wer mitten in der Großstadt eine Eigentumswohnung erwerben möchte – beispielsweise in München, Frankfurt/Main, Köln oder Berlin – muss höhere Immobilienpreise akzeptieren. Der Kauf einer in Randbezirken gelegenen Immobilie ist regelmäßig preiswerter.

Neben der regionalen Lage beeinflusst auch der individuelle Standort einer Immobilie deren Preis. Wenn die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung stimmt, können Wohnungen um bis zu einige 100 Euro je Quadratmeter teurer sein.

Das zählt zu einer guten Infrastruktur

Zu einer guten Infrastruktur zählen beispielsweise

  • Einrichtungen des öffentlichen Nahverkehrs (Bus, Straßenbahn, U-Bahn), die bequem zu Fuß zu erreichen sind.
  • Geschäfte des täglichen Bedarfs wie Metzger, Bäcker, Supermarkt, Apotheke
  • Kindergarten und Schule
  • Freizeit und Kulturangebot (Kino, Theater, Schwimmbad, Turnhalle)
  • Autobahnanschluss, Bundes- und Landesstraßen

Der höhere Preis einer Eigentumswohnung bei guter Infrastruktur wird meist durch eine bessere Vermietbarkeit und – aus Sicht von Selbstnutzern – mit einer besseren Wiederverkäuflichkeit der Immobilie belohnt.

Wie nutze ich die Eigentumswohnung

Für Vermieter als Renditeobjekt

Jeder Investor weiß: Allein auf die Rendite seiner Anlage kommt es an. Wer sich ein stabiles Vermögen aufbauen und gleichzeitig Steuern sparen  sowie – im Falle einer Inflation – dieser entgegenwirken will, kommt an Immobilien nicht vorbei. Die Immobilienpreise und Mieten sind seit Jahren – abhängig vom Standort – teils deutlich gestiegen. Und auch die Aussichten für die Zukunft sind für Immobilieninvestoren und solche, die es noch werden wollen, gut: Die dauerhaft niedrigen Hypothekenzinsen bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung, so das Portal kreditmagazin.net,  und die teils angespannte Wohnungssituation vielerorts schaffen günstige Finanzierungsbedingungen und hohe Nachfragen.

Zudem unterstützt der Staat durch Steuerersparnisse Vermieter. Diese profitieren, indem sie die Abschreibung (AfA) sowie die übrigen Werbungskosten geltend machen. Als Vermieter dürfen Sie Ihre Mieteinnahmen steuersparend mit den Aufwendungen, die Sie im Zusammenhang mit der Immobilie aufbringen müssen, verrechnen.

Aufwendungen, die das Finanzamt im Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung anerkennt, sind:

  • Schuldzinsen, Finanzierungsneben- sowie Geldbeschaffungskosten
  • Erhaltungsaufwand
  • Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie
  • sonstige Werbungskosten.

Für Selbstnutzer

Auch für Selbstnutzer lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung. Denn die eigenen vier Wände, ganz gleich ob Reihenhaus, freistehendes Haus oder Eigentumswohnung, stehen für Lebensqualität und Unabhängigkeit. Unabhängigkeit vor allem von hohen und auch künftig an vielen Orten weiter steigenden Mieten.

Außerdem bildet Wohneigentum ein wichtiges Fundament der privaten Altersversorgung für jeden Einzelnen. Immer vorausgesetzt, dass die eigene Wohnung zu Rentenbeginn komplett oder zumindest zu einem großen Teil entschuldet ist. Dann können Selbstnutzer mit ihrem mietfreien Wohnen ihr Rentendasein entspannt genießen.

Außerdem fördert der Staat seit jeher den Kauf und Bau von selbstgenutzten Immobilien. Etwa über die zahlreichen KfW-Programme oder aber auf Ebene der Bundesländer, die den Erwerb von Wohneigentum ebenfalls subventionieren.

Vorteile einer Eigentumswohnung

Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung ist die Anschaffung einer  Eigentumswohnung vergleichsweise günstiger als der Erwerb eines Hauses. Auch die Instandhaltung ist häufig preiswerter. Denn in einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG), die aus mehreren Eigentumswohnungen besteht, werden die  Wartungs- und Reparaturkosten für das Gemeinschaftseigentum  von der Eigentümergemeinschaft getragen. Jeder Eigentümer wird nur entsprechend seinem Eigentumsanteil daran zur Kasse gebeten. Eigentümer haben also die Möglichkeit, mit weniger finanziellen Mitteln als beim Hauserwerb eine Altersvorsorge bzw. Kapitalanlage zu schaffen.

Weiterer Vorteil: Es gibt eine Hausgeldpauschale, die regelmäßig zu leisten ist. Somit fallen unangenehme Überraschungen, wenn Reparaturen fällig werden, weg. Auch in punkto Bequemlichkeit sticht die Eigentumswohnung das Haus aus: Denn ein Verwalter kümmert sich üblicherweise um anfallende Reparaturen, koordiniert die Handwerker und erstellt die Nebenkostenabrechnung.

Nachteile einer Eigentumswohnung

Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht allein Herr im Haus. Das hat zur Folge, dass es besondere rechtliche Regelungen für eine gemeinsame Hauspolitik gibt. Im Wesentlichen ruht das Zusammenleben der Eigentümer aus rechtlicher Sicht auf vier Säulen. Die wichtigste Regelung ist das Wohneigentumsgesetz (WEG), in dem das Verhältnis der Eigentümer zueinander und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in Grundzügen festgelegt werden.

Die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung die rechtliche Basis für die Beziehung der Eigentümer in einem Haus. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und listet den Anteil jedes Eigentümers am Grundstück und am Gebäude, aufgeteilt in Gemeinschafts- und Sondereigentum auf. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft und deshalb für alle Beteiligten bindend. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung bilden die vierte rechtliche Säule der Wohneigentümergemeinschaft.

Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Ganz gleich, ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben: Jene Nebenkosten, die vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind und gemessen werden in Prozent vom Erwerbspreis, fallen unabhängig von der Art der Immobilie gleich aus. Mit steigenden Preisen am Immobilienmarkt steigen logischerweise auch diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb in die Höhe. Dabei können jene Nebenkosten, die gesetzlich vorgeschrieben sind und auf die der Immobilienerwerber keinen Einfluss hat, einen beträchtlichen Teil des Kostenbudgets ausmachen.

Allein für die herkömmlichen Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag, einen eventuell hinzugezogenen Makler sowie die Grunderwerbsteuer sollten Erwerber mit rund 10 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro machen diese Posten bereits 30.000 Euro zusätzlich aus.

Was heißt „eilige“ Kosten?

Erwerbsnebenkosten fallen hierzulande nicht nur hoch aus. Sie müssen außerdem sofort bezahlt sowie aus dem Eigenkapital getragen werden. Hierfür geben Banken in der Regel keinen Kredit. Dies gilt zumindest für Selbstnutzer einer Eigentumswohnung.

Welche Größenordnung Nebenkosten insgesamt beim Erwerb einer Immobilie ausmachen, erkennen viele Immobilienerwerber erst am Ende ihres Vorhabens und sind dann überrascht. Je eher sie sich einen Überblick über diese „nebensächlichen“ Kosten verschaffen, umso besser gelingt der Erwerb einer Eigentumswohnung.

Diese Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an

Richtig ins Geld gehen die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Dabei wird die Grunderwerbsteuer vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Am niedrigsten fällt sie derzeit mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen aus. Am meisten zahlen Erwerber in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent. Vor dem Erwerb sollte sich jeder Käufer immer nach dem in seinem  Bundesland gültigen Grunderwerbsteuer-Satz erkundigen.

Notare und Gerichte verlangen nach dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“ (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) Geld für ihre Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Abschluss von Immobilienkaufverträgen. Dabei richten sich die Kosten für den Notar nach der Bedeutung sowie dem Wert des Geschäfts, beim Immobilienkaufvertrag also nach dem Kaufpreis. Für jedes Geschäft sieht das GNotKG einen bestimmten Gebührensatz vor. Davon ausgehend errechnet sich die konkrete Gebühr nach der vom Geschäftswert abhängigen Gebührenstaffelung. Das GNotKG gilt übrigens bundesweit einheitlich und ist für alle Notare gleichermaßen verbindlich. Für das gleiche Geschäft fallen also bei jedem Notar die gleichen Gebühren an.

Auch das Grundbuchamt verlangt Geld: Bei der Eintragung des Eigentümers wird eine Gebühr in Abhängigkeit vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert des Grundbesitzes fällig, bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ist der Nennbetrag des Rechts für die Höhe der Gebühr entscheidend.  Nach einer Faustformel sollten Immobilienerwerber mit rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren.

Fazit Der Erwerb einer Eigentumswohnung hat viele Faktoren, die  berücksichtigt werden müssen. Wichtig ist, seine Entscheidung für oder gegen eine Eigentumswohnung im Vorfeld gut zu überdenken und zu klären, was Ihnen als potenzieller Erwerber wichtig ist.


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