Checkliste: Wie Sie beim Hausbau die Nebenkosten berechnen

Beim Hausbau fallen Nebenkosten fast in jeder Phase an. Sie nicht zu berechnen kann zu bösen Überraschungen führen. Die Checkliste mit den wichtigsten Regeln und Tipps kann helfen.
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Das eigene Haus oder die eigene Wohnung bietet vieles in einem – allen voran Sicherheit und Geborgenheit. Im Gegenzug bedeuten sie für die meisten die größte Investition ihres Lebens. Doch oft werden beim Hausbau die Nebenkosten gar nicht oder nur unzureichend berechnet. Das Problem: Beim Hauskauf oder wenn Sie ein Fertighaus bauen wollen, werden die Nebenkosten seit Jahren teurer.

Einer der Preistreiber ist der Staat. Grunderwerbsteuer und Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind für alle Hauskäufer und Bauherren unumgänglich. Für Immobilienerwerber gilt daher: Augen auf in punkto Nebenkosten. Hier unsere Checkliste mit Tipps, damit Sie bei den Nebenkosten nicht Ihr blaues Wunder erleben…

Tipp 1: Wann Nebenkosten beim Hausbau fällig werden

Nebenkosten fallen des Öfteren beim Hausbau an: beim Grundstückskauf, bei der Finanzierung, beim Bauen selbst. Und im Anschluss daran, sobald die Möbelpacker kommen und das neue Haus bezogen werden soll. Manche Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer sind vom Gesetzgeber vorgeschrieben und – gemessen in Prozent vom Erwerbspreis – unveränderlich hoch. Das heißt: Steigen die Immobilienpreise, steigen auch die Nebenkosten beim Hausbau mit.

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Andere Nebenkosten können Häuslebauer und Bauherren in ihrer Höhe beeinflussen. Denn diese Nebenkosten sind – je nach Bau- und Finanzierungspartner sowie der persönlichen Finanz- und Vermögenslage des Bauherrn sowie sowie dessen Hausplanung – in ihrer Höhe veränderlich.

Tipp 2: So hoch sind beim Hausbau die Nebenkosten

In Summe stellen die Nebenkosten beim Hausbau einen beträchtlichen Teil des Kostenbudgets dar. Allein für die klassischen Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag, einen eventuell hinzugezogenen Makler sowie die Grunderwerbsteuer können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises hinzukommen. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro machen diese Posten bereits 45.000 Euro zusätzlich aus.

Tipp 3: Wann Nebenkosten werden fällig werden

Die Nebenkosten beim Hausbau fallen hierzulande nicht nur hoch aus. Sie müssen außerdem sofort bezahlt sowie aus dem Eigenkapital getragen werden. Hierfür geben Banken in der Regel keinen Kredit.

Tipp 4: So hoch fällt die Grunderwerbsteuer aus

Richtig teuer beim Hausbau ist die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist Sache der Bundesländer. Häuslekäufer und Bauherren informieren sich am besten vor Umsetzung ihrer Pläne nach dem für ihr Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer-Satz. Wer sparen will und grenznah wohnt, findet eventuell im Bundesland nebenan ein Grundstück zu einem günstigeren Grunderwerbsteuer-Satz.

Tipp 5: Diese Besonderheit gilt für die Grunderwerbsteuer

Häuslebauer und Bauherren, die Grundstück und Haus aus einer Hand – etwa vom Bauträger erwerben – müssen die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstücksanteil, sondern auch auf das später zu errichtende Gebäude zahlen. Denn der Grundstückskauf und die Vereinbarung über die anschließende Gebäudeerstellung werden vom Fiskus regelmäßig als einheitliches Vertragswerk gewertet. Das verteuert den Immobilienkauf.

Tipp 6: So teuer sind Notar und Grundbuchamt

Nach einer Faustformel sollten Immobilienerwerber mit rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren. Für das Grundbuchamt gilt: Bei der Eintragung des Eigentümers wird eine Gebühr in Abhängigkeit vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert des Grundbesitzes fällig, bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ist der Nennbetrag des Rechts für die Höhe der Gebühr entscheidend. Vor dem Grundbuchamt macht der der Notar noch seine Nebenkosten beim Hausbau geltend.

Tipp 7: Soviel kostet die Arbeit eines Notars

Die Notarkosten richten sich nach der Bedeutung sowie dem Wert des Geschäfts – beim Immobilienkaufvertrag also nach dem Kaufpreis. Für jedes Geschäft sieht das Gesetz über „Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“ (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) einen bestimmten Gebührensatz vor. Davon ausgehend errechnet sich die konkrete Gebühr nach der vom Geschäftswert abhängigen Gebührenstaffelung. Die Beurkundungsgebühr umfasst dabei die umfassende Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung im engeren Sinne.

Zusätzlich können Gebühren für weitere Tätigkeiten des Notars, z. B. für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung fällig werden. Zu den Nebenkosten beim Hausbau zählen auch dessen Auslagen für Abschriften, Telekommunikation und Porto plus Umsatzsteuer. Das GNotKG gilt übrigens bundesweit einheitlich und ist für alle Notare gleichermaßen verbindlich.

Tipp 8: Wie viel Maklercourtage wird beim Immobilienerwerb fällig

Häuslebauer und Bauherren, die beim Erwerb auf die Unterstützung eines Maklers setzen, müssen als Nebenkosten zusätzlich die Maklercourtage einkalkulieren. Die Maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt. Üblicherweise fällt ein fester prozentualer Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises – je nach Region unterschiedlich hoch – an. Auch die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer schwankt je nach Bundesland.

Tipp 9: Nebenkosten während der Bauphase beachten

Zusätzlich zu den direkten Erwerbsnebenkosten kommen regelmäßig weitere Ausgaben während der Bauphase hinzu. Dazu zählen die Versicherungen für Bauherren während des Hausbaus oder die Ausgaben für das Richtfest.

Tipp 10: Nebenkosten bei der Hausfinanzierung genau auflisten

Auch Finanzierungsinstitute verlangen – zusätzlich zu Zins und Tilgung bei der Eigenheimfinanzierung – noch Nebenkosten während des Baus. Zwar berücksichtigt der Effektivzins die Zinsen, die pro Jahr in Prozent der Kreditschuld an die Bank gezahlt werden muss (Sollzins) sowie die zusätzlich einmaligen und laufenden Nebenkosten. Es gibt aber Nebenkosten, die der Effektivzins nicht enthält.

Beispiel 1: Bereitstellungszinsen, wenn Bauherren die Kreditsumme in mehreren Teilbeträgen abrufen. Bei langen Bauzeiten kann das den Kredit erheblich verteuern. Ebenso nicht enthalten sind Ausgaben für Versicherungen und Zusatzleistungen, die nicht zwingend Voraussetzung für den Kredit oder dessen Konditionen sind.

Beispiel 2: Restschuldversicherung. Um einen Gesamtüberblick über alle Nebenkosten zu erhalten, sollten Häuslebauer und Bauherren sich diese von ihrem Finanzierungsinstitut genau auflisten lassen.

Fazit

Wie umfangreich die Nebenkosten beim Hausbau insgesamt ausfallen können, erkennen viele Häuslebauer erst am Ende ihres Vorhabens und sind dann böse überrascht. Je eher sich Häuslebauer und auch Immobilienkäufer eine Gesamt-Übersicht verschaffen, desto besser gelingt ihnen die Kostenplanung und deren Einhaltung.

 

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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