Wie können Baumängel früh erkannt und beseitigt werden?

Wie können Baumängel früh erkannt und beseitigt werden?

Baumängel sind ärgerlich. Sie kosten den Bauherrn oft Zeit und Nerven, manchmal auch viel Geld. Bausachverständige können die Bauarbeiten begleiten und überprüfen, um künftigen Stress zu vermeiden.
Inhalt

  • Welches sind die häufigsten Baumängel bei einem Neubau?
  • Einen Baumangel beseitigen ist oft preiswerter als einen Bauschaden zu beheben
  • Aber es gibt doch noch eine gesetzliche Gewährleistung bei privaten Neubauten
  • Informationen


    Nach einer Studie des Instituts für Bauforschung e. V. gibt es bei jedem Bauprojekt während der Bauphase im Schnitt 20 Mängel. Nach der Abnahme des Baus werden durchschnittlich zehn weitere Mängel entdeckt. Die Studie aus dem Jahr 2018 umfasste rund 600 Kontrollen von 70 Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich noch im Bau befanden. Zahlreiche Bauexperten empfehlen deshalb die Baubegleitung durch einen unabhängigen Bausachverständigen, um künftigen Ärger, vor allem aber eine spätere kostspielige Schadenbeseitigung zu vermeiden.

    Welches sind die häufigsten Baumängel bei einem Neubau?

    Baumängel rechtzeitig zu erkennen und dann umgehend zu beseitigen ist keine Hexerei. Doch erfahrungsgemäß fehlen fast jedem Bauherrn, sofern er nicht vom Fach ist, ausreichend Erfahrung, Know-how und das geschulte Auge. Die bessere und weitaus erfolgreichere Alternative zur Selbsthilfe ist es, bereits während der Bauphase mit einem erfahrenen Bausachverständigen zusammenzuarbeiten. Der weiß, wo die – auch statistisch gesehen – häufigsten Baumängel bereits während der Bauphase auftreten können und findet diese dann auch. Beispiele …

    Welche Baumängel oft im Keller auftreten

    Bisweilen ist ein Keller nicht sachgerecht abgedichtet. Bei mangelhafter Abdichtung des Kellers besteht das große Risiko, dass Wasser eintritt und sich im Untergeschoss ausbreitet. Wird eine unzureichende Abdichtung des Kellers nicht früh genug erkannt, kann die Beseitigung dieses Baumangels extrem teuer werden. Mehrere 10.000 Euro Kosten scheine keine Ausnahme. Wenn´s ganz schlimm kommt, muss sogar das gesamte Haus ausgegraben werden.

    Die Baumängel können bei einer Dampfsperre auftreten

    Eine Dampfsperre soll das Eintreten der Luftfeuchtigkeit von innen in die gedämmten Bauteile verhindern. Problem: Falls eine Dampfsperre nicht fachgerecht angebracht wird oder beschädigt ist, kommen die kalten Bauteile mit Feuchtigkeit in Berührung. Dies wiederum kann zu gravierenden Schäden führen. Auch die Folgen einer unzureichenden Gebäudeabdichtung, die nicht rechtzeitig erkannt und beseitigt wird, sind bekannt. Nämlich Schimmel und verrottete Bauteile. Die Beseitigung des Baumangels an sich und dessen Folgen können einmal mehr vergleichsweise teuer werden.

    Was bei der Perimeterdämmung besonders zu beachten ist

    Der Sockel und alle Bauteile, die mit Erde in Berührung kommen, bedürfen der optimalen Wärmedämmung. Entscheidend ist, dass diese äußerst wasserbeständig und druckbeständig ist. Denkbar unerfreulich ist es, falls die Dämmplatten entweder nicht fachgerecht verlegt bzw. angebracht werden und/oder ein nicht geeigneter Kleber verwendet wird. In beiden Fällen können sich die Dämmplatten verschieben. Möglicherweise entstehen auch Hohlräume. Die Folgen dieses Baumangels sind weitgehend identisch: Die Dämmwirkung wird teils erheblich beeinträchtigt.

    Diese Baumängel treten oft bei der Wärmedämmung auf

    In puncto Baumängel scheinen die Wärmedämm-Verbundsysteme besonders anfällig. So können die Dämmplatten nicht richtig haften, falls der Wanduntergrund unzureichend vorbereitet wurde. Statistisch betrachtet kommt es überdies recht häufig vor, dass Anschlüsse in den Tür-, Fenster- und Sockelbereichen nicht fachgerecht ausgeführt wurden. Werden diese Baumängel nicht umgehend beseitigt, drohen nach einiger Zeit Risse, Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden.

    Was beim Mauerwerk in punkto Baumängel zu beachten ist

    Risse im Mauerwerk sind ein deutliches und untrügliches Zeichen für fehlerhafte Arbeit. Erfahrungsgemäß sind eher kleine und deshalb kaum erkennbare Risse unproblematisch. Das Haus „arbeitet“ eine Zeit lang. Und sobald es sich „gesetzt“ hat, können die kleinen und feinen Risse ohne großen Aufwand beseitigt werden. Im Gegensatz dazu können größere und breite Risse ein Warnsignal sein, dass die Statik des Gebäudes nicht optimal ist.

    Zu dünner Estrich als Baumangel

    Nicht selten treten Baumängel auch beim Estrich auf. Genau genommen geht es um die Stärke des Estrichs. Falls dieser zu „dünn“ ist, wird der weitere Aufbau des Fußbodens vergleichsweise problematisch. Ähnliches gilt für die Überdeckung der Fußbodenheizung. Überdies ist bei einer zu geringen Estrichstärke die Trittschalldämmung nicht optimal.

    Auf welche Baumängel man bei der Treppe achten muss

    Bewohnbar ist ein Haus unter anderem, sobald es sicher und ohne Verletzungsgefahr begehbar ist. Der oder den Treppen im Haus kommt in dieser Hinsicht eine besondere Bedeutung zu. Denn zu den – ebenfalls statistisch – häufigsten Baumängeln gehören die unterschiedlichen Steigungshöhen einzelner Treppenstufen. Konkret: Falls die erste und die letzte Treppenstufe eine kleinere oder größere Steigungshöhe hat als die übrigen Treppenstufen, können die Hausbewohner schnell stolpern und stürzen.

    Häufige Baumängel bei Fenstern, Türen und Terrassen

    Auch hier gibt es bisweilen Probleme mit der Abdichtung. Folge ist, dass Feuchtigkeit von außen nach innen ins Haus dringen kann. Dadurch können sowohl der Fußbodenaufbau als auch die Fensterlaibungen in Mitleidenschaft gezogen werden. Experten diagnostizieren, dass in solchen Fällen Fenster nicht winddicht und nicht luftdicht verbaut wurden. Das aber ist für den Neubau und auch bei der Sanierung eines Hauses nach der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) zwingend nötig. In Verbindung mit einer nicht sachgerechten Wärmedämmung im Bereich der Fensteranschlüsse besteht dann einmal mehr das Risiko, dass kalte Bauteile von Tauwasser befallen werden.

    Einen Baumangel beseitigen ist oft preiswerter als einen Bauschaden zu beheben

    Wird ein Fehler bereits während der Bauphase erkannt und behoben, so ist dies erfahrungsgemäß preiswerter als die spätere Schadenbeseitigung. Das Institut für Bauforschung e. V. nennt zwei Beispiele. Die geschätzten Kosten für die Mängelbehebung bei der Wärmedämmung betrügen rund 2.100 Euro. Die Beseitigung der späteren Bauschäden würde mit mehr als 40.000 Euro zu Buche schlagen.

    Wäre die Innentreppe nicht schallentkoppelt, würde die Behebung dieses Mangels um die 1.000 Euro kosten. Im Vergleich zu den Kosten einer späteren Schadenbeseitigung, die nach Schätzungen des Instituts mehr als 20.000 Euro betragen würden, fast eine Lappalie.

    Aber es gibt doch noch eine gesetzliche Gewährleistung bei privaten Neubauten

    Bei privaten Neubauten beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Diese beginnt nach der Bauabnahme. Wichtig: Innerhalb dieser fünfjährigen Gewährleistungsfrist müssen Baumängel gerügt werden. Wer als Bauherr diese Frist verpasst, verliert seinen Anspruch auf Gewährleistung und somit auf Mängelbeseitigung.

    Diese Gewährleistungsfrist gibt Bauherren zweifellos einige Sicherheit. Sie birgt aber auch das Risiko, dass Bauherren eingedenk langer fünf Jahre recht sorglos mit Baumängeln umgehen. Zudem ist nicht ausgeschlossen, dass der Bauträger bzw. dessen Handwerker in der Zwischenzeit insolvent sind, es kein Nachfolgeunternehmen gibt und deshalb die Mängel nicht im Rahmen der Gewährleistungspflicht behoben werden können.

    Auch wenn es den Bauträger und seine Handwerker noch gibt, gilt erfahrungsgemäß: Gewährleistungsansprüche durchzusetzen ist in der Regel mit Stress verbunden. Oft können Ansprüche nur im Rahmen eines Gerichtsverfahrens geklärt werden. Besser ist es demnach, durch eine qualifizierte Baubegleitung während der Bauphase die Zahl späterer Bauschäden spürbar zu begrenzen.

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    Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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