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Baumängel – Definition & Arten

Bei Baumängeln sollte man einen Gutachter und einen versierten Rechtsanwalt an seiner Seite haben. Foto: ©MQ-Illustrations / stock adobe

Bei Baumängeln sollte man einen Gutachter und einen versierten Rechtsanwalt an seiner Seite haben. Foto: ©MQ-Illustrations / stock adobe

Bei Baumängeln sollte man einen Gutachter und einen versierten Rechtsanwalt an seiner Seite haben. Foto: ©MQ-Illustrations / stock adobe

Der Bau oder Kauf einer Immobilie stellt für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens dar. Umso ärgerlicher ist es, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass es Baumängel bzw. Schäden am Neubau gibt.

Baumängel können unterschiedlichster Art sein und reichen von optischen Mängeln bis hin zu ernsten sicherheitsrelevanten Problemen. In diesem Ratgeber werden wir uns ausführlich mit dem Thema Baumängel beschäftigen und auf die verschiedenen Arten von Baumängeln eingehen.

Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel ist ein Fehler, der bei der Planung oder der Errichtung eines Gebäudes auftritt und zur Beeinträchtigung oder zum Verlust der Funktionsfähigkeit führt. Baumängel können in allen Bereichen des Baus auftreten – z. B. bei der Statik, an der Gebäudehülle, im Bereich der Haustechnik oder bei der Innenausstattung. Baumängel können bereits bei der Errichtung des Gebäudes oder auch erst später im Laufe der Nutzung auftreten. Ein Baumangel ist ein Mangel, der eine Nutzungsform oder ein komplettes Bauwerk beeinträchtigt oder beschädigt.

Baumangel – Welche Arten gibt es?

Baumängel können grob in zwei Arten eingeteilt werden: optische Mängel und funktionale Mängel. Optische Mängel sind Mängel, die das Erscheinungsbild eines Gebäudes beeinträchtigen, ohne dass die Funktionsfähigkeit des Gebäudes beeinträchtigt wird. Beispiele hierfür sind oberflächliche Risse in der Wand, unschöne Farbverläufe oder mangelhafte Verfugungen.

Funktionale Mängel hingegen beeinträchtigen – wie der Name andeutet – die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes oder stellen sogar ein Sicherheitsrisiko dar. Hierzu zählen z. B. undichte Fenster oder Türen, eine mangelhafte Dämmung, Schimmelbefall, ein nicht funktionierender Heizkörper oder eine undichte Dusche.

Ein weiteres Unterscheidungskriterium bei Baumängeln ist, ob es sich um offene oder versteckte Mängel handelt. Offene Mängel sind Mängel, die bei einer einfachen Besichtigung des Gebäudes erkennbar sind – etwa ein Riss in der Wand.

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Versteckte Mängel hingegen sind Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Beispiel hierfür ist ein undichtes Dach, das sich hinter einer abgehängten Decke verbirgt.

Zu guter Letzt gibt es noch die Unterscheidung zwischen tolerierbaren und nicht tolerierbaren Mängeln. Tolerierbare Mängel sind Mängel, die zwar vorhanden sind, jedoch keine Auswirkungen auf die Nutzung des Gebäudes haben. Nicht tolerierbare Baumängel hingegen beeinträchtigen die Nutzung des Gebäudes oder stellen ein Sicherheitsrisiko dar.

Wie erkenne ich einen Baumangel?

Baumängel können sehr unterschiedlich sein und sich auf viele verschiedene Bereiche eines Gebäudes auswirken. Oftmals sind sie jedoch für Laien schwer zu erkennen, da sie sich nicht immer direkt offenbaren. Dennoch gibt es einige Anhaltspunkte, anhand derer ein möglicher Baumangel erkannt werden kann.

Zu den häufigsten Anzeichen für Baumängel gehören Risse in Wänden, Decken oder Böden. Auch unebene Fußböden oder schief sitzende Türen können auf Baumängel hinweisen. Es kann auch sein, dass Fenster und Türen nicht richtig schließen oder dass Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung in Innenräumen zu erkennen ist. Ebenso können ungewöhnliche Geräusche wie Knarren oder Quietschen Anzeichen für Baumängel sein.

Um Baumängel zu erkennen, ist es jedoch oft notwendig, eine gründliche Untersuchung durchzuführen. Hierbei sollten alle Bereiche des Gebäudes in Augenschein genommen werden – von der Elektroinstallation über die Sanitär- und Heizungsanlagen bis hin zu Dach, Fassade und Fundament. Wenn Sie den Verdacht haben, dass es in Ihrem Gebäude Baumängel gibt, sollten Sie umgehend einen Fachmann zur Begutachtung zurate ziehen.

Gewährleistung bei Baumängeln

Wenn ein Baumangel vorliegt, ist in den meisten Fällen der Verursacher des Mangels zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Hierbei spielt die Frage der Gewährleistung eine wichtige Rolle. Die Gewährleistung ist ein gesetzliches Recht, das Käufern von Waren und Dienstleistungen zusteht. Sie besagt, dass der Verkäufer bzw. Dienstleister für Mängel einstehen muss, die bereits bei der Übergabe des Produkts oder der Dienstleistung vorhanden waren.

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Bei Bauleistungen gilt in der Regel eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist muss der Verursacher des Mangels zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Hierbei sollten Fristen gesetzt werden, innerhalb derer der Mangel behoben werden muss.

Wann brauche ich einen Anwalt?

Wenn der Verursacher des Mangels nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, kann ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Insbesondere der spezialisierte Anwalt für Baurecht kann dabei helfen, Ihre Rechte als Käufer oder Eigentümer durchzusetzen und den Verursacher des Mangels zur Mängelbeseitigung zu verpflichten. Insbesondere wenn der Verursacher des Mangels nicht kooperativ ist oder wenn es um schwerwiegende Mängel geht, kann ein Anwalt eine wertvolle Unterstützung sein.

So kann der Anwalt beispielsweise dabei helfen, ein Gutachten in Auftrag zu geben, das die Ursache des Mangels ermittelt und die notwendigen Maßnahmen zur Behebung empfiehlt. Er wird auch die nötigen Fristen zur Mängelbeseitigung setzen und die Kommunikation mit dem Verursacher des Mangels zu führen.

Zudem kann ein Anwalt bei Bedarf rechtliche Schritte einleiten, wie zum Beispiel eine Klage auf Mängelbeseitigung oder eine Schadensersatzforderung.

Wichtig zu beachten ist, dass das Einschalten eines Anwalts mit Kosten verbunden ist. In einigen Fällen können (müssen!) jedoch die Kosten für den Anwalt vom Verursacher des Mangels übernommen werden, wenn dieser nachweislich für den Mangel verantwortlich ist. Auch hierbei kann ein Anwalt beratend tätig werden und Ihnen dabei helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Tipp: Je früher ein Anwalt eingeschaltet wird, desto größer sind die Chancen, den Verursacher des Mangels zur Mängelbeseitigung zu bewegen und den Schaden gering zu halten.

Fazit

Baumängel sind ein weit verbreitetes Problem, das sowohl bei Neubauten als auch bei älteren Gebäuden auftreten kann. Sie können unterschiedlichster Art sein und von optischen Mängeln bis hin zu sicherheitsrelevanten Problemen reichen. Es ist wichtig, Baumängel frühzeitig zu erkennen und fachgerecht zu beheben, um Folgeschäden zu vermeiden und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes zu gewährleisten.

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Foto: © MQ-Illustrations / stock adobe

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

Der Autor Hajo Simons

Verfasst von Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, überdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater.
Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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