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Vorkaufsrecht als Mieter – was beachten?

Unter welchen Voraussetzungen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht für eine Wohnung Foto demopicture via Envato

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Angenommen, Sie wohnen seit vielen Jahren in einer Mietwohnung, und diese soll in Wohneigentum umgewandelt werden. Sie würden Ihre Wohnung bzw. das Haus gerne behalten und in diesem Zuge kaufen. Als Mieter genießen Sie diesbezüglich u. U. ein besonderes Recht – das Vorkaufsrecht.

Was ist das genau, und worauf sollten Sie dabei achten? Wertvolle und verlässliche Informationen gibt es auch im Internet. Und sogar die Volksbank klärt auf über Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gibt es in verschiedenen Bereichen des Wirtschaftslebens, wird aber vor allem beim Kauf von Immobilien angewandt. Interessenten, denen ein Vorkaufsrecht zusteht, haben das Recht, diesen Anspruch gegenüber Dritten geltend zu machen, und werden so beim Verkauf von Immobilien bevorzugt.

Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Mietobjekt in Wohneigentum umgewandelt werden soll und den bisherigen Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Ist der Mieter mit Vorkaufsrecht am Kauf der Wohnung interessiert, kann er sich innerhalb von zwei Monaten zum Kauf entschließen. Drittkäufer werden dann nachrangig behandelt.

Arten von Vorkaufsrechten

Es gibt drei verschiedene Arten von Vorkaufsrechten. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in Deutschland ermöglicht es dem Vorkaufsberechtigten, einen Gegenstand zu erwerben, über den bereits ein Vertrag mit einem Dritten geschlossen wurde. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um den Verkauf von beweglichen oder unbeweglichen Sachen handelt.

Ein dingliches Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für den Verkauf von Grundstücken. In diesem Fall wird das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen, sodass es im Falle eines Verkaufs als Übertragungshindernis wirkt. Das bedeutet, dass der Begünstigte ein Vorkaufsrecht hat und dieses Recht ausüben kann, wenn die Immobilie zum Verkauf steht.

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Im Falle des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts steht dieses Recht einer Gemeinde zu. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde gilt auch für den Erwerb von Grundstücken. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Grundstücken besteht, wenn der Erwerb und die Nutzung des Grundstücks dem öffentlichen Wohl dienen sollen und somit ein öffentliches Interesse an der geplanten Maßnahme der Gemeinde besteht.

Habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht?

Um das Vorkaufsrecht geltend machen zu können, muss ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten bestehen. Mieterinnen und Mieter haben bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ein Vorkaufsrecht nach § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Unter Miterben besteht dieses Recht auch, wenn einer von ihnen seinen Anteil an einen Dritten verkaufen will. Besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht, kann ein vertragliches oder dingliches Vorkaufsrecht gesichert werden – bei letzterem zum Beispiel durch Eintragung im Grundbuch.

Nach § 577 BGB haben Mieter ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Mietwohnungen.

Sonderfall des Vorkaufsrechts der Gemeinde

Bei einem Vorkaufsrecht der Gemeinde müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind in § 24 BauGB geregelt. Demnach muss sich ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zur Nutzung für öffentliche Zwecke befinden. Außerdem muss es in einem Umlegungsgebiet, einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss die Gemeinde das Vorliegen eines öffentlichen Interesses nachweisen.

Wann gilt das Vorkaufsrecht? Welche Rechte und Pflichten beinhaltet es?

Um ein Vorkaufsrecht vertraglich zu vereinbaren, ist eine Reihe von Punkten zu beachten. Wichtige Bestandteile des Vertrages sind Angaben zum Vorkaufsverpflichteten und zum Vorkaufsberechtigten, eine Beschreibung des Grundstücks und der Beginn des Vorkaufsrechts.

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Bei einem eingeschränkten Vorkaufsrecht muss der Zeitraum, in dem es gilt, angegeben werden. Ferner ist die Art des Vorkaufsrechts (dinglich oder schuldrechtlich) einzutragen; dasselbe gilt für eine mögliche Vererbung des Rechts. Zu diesem Zweck gibt der Vorkaufsverpflichtete eine Erklärung ab, um den Begünstigten im Falle einer Veräußerung zu informieren.

Darüber hinaus ist es möglich, eine gesetzlich abweichende Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts und sogar eine Vertragsstrafe zu setzen, sofern der Vorkaufsberechtigte nicht berücksichtigt wird.

Für das Vorkaufsrecht des Mieters gilt eine Frist von zwei Monaten, innerhalb derer er sich entscheiden muss, ob er die Immobilie kaufen will. Sie kann aber auch durch Vereinbarung verlängert werden. Dasselbe gilt für das Vorkaufsrecht der Erben des Eigentümers.

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohneigentum und dem Abschluss eines Kaufvertrags muss der Vermieter den Mieter ebenfalls unverzüglich informieren. Die Regelung hierzu findet sich in § 469 Abs. 1 BGB.

Was gilt bei Mehrparteienhäusern bzgl. des Vorkaufsrechts?

Aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.11.2013 ergibt sich, dass ein Vorkaufsrecht für Mieter gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann nicht entsteht, wenn ein mit einem Mehrparteien- bzw. Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG das Wohnungseigentum begründen. Kurz: Hier hat der einzelne Mieter also kein Vorkaufsrecht für das gesamte Objekt.

Fazit

Es kann sehr reizvoll sein, als langjähriger Mieter das liebgewonnene Objekt zu kaufen und ab sofort sein Eigentum nennen zu dürfen. Das sieht auch der Staat so und räumt Mietern daher ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht ein. Doch Vorsicht: Das Vorkaufsrecht muss explizit zwischen den Parteien vereinbart werden, und es gelten diverse Regeln und Bedingungen. Machen Sie sich am besten frühzeitig damit vertraut, wenn es sich abzeichnet, dass Sie Ihr gemietetes Objekt ggf. kaufen könnten. Es lohnt sich!

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Der Autor Hajo Simons

Verfasst von Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, überdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater.
Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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