eigene immobilie oder mietwohnung

Eigene Immobilie oder Mietwohnung – was ist sinnvoller?

Vor allem junge Familien stellen sich die Frage: Sollen wir weiter in einer Mietwohnung leben künftig eine eigene Immobilie erwerben? Eine generelle Antwort auf die beiden Fragen gibt es nicht. Denn viele Faktoren müssen berücksichtigt werden. Ein Überblick.
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Wegen der niedrigen Bauzinsen konnten viele Menschen in den vergangenen Jahren hierzulande eine eigene Immobilie bauen oder kaufen. Mittlerweile werden die Hürden für Wohneigentum immer höher, was insbesondere an den gestiegenen Immobilienpreisen liegt. Aber auch die Mieten sind in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen.

Unabhängig von dieser Entwicklung stellen sich viele Verbraucher die Frage, ob der Hausbau bzw. Kauf einer Immobilie oder zur Miete leben eigentlich die preiswertere Wohnmöglichkeit darstellt. Diese Frage möchten wir im folgenden Beitrag nachgehen und versuchen zu beantworten, für wen Wohneigentum und für wen zur Miete wohnen die bessere Alternative sein kann.

Worum geht es beim preiswerter Wohnen?

Eines ist zunächst einmal festzuhalten: Wenn wir in diesem Beitrag auf die Frage eingehen, ob der Hausbau bzw. Hauskauf oder das Wohnen zur Miete die preiswertere Wohnmöglichkeit ist, geht es dabei in erster Linie um die monatlich anfallenden Kosten. Dass Wohneigentum in der Summe immer wirtschaftlicher ist als Miete zu zahlen, liegt in der Natur der Sache. Bei den eigenen vier Wänden ist nämlich stets ein Substanzwert vorhanden, und Sie zahlen einen Großteil der monatlichen Kreditrate in die eigene Tasche, nämlich den Tilgungsanteil. Lediglich die Zinsen fließen an die Bank und haben für Sie praktisch keinen Gegenwert.

Die Miete fließt ausschließlich an den Vermieter fließt. Der Mieter schafft dadurch keine Eigenwerte. Falls Sie beispielsweise zurzeit eine monatliche Miete in Höhe von 700 Euro zahlen, würden innerhalb von zehn Jahren insgesamt rund 84.000 Euro an den Vermieter fließen. Damit hätten Sie mindestens ein Viertel eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kaufen können. Somit ist es keine Frage, dass Wohneigentum die wirtschaftlich sinnvollere Lösung als zur Miete wohnen ist.

Eigene Immobilie oder Mietwohnung – wann ist die monatliche Belastung geringer?

In welchem Fall sind eigentlich die monatlichen Kosten geringer, sodass es sich um die preiswertere Variante handelt: bei der eigenen Immobilie oder einer Mietwohnung? Dass sich diese Frage nicht allgemein beantworten lässt, dürfte klar sein. Dafür ist sowohl die Höhe der Miete als auch der Kaufpreis der Immobilie einfach von zu vielen unterschiedlichen Faktoren abhängig. Beim Hausbau bzw. Hauskauf sind es zum Beispiel die folgenden Faktoren, die sich auf die Höhe der Baukosten bzw. des Kaufpreises auswirken können:

  • Lage der Immobilie
  • Baumaterial bzw. Substanz der älteren Immobilie
  • Wohnfläche
  • Besondere Ausstattung
  • Angebot und Nachfrage vor Ort

Auf die Höhe der Miete haben ebenfalls einige der zuvor genannten Faktoren Einfluss –zum Beispiel Lage, Angebot und Nachfrage sowie die Wohnfläche. Dies wird besonders deutlich, wenn Sie sich einmal den Mietspiegel unterschiedlicher Städte aus verschiedenen Regionen betrachten. Manchmal zahlen Sie für einen Quadratmeter Wohnfläche eine Miete von weniger als fünf Euro. Doch insbesondere in den Metropolen nicht selten Kaltmieten von mehr als 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Daher können Sie nur Ihre individuellen Daten als Grundlage nehmen, sobald Sie berechnen möchten, ob die monatliche Miete oder der Kredit im Zuge einer Immobilienfinanzierung die preiswertere Wohnalternative darstellt.

Monatliche Kosten sind selten einziges Entscheidungskriterium

Die Frage, ob Mietwohnung oder eigene Immobilie günstiger ist, sollte nicht auf die möglichst geringen monatlichen Ausgaben beschränkt bleiben. Vielen Eigentümern geht es nämlich bei der eigenen Immobilie gar nicht vorrangig darum, dass die monatlichen Ausgaben vielleicht etwas geringer als die Miete sind – wobei oft ohnehin das Gegenteil der Fall ist. Stattdessen sind es vor allem die positiven Eigenschaften des privaten Wohneigentums, weshalb sich immer mehr Menschen in Deutschland für eine eigene Immobilie entscheiden. Lag die Eigentumsquote hierzulande vor ungefähr 20 Jahren noch bei unter 43 Prozent, so besitzen mittlerweile schätzungsweise mehr 47 Prozent der Bundesbürger eine eigene Wohnung oder ein Haus.

Die nicht finanziellen Vorteile, die eine Immobilie im Vergleich zur Mietwohnung beinhaltet, sind unter anderem die folgenden:

  • Freie Gestaltung im Hausinneren und bei den Außenanlagen
  • Immobilie als private Altersvorsorge
  • Gefühl der Freiheit und Unabhängigkeit
  • Substanzwert auch in Krisenzeiten

Diese meist ideellen Werte sind Hauptgründe für viele Bundesbürger, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Dann spielt es meistens auch keine Rolle, ob die monatliche Kreditrate vielleicht 100, 200 oder 300 Euro höher ist als die bis dato geleistete Mietzahlung ist.

Kann ich mir überhaupt eine eigene Immobilie leisten?

Nehmen wir an, Sie sind zu der Entscheidung gekommen, dass auch für Sie zukünftig privates Wohneigentum die bessere Alternative zur Mietwohnung ist. Trotzdem bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie sich die eigenen vier Wände überhaupt leisten können. Daher ist es wichtig, zunächst einmal zu kalkulieren, ob Sie sich eine eigene Immobilie leisten können. Und falls ja, welcher Kaufpreis tragbar wäre. Wie müssen Sie in dieser Hinsicht vorgehen?

Der erste Schritt besteht darin, dass Sie Ihr frei verfügbares Einkommen ausrechnen. Dies ist vergleichsweise einfach, denn dazu addieren Sie zunächst einmal Ihre monatlich fixen Ausgaben. Dazu gehören insbesondere:

  • Lebensunterhalt (Nahrungsmittel, Kleidung etc.)
  • Stromkosten
  • Versicherungsprämien
  • Kosten für Mobilität (Bahn oder Auto)
  • Freizeitausgaben
  • Rücklagen
  • Kreditraten

Die Miete müssen Sie an dieser Stelle natürlich nicht aufführen, denn diese soll zukünftig durch die Darlehensrate ersetzt werden. Diese Ausgaben stellen Sie Ihrem Einkommen gegenüber bzw. ziehen diese davon ab. Bleibt dann ein positiver Saldo übrig, ist dies schon einmal die Grundvoraussetzung dafür, dass Sie überhaupt an eine eigene Immobilie denken können. Die Frage ist allerdings vor allem, wie hoch das verfügbare Einkommen ist, denn der Saldo wird zunächst einmal definitiv positiv sein, weil Sie eben die Mietzahlung nicht eingerechnet haben.

Der zweite Schritt besteht dann darin, auf Basis des frei verfügbaren Einkommens festzulegen, wie hoch die Kreditrate sein darf. Sie sollten auf jeden Fall einen Puffer zwischen der Darlehensrate und dem frei verfügbaren Einkommen belassen, damit Sie bei unvorhergesehenen Ausgaben nicht sofort die gesamte Finanzierung gefährden.

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  Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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