Hajo Simons
Es gibt Situationen, da geht’s um die nackte Existenz – etwa bei Arbeitslosigkeit oder schwerer Erkrankung. Wie lässt sich dann die eigene Immobilie vor einer Zwangsversteigerung retten?
In den vergangenen rund zehn Jahren hat sich die Immobilie als hervorragende Wertanlage etabliert. Das selbst genutzte Wohneigentum ist dabei schon immer eine beliebte Form der Altersvorsorge gewesen. So leben im Jahr 2020 immerhin gut 35 Prozent1 der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden – sei es nun in einem eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung.
Daneben haben in den jüngsten Jahren viele Menschen, die auf der Suche nach einer guten Geldanlage waren, in Mietwohnungen investiert. Die Zahl der privaten Vermieter in Deutschland ist dementsprechend auch vergleichsweise hoch. Gut 60 Prozent2 aller Mietwohnungen wurden Statistiken zur Folge bereits im Jahr 2015 von einem privaten Vermieter auf dem Wohnungsmarkt angeboten. Das spricht für einen gut funktionierenden Wohnungsmarkt in Deutschland. Vor allem aber zeigt es, wie attraktiv die Eigentumswohnung zur Vermietung vor allem als Geldanlage für Privatpersonen ist.
Warum ist die Frage, wie man eine Immobilie retten kann aktuell so wichtig?
Doch genau diese beiden Personengruppen hat die aus der Corona Pandemie resultierende Krise besonders hart getroffen. Viele Mieter mussten im Laufe des Lockdowns im März und April in Kurzarbeit gehen. Bei zahlreichen Arbeitnehmern hält die Kurzarbeit noch immer an. Mancher hat seine Arbeit sogar ganz verloren. Für die Zeit vom 1.4.2020 – 30. 6.2020 galten für Mieter besondere Schutzregeln. So sind Mietrückstände, die in diesem Zeitraum entstanden sind, kein Grund für eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter.
Das hat wiederum zu starken Mietausfällen geführt, die vor allem privaten Vermietern besonders zugesetzt haben. So sind es also letztlich die privaten Hausbesitzer, sei es mit privatgenutztem Wohnraum oder mit vermietetem Wohnraum, die in der Phase der Pandemie mit dem finanziellen Überleben kämpften. Auch wenn die Regelungen zum Mietaufschub gleichermaßen für Kreditbelastungen, beispielsweise für die eigene Immobilie galten, bringt doch das durch Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit geschmälerte Einkommen vieler Immobilienbesitzer sie in schwere finanzielle Nöte.
- Lang, Christian M. (Autor)
Wer sich in einer solchen Situation befindet, kann schnell auch Gefahr laufen, den Kredit für die Immobilienfinanzierung zu verlieren. Denn der Gesetzgeber hat der Bank zwei Möglichkeiten eingeräumt, einen solchen Immobilienkredit einseitig aus besonderem Grund zu kündigen.
Diese beiden Punkte können zur Kündigung des Kredites führen
Wer in der jetzigen Zeit finanzielle Sorgen hat und seine Immobilie trotz vorübergehender Engpässe retten möchte, sollte erst einmal genau wissen, aus welcher Richtung tatsächlich Gefahr droht. Der Gesetzgeber hat die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung eines Vertrages im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. Da wären die beiden folgenden Punkte:
- Wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder wesentlicher Wertverlust der Immobilie als Sicherheit (§ 490 BGB)
- Zahlungsverzug (§ 498 BGB)
Wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse
Die Regelung des § 490 BGB zielt darauf ab, den Darlehensgeber zu sichern, falls eine erhebliche Verschlechterung in den Verhältnissen des Darlehensnehmers darauf hindeutet, dass das Darlehen womöglich nicht vertragsgemäß zurückgezahlt werden kann. Neben der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse reicht hier schon eine erhebliche Wertminderung der vorhandenen Sicherheiten.
Wichtig ist zu beachten, dass die Bank nur nachweisen muss, dass eine solche wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse zu erwarten ist. Diese Regelung gibt viel Spielraum für Interpretationen. Fakt ist allerdings, dass vor allem in der aktuellen Situation keine Bank ein Interesse daran hat, einen regelmäßig zahlenden Kreditnehmer zu verlieren.
Denn mit der Verschlechterung der Verhältnisse muss auch das Risiko einhergehen, dass der Kredit nicht mehr zurückgezahlt werden kann. Dass dieses Risiko tatsächlich besteht und dass die Verschlechterung der Verhältnisse so stark ist, dass auch die Verwertung sämtlicher Sicherheiten für die Absicherung des Darlehens nicht ausreichen würde, muss durch die Bank hinreichend belegt werden.
Da die Lage für viele Menschen schwer ist, wird es der Bank auch schwerfallen, eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung so an den Mann zu bringen, dass zumindest alle Kosten und noch offene Kredite abgedeckt sind. Aus diesem Grund wird § 490 BGB in der aktuellen Situation sicherlich noch seltener als Begründung für eine Kündigung herangezogen werden als ohnehin schon. Denn vor einer Kreditkündigung wegen einer zu erwartenden Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse gibt es noch eine ganze Reihe von Möglichkeiten, die eigene Immobilie zu retten.
Ein offenes Gespräch mit dem Bankberater ist auf jeden Fall eine davon. Wenn dieser sieht, dass aktuell zwar eine Notlage da ist, man aber einen Plan hat, um aus dieser herauszukommen, ist das oftmals schon sehr hilfreich.
Zahlungsverzug
Deutlich schwieriger, das eigene Haus vor der Zwangsversteigerung zu retten, hat man es, wenn man bereits im Zahlungsverzug ist. Denn § 498 BGB regelt dazu, dass der Kreditgeber den Kredit kündigen darf, wenn der Darlehensnehmer:
- mit mindestens zwei Monatsraten im Rückstand ist
- mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist
Aufgrund der Sonderregelungen zur Corona-Pandemie gilt für die Monate April bis Juni 2020, dass diese Regelung hier außer Kraft gesetzt wurde – zumindest, wenn der Darlehensnehmer nachweisen kann, dass er unmittelbar durch die Corona-Krise betroffen ist und dadurch finanzielle Verluste erlitten hat. Für die Zahlung der Raten aus diesen drei Monaten hat der Kunde nach dem Willen des Gesetzgebers bis zu zwei Jahre Zeit.
Doch wer beispielsweise mit den Raten im Juli und im August im Verzug ist, kann bereits von seiner Bank angeschrieben werden. Zuerst muss die Bank in diesem Fall eine mindestens zweiwöchige Frist setzen, um die ausstehenden Beträge zu begleichen. Gelingt dies in diesem Zeitraum nicht, kann der Darlehensgeber den kompletten Kredit für fällig erklären – ihn also einseitig kündigen. Dazu muss dies aber bereits im Rahmen der Fristsetzung angekündigt worden sein.
Außerdem muss die Bank spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch zur Findung einer einvernehmlichen Klärung der Situation angeboten haben.
Wie genau lässt sich in einer solchen Situation eine Zwangsversteigerung abwenden?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten für in Not geratene Hausbesitzer, ihre Immobilie zu retten. Wichtig ist, sofort bei Bekanntwerden der Probleme das Gespräch mit der Bank zu suchen. Ist beispielsweise der Hauptverdiener in der Familie arbeitslos geworden oder schwer erkrankt, ist absehbar, dass es finanzielle Schwierigkeiten geben kann. In dieser Situation sollte man sich unbedingt an die Bank wenden und um einen Beratungstermin bitten.
Vor allem wenn absehbar ist, dass die Problemsituation nur befristet gegeben sein wird, lassen sich Lösungen finden. So kann man sich beispielsweise mit dem Kreditgeber darauf einigen, den Kredit vorübergehend zu pausieren. Eine Alternative kann sein, die Kreditrate zu senken. Eine Möglichkeit dafür ist zum Beispiel die weitere Zahlung der anfallenden Zinsen und eine Aussetzung der Tilgung. Wenn dadurch ein Kredit „gerettet“ werden kann, dürften die meisten Banken diesem Angebot zustimmen.
Eine weitere Möglichkeit der Immobilienrettung ist die Umschuldung. Hier ist es allerdings wichtig, der Kündigung des Kredits zuvorzukommen. Denn eine solche einseitige Kündigung wird negativ in der Schufa vermerkt. Ein negativer Schufa-Eintrag hat verheerende Auswirkungen auf die Bonitätsprüfung bei anderen Banken und Kreditinstituten.
Diese Schritte sollte man unabhängig von einer möglichen Regelung mit der Bank prüfen
Wer in eine finanzielle Notlage geraten ist, sollte auf jeden Fall seine laufenden Kosten und Finanzen einmal genau auf den Prüfstand stellen. In vielen Fällen lassen sich unnötige Abos und andere Kostenpunkte reduzieren, sodass die laufenden Kosten ein Stück weit gesenkt werden können. Auch Kosten für Lebensmittel, Freizeitbeschäftigung, Kleidung und Ähnliches lassen sich oftmals etwas reduzieren. Eine Alternative, um Zahlungsengpässe zu überbrücken, kann eine Untervermietung in der eigenen Immobilie sein. Das geht natürlich nur, wenn die Räumlichkeiten entsprechend zugeschnitten sind.
Wie kann man die Immobilie vor der Zwangsversteigerung retten?
Ist es jedoch soweit gekommen, dass die Bank den Kredit kündigen und die Zwangsversteigerung anstreben möchte, bleiben immer noch Möglichkeiten der Immobilienrettung. Wer eine Zwangsversteigerung verhindern möchte, kann in diesem Moment die einstweilige Einstellung des Verfahrens bei Gericht beantragen. Denn wenn die Bank die Zwangsversteigerung eingeleitet hat, bleiben dem Schuldner 14 Tage, um gegen diese in den Widerspruch zu gehen.
Die einstweilige Einstellung des Verfahrens wird vonseiten des Gerichts dann angeordnet, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er innerhalb der nächsten sechs Monate die ausstehenden Verpflichtungen begleichen kann. Das kann zum Beispiel durch die Vorlage eines neuen Kreditvertrages geschehen. Oft werden bei der Beantragung der Zwangsversteigerung auch Formfehler begangen. Grundsätzlich ist es wichtig, wenn man eine Immobilie retten will, die bereits kurz vor der Zwangsversteigerung steht, den Rat eines spezialisierten Rechtsanwalts zu suchen.
Es gibt auch immer noch den Widerrufsjoker
Viele Immobiliendarlehensverträge, die nach dem 10.06.2010 geschlossen wurden, sind bis heute angreifbar. Nämlich dann, wenn fehlerhafte Angaben in dem Kreditvertrag sind oder wichtige Pflichtangaben nicht gemacht wurden. Der Gesetzgeber räumt dem Darlehensnehmer in einem solchen Fall ein unbegrenztes Widerrufsrecht ein. Wer kurz vor der Kündigung des Kreditvertrages steht, sollte seinen Kreditvertrag unbedingt anwaltlich prüfen lassen.
Liegen im eigenen Kreditvertrag entsprechende Fehler vor, kann der Vertrag vonseiten des Kreditnehmers widerrufen werden. Dann wird zwar die noch nicht gezahlte Summe fällig, der Kredit wurde aber nicht bankseitig gekündigt. Somit erfolgt kein negativer Schufaeintrag. Das erleichtert die Suche nach einem neuen Kreditgeber sehr. Vor allem wenn eine Immobilie vorhanden ist, die schon in Teilen abbezahlt wurde und die als Sicherheit eingesetzt wird.
Trotz Privatinsolvenz das Haus retten – schwierig, aber nicht unmöglich
Wer bereits in der Privatinsolvenz ist, hat es oftmals schwer, seine Immobilie noch zu retten. Denn der Insolvenzverwalter ist verpflichtet, aus dem Vermögen des Schuldners so viel Kapital wie möglich zu generieren, um die Gläubiger entsprechend bedienen zu können. Die Immobilie ist erst einmal ein normaler Bestandteil des Vermögens und kann vom Insolvenzverwalter der Zwangsversteigerung zugeleitet werden.
Allerdings gibt es eine Chance, auch im Fall einer Privatinsolvenz das Haus zu retten. Denn der Insolvenzverwalter kann für die Immobilie eine Freigabe erteilen, womit die Immobilie in die unpfändbare Vermögensmasse wandern würde. Ob er das tut, liegt letztlich im Ermessen des Insolvenzverwalters. Ein Grund dafür können hohe Schulden auf der Immobilie sein. Denn wenn der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nicht ausreichen würde, um die vorhandenen Immobilienkredite zu bedienen, würde ein Verkauf keine Gelder für andere Gläubiger bringen.
Wenn man dem Insolvenzverwalter einen Weg aufzeigen kann, wie man auch in der Privatinsolvenz seine monatlichen Kreditverpflichtungen weiter bedient – zum Beispiel aus dem unpfändbaren Einkommen des Schuldners – erhöht das die Chancen auf eine Freigabe der Immobilie zusätzlich. Hat man in einer solchen Situation frühzeitig mit der Bank Kontakt aufgenommen und dadurch vielleicht sogar eine Reduzierung der monatlichen Raten erreichen können, kann das ein weiterer Pluspunkt sein.
Fazit: Auch im schlimmsten Fall kann man eine Immobilie retten
Die Voraussetzung dafür ist einerseits die Perspektive, dass die finanzielle Situation sich in absehbarer Zeit wieder bessern wird. Andererseits sollte von Anfang an das ehrliche Gespräch mit der Bank gesucht werden. Wer aufgrund der aktuellen Situation am Arbeitsmarkt in finanzielle Probleme gekommen ist, wird bei einer Bank, der er jahrelang als zuverlässiger Kunde bekannt ist, wahrscheinlich eine gute Lösung finden können. Alternativ sollte man die Chance des Umschuldens nie außer Acht lassen.
Denn die Zinssätze für Immobilienkredite haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich seitwärts mit einer leicht sinkenden Tendenz entwickelt. Wer seinen Kredit vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen hat, wird heute sicherlich ein deutlich günstigeres Angebot erhalten. In diesem Zusammenhang kann es auch Sinn machen, direkt bei der eigenen Bank nach einem Umschuldungsangebot zu fragen. Um einen Kredit mit einem zuverlässigen Kunden zu retten, werden viele Kreditgeber bei einer solchen Konstellation nicht Nein sagen.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
