Checkliste: Die größten Fehler bei der Baufinanzierung

Fehler bei der Baufinanzierung können sehr teuer werden. Für viele Häuslebauer ein Alptraum. Deshalb eine Checkliste mit den größten Fehlern bei der Baufinanzierung und wie man sie vermeidet.

 

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Beim Hausbau gehen Bauherren und Käufer meist finanzielle Verpflichtungen für die nächsten Jahrzehnte ein. Dabei vertrauen viele darauf, dass schon alles gut gehen wird. Banken und Sparkassen, die Immobiliendarlehen vergeben prüfen als erstes, ob man sich die Immobilie überhaupt leisten kann. Außerdem kennt die Bank oder die Sparkasse nach eigenen Aussagen die bestmögliche Finanzierung.

Untersuchungen von Verbraucherschützern zeigen jedoch, dass dies so und auch nicht grundsätzlich stimmt. Nicht selten geht die von den Experten empfohlen Hausfinanzierung, also jene von der eigenen Bank, am Bedarf des Häuslebauers vorbei. Etwa sobald das Immobiliendarlehen zu hoch oder zu niedrig ausfällt oder die monatlichen Kreditraten die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauherrn oder Käufers überstrapazieren.

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Daher sollte jeder Häuslebauer während des Hausbaus sich selbst um seine Finanzierung kümmern und teure Fehler vermeiden. Unsere Checkliste behandelt alle Finanzierungsfehler, die künftige Kreditnehmer bereits im Vorfeld – vor dem Gespräch mit einem Finanzierungsinstitut – vermeiden sollte. Überdies lesen Sie alle wichtigen Fehler bei Baufinanzierung, die erfahrungsgemäß im direkten Gespräch mit der finanzierenden Bank oder Sparkasse gern gemacht werden. Die besten Tipps, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Alptraum wird.

Tipp 1: Überblick vermeidet Fehler bei der Baufinanzierung

Manch Häuslebauer geht auf die Suche nach der passenden Immobilie, ohne seine finanzielle Lage zu kennen. Und weil zusätzlich die Zinsen dauerhaft niedrig sind, nimmt der Mut zum Schuldenmachen zu. Die Lösung: Bauherren oder Käufer mit konkreten Plänen müssen bei der Finanzierung die Reihenfolge umkehren und zunächst ihre Kassenlage kennen. Erst danach sollten sie sich nach einem geeigneten Objekt umschauen und die Finanzierung ihres Eigenheims planen. Zur persönlichen Inventur vor der Finanzierung des Hausbaus gehört ein umfassender Einkommens-, Vermögens- und Verbindlichkeiten-Check.

Dabei muss jeder Häuslebauer klären, über wie viel Eigenkapital er verfügt. Dabei gehört alles auf den Prüfstand: Vermögenswerte wie Lebensversicherungen mit akzeptablen Rückkaufswerten, zuteilungsreife Bausparverträge sowie andere liquide Mittel wie Spar- und Festgeldkonten.


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Zweiter Schritt, um auch zum Beispiel bei der Baufinanzierung in Mainz oder in Övelgönne zu vermeiden: Jeder sollte prüfen, wie viel Geld im Monat für eine Kreditrate vorhanden ist. Dazu braucht es einen Kassensturz. Dabei sollten sämtliche Einnahmen und Ausgaben von mindestens einem Jahr ungeschönt gegenübergestellt und dann saldiert werden. Wichtig: Häuslebauer dürfen auf der Einnahmenseite nicht großzügig rechnen. Sie sollten bei der Eigenheimfinanzierung nicht den Fehler machen, dass sie das unsichere Nebeneinkommen der Frau oder des Mannes bis auf den letzten Cent und langfristig in den Finanzierungsplan einarbeiten.

Umgekehrt gilt: Auf der Ausgabenseite nicht zu knapp rechnen. Ein gutes Korrektiv sind die Lebenshaltungskosten, die mit rund 40 Prozent des Haushaltseinkommens veranschlagt werden sollten – mindestens mit 600 bis 800 Euro für die erste Person und mit 200 bis 250 Euro für jede weitere Person.

Was nach dem Saldieren von Einnahmen und Ausgaben übrig bleibt, zuzüglich der Kaltmiete, kann für die Finanzierung genutzt werden. Was viele aber übersehen: Von diesem Betrag müssen nicht nur die Kreditraten, sondern auch die höheren Wohnnebenkosten fürs neue Heim – vor allem Energiekosten und Versicherungen – gestemmt werden. Außerdem sollte jeder Bauherr oder Immobilienkäufer Reparaturrücklagen bilden.

Tipp 2: Solide Kostenrechnung bei der Eigenheimfinanzierung

Die meisten Menschen bauen oder kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Und dann wollen sie naturgemäß auf nichts verzichten. Logische Folge: Die Pläne zur Finanzierung des Hausbaus geraten schnell ins Wanken. Nötig ist deshalb eine solide Kostenrechnung beim Hausbau. Dabei gilt: Bauch ausschalten und Kopf einschalten. Zur sorgfältigen Kostenkalkulation beim Hausbau gehört auch, die oft fünfstelligen Nebenkosten beim Hausbau nicht zu vergessen.

Käufer und Bauherren, die die Höhe der Hauskosten kennen und auf Basis eines Kassensturzes ermittelt haben, wie viel finanzieller Spielraum ihnen beim Hausbau bleibt, wissen, ob sie ihren Hausbau finanzieren können. Die Alternativen: entweder beim Wunschobjekt an der Ausstattung sparen, ein günstigeres Objekt suchen oder warten, bis mehr Eigenkapital angesammelt ist.

Tipp 3: Eigenkapital bei der Hausfinanzierung

Vor allem junge Familien haben oft zu wenig Eigenkapital, um den Hausbau zu finanzieren. Banken und Sparkassen verlangen deshalb meist Zinszuschläge, die das Budget des Häuslebauers weiter strapazieren.

Die Lösung: Ausreichend Eigenkapital ist das A und O einer stressfreien Finanzierung. Häuslebauer sollten immer fragen, welche Zinssätze ihr Wunsch-Geldgeber bei welcher Eigenkapitalquote verlangt. Alle anderen mit wenig Eigenkapital, aber halbwegs sicherem und gutem Einkommen, müssen durchweg Zinszuschläge zahlen. Besser: Nach alternativen Geldquellen Ausschau halten – etwa günstigen Darlehen von Verwandten oder vom Chef sowie staatlichen Fördergeldern.

Tipp 4: Auf ausreichend Rücklagen bei der Baufinanzierung achten

Manch einer will unbedingt sein Wunschhaus bauen und verausgabt sich bis auf den letzten Cent. Damit ist das Abenteuer Hausbau von Anfang an in Gefahr. Denn wenn Unvorhergesehenes wie Reparaturen oder der Ausfall des Hauptverdieners geschehen, bleibt kaum mehr eine Möglichkeit mehr, die Eigenheimfinanzierung aufrecht zu halten.

Folgende Lösung hilft, Fehler bei der Baufinanzierung zu vermeiden: unbedingt eine eiserne finanzielle Reserve bilden. Konkret: Nie die gesamten Barmittel als Eigenkapital einsetzen. Besser mindestens zwei bis drei Netto-Monatsgehälter verfügbar halten.

Häuslebauer sollten zusätzlich unbedingt frühzeitig Reserven (z. B. jeden Monat 50 bis 100 Euro) bilden für die Zeit, wenn ihre Immobilie in die Jahre gekommen ist und Handwerker anrücken müssen.

Alternative: Zur langfristigen Sicherung des Eigenheims können sie auch einen Bausparvertrag abschließen, in den sie die Vermögenswirksamen Leistungen (VL) vom Chef investieren. Obendrein gibt es oft auch die Arbeitnehmersparzulage vom Staat, falls der Häuslebauer nicht zu viel verdient. Nach sieben Jahren steht ihm dann nicht nur ein Bausparguthaben zur Verfügung, sondern auch ein Bauspardarlehen, mit dem er möglicherweise Reparaturen am bezahlt.

Tipp 5: An den Ausfall des Hauptverdieners beim Hausbau denken

An den Ausfall des Hauptverdieners denken die wenigsten Häuslebauer. Denn über Tod, Krankheit, Erwerbsunfähigkeit will niemand nachdenken. Viele Bauherren Wohnungskäufer machen den Fehler, nicht für solche Ernstfälle vorzusorgen.

Tipp: Solche Risiken lassen sich versichern. Die beste Vorsorge für den Ernstfall beim Hausbau, sprich den Tod des Hauptverdieners, ist der Abschluss einer Risikopolice. Sinnvoll sind sogenannte Restschuld-Versicherungen. Bei ihnen sinkt die Versicherungssumme entsprechend der Darlehenstilgung.

Zur Absicherung gehört auch eine Berufsunfähigkeits-Police. Allerdings ist diese oft nicht preiswert. Die Beitragshöhe hängt u.a. vom Alter und Gesundheitszustand des Versicherten ab. Alternativ kommt eine private Unfallversicherung infrage. Die zahlt allerdings nur bei körperlichen Beeinträchtigungen nach Unfällen.

Tipp 6: Den Finanzierungspartner zum Hausbau sorgfältig auswählen

Der erste Weg bei der Eigenheimfinanzierung führt immer zur Hausbank. Wer glaubt, dort gebe es beste Konditionen, irrt aber regelmäßig. Eine wahre Goldgrube beim Konditionenvergleich ist das Internet, beispielsweise hier. Wer im Netz unterwegs ist, stößt schnell auf Direktbanken und Kreditvermittler: Durch den weit gehenden Verzicht auf Filialen und die Nutzung des Internets fallen deren Kosten regelmäßig geringer aus. Häuslebauer profitieren davon in der Regel durch etwas bessere Konditionen. Weil der Baufinanzierungsmarkt hart umkämpft ist und Konkurrenz das Geschäft belebt, sollte die Hausbank bei der Baufinanzierung nur einer von einer guten Hand voll Anbieter sein, bei denen der Bauherr die aktuellen Zinskonditionen einholt.

Tipp 7: Jährliche Tilgung bei der Eigenheimfinanzierung nicht zu niedrig ansetzen

Zahlreich Häuslebauer und Wohnungskäufer vereinbaren bei der Eigenheimfinanzierung mit ihrem Geldgeber immer noch eine Mindest-Tilgungsrate von 1 bis 1,5 Prozent im Jahr. Erhebliche Gefahren für die Finanzierung beim Hausbau lauern dann später, falls Baugeld bei der späteren Umschuldung deutlich teurer geworden ist.

Extra-Tipp: Häuslebauer sollten die niedrigen Zinsen nutzen, um die jährliche Tilgungsrate für die Finanzierung des Hausbaus möglichst hoch, beispielsweise auf mindestens zwei oder drei Prozent, heraufzusetzen. Zum Hintergrund: Bei Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz dauert die Rückzahlung länger als bei Darlehen mit einem höheren Zinssatz. Richtig ist auch: Je höher der gewählte Tilgungssatz, umso kürzer die Finanzierungslaufzeit.

Das zahlt sich besonders aus, wenn die Hypothekenzinsen bei einem später anstehenden Anschlussdarlehen deutlich höher liegen als heute. Wichtig: Die Tilgungshöhe muss immer auch zur Einnahme- und Familiensituation eines Kreditnehmers während der Finanzierung und später passen. Vor allem Eltern unter den Häuslebauern sollten nicht alles Ersparte in die Tilgung stecken, sondern Rücklagen bilden – etwa für die Ausbildung der Kinder. Bei ihnen kommt es vor allem auf eine flexible Finanzierungsstrategie an.

Tipp 8: Tilgungsmodalitäten bei der Baufinanzierung flexibel wählen

Viele Bauherren halten an einer Mindesttilgung im Rahmen der Finanzierung ihres Hausbaus fest. Das bringt ihnen zwar Kalkulationssicherheit, macht sie aber unfrei, auf Unvorhergesehenes finanziell angemessen zu reagieren.
Tipp: Häuslebauer sollten im Rahmen ihrer Finanzierung flexible Tilgungsmodalitäten vereinbaren. Denn Darlehensverträge mit möglichst viel Flexibilität sind im Rahmen der Hausbaufinanzierung mindestens genauso wichtig wie solche mit niedrigem Zins. Diese Flexibilität zahlt sich vor allem bei der Tilgung des Baukredits für den Hausbau aus – beispielsweise sobald es finanziell ein wenig enger wird oder aber überraschende Einnahmen ins Haus stehen.

Zwei Varianten sind möglich: Häuslebauer können eine jährliche Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent des Darlehens im Rahmen der Hausfinanzierung vereinbaren. Das sollte kostenlos möglich sein. Wichtig: Solche Sondertilgungen bringen nur dann etwas, wenn die Option in den ersten zehn Jahren der Darlehenslaufzeit genutzt werden kann.

Zusätzlich sollten Häuslebauer und Bauherren bei Bedarf die jährliche Tilgungsquote verändern können. Gebührenfreie Tilgungsanpassungen und auch Sondertilgungen sind wegen des harten Wettbewerbs bei der Hausfinanzierung mittlerweile Standards bei den Darlehensverträgen.

Tipp 9: Zu kurze Zinsbindung ist ein teurer Fehler bei der Baufinanzierung

Manche Hausbaufinanzierung ist so knapp kalkuliert, dass es auf jeden Euro Zinsersparnis ankommt. Deshalb entscheiden sich Häuslebauer häufig für eine möglichst kurze Zinsbindung, weil die immer noch am preisgünstigsten ist. Doch das kann sich bei der ersten Umschuldung schon bitter rächen.

Tipp: Momentan (Oktober 2019) ist Baugeld auch in langen Laufzeiten historisch preiswert. Deshalb sollte die Zinsbindung möglichst lang gewählt werden – beispielsweise 15 lang. Darlehen mit einer langen Zinsbindung bieten einen weiteren Vorteil: Sind seit der vollen Auszahlung des Kredits zehn Jahre vergangen, kann der Häuslebauer sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne weitere Kosten kündigen.

Tipp 10: Blindes Vertrauen in den Finanzierungspartner ist bei der Baufinanzierung oft ein Fehler

Häuslebauer kümmern sich beim Hauskauf um jedes Details, wissen aber nicht, wie sich teure Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden lassen. Vielmehr vertrauen sie bei der Finanzierung ihres Eigenheims ihrer Bank oder Sparkasse. Das ist nicht immer die beste Wahl.

Extra-Tipp: Bauherren und Wohnungskäufer sollten von jedem Gesprächspartner ein detailliertes und für sie verständliches Angebot mit allen wichtigen Informationen zu ihrer Eigenheimfinanzierung verlangen. Sofern sich die Finanzierung des Eigenheims aus mehreren unterschiedlichen Kreditbausteinen zusammensetzt, brauchen Häuslebauer eine klare und vollständige Übersicht über den Aufbau der Hausfinanzierung und die monatliche Gesamtbelastung aus allen Bausteinen.

Wichtig: Behalten Sie die Gesamtfinanzierungslaufzeit im Auge. Etwa zehn Jahre vor Rentenbeginn des Häuslebauers sollte das Haus bezahlt sein. Dann bleibt noch Zeit, um zusätzliches Kapital, z. B. über Aktien zu bilden.

Weshalb es so wichtig ist, Fehler bei der Baufinanzierung zu vermeiden

Für fast jeden ist der Bau eines Eigenheims oder der Kauf einer Wohnung die größte Investition im Leben. Umso wichtiger ist es, dass da nichts schief geht und teure Fehler bei der Baufinanzierung zu vermeiden. Wer unsere Tipps beherzigt, hat schon die wichtigste Voraussetzung erfüllt, um das Leben in den eigenen vier Wänden zu genießen.

Quelle unter anderem: https://immobilienfinanzierung-wiesbaden.de/

 

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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