Baukindergeld für Sondertilgung nutzen

Sondertilgungen in der Baufinanzierung: Sinnvoll oder nicht?

Sehr viele Baufinanzierungen werden heute mit einer Option für Sondertilgungen ausgestattet. Doch was bedeutet das eigentlich für Sie als Kreditnehmer? Wann lohnt sich eine solche Option und welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?
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Baufinanzierungen waren noch nie so günstig wie im aktuellen Zinsumfeld. Kein Wunder, dass sich immer mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Neben den Zinsen und anderen Modalitäten spielen in den Kreditverträgen heute auch Sondertilgungen eine nicht unwichtige Rolle. Wir zeigen Ihnen, wie Sondertilgungen wirken und was Sie bei einer solchen Tilgungsoption beachten sollten.

Sondertilgungen – was ist das genau?

Immobilienfinanzierungen sind große Projekte mit langen Laufzeiten. Zu Beginn legen Sie als Kreditnehmer eine anfängliche Tilgung fest und bezahlen über die gesamte Laufzeit (Zinsbindung) hinweg die gleiche Monatsrate. Diese besteht aus der anfänglichen Tilgung und den anfallenden Zinsen. Da Die Zinsen immer nur auf die Restschuld zu zahlen sind, vergrößert sich der Tilgungsanteil Ihrer Monatsrate jeden Monat um den Betrag, um den die Zinsen abnehmen.

Sondertilgungen nehmen Sie hingegen zusätzlich zur eigentlichen Tilgung vor. Da es gesetzlich kein Recht auf Sondertilgungen gibt, sollten Sie eine entsprechende Option vorher mit der Bank vereinbaren. Andernfalls verlangt der Kreditgeber eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung, die das gesamte Vorhaben unrentabel macht.

Wie wirken Sondertilgungen auf eine Baufinanzierung?

Grundsätzlich haben Sondertilgungen zwei bedeutende Effekte auf einen Immobilienkredit:

  1. Die Restschuld nimmt ab

Der erste Effekt ist trivial: Der Kreditnehmer zahlt vorzeitig einen Teil der Kreditsumme zurück, so dass die Restschuld entsprechend absinkt. Daraus folgt, dass auch der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit im Normalfall kürzer ausfällt.

  1. Die Zinskosten der Baufinanzierung sinken

Deutlich entscheidender ist die Auswirkung auf die Zinskosten einer Finanzierung. Um diese zu verdeutlichen, dient eine beispielhafte Gegenüberstellung zweier Finanzierungen:

Finanzierung I (ohne Sondertilgungen)Finanzierung II (mit Sondertilgungen)
Darlehenssumme250.000 Euro250.000 Euro
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Anfängliche Tilgung2%2%
Sollzins1,6% p.a.1,6% p.a.
Monatsrate600 Euro
Jährliche Sondertilgung0 Euro3.500 Euro
Zinskosten nach 15 Jahren40.238 Euro33.880 Euro
Restschuld nach 15 Jahren132.238 Euro73.380 Euro
Differenz der Restschuld58.858 Euro
Einsparung an Zinskosten durch Sondertilgung6.358 Euro

Quelle: eigene Berechnungen; Stand: Mai 2019

Anhand dieser Beispielrechnung lassen sich beide oben beschriebenen Effekte sehr gut ablesen: Die Restschuld liegt mit 73.380 Euro um insgesamt 58.858 Euro niedriger. Neben den zusätzlich getilgten Beträgen (15 x 3.500 Euro = 52.500 Euro) wurden zudem auch die eingesparten Zinsen in Höhe von 6.358 Euro in die Tilgung investiert. Unter dem Strich also eine deutliche Ersparnis!

Sondertilgungen im Check: Wo liegen die Vor- und Nachteile?

Vorteilhaft sind Sondertilgungen vor allem deshalb, weil sich so die Restschuld und auch die Gesamtkosten einer Baufinanzierung deutlich senken lassen. Darüber hinaus erhalten Kreditnehmer ein Stück weit Flexibilität über die Rückzahlung. Ist das eigene Einkommen zum Beispiel eher sprunghaft, wählen Sie lieber eine geringere Grundtilgung und halten sich spätere Sondertilgungen offen.

Tipp: Wer Baukindergeld erhält, kann auch dieses wunderbar zur Sondertilgung einsetzen. Schließlich werden über 10 Jahre hinweg 1.200 Euro jährlich pro Kind ausgezahlt.

Sondertilgungs-Optionen haben ganz allgemein den Nachteil, dass sie Geld kosten. Zwar werden heute Baufinanzierungen oft mit kostenfreien Sondertilgungen (5-10% pro Jahr des anfänglichenden Darlehens oder der jeweilen Restschuld) angeboten. Jedoch ist auch dort der Zinsaufschlag im Normalfall bereits im effektiven Jahreszins verrechnet.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die gleiche Baufinanzierung ohne Sondertilgungsoption zu einem günstigeren Zinssatz verfügbar wäre. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, sich Baufinanzierungen im Vergleich anzuschauen. So können Kreditnehmer die Konditionen auch mit einer Sondertilgungsoption gegenüberstellen und sich für die günstigste Alternative entscheiden.

Darüber hinaus kommt es auch vor, dass ein Kreditnehmer die Sondertilgungsoption gar nicht nutzen kann. Wer schon vorher absieht, dass zusätzliches Geld für weitere Tilgungen nicht in Sicht ist, benötigt die Option überhaupt nicht. Somit würde ein Verzicht die Zinsen der eigenen Baufinanzierung eventuell noch etwas absenken.

Sondertilgungen als interessante Ergänzung einer Baufinanzierung

Sondertilgungen sind grundsätzlich eine gute Möglichkeit, die Rückzahlung eines Immobilienkredits flexibler zu gestalten. Falls später zusätzliche finanzielle Mittel verfügbar sind, kann so die Restschuld zusätzlich vermindert werden. Darüber hinaus sinken natürlich auch die Zinskosten der Baufinanzierung. Wenn Sie also absehen können, dass später zusätzliche finanzielle Mittel bereitstehen, ist eine solche Sondertilgungsoption genau richtig. Ansonsten ist es besser, darauf zu verzichten.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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