Anfängliche Tilgung bei der Baufinanzierung – Hebel zum Kostensparen?

Baufinanzierungen erfreuen sich hierzulande nach wie vor sehr großer Beliebtheit. Dies liegt vor allem an den nach wie vor niedrigen Zinsen.

Aktuell (Stand: Januar 2022) lässt sich ein Baudarlehen mit einer Zinsbindung bis 10 Jahren laut Bundesbank für durchschnittlich 1,10% Zinsen abschließen. Die niedrigen Zinsen eröffnen zudem noch eine weitere Chance: Die Zinsersparnis zu nutzen, um die anfängliche Tilgung entsprechend zu erhöhen und somit die Restschuld schnell zu senken. Doch welchen Effekt hat dies genau, und welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?

Was ist die anfängliche Tilgung?

Fast jede Baufinanzierung wird heute als Annuitätendarlehen vergeben. Das bedeutet: Der Kreditnehmer zahlt über die gesamte Zeit der Zinsbindung hinweg dieselbe Kreditrate. Doch innerhalb der Rate kommt es jeden Monat zu einer kleinen Verschiebung, denn der Zinsanteil sinkt minimal, während der Tilgungsanteil um den gleichen Anteil ansteigt. Dies liegt in der Tatsache begründet, dass Zinsen immer nur auf die jeweilige Restschuld erhoben werden dürfen, die bekanntlich mit jeder Ratenzahlung sinkt. 

Die anfängliche Tilgung beschreibt den Anteil der Rückzahlung an der monatlichen oder jährlichen Gesamtrate. Dieser lässt sich von Kreditnehmern selbst festlegen. Dabei wird die anfängliche Tilgung jährlich betrachtet und als Anteil an der gesamten Kreditsumme ausgegeben.

Eine anfängliche Tilgung von 1% bedeutet also, dass im ersten Jahr 1% der Kreditsumme getilgt wird. Im Folgejahr steigt dieser Anteil leicht an, weil der Zinsanteil der Rate mit jedem Monat sinkt.

Wie wirkt sich eine hohe anfängliche Tilgung aus?

Die anfängliche Tilgung ist einer der großen Kostenhebel bei der Baufinanzierung – und zwar meist im positiven Sinne. Dabei gelten folgende Zusammenhänge:

  1. Hohe anfängliche Tilgung gleich schnellere Rückzahlung

Eine hohe anfängliche Tilgung bedeutet, dass Kreditnehmer schneller schuldenfrei sind. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Ein Baudarlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,1% wird je nach anfänglicher Tilgung unterschiedlich schnell komplett zurückgezahlt:

  • 1% anfängliche Tilgung: 67,48 Jahre
  • 2% anfängliche Tilgung: 39,86 Jahre
  • 3% anfängliche Tilgung: 28,41 Jahre

Auch die Betrachtung der Restschuld nach 10 Jahren (oft Ablauf der ersten Zinsbindung) ist interessant:

  • 1% anfängliche Tilgung: 178.868 Euro Restschuld
  • 2% anfängliche Tilgung: 157.737 Euro Restschuld
  • 3% anfängliche Tilgung: 136.606 Euro Restschuld

Hieraus ergibt sich die Empfehlung, die anfängliche Tilgung möglichst hoch anzusetzen, um die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung entsprechend zu senken. So wird die Anschlussfinanzierung auch bei einem eventuell höheren Zinssatz zu einem eher kleineren Problem.

  • Hohe anfängliche Tilgung gleich geringere Zinskosten

Die anfängliche Tilgung sorgt jedoch nicht nur für eine schnellere Rückzahlung und damit frühere Schuldenfreiheit. Darüber hinaus lassen sich auf diesem Weg auch die tatsächlichen Zinskosten deutlich geringer halten – und zwar unabhängig vom Zinssatz. Der Grund dafür besteht in der Tatsache, dass Zinsen jeweils auf die Restschuld berechnet werden. Sinkt diese schneller, fallen logischerweise auch geringere Zinszahlungen an. Im obigen Beispiel sehen die Zinskosten bis zur vollständigen Tilgung je nach anfänglicher Tilgung folgendermaßen aus:

  • 1% anfängliche Tilgung: 83.415 Euro Zinsen
  • 2% anfängliche Tilgung: 47.129 Euro Zinsen
  • 3% anfängliche Tilgung: 32.967 Euro Zinsen

Hieraus lässt sich klar ersehen, wie groß das Sparpotenzial durch eine höhere anfängliche Tilgung ausfällt. Durch eine Erhöhung der anfänglichen Tilgung von 1 auf 3% lässt sich in diesem Beispiel ein Viertel der gesamten Kreditsumme als Zinskosten einsparen.

  • Hohe anfängliche Tilgung gleich höhere Monatsrate

Eine höhere anfängliche Tilgung bringt schnellere Schuldenfreiheit und eine deutliche Zinsersparnis mit sich. Dafür muss jedoch monatlich auch ein merklich höherer Betrag für die Kreditrate aufgebracht werden. Die folgenden Zahlen stammen wieder aus dem obigen Beispiel:

  • 1% anfängliche Tilgung: 350,00 Euro Monatsrate
  • 2% anfängliche Tilgung: 516,00 Euro Monatsrate
  • 3% anfängliche Tilgung: 683,33 Euro Monatsrate

Dieser Zusammenhang somit sehr klar die Grenzen einer höheren Tilgung aus. Kreditnehmer müssen sich diese nämlich auch leisten können.

Die anfängliche Tilgung ist also ein Hebel, der sehr wirkungsvoll die Zinskosten und auch die Dauer bis zur Schuldenfreiheit modifiziert. Aus diesem Grund sollte die Höhe der Tilgung auch sehr sorgfältig geplant werden.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung gewählt werden?

Grundsätzlich gibt es bei der anfänglichen Tilgung vor allem eine Empfehlung: So hoch wie möglich ansetzen. Doch diese Empfehlung muss mit einem großen „Aber“ verknüpft werden: Die Kreditrate muss belastbar zu stemmen sein. Es nützt nichts, eine sehr hohe anfängliche Tilgung zu wählen, wenn diese den eigenen Finanzrahmen komplett ausreizt. Es wäre nämlich naiv, anzunehmen, dass innerhalb von 10 oder mehr Jahren keine unvorhergesehenen Dinge passieren.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die anfängliche Tilgung so anzusetzen, dass sie sich aus dem laufenden Haushaltseinkommen abzüglich eines Sicherheitspuffers bequem bezahlen lässt.  Wer hier also den Spagat zwischen hoher Tilgung und gut abgesicherter Finanzierung schafft, kann die Kosten seiner Baufinanzierung sinnvoll absenken.

Sondertilgungen: Der zweite Weg zur Zinsersparnis

Neben der anfänglichen Tilgung helfen auch Sondertilgungen dabei, die Zinskosten der eigenen Baufinanzierung effektiv zu senken. Der Vorteil liegt in der Flexibilität: Kreditnehmer können Sondertilgungen leisten, müssen es aber nicht. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die zukünftige finanzielle Entwicklung noch in den Sternen steht und bei der anfänglichen Tilgung lieber ein vorsichtiger Ansatz gewählt werden soll.

Viele Banken stellen heute Baudarlehen mit einer kostenfreien Sondertilgung von bis zu 5% der jeweiligen Restschuld pro Jahr zur Verfügung. Auf Anfrage lässt sich dieser Anteil auch auf 10% anheben, jedoch bringt dies mitunter einen kleinen Zinsaufschlag mit sich. Aus diesem Grund sollten kostenfreie Sondertilgungen vor allem dann als Zusatzleistung für den Immobilienkredit gewählt werden, wenn eine realistische Chance darauf besteht, sie künftig auch nutzen zu können.

Vor der Baufinanzierung näher mit der Tilgung beschäftigen

Unter dem Strich lässt sich sagen, dass die Tilgung einen wichtigen Faktor rund um die Baufinanzierung darstellt. Aus diesem Grund ist es für Kreditnehmer auch wichtig, sich genauer mit diesem Faktor zu beschäftigen. Eine sorgfältige Haushaltsrechnung zeigt auf, welche Summe regelmäßig für die Tilgung zur Verfügung steht. Wer hier noch einen Sicherheitspuffer einkalkuliert, aber ansonsten eine flotte Rückzahlung wählt, kann am Ende viel Geld sparen.


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