Niedrige Bauzinsen können manchmal auch riskant sein

Niedrige Bauzinsen sind verlockend. Doch sie bergen auch erhebliche Risiken für Bauherren und Immobilienkäufer. Denn sobald nur wenig vom Immobiliendarlehen getilgt wird, kann die Baufinanzierung zur Endlos-Angelegenheit werden.
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Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich schon seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. Zu Beginn des Jahres 2019 gingen viele Experten davon aus, dass damit bald Schluss sein könnte und das Zinsniveau wieder ansteigen würde. Anfang Juni 2019 hat die FMH Finanzberatung jedoch überraschend ganz andere Zahlen veröffentlicht. Die Zinsen sind wieder gesunken und haben einen neuen Tiefstand erreicht. Ein Grund zur Freude? Sicherlich – jedoch können niedrige Zinsen in Verbindung mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung dafür sorgen, dass Ihre Baufinanzierung am Ende noch deutlich länger dauert! Manchmal sogar eine kleine Ewigkeit, sodass sogar die Kinder das Immobiliendarlehen noch tilgen müssen.

Hauskauf mit äußerst niedriger Rate: Ein verbreitetes, aber teures Modell!

Die niedrigen Bauzinsen haben den erfreulichen Effekt, dass sich immer mehr Menschen den Kauf oder Bau einer Immobilie leisten können. Doch leider kommen dabei auch Finanzierungsangebote mit fast schon lächerlich kleinen Rückzahlungsraten auf den Markt. Und genau hier schlagen besonders niedrige Zinsen den Immobilienbesitzern ein Schnippchen. Fast alle Baukredite werden heute nämlich als Annuitätendarlehen vergeben. Das bedeutet:

  • Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich hoch
  • Sie zahlen mit jeder Monatsrate gleichzeitig Zinsen und Tilgung

Da Zinsen jedoch immer nur auf den verbleibenden Restbetrag fällig werden, sinkt Ihre Zinszahlung mit jeder Monatsrate. Die Zinsersparnis fließt dabei automatisch in die Tilgung. Somit kommt es also im Zeitverlauf dazu, dass der Tilgungsanteil der Monatsrate immer größer ausfällt. Das Problem bei sehr niedrigen Zinsen liegt nun darin, dass der Zinsanteil generell vergleichsweise gering ist. Die Umwandlung in den Tilgungsanteil fällt entsprechend klein aus.

Die folgenden beiden Beispielfinanzierungen verdeutlichen das Problem:

Beispiel 1 – normale Tilgung und herkömmlicher Zinssatz

Darlehensbetrag >300.000 Euro
Anfängliche Tilgung >1,0%
Sollzins >1,0%
Zinsbindung >20 Jahre
Monatsrate >500 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren >53.609 Euro
Restschuld nach 20 Jahren >233.609 Euro

Wie Sie sehen können, ist auch diese Finanzierung nicht optimal, da selbst nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 233.609 Euro besteht und bis dahin schon über 50.000 Euro an Zinskosten angefallen sind.

Übrigens: Schon in dieser Konstellation wären Sie erst nach 69,34 Jahren schuldenfrei und hätten bis dahin insgesamt 116.061 Euro an Zinsen gezahlt!

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Das nächste Beispiel zeigt den Effekt von sinkenden Zinsen bei gleicher Tilgungsrate:

Beispiel 2 – niedrige Tilgung und besonders niedrige Zinsen

Darlehensbetrag >300.000 Euro
Anfängliche Tilgung >1,0%
Sollzins >0,5%
Zinsbindung >20 Jahre
Monatsrate >375 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren >26.911 Euro
Restschuld nach 20 Jahren >236.911 Euro

Die Zinskosten lägen in diesem Beispiel nur ungefähr halb so hoch wie im ersten Beispiel. Dafür müssten Sie als Kreditnehmer nach der Zinsbindung auch eine um über 3.000 Euro höhere Restschuld hinnehmen. Die Zeit bis zur Schuldenfreiheit beträgt in dieser Konstellation mit 81,11 Jahren hingegen fast ein gesamtes Menschenleben. Bis dahin wären bei gleichem Zinssatz immerhin auch 64.994 Euro an Zinsen angefallen.

Schneller schuldenfrei und Geld sparen: Zinsersparnis in zusätzliche Tilgung investieren

Grundsätzlich ist es bei einer Baufinanzierung sinnvoll, die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. Trotzdem sollten Sie diese auch in finanziell schwächeren Monaten noch stemmen können. Als gute Basis empfiehlt sich heute deshalb mindestens eine anfängliche Tilgung von 2% des Darlehensbetrags.

Doch selbst wenn dies nicht möglich sein sollte, ist es immer wichtig, dass Sie mögliche Zinsersparnisse in die Tilgung investieren. In Bezug auf das obige Beispiel bedeutet dies, die Monatsrate auch bei einem günstigeren Zinssatz von 0,5% auf 500 Euro pro Monat zu halten. Schon dies brächte eine enorme Ersparnis mit sich und Sie wären deutlich eher schuldenfrei:

Beispiel 3 – normale Tilgung und besonders niedrigen Zinsen

Darlehensbetrag >300.000 Euro
Anfängliche Tilgung >1,5%
Sollzins >0,5%
Zinsbindung >20 Jahre
Monatsrate >500 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren >25.366 Euro
Restschuld nach 20 Jahren >205.366 Euro

Die Restschuld liegt in diesem Beispiel mit 205.366 Euro erheblich niedriger als in den vorigen zwei Beispielen. Durch die schnellere Tilgung hätten Sie zudem auch noch eine kleine Zinsersparnis im Vergleich zu Beispiel 2 erwirtschaftet. In diesem Beispiel könnten Sie zudem nach 57,55 Jahren der Schuldenfreiheit entgegensehen und hätten bis dahin nur insgesamt 45.290 Euro an Zinsen bezahlt.

Akzeptable Raten bei niedrigen Zinsen: Der Weg zum Erfolg!

Die bisherigen Beispiele brachten alle sehr niedrige monatliche Raten mit sich, die in vielen Fällen selbst unterhalb normaler Mietzahlungen liegen. Entsprechend lang waren die Zeiträume bis zur Schuldenfreiheit. Da es jedoch nicht erstrebenswert ist, noch im Rentenalter seinen Immobilienkredit abzubezahlen oder die komplette Tilgung den Kindern zu überlassen, sollten Sie bei hohen Darlehensbeträgen auch entsprechend hohe Tilgungen wählen. Im Folgenden haben wir das Beispiel entsprechend abgewandelt:

Beispiel 4 – angemessene Tilgung und besonders niedrige Zinsen

Darlehensbetrag >300.000 Euro
Anfängliche Tilgung >3%
Sollzins >0,5%
Zinsbindung >20 Jahre
Monatsrate >875 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren >20.733 Euro
Restschuld nach 20 Jahren >110.733 Euro

Nach 20 Jahren konnte die Restschuld auf 110.733 Euro gesenkt werden. Zusätzlich liegen die Zinskosten in diesem Beispiel mit 20.733 Euro noch einmal um fast 5.000 Euro niedriger. Die Dauer bis zur kompletten Schuldenfreiheit in diesem Beispiel: 30,84 Jahre bei Zinskosten von insgesamt 23.783 Euro!

Niedrige Tilgung und niedrige Zinsen: eine besonders problematische Kombination!

Abschließend lässt sich festhalten, dass niedrige Zinsen bei einer geringen Tilgung zu unbefriedigenden Ergebnissen führen. In den ersten dreien der hier vorgestellten Beispiele lag zwar die monatliche Rate niedrig, dafür war eine Abzahlung des Baukredits vor dem Rentenalter auch eher utopisch.

Höhere Tilgungen sind gerade auch angesichts steigender Immobilienpreise wichtig. Schließlich werden deshalb auch immer höhere Darlehensbeträge benötigt. Wenn Sie sich keine entsprechende Monatsrate leisten können, müssen Sie die sehr langen Laufzeiten leider in Kauf nehmen oder Ihr Immobilienprojekt so umgestalten, dass der Kapitalbedarf deutlich sinkt. Eins sollte jedoch stets klar sein: Zinsersparnisse immer in zusätzliche Tilgung investieren!

 

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