Vorsicht bei niedrigen Bauzinsen

Niedrige Bauzinsen können manchmal auch riskant sein

Niedrige Bauzinsen sind verlockend. Doch sie bergen auch erhebliche Risiken für Bauherren und Immobilienkäufer. Denn sobald nur wenig vom Immobiliendarlehen getilgt wird, kann die Baufinanzierung zur Endlos-Angelegenheit werden.
Inhalt


Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich schon seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. Zu Beginn des Jahres 2019 gingen viele Experten davon aus, dass damit bald Schluss sein könnte und das Zinsniveau wieder ansteigen würde. Anfang Juni 2019 hat die FMH Finanzberatung jedoch überraschend ganz andere Zahlen veröffentlicht. Die Zinsen sind wieder gesunken und haben einen neuen Tiefstand erreicht. Ein Grund zur Freude? Sicherlich – jedoch können niedrige Zinsen in Verbindung mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung dafür sorgen, dass Ihre Baufinanzierung am Ende noch deutlich länger dauert! Manchmal sogar eine kleine Ewigkeit, sodass sogar die Kinder das Immobiliendarlehen noch tilgen müssen.

Hauskauf mit äußerst niedriger Rate: Ein verbreitetes, aber teures Modell!

Die niedrigen Bauzinsen haben den erfreulichen Effekt, dass sich immer mehr Menschen den Kauf oder Bau einer Immobilie leisten können. Doch leider kommen dabei auch Finanzierungsangebote mit fast schon lächerlich kleinen Rückzahlungsraten auf den Markt. Und genau hier schlagen besonders niedrige Zinsen den Immobilienbesitzern ein Schnippchen. Fast alle Baukredite werden heute nämlich als Annuitätendarlehen vergeben. Das bedeutet:

  • Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich hoch
  • Sie zahlen mit jeder Monatsrate gleichzeitig Zinsen und Tilgung

Da Zinsen jedoch immer nur auf den verbleibenden Restbetrag fällig werden, sinkt Ihre Zinszahlung mit jeder Monatsrate. Die Zinsersparnis fließt dabei automatisch in die Tilgung. Somit kommt es also im Zeitverlauf dazu, dass der Tilgungsanteil der Monatsrate immer größer ausfällt. Das Problem bei sehr niedrigen Zinsen liegt nun darin, dass der Zinsanteil generell vergleichsweise gering ist. Die Umwandlung in den Tilgungsanteil fällt entsprechend klein aus.

Die folgenden beiden Beispielfinanzierungen verdeutlichen das Problem:

Beispiel 1 – normale Tilgung und herkömmlicher Zinssatz

Darlehensbetrag>300.000 Euro
Anfängliche Tilgung>1,0%
Sollzins>1,0%
Zinsbindung>20 Jahre
Monatsrate>500 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren>53.609 Euro
Restschuld nach 20 Jahren>233.609 Euro

Wie Sie sehen können, ist auch diese Finanzierung nicht optimal, da selbst nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 233.609 Euro besteht und bis dahin schon über 50.000 Euro an Zinskosten angefallen sind.

Übrigens: Schon in dieser Konstellation wären Sie erst nach 69,34 Jahren schuldenfrei und hätten bis dahin insgesamt 116.061 Euro an Zinsen gezahlt!

Das nächste Beispiel zeigt den Effekt von sinkenden Zinsen bei gleicher Tilgungsrate:

Beispiel 2 – niedrige Tilgung und besonders niedrige Zinsen

Darlehensbetrag>300.000 Euro
Anfängliche Tilgung>1,0%
Sollzins>0,5%
Zinsbindung>20 Jahre
Monatsrate>375 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren>26.911 Euro
Restschuld nach 20 Jahren>236.911 Euro

Die Zinskosten lägen in diesem Beispiel nur ungefähr halb so hoch wie im ersten Beispiel. Dafür müssten Sie als Kreditnehmer nach der Zinsbindung auch eine um über 3.000 Euro höhere Restschuld hinnehmen. Die Zeit bis zur Schuldenfreiheit beträgt in dieser Konstellation mit 81,11 Jahren hingegen fast ein gesamtes Menschenleben. Bis dahin wären bei gleichem Zinssatz immerhin auch 64.994 Euro an Zinsen angefallen.

Schneller schuldenfrei und Geld sparen: Zinsersparnis in zusätzliche Tilgung investieren

Grundsätzlich ist es bei einer Baufinanzierung sinnvoll, die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. Trotzdem sollten Sie diese auch in finanziell schwächeren Monaten noch stemmen können. Als gute Basis empfiehlt sich heute deshalb mindestens eine anfängliche Tilgung von 2% des Darlehensbetrags.

Doch selbst wenn dies nicht möglich sein sollte, ist es immer wichtig, dass Sie mögliche Zinsersparnisse in die Tilgung investieren. In Bezug auf das obige Beispiel bedeutet dies, die Monatsrate auch bei einem günstigeren Zinssatz von 0,5% auf 500 Euro pro Monat zu halten. Schon dies brächte eine enorme Ersparnis mit sich und Sie wären deutlich eher schuldenfrei:

Beispiel 3 – normale Tilgung und besonders niedrigen Zinsen

Darlehensbetrag>300.000 Euro
Anfängliche Tilgung>1,5%
Sollzins>0,5%
Zinsbindung>20 Jahre
Monatsrate>500 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren>25.366 Euro
Restschuld nach 20 Jahren>205.366 Euro

Die Restschuld liegt in diesem Beispiel mit 205.366 Euro erheblich niedriger als in den vorigen zwei Beispielen. Durch die schnellere Tilgung hätten Sie zudem auch noch eine kleine Zinsersparnis im Vergleich zu Beispiel 2 erwirtschaftet. In diesem Beispiel könnten Sie zudem nach 57,55 Jahren der Schuldenfreiheit entgegensehen und hätten bis dahin nur insgesamt 45.290 Euro an Zinsen bezahlt.

Akzeptable Raten bei niedrigen Zinsen: Der Weg zum Erfolg!

Die bisherigen Beispiele brachten alle sehr niedrige monatliche Raten mit sich, die in vielen Fällen selbst unterhalb normaler Mietzahlungen liegen. Entsprechend lang waren die Zeiträume bis zur Schuldenfreiheit. Da es jedoch nicht erstrebenswert ist, noch im Rentenalter seinen Immobilienkredit abzubezahlen oder die komplette Tilgung den Kindern zu überlassen, sollten Sie bei hohen Darlehensbeträgen auch entsprechend hohe Tilgungen wählen. Im Folgenden haben wir das Beispiel entsprechend abgewandelt:

Beispiel 4 – angemessene Tilgung und besonders niedrige Zinsen

Darlehensbetrag>300.000 Euro
Anfängliche Tilgung>3%
Sollzins>0,5%
Zinsbindung>20 Jahre
Monatsrate>875 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren>20.733 Euro
Restschuld nach 20 Jahren>110.733 Euro

Nach 20 Jahren konnte die Restschuld auf 110.733 Euro gesenkt werden. Zusätzlich liegen die Zinskosten in diesem Beispiel mit 20.733 Euro noch einmal um fast 5.000 Euro niedriger. Die Dauer bis zur kompletten Schuldenfreiheit in diesem Beispiel: 30,84 Jahre bei Zinskosten von insgesamt 23.783 Euro!

Niedrige Tilgung und niedrige Zinsen: eine besonders problematische Kombination!

Abschließend lässt sich festhalten, dass niedrige Zinsen bei einer geringen Tilgung zu unbefriedigenden Ergebnissen führen. In den ersten dreien der hier vorgestellten Beispiele lag zwar die monatliche Rate niedrig, dafür war eine Abzahlung des Baukredits vor dem Rentenalter auch eher utopisch.

Höhere Tilgungen sind gerade auch angesichts steigender Immobilienpreise wichtig. Schließlich werden deshalb auch immer höhere Darlehensbeträge benötigt. Wenn Sie sich keine entsprechende Monatsrate leisten können, müssen Sie die sehr langen Laufzeiten leider in Kauf nehmen oder Ihr Immobilienprojekt so umgestalten, dass der Kapitalbedarf deutlich sinkt. Eins sollte jedoch stets klar sein: Zinsersparnisse immer in zusätzliche Tilgung investieren!

Tipps, Empfehlungen und Informationen

Unsere Finanzrechner helfen Ihnen bei der Planung und Realisierung

Weitere Artikel zum Thema

TitelInhalt
Niedrige Bauzinsen können manchmal auch riskant seinNiedrige Bauzinsen sind verlockend. Doch sie bergen auch erhebliche Risiken für Bauherren und Immobilienkäufer. Denn sobald nur wenig vom Immobiliendarlehen …2019-06-09 19:28:20
KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) – Voraussetzungen und FörderungEin Eigenheim ist nach wie vor der große Traum vieler Menschen in Deutschland. Damit sich dieser Traum einfacher verwirklichen lässt, …2019-06-03 20:03:28
Sondertilgungen in der Baufinanzierung: Sinnvoll oder nicht?Sehr viele Baufinanzierungen werden heute mit einer Option für Sondertilgungen ausgestattet. Doch was bedeutet das eigentlich für Sie als Kreditnehmer? …2019-05-24 13:44:22
KfW-Baukindergeld: Das sind die neuen Regeln ab Mitte MaiAb dem 17. Mai 2019 gibt es beim KfW-Baukindergeld einige Neuerungen. Die staatliche Förderbank verlängert die Antragsfrist. Außerdem wurden diverse …2019-05-09 15:03:04
Immobiliensuche – so finden Sie Ihr TraumhausSeit einigen Jahren gestaltet sich die Immobiliensuche schwierig. Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen und Häusern ist riesig, das Angebot wird …2019-05-03 17:46:40
Baukindergeld: Eigenheimförderung gibt es auch im RathausOft fördern auch Städte und Gemeinden den Erwerb von Wohneigentum. Fast immer profitieren insbesondere Familien mit Kindern, die sich in …2019-02-03 01:25:08
Lastenzuschuss: So profitieren Hauseigentümer bei finanziellen ProblemenVorübergehende Arbeitslosigkeit oder eine längere Erkrankung des Hauptverdieners können – selbst bei niedrigen Zinsen und Baukindergeld – insbesondere für Familien …2019-01-25 04:55:27
Baukindergeld kassieren und Steuern sparen mit dem MehrgenerationenhausBaukindergeld und Steuerersparnisse für´s Eigenheim gleichzeitig klappt nicht? Falsch! Denn mit einer Einliegerwohnung im Mehrfamilienhaus können Sie beides bekommen: Baukindergeld …2019-01-22 12:25:43
Täglich aktuell: Die besten Baugeldzinsen im VergleichNach wie vor sind die Hypothekenzinsen historisch günstig. Deshalb ist die Finanzierung von Wohneigentum sehr preiswert. Als Bauherr oder Käufer …2019-01-02 17:46:57
Baukindergeld: Erste Frist endete schon am 31.12.2018Anträge auf Baukindergeld sind seit dem 18.9.2018 bei der staatlichen Förderbank KfW möglich. Für tausende Bauherren und Wohnungskäufer endet die …2018-12-12 16:10:46
Baukindergeld 2018: Wie lange reichen 10 Milliarden Euro?Beim Baukindergeld 2018 gilt das sogenannte Windhundverfahren. Ist der Topf leer, gibt es keinen einzigen Cent mehr, selbst falls alle …2018-11-06 09:33:43
Auch Vermögensmillionäre können Baukindergeld bekommenMit dem Baukindergeld 2018 will die Große Koalition Normalverdienern mit Kindern den Erwerb von Wohneigentum – auch in Zeiten niedriger …2018-09-21 18:02:34
Baukindergeld 2018: Probleme mit dem EinkommensnachweisAnspruch auf Baukindergeld 2018 hat nur, wer die Einkommensgrenze einhält. Nachgewiesen werden muss das durch die Einkommensteuerbescheide der betreffenden Jahre. …2018-09-19 16:02:46
Immobilienfinanzierung: Darlehensangebote lesen und verstehenSteigende Mieten, niedrige Zinsen, der Wunsch nach mehr Lebensqualität – immer mehr Familien werden zu Bauherren. Und brauchen zu diesem …2018-07-21 17:39:26
Baukindergeld: Wohnfläche, Durchschnittseinkommen, Bayern-ExtraAb dem Jahr 2018 wird der Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums wieder gefördert. Diesmal durch insgesamt 12.000 Euro Baukindergeld je …2018-06-24 16:24:20
Baukindergeld: Was bedeutet „zu versteuerndes Einkommen“?Die Regierungskoalition aus CDU / CSU und SPD lässt die Förderung selbst genutzten Wohneigentums wieder aufleben. Was vor Jahren noch …2018-06-21 10:36:07
Baukindergeld: Das müssen Bauherren und Käufer wissenSeit dem 18.September 2018 sind Anträge auf das neue Baukindergeld bei der staatlichen Förderbank KfW möglich. Lukrativ für Bauherren und …2018-06-10 18:58:17
So finanzieren Sie Ihr EigenheimStudien legen nahe, dass die Mieten in Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse weiter steigen. Doch für Normalverdiener gibt es eine gute Nachricht: …2018-04-08 08:55:54
So können Sie sich Steuervorteile mit dem Mehrgenerationenhaus sichernWegen der vielerorts in Deutschland scheinbar ungebremst steigenden Mieten und dank historisch niedriger Hypothekenzinsen steht Wohneigentum nach wie vor ganz …2018-04-07 08:56:00
So gestalten Sie die Tilgung Ihres Immobiliendarlehens optimalBauherren sollten beachten: Je niedriger der Nominalzins eines Immobiliendarlehens, desto länger dauert die Entschuldung. Das können schon mal 30 oder …2018-04-06 08:57:04
So können Sie Ihre Immobilie ohne Eigenkapital finanzierenFinanzierung von Wohneigentum bisweilen auch ohne Eigenkapital möglich. In diesem Fall sollte der Bauherr einen versierten Experten an seiner Seite …2018-04-05 08:58:07
So können Sie mit der eingesparten Miete ihr Eigenheim finanzierenImmer mehr Mieter in Deutschland machen sich Sorgen über die hohen und künftig weiter steigenden Wohnkosten. Zu diesem Ergebnis kam …2018-04-04 08:58:59
So können Sie mit Sondertilgungen Ihr Eigenheim zügig entschuldenDas eigene Haus ist eine erstklassige private Altersversorgung. Zumal der Staat den Eigenheimerwerb mit dem Baukindergeld kräftig unterstützt. Eigentümer sollten …2018-04-03 08:59:53

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.