Wohneigentum ist Vieles in einem – Geldanlage, private Altersversorgung und Unabhängigkeit. Voraussetzung dafür ist eine maßgeschneiderte Finanzierungsstrategie. In Zeiten von Bitcoin & Co. stellt sich die Frage, was von einer Immobilienfinanzierung mit Kryptowährungen zu halten ist.
Bei 80 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland – so die übereinstimmenden Ergebnisse von Meinungsumfragen – steht Wohneigentum gleich an erster Stelle der Wunschliste. Stetig nervende Vermieter sind der eine Grund, weshalb Mieter Wohneigentum bevorzugen. Andere – ebenfalls plausible – Gründe ist die Befürchtung, dass die ohnehin schon sehr hohen Mieten in Großstädten und Ballungsräumen auch künftig steigen werden und dann für viele Menschen, insbesondere Familien mit Kindern, bezahlbar sind. Ein Übriges tun die seit Jahren historisch niedrigen Bauzinsen sowie das Baukindergeld als staatliche Förderung für Familien mit Nachwuchs.
- Mayer-Kuckuk, Finn (Autor)
- Siepe, Werner (Autor)
Doch auch wenn das Umfeld für den Bau eines Eigenheims oder den Kauf einer Wohnung praktisch noch nie so gut war wie heute – fast jeder benötigt für die Finanzierung des Immobilienkaufs einen Kredit von der Bank oder Sparkasse. Es sei denn, er hat geerbt oder im Lotto gewonnen oder ist sowieso Millionär. Deshalb gilt: Ob sich der Traum von den eigenen vier Wänden stressfrei und auch über die nächsten Jahre und Jahrzehnte ohne finanzielle Probleme verwirklichen lässt, hängt maßgeblich von der eigenen Finanzierungsstrategie ab.
Worauf Sie bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollten
Wer Wohneigentum erwirbt, braucht dafür – abhängig von Region und örtlicher Lage – mehrere 100.000 Euro. Wohl kaum jemand kann so viel Geld aus dem vorhandenen Vermögen aufbringen. Deshalb benötigt fast jeder Bauherr oder Wohnungskäufer ein Immobiliendarlehen von seiner Bank. Ein solcher Baukredit deckt in der Regel 70 bis 80 Prozent der gesamten Bau- bzw. Erwerbskosten ab. 20 bis 30 Prozent sind Eigenkapital des Kreditnehmers. Weniger eigenes Geld sollte man als Bauherr oder Wohnungskäufer nicht mitbringen. Denn es gilt die goldene Regel der Immobilienfinanzierung: so viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Kredit wie nötig.
Der Grund ist simpel: Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer mitbringt, desto solider, ja sicherer ist die langfristige Finanzierungsstrategie. Man sollte nämlich bedenken, dass eine Baufinanzierung unter normalen Umständen 20 bis 30 Jahre dauern kann. Dann erst ist das eigene Heim schuldenfrei, der Baukredit komplett getilgt. Welche Kriterien machen nun eine längerfristig wetterfeste Immobilienfinanzierung aus?
Weshalb bei der Immobilienfinanzierung der Zins eine wichtige Rolle spielt
So preiswert wie derzeit (Stand: Ende März 2020) war die Finanzierung von Wohneigentum noch nie. Die Bauzinsen sind historisch günstig, und Experten sagen voraus, dass dies auch in den kommenden Jahren so bleiben wird. Zugleich gilt aber auch: Kein Bauherr und kein Wohnungskäufer sollte seinen Darlehensvertrag beim erstbesten Anbieter abschließen. Nach wie vor ist der Wettbewerb gerade bei der Immobilienfinanzierung auf der Angebotsseite extrem hart. Jeder kann mit einigem Verhandlungsgeschick das eine oder andere Zinszehntel zum eigenen Vorteil herausholen. Denn sofern der Schuldner einen guten bis sehr guten Eindruck macht, ist praktisch jede Bank bereit zu Zugeständnissen. Nach dem Motto: Besser den Zins geringfügig heruntersetzen, als einen potenziell soliden Kunden zu verlieren.
Wonach richtet sich die Höhe des Bauzinses?
Die bei Zinsvergleichen – insbesondere im Internet – genannten Zinssätze sind zunächst nur Orientierungswerte. Die grundsätzliche Zinstendenz wird vom – in diesem Fall – europäischen Kapitalmarkt vorgegeben. Traditionell gilt die folgende Faustformel: Rendite von Hypothekenpfandbriefen plus einem Aufschlag von 0,75 bis 1,0 Prozentpunkten. Ein Beispiel dazu: Rentieren Hypothekenpfandbriefe mit einer Restlaufzeit von angenommen 10 Jahren mit 0 Prozent, dann dürfte der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit ebenfalls 10 Jahren Zinsbindung ungefähr 1,0 Prozent betragen.
Wie bereits gesagt – die in Vergleichen genannten Zinssätze dienen lediglich der Orientierung. Wie viel ein Bauherr und Kreditnehmer tatsächlich für sein Immobiliendarlehen zahlen muss, hängt vom Einzelfall ab. Somit von den individuellen Gegebenheiten des Bauherrn respektive Wohnungskäufers. Neben Kreditlaufzeit, besser: der Zinsbindungsdauer, der Darlehenshöhe sowie dem Eigenkapital, das der Bauherr mit in die Finanzierung einbringt, spielt die Bonität des Schuldners eine wichtige Rolle. Dies bedeutet: Falls jemand anderweitig hohe finanzielle Verpflichtungen hat, etwa aufgrund von Konsumentenkrediten oder Autoleasing, könnte es mit dem Baukredit schwierig werden. Entweder winkt die Bank oder Sparkasse ab, weil ihr das Risiko bei der Kreditvergabe zu groß ist. Oder aber der Bankkunde erhält ein Baudarlehen nur mit vergleichsweise hohen Zinszuschlägen. Dann zahlt er also für ein Immobiliendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung beispielsweise nicht lediglich rund 1,0 bis 1,5 Prozent, sondern teils spürbar mehr als 2 Prozent.
Grundsätzlich gilt: Positiv auf Seiten des Häuslebauers bzw. Wohnungskäufers sind ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, vergleichsweise hohes Eigenkapital von 20, besser 30 Prozent der gesamten Erwerbskosten und auch eine positive SCHUFA-Auskunft.
Entsprechend problematisch kann es mit dem Baukredit werden, sofern der Hauptverdiener nur einen befristeten Arbeitsvertrag hat oder sich gar noch in der Probezeit befindet. Ein Übriges tut selbstverständlich die negative SCHUFA-Auskunft. Wichtig: Auch eine selbstständige oder freiberufliche Tätigkeit kann bei der Finanzierung von Wohneigentum zum Problem werden. Bekanntlich wollen Banken und Sparkassen bei der Kreditvergabe die eigenen Risiken soweit wie möglich verringern. Insbesondere bei Freiberuflern und anderen Selbstständigen können Umsätze und das Einkommen erfahrungsgemäß starken Schwankungen unterliegen. Das mögen Geldinstitute bei der Kreditvergabe weniger.
Wie sie mit Sondertilgungen ihre Immobilien schneller entschulden können
Kein Zweifel – niedrige Hypothekenzinsen sind für praktisch jeden Bauherrn oder Wohnungskäufer, der ein Darlehen über mehrere 100.000 Euro benötigt, sinnvoll und wünschenswert. Doch billiges Baugeld kann auch einen erheblichen Nachteil haben. So dauert die komplette Entschuldung – finanzmathematisch nachzuweisen – sehr lange, falls der Kreditnehmer nicht zugleich eine hohe Tilgungsrate wählt. Wer sich also für einen recht geringen Tilgungssatz von beispielsweise 1,5 oder nur 2 Prozent vom Anfangsdarlehen jährlich entscheidet, sollte sich von seiner Bank zumindest das Recht auf regelmäßige Sondertilgungen vertraglich einräumen lassen.
Viele Kreditinstitute – der harte Wettbewerb im Bereich Immobilienfinanzierung macht’s möglich – räumen ihren Kunden jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent vom Startkredit ein. Selbstverständlich gebührenfrei. Mit solchen Sondertilgungen können Immobilieneigentümer und Kreditnehmer bei der Entschuldung ihres Wohneigentums gleichsam den Turbo zuschalten. Sondertilgungen sind beispielsweise sinnvoll, sofern in absehbarer Zeit Schenkungen oder sogar eine Erbschaft erwartet werden. Oft eignen sich auch das Weihnachtsgeld und Urlaubsgeld sowie Bonuszahlungen zum Jahresende dazu, die Schuldentilgung zu beschleunigen.
Können Kryptowährungen bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle spielen?
Wer beispielsweise mit Forex Trading nebenbei Geld verdient, kann den Gewinn durchaus für eine Sondertilgung des Immobiliendarlehens nutzen. Selbstverständlich ist dies auch möglich, falls mit Bitcoins spekuliert. Mittlerweile lassen sich Immobilienkauf und Immobilienfinanzierung sogar mit Kryptowährungen realisieren. Wahr ist aber auch: Bei selbst genutztem Wohnungseigentum dürfte die Finanzierung mit Bitcoin & Co. nur in den wenigsten Fällen passen.
Doch wer weiß, was in den nächsten Jahren geschieht. Möglicherweise werden Bauherren und Wohnungskäufer künftig viel häufiger als heute auf Kryptowährungen zurückgreifen, sobald es um den Immobilienerwerb und die Immobilienfinanzierung geht. Experten behaupten, dass „Kryptos“ zunehmend eine Alternative zum klassischen Bezahlen sind.
Aber das dürfte noch Zukunftsmusik sein. Aktuell sind Bitcoin & Co. eher Investments. Wer hier Gewinne einfährt, steckt diese entweder in seinen Konsum oder – was langfristiger vernünftiger ist – zahlt einen Teil seines Bauschulden zurück.
Einig sind sich Experten, dass Kryptowährungen in nicht ganz so weit entfernten Zukunft eine wesentliche, zumindest weitaus größere Rolle im weltweiten Finanzsystem spielen als heute. Nicht zuletzt, weil sich die dahinter befindliche Blockchain-Technologie auch auf Vertragsebene auswirken wird. So kann schon heute mit „Smart Contracts“, den intelligenten Verträgen also, kann ein Geschäft komplett abgewickelt werden.