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Die richtige Zinsbindung bei der Baufinanzierung – darauf kommt es an
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Ein wichtiger Punkt bei der eigenen Baufinanzierung ist auch die gewählte Zinsbindung. Doch was verbirgt sich genau dahinter? Und was ist dabei zu beachten.
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Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden oder möchten ein Grundstück erwerben und benötigen dafür eine passende Baufinanzierung? In diesem Fall dürfte Ihnen sehr schnell auffallen, dass ein solches Finanzierungsvorhaben sorgfältige Planung erfordert. Schließlich geht es um große Summen und sehr lange Zeiträume.

Zinsbindung und Baufinanzierung – wo liegen die Zusammenhänge

Wer mehr über die generelle Darlehenswahl wissen möchte, kann sich hier über den Baufinanzierungskredit informieren. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Benötigte Finanzierungssumme
  • Persönliche Bonität (beeinflusst den Zinssatz)
  • Gewählte anfängliche Tilgung
  • Höhe des Eigenkapitals (beeinflusst den Zinssatz)
  • Der effektive Jahreszins des Baukredits

Darüber hinaus existiert mit der Zinsbindung ein weiteres wichtiges Kriterium, welches sich zum einen direkt auf den effektiven Jahreszins auswirkt und zum anderen auch eine große indirekte finanzielle Auswirkung mit sich bringen kann.

Was ist die Zinsbindung genau?

Die meisten Baufinanzierungskredite werden heute mit gebundenem Sollzins vergeben. Das heißt: Der Zinssatz bleibt über die gewählte Laufzeit hinweg gleich hoch. Während dieses Zeitraums haben Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus also keinerlei Auswirkungen auf die Zinsen der entsprechenden Baufinanzierung. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindung (korrekter: Zinsbindungsfrist) bezeichnet.

Zinsbindung vs. Laufzeit

In vielen Publikationen wird die Zinsbindung zudem mit der Laufzeit gleichgesetzt. Dies stimmt zumindest insoweit, als dass ein Baudarlehen während der Zinsbindung normalerweise nicht vorzeitig durch Sie als Kreditnehmer gekündigt werden kann. Ausnahmen gelten für Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, denn hier hat der Gesetzgeber in §489 BGB Abs 1 Nr. 2 ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten eingeräumt.

Um Missverständnissen vorzubeugen, sollte jedoch festgehalten werden, dass zum Ende der Laufzeit im Normalfall oft noch eine Restschuld verbleibt, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. Somit ist die Bezeichnung Laufzeit für die Zinsbindungsfrist immer nur für den einzelnen Kreditvertrag korrekt, jedoch nur selten in Bezug auf die Abzahlung der gesamten Kreditschuld für den Kauf der Immobilie.

Gängige Zinsbindungsfristen erstrecken sich auf Zeiträume zwischen 5 und 25 Jahren. Doch welche Zinsbindung passt letztlich für Ihre Finanzierungssituation?

Welche Zinsbindungsfrist ist für einen Baufinanzierungskredit sinnvoll?

Wenn Sie einen Baufinanzierungskredit aufnehmen möchten, haben Sie die Wahl zwischen Zinsbindungen von 5 bis 25 Jahren. In Einzelfällen ist es sogar möglich, eine Zinsbindung von 30 Jahren zu wählen. Die Wahl einer passenden Zinsbindung hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

  1. Dem allgemeinen Zinsniveau

Das allgemeine Zinsniveau ist gerade für Baufinanzierungen sehr wichtig. Damit sind nicht die Unterschiede zwischen günstigen und teuren Kreditanbietern gemeint. Diese existieren in jeder Zinssituation. Vielmehr macht es einen Unterschied, ob der Markt sich über Zinssätze von 4-7% erstreckt (allgemein hohes Zinsniveau) oder über Zinssätze zwischen 0,5-2,5% (sehr niedriges Zinsniveau).

In einer Niedrigzinsphase ist es nämlich sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Auf diesem Weg profitieren Sie nämlich lange von den niedrigen Zinsen und haben Planungssicherheit. Liegen die Zinsen hingegen allgemein recht hoch, sind kurze Zinsbindungen sinnvoller. So können Sie bereits nach 5 Jahren auf ein niedrigeres Zinsniveau hoffen und eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen.

  1. Den Zinsaufschlägen

Kreditgeber verlangen in den meisten Fällen Zinsaufschläge für lange Zinsbindungen. Schließlich erhalten Sie als Kreditnehmer dafür eine gewisse Planungssicherheit, die die Banken sich bezahlen lassen. In Niedrigzinsphasen sind diese Zinsaufschläge für lange Laufzeiten normalerweise ausgeprägter als bei einem hohen Zinsniveau. Trotzdem ist es wichtig, die verschiedenen Kreditanbieter auch im Hinblick auf die Zinsaufschläge bei langen Zinsbindungen zu vergleichen.

Darüber hinaus spielt auch die Höhe des Baufinanzierungskredits eine gewisse Rolle. Bei einer sehr hohen Kreditsumme benötigen sie im Normalfall mehr Zeit, um diese zu tilgen. Auch hier können lange Zinsbindungen sinnvoll sein. Übrigens: Staatliche Förderungen wie das Baukindergeld verbilligen indirekt die Zinslast, falls das Geld in Sondertilgungen investiert wird.

Mit der richtigen Zinsbindungsfrist die eigene Baufinanzierung optimieren

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Zinsbindung eine durchaus wichtige Rolle bei der Planung einer Immobilienfinanzierung spielt. Aus diesem Grund sollten Sie sich vorher über die Zusammenhänge informieren und die Zinsbindung am Ende so wählen, dass Sie zu Ihrer persönlichen Finanzierungssituation passt. Grundsätzlich empfiehlt es sich, die aktuell niedrigen Zinsen (Stand: Januar 2020) möglichst lange zu nutzen und eher lange Zinsbindungsfristen von 10 Jahren und mehr zu wählen. Da sich das Zinsniveau jedoch auch wieder ändern kann, sollten Sie dieses vor einer Baufinanzierung ebenfalls genau checken.

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] Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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