Grundstück: Bei Altlasten nützt auch kein Baukindergeld

Grundstück: Vorsicht vor Altlasten

Bauherren, die ein Grundstück gefunden haben, sollten den Boden vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen. Denn nicht jedes Grundstück hält, was der Verkäufer verspricht. Die Art der Bebaubarkeit, vor allem aber Altlasten sind mit die wichtigsten Prüfkriterien.



Der passende Hausanbieter ist gefunden, das Wunschhaus inklusive. Die Hypothekenzinsen sind weiter niedrig, und ein Anspruch auf Baukindergeld besteht ebenfalls. Kurzum: Die Bedingungen für den Hausbau könnten besser nicht sein. Einzig das passende Grundstück fehlt noch.

Bauland ist in Deutschland seit Längerem Mangelware. Wer ein passendes Grundstück gefunden hat, wird schnell feststellen, dass potenzielle Käufer dafür Schlange stehen. Doch selbst falls der Preis für das Grundstück ein wenig zu hoch scheint, aber Lage und Aussicht stimmen, schlagen künftige Bauherren zu. Sie kaufen in der Überzeugung, ihrem Wunsch vom Eigenheim ein großes Stück näher zu kommen und die günstigen Zinskonditionen sowie das Baukindergeld für sich nutzen zu können.

Manchen Bauherren fehlt bisweilen leider der rechte Durchblick, ob sich die eigenen Baupläne auf dem Grundstück tatsächlich realisieren lassen. Falls nämlich beim Grundstückskauf der Bauch über den Kopf entscheidet, ist der erste Schritt ins Ungewisse getan. Wer allerdings ein festes Fundament für sein Eigenheim gießen will, beachtet die Goldene Regel vor Vertragsunterschrift. Sie lautet: Erst fragen, dann kaufen.

Konkret: Beim jedem Grundstückskauf entscheidend sind Informationen. Verschaffen Sie sich daher vor dem Kauf alle notwendigen Details über das von Ihnen ausgewählte Grundstück. Boden ist nicht gleich Boden. Denn was das Grundstück im Einzelfall wert ist, hängt letztlich immer von seiner Beschaffenheit ab.

Beispiel: Bebaubarkeit. Taugt der Boden nicht für die geplante Bebauung, ist das Grundstück letztlich (fast) wertlos. Neben der Bebaubarkeit zählen mögliche Umweltbelastungen, Stichwort Altlasten, sowie die Beschaffenheit des Bodens zu den Punkten, die jeder Grundstückskäufer unbedingt vor dem Kauf klären sollte.

So prüfe ich die Bebaubarkeit des Grundstücks

Werfen Sie einen Blick in den amtlichen Bebauungsplan. Klären Sie, ob das Grundstück bebaut werden darf und ob die Vorstellung vom neuen Eigenheim tatsächlich auf der ausgesuchten Parzelle Wirklichkeit werden kann. Denn nicht jedes Grundstück, das verkauft wird, ist ein Bauplatz.

Ist das Grundstück im Bebauungsplan der Gemeinde als Baugrundstück für Wohngebäude ausgewiesen, steht dem Kauf grundsätzlich nichts entgegen. Anders falls das Wunschgrundstück Rohbauland ist, die Vorstufe zum Bauland, oder gar Bauerwartungsland. Bei letzterem handelt es sich um Flächen, die zu einem späteren Zeitpunkt von der Gemeinde zur Bebauung freigeben werden können. Garantiert ist das jedoch nicht. Vielmehr regiert hier das Prinzip Hoffnung beziehungsweise die Spekulation. Deshalb lieber Finger weg von einem solchen Grundstück.

Im Bebauungsplan ist geregelt, um was für ein Gebiet es sich handelt, beispielsweise um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet, in dem auch Gewerbe angesiedelt werden darf. Außerdem enthält der Bebauungsplan, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Baugrenzen und -linien sind ebenso festgelegt wie die Art der der baulichen Nutzung, die Anzahl der Vollgeschosse und die Dachform. Tipp: Den Bebauungsplan können Sie bei der Kommunalverwaltung, respektive dem Bauordnungsamt oder dem Stadtplanungsamt einsehen. Bitten Sie die Experten in Ihrer Kommunalverwaltung bei Unklarheiten um Hilfe beim Lesen des amtlichen Plans. Weiterer Tipp: Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ob Ihre Planungen auf Ihrem Wunschgrundstück genehmigungsfähig sind, können Sie eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde stellen. Das ist grundsätzlich auch vor Unterschrift unter den Kaufvertrag für Ihr Grundstück möglich.

So prüfe ich, ob Rechte und Pflichten am Grundstück bestehen

Jedes Grundstück hat auch eine gleichsam rechtliche Seite. Welche Rechte und Pflichten an dem ausgesuchten Stück Land bestehen, kann ein Blick in das Grundbuch beantworten. In diesem amtlichen Register werden die Rechtsverhältnisse an Grundstücken festgehalten. Was dort steht ist entscheidend. Denn das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“, wie es allgemein heißt. Das bedeutet: Käufer können sich darauf verlassen, dass die Eintragungen stimmen.

So prüfe ich, ob es Altlasten gibt

Unter der Erdoberfläche kann so manche Überraschung, die die Pläne vom behaglichen Eigenheim vermiesen kann, schlummern. Altlasten gibt es überall: auf dem Land, wo Sand- und Tongruben mit Müll aufgefüllt wurden, genauso wie in Großstädten, wo auf den Geländen von ehemaligen Textilfabriken oder Chemieunternehmen komplette Wohnsiedlungen entstanden sind. Schließlich regelt erst seit 1972 ein bundesweites Abfallgesetz das Ablagern von Müll. Nicht auszuschließen ist also, dass auf der ausgesuchten Parzelle Schadstoffe vergraben wurden, die auch heute noch gesundheitliche Schäden verursachen können.

Wer Altlasten-Gefahren weitgehend ausschließen will, wirft einen Blick in das Altlastenverzeichnis der Kommune. Kleiner Haken daran: Dort sind alle Flächen verzeichnet, die den Behörden als Altlasten bekannt sind. Was erst morgen entdeckt wird, kann naturgemäß heute noch nicht im Verzeichnis stehen.

So prüfe ich die Beschaffenheit des Grundstücks

Wer wissen will, welche Beschaffenheit das Grundstück aufweist, sollte eine Baugrunduntersuchung in Auftrag geben bzw. den Verkäufer fragen, ob er eine solche Untersuchung des Grundstücks bereits gegeben hat. Schließlich will niemand im Lauf seines Eigentümerlebens mit dem Auftrieb seines Gebäudes oder mit einem Gelände- oder Grundbuch beziehungsweise Setzungen oder Senkungen (gelb = Lexikon) seines Bodens konfrontiert werden.

Die geotechnischen Verhältnisse des Bodens haben maßgeblichen Einfluss auf den Bau. So lässt sich beispielsweise auf torfigen, moorigen oder sandigen Untergründen nur ein Gebäude errichten, nachdem der Boden ausgetauscht und ein Kieskoffer eingebaut wurde sowie die Gründung auf einer tragfähigen Bodenplatte erfolgt.

Untergründe, die verschiedenartige Bodensorten aufweisen, erschweren wegen ihres unterschiedlichen Setzungsverhaltens ebenfalls das Bauen, genauso schwer lösbarer oder gar felsiger Boden. Auch bindige Böden, die Ton oder Lehm enthalten, bereiten Probleme, weil sich Oberflächenwasser stauen kann. Bodenfeuchte und drückendes Grundwasser zählen im Übrigen zu den häufigen Problemen von Grundstücken. Dabei kann es sich sowohl um aufstauendes Sickerwasser als auch um einen hohen Grundwasserspiegel handeln.

Sogenannte geotechnische Sachverständige prüfen anhand geologischer Karten und mittels Probebohrungen den Aufbau und die Zusammensetzung des Untergrunds ebenso wie die hydrogeologischen Verhältnisse, also die Grundwassersituation, des Grundstücks. Mit den Ergebnissen der Baugrunduntersuchung erhält der planende Architekt bzw. der beauftragte Statiker wichtige Informationen für die Art der Gründung einer Immobilie sowie die Gestaltung und Auslegung der tragenden Konstruktion.

Wer sein Grundstück gründlich geprüft hat, ist der Verwirklichung seiner Pläne einen guten Schritt näher gekommen. Die günstigen Hypothekenzinsen und das Baukindergeld sind weitere Bausteine für ein sicheres Fundament.

Checkliste: Hier können Sie sich auch über Ihr Grundstück informieren.

  • Fragen Sie nach bei Nachbarn, die schon seit längerem vor Ort wohnen. Sie wissen meist genau, wie die Grundstücke früher genutzt worden sind.
  • Das Altlastenverzeichnis des örtlichen Bauamtes ist eine hervorragende Informationsquelle. Es enthält alle Flächen verzeichnet, die den Behörden als Altlasten bekannt sind. Einzige Einschränkung: Das Verzeichnis enthält nur bisherige Altlasten-Entdeckungen. Was noch im Boden schlummert, aber noch nicht entdeckt worden ist, steht nicht im Verzeichnis. Außerdem dauert es in der Regel einige Zeit, bis nach einer Altlast-Entdeckung diese auch amtlich erfasst wird.
  • Wie Grundstücke früher genutzt werden, lässt sich auch aus Bauakten, die beim Bauordnungsamt geführt werden, oder Grundbucheinträgen entnehmen.
  • Eine weitere wichtige Informationsquelle können Luftbilder und alte Karten aus dem Vermessungsamt oder dem Stadtarchiv sein. Auf ihnen lässt sich bisweilen erkennen, ob an der Stelle des Grundstücks früher Sand, Ton oder ähnliches abgebaut wurde.


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