In Deutschland ist es laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich günstiger, eine Immobilie zu kaufen als zu mieten. Die höheren Zinsen haben den Selbstnutzer Kostenvorteil aber deutlich reduziert.
In Deutschland denken viele Menschen, dass der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kostenintensiver ist als das Mieten. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, dass in vielen Regionen der Immobilienkauf Kostenvorteile bietet.
Selbstnutzerkosten und Nettokaltmieten im Vergleich
Im Rahmen ihrer Studie haben die Ökonomen um den IW-Immobilienexperten Michael Voigtländer die Selbstnutzerkosten von Immobilien mit den Nettokaltmieten von Bestands- und Neuverträgen verglichen.
Dabei haben sie neben dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer und den Notargebühren auch die Zinsen der Immobilienfinanzierung und die entgangenen Zinsen der Immobilienkäufer berücksichtigt. Laut Voigtländer hätten diese ihr Eigenkapital anstatt in eine Wohnung oder ein Haus schließlich auch anders anlegen können. Als Zinssatz wählten die Ökonomen die Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen.
Außerdem beachtet die Studie die Instandhaltungskosten der Immobilie sowie deren Wertverzehr und Wertsteigerung. Damit der Immobilienboom der vergangenen Jahre nicht übergewichtet wird, haben die Autoren die Wertsteigerung der Objekte auf jährlich drei Prozent gedeckt.
Deutliche Kostenvorteile bei Immobilienkauf im Jahr 2021
Laut den Studienergebnissen hatten Immobilienkäufer im Jahr 2021, bei den damals sehr niedrigen Zinsen von etwa einem Prozent, im Mittel Kosten von 4,21 Euro je Quadratmeter. Mieter mussten für eine entsprechende Immobilie bei Bestandsverträgen 7,04 Euro je Quadratmeter und bei Neuverträgen 10,30 Euro je Quadratmeter bezahlen. Immobilienkäufer konnten somit einen Kostenvorteil von etwa 60 Prozent gegenüber Mietern mit Neuverträgen und 40 Prozent gegenüber Mietern mit Altverträgen erzielen.
„Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert. Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzer Kostenvorteil signifikant verringern“, erklärt Voigtländer.
Höhere Zinsen bei Immobilienkrediten
Inzwischen sind die Kostenvorteile für Immobilienkäufer deutlich geringer, weil die Europäische Zentralbank (EZB) wegen der Rekordinflation ihre expansive Geldpolitik beendet hat. Die Zinssätze bei Immobilienkrediten haben sich gegenüber dem Jahr 2021 deshalb bereits mehr als verdoppelt. Wie sich diese Entwicklung auf die Kostenvorteile auswirkt, wenn man Immobilien kaufen möchte, hat das IW ebenfalls in drei Szenarien mit Bauzinsen 2, 2,5 und 3 Prozent analysiert.
- Wenn die Baufinanzierung 2 Prozent Zinsen kostet, liegen die Selbstnutzerkosten bei 7,0 Euro je Quadratmeter. Bei diesem Zinsniveau sind sie also nahezu identisch mit den Mieten bei Bestandsverträgen, aber noch deutlich günstiger als die Mieten bei Neuverträgen.
- Bei einem Zinsniveau von 2,5 Prozent sind die Kosten von Selbstnutzern mit 8,55 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so hoch. Berücksichtigt man auch die höheren Kaufpreise, liegen die Selbstnutzerkosten bei diesem Zinssatz bei 8,97 Euro je Quadratmeter.
- Kostet die Baufinanzierung 3 Prozent Zinsen, liegen die Selbstnutzerkosten bei 10,63 je Quadratmeter. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent ist es aber immer noch in 315 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten günstiger, eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten.
Hohe Mieten in den Großstädten
Im Umland der sieben größten deutschen Städte, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf liegt der neutrale Zins bei 3,6 Prozent. Immobilienkäufer haben hier also noch bei einem Zinssatz einen Kostenvorteil, bei dem in anderen Regionen bereits das Mieten günstiger wäre. Dies liegt vor allem an den sehr hohen Mieten Neuvertragsmieten in den Speckgürteln der Metropolen.
Neutraler Zins bei der Immobilienfinanzierung
Der neutrale Zins ist in der Studie als Wert definiert, bei dem die Neuvertragsmieten und die Selbstnutzerkosten bei einer zehnjährigen Finanzierung identisch sind. Bei einem höheren Zinssatz haben Mieter einen Kostenvorteil.
In sieben Großstädten, darunter Berlin, Hamburg und München, liegt der neutrale Zins bei 2,8 Prozent. In den übrigen Großstädten sind es 3,1 Prozent und in deren Umland 3,5 Prozent. In den übrigen Kreisen liegt der neutrale Zins bei 3,7 Prozent.
Käufer durch Wertsteigerungen begünstigt
Bei den drei Szenarien der Studie handelt es sich laut den Ökonomen des IW um Beispielrechnungen, die auf einer Reihe von Annahmen basieren. Besonders die deutliche Wertsteigerung bei Immobilien hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass Immobilienkäufer gegenüber Mietern einen signifikanten Kostenvorteil hatten. Aktuell gehen Experten davon aus, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den kommenden Jahren sinken. Die Kostenvorteile würden sich dadurch zugunsten der Mieter verschieben
Entscheidend ist zudem die weitere Entwicklung der Zinsen, die sich aufgrund der hohen Inflation innerhalb der Europäischen Union (EU) wahrscheinlich auf einem hohen Niveau einpendeln werden. Realistisch sind bei Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen drei Prozent und mehr.
„Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch“, erklären Finanzexperten der FMH-Finanzberatung. Ein baldiges Ende der hohen Zinsen erwartet die FMH-Finanzberatung nicht. Die Studienautoren vom IW erklären zudem, dass die Entscheidung zwischen dem Kaufen oder Mieten einer Immobilie nicht ausschließlich von finanziellen Faktoren, sondern auch den persönlichen Lebensumständen abhängt.