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Checkliste Hausfinanzierung: Tipps für die Beratung bei Ihrer Bank

Ohne Hausfinanzierung kein eigenes Heim. Hier die Checkliste mit den besten Tipps für die Beratung durch Ihre Bank, Sparkasse oder den Finanzierungsvermittler.
Inhalt

Sobald alle Vorbereitungen für das Finanzierungsgespräch mit der Bank erledigt sind und alle Unterlagen für das Finanzierungsgespräch dem Finanzierungsberater vorliegen, kommt es auf die beste Vor- und Nachbereitung der Gespräche mit dem richtigen Gesprächspartner an. Üblicherweise gibt es mehr als ein Gespräch, bis ein Finanzierungsangebot erstellt, geprüft und angenommen wird. Sachkenntnis zur Finanzierung eines Hausbaus sowie Nervenstärke sind Voraussetzung, damit zum Schluss die Hausfinanzierung ein voller Erfolg wird.

Tipp 1: Die Hausfinanzierung muss zu den finanziellen Bedürfnisses des Darlehensnehmers passen

Angenommen, ein Häuslebauer geht unvorbereitet zu einem Finanzierungsgespräch. Nicht nur, dass der Bankberater vergleichsweise viel Mühe hätte, alle für die Finanzierung wichtigen Fakten wie den Kapitalbedarf zu ermitteln. Der Finanzierungsberater, der am liebsten seine Hausprodukte verkauft, würde vermutlich am Ende statt einer optimalen Finanzierung wahrscheinlich nur ein Angebot von der Stange für die Finanzierung des Hausbaus vorlegen.

Was aber jeder Häuslebauer braucht ist eine auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Hausfinanzierung. Und davor steht eine optimale Beratung – auch auf Basis der Vorbereitung den künftigen Bauherrn. Daher unbedingt die Finanzierung des Hausbaus ausführlich vorbereiten

Tipp 2: Das erste Finanzierungsgespräch frühzeitig vereinbaren

Häuslebauer sollten das erste Gespräch zur Finanzierung des Hausbaus nicht auf die lange Bank schieben und am besten frühzeitig einen Gesprächstermin vereinbaren. Frühzeitig heißt, dass der Häuslebauer nicht unter Handlungsdruck, zum Beispiel wegen eines bald anstehenden Notartermins oder ähnlichem kommt und ihm ausreichend Zeit bleibt, Konkurrenzangebote einzuholen. Das erste Gespräch sollten Bauherren bzw. Immobilienkäufer am besten mit ihrer Hausbank führen, um so im Umgang mit Finanzierungsberatern Sicherheit zu gewinnen.

Tipp 3: Fachchinesisch bei der Beratung für die Hausfinanzierung

Die Finanzierung eines Hausbaus gelingt nur, wenn der Häuslebauer auf Augenhöhe mit dem Finanzierungsberater sprechen kann. Heißt: Er sollte die wichtigsten Fachbegriffe. Unter anderem entscheidend sind „Beleihungswert“ und „Beleihungsgrenze“. Hintergrund: Banken unterscheiden zwischen Erster und Zweiter Hypothek, wobei die erste 1a-Hypothek heißt und die zweite 1b. Die 1a-Hypothek ist für die Bank am risikolosesten, da sie diese in der Regel nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze vergibt. Meistens liegt diese zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes.

Brauchen Häuslebauer einen Darlehensbetrag, der diese Grenze übersteigt, müssen Sie zusätzlich eine 1b-Hypothek erwerben. Und für die verlangen die Banken einen Zinsaufschlag. Künftige Kreditnehmer sollte den Finanzierungsberater also durchrechnen lassen, ob das erste Angebot für die Finanzierung reicht oder ob sie zusätzlich eine nachrangige, teurere 1b-Hypothek benötigen.

Tipp 4: Finanzierungsangebote immer gründlich prüfen

Zwischen dem ersten Finanzierungsgespräch und der vollständigen Auszahlung der Baudarlehens finden oft mehrere Beratungsgespräche statt. Dabei prüft der Finanzierungsberater die generelle Machbarkeit des Vorhabens, sprich des Hausbaus, erstellt ein Darlehensangebot und bespricht dieses mit dem Bauherrn. Sobald ein Finanzierungsangebot vorliegt, sollten Häuslebauer dieses gründlich prüfen. Falls das Kreditangebot nicht verständlich ist, sollten Häuslebauer beim Berater nachfragen.

Mit das wichtigste Hilfsmittel zum Vergleich von Kreditangeboten ist das „Europäische Standardisierte Merkblatt“, kurz auch ESIS genannt. Mit ihm erfüllen Banken und Sparkassen ihre vorvertragliche Informationspflicht bei Verbraucherdarlehen. Das Merkblatt ist auf den jeweiligen Kunden zugeschnitten und wird vor Vertragsabschluss ausgehändigt. Dadurch wird der Vergleich mit anderen Kreditangeboten stark vereinfacht.

Das ESIS enthält die Hauptmerkmale des Immobilien-Darlehens: die Höhe und die Laufzeit des Kredits, der Schätz- oder Beleihungswert der Immobilie sowie wie viel der Kredit tatsächlich kostet. Und zwar in gleich zweifacher Form – als Effektivzins und auch als Euro-Betrag Aus dem geht hervor, wie viel der Kunde pro geliehenem Euro an Zinsen zurückzahlen muss. Mittlerweile müssen Banken und Sparkassen mehr Kosten-Posten bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigen.

Kann der Berater diese Mindestangaben nicht erfüllen, sollte man das Angebot getrost in den Papierkorb legen. Es kann also dauern, bis man den richtigen Finanzierungspartner findet.

Tipp 5: Verhandlungsspielraum kennen

Im entscheidenden Gespräch dreht sich alles um die Gestaltung der Darlehenskonditionen sowie der Nebenkosten der Hausfinanzierung. Der Finanzierungsberater hat bei Zins und Auszahlungskurs üblicherweise keinen Spielraum. Daher sollten Häuslebauer sich auf den teilweisen Erlass oder das völlige Wegfallen der Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszins, Schätzkosten oder Teilauszahlungszuschläge konzentrieren.

Tipp 6: Sondertilgungsrecht und kostenfreie Änderung des Tilgungssätze bei der Finanzierung des Hausbaus durchsetzen

Häuslebauer sollten sich im Gespräch ebenfalls um Flexibilität bei der Tilgung der Hausfinanzierung bemühen. So können sie beispielsweise auf ein Sondertilgungsrecht pochen, um ihren Schuldenberg bei anstehenden Erbschaften, Schenkungen oder Zusatzeinnahmen etwa aus Tantiemen schneller abbauen zu können. Gleiches gilt für die Änderung des Tilgungssatzes. Kreditnehmer sollten sich im Angebot mindestens zweimal während der Zinsbindung die kostenfreie Änderung des Tilgungssatzes zusichern lassen. So können sie die monatliche finanzielle Belastung entsprechend ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten anpassen.

Tipp 7: Nicht nur auf die erste Zinsbindungsfrist achten, sondern die gesamte Finanzierungsdauer bei der Hausfinanzierung berücksichtigen

Häuslebauer sollten bei der Finanzierung ihres Hausbaus nicht ausschließlich auf das aktuelle Zinstief bauen. Besser: Der Finanzierungsberater führt die Belastungsrechnung durch die Finanzierung des Hausbaus nicht nur für die Zeit der ersten Zinsbindung durch, sondern auch für die Periode, in der eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Da das Institut nicht weiß, welche Zinssituation dann herrschen wird, sollten Häuslebauer mögliche Alternativen auch ungünstigerer Art, also mit deutlich höheren Zinsen als beim ersten Darlehen, durchrechnen lassen.

Wichtig: Umsichtige Finanzierungsberater rechnen mit dem langjährigen Durchschnittszins. So vermeiden Häuslebauer, dass sie sich jetzt preiswert verschulden und nach Auslauf der ersten Zinsbindung für die Hausfinanzierung in eine Tilgungsfalle tappen.

Tipp 8: KfW-Fördermittel in die Eigenheimfinanzierung einbauen

Möglicherweise preiswerter wird die Finanzierung des Hausbaus auch durch die günstigen Angebote der staatlichen KfW-Förderbank. Diese werden allerdings nur von örtlichen Banken bzw. Sparkassen vergeben, nicht aber unmittelbar von der KfW-Bank. Häuslebauer sollten sich daher sich daher direkt bei der KfW über für sie passende Förderprogramme informieren.

Obacht: Da die Geldinstitute lieber erst einmal eigene Produkte verkaufen wollen, mauern Finanzierungsberater häufig bei der ersten Nachfrage nach passenden KfW-Fördermitteln. Häuslebauer sollten in einem solchen Fall hartnäckig bleiben. Zeigt der Finanzierungsberater in einem solchen Fall dennoch die kalte Schulter, sollten Häuslebauer zu einer anderen Bank wechseln. Künftige Bauherren planen daher bei der Suche nach einer passenden Hausfinanzierung am besten viel Zeit ein.

Tipp 9: Nicht mit einem Standardangebot für die Finanzierung des Hausbaus abspeisen lassen

Haben Häuslebauer den Eindruck, dass ihr Gesprächspartner sie mit einem Standardangebot und entsprechenden Konditionen aus dem Massengeschäft abspeisen will, sollten sie ihn darauf aufmerksam machen. Außerdem fragen sie am besten von sich aus nach Produktalternativen bzw. einem auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Konzept für die Hausfinanzierung.

Tipp 10: Konkurrenz bei der Finanzierung des Hausbaus belebt das Geschäft

Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. Häuslebauer lassen daher beim Finanzierungsberater am besten durchblicken, dass sie auf jeden Fall noch andere Angebote einholen werden. Dabei sollten sie darauf achten, dass sich Darlehensangebote nur vergleichen lassen, wenn sie identische Ausgangsbedingungen wie Zinsbindungsfrist, Auszahlungskurs usw. nennen. Sobald sich zwei Angebote nur in einem einzigen Aspekt, etwa der Zinsbindungsdauer, unterscheiden, hat sich ein aussagekräftiger Vergleich erledigt. Empfohlen wird, sich immer Angebote von mehreren, mindestens fünf unterschiedlichen Geldgebern einzuholen. Erst anschließend treffen sie eine Entscheidung für einen Partner bei der Finanzierung ihres Hausbaus.

Tipp 11: Finanzierungszusage geben lassen

Nachdem sich der Häuslebauer sich für das Finanzierungsangebot einer Bank oder Sparkasse entschieden hat, geht es um die Abstimmung von Terminen für den Abschluss des Darlehensvertrags und die Auszahlung des Darlehens. Auch diese eher formalen Kriterien bei der Finanzierung eines Hausbaus sollten Häuslebauer sehr ernst nehmen.

Wichtig: Häuslebauer lassen sich vor Unterzeichnung des Bau- bzw. Kaufvertrages ihrer Wunschimmobilie eine Finanzierungszusage der Bank oder Sparkasse geben.

Tipp 12: Professionelle Hilfe bei der Finanzierung

Häuslebauer sollten nicht auf professionelle Hilfe bei der Finanzierung ihres Hausbaus – sofern nötig – verzichten. Dazu können sie beispielsweise interessante Finanzierungsangebote von einem Experten der regionalen Verbraucherzentrale nachrechnen lassen. Oder sie lassen sich von Anfang an von einem unabhängigen Finanzierungsexperten bei der Vorbereitung und der Auswahl der passenden Finanzierung unterstützen.

Fazit

Eine solide Baufinanzierung ist keine schnelle Angelegenheit. Sie erfordert in jedem Fall Zeit. Die Zeit sollte sich jeder Bauherr nehmen, auch um seinen Berater mit den richtigen Fragen zu fordern. Eine gute Beratung zeichnet sich dadurch aus, dass sie die persönlichen Lebensumstände des Darlehensnehmers berücksichtigt und auf seine finanziellen Möglichkeiten detailliert eingeht. Am Ende sollte dann eine Finanzierung des Hausbaus stehen, die so individuell ist, dass sie auf keine andere Person passen würde.
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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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