Die Bauzinsen sind historisch günstig. Diese sollten sich Bauherren und Käufer durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern.
Im Rahmen von Baufinanzierungen ist es in Deutschland durchaus üblich, dass der Kreditzins für den jeweiligen Immobilienkredit für einen Zeitraum von 10 Jahren oder gar länger festgeschrieben wird. Der Zeitraum der Zinsbindung wird daher oft auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase, bestärkt durch die Zinspolitik der Zentralbanken, kann sich eine möglichst lange Zinsbindungsfrist als überaus positiv für den potenziellen Kreditnehmer erweisen. Denn durch eine Zinsfestschreibung können sich Kreditnehmer von heute gegen steigende Zinsen von morgen absichern – so jedenfalls die Theorie dahinter.
Damit die eigene Budgetierung durch steigende Zinsen nicht ins Wanken kommt, sollten Bauherren daher unbedingt auf eine möglichst lange Zinsbindungsfrist setzen. Diese bringt Planungssicherheit in die individuelle Baufinanzierung. Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, müssen sich Kreditnehmer dann um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Diese wird jedoch häufig unter wesentlich ungünstigeren Konditionen vereinbart als der ursprüngliche Immobilienkredit. Im Folgenden lesen Sie daher wichtige Informationen rund um die Themen Zinsbindung sowie Immobilienfinanzierung und auf was hier besonders geachtet werden sollte.
Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist auflösen – alle Möglichkeiten auf einen Blick
Nicht selten kommt es vor, dass zwar eine lange Zinsbindungsfrist von 10, 15 oder sogar 20 Jahren vereinbart wurde, sich die individuelle Lebenssituation jedoch zwischenzeitlich ändert. Auch hier gibt es zunächst einige Möglichkeiten, den jeweiligen Kredit ohne Extra-Kosten zu kündigen und von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Letztere Möglichkeit besteht in folgenden Fällen:
- bei zwischenzeitlichem Verkauf der Immobilie
- bei abgelehnter Anfrage auf Ausweitung des Kreditrahmens bei der Bank (dadurch muss eine wirtschaftliche Nutzung der Immobilie unmöglich werden)
- aus privaten Gründen (zum Beispiel Scheidung, Krankheit, Überschuldung, Arbeitslosigkeit, Umzug, günstigere Immobilie gefunden)
Potenzielle Kreditnehmer sollten hier jedoch darauf achten, dass der Kreditgeber hier eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese stellt einen Ausgleich sämtlicher Zins- und Gebührenerträge dar, die dem Kreditgeber aufgrund des aufgekündigten Kreditvertrags im ursprünglichen Sinne entgehen. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich oft durch vertraglich vereinbarte Sondertilgungen verringern.
Eine Ausstiegsmöglichkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung hat der Kreditnehmer dennoch: Er kann (unabhängig von der gewählten Zinsbindungsfrist) nach spätestens 10 Jahren Kreditlaufzeit das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne dass dadurch zusätzliche Kosten entstehen – hier können übrigens auch Umschuldungskredite anderer Kreditgeber genutzt werden.
In diesen Fällen sollte sich entweder für eine kurze oder aber für eine lange Zinsbindung entschieden werden
Nicht immer ist eine lange Zinsbindung zwangsläufig positiv für den potenziellen Kreditnehmer. Auch eine kurze Zinsbindung kann in einigen Fällen vorteilhaft sein. Kurze Zinsfestschreibungen von 3 bis 5 Jahren halten hier die Möglichkeit offen, auf mögliche Änderungen im Zinsmarkt zu reagieren. Vor allem in Hochzinsphasen, bei denen auf fallende Zinsen spekuliert wird, kann eine solche kurze Zinsbindung durchaus sinnvoll sein. Ferner spart der potenzielle Kreditnehmer bei kürzeren Zinsfestschreibungen häufig auch Geld, weil Kurzfristzinsen in der Regel niedriger sind am die langfristigen Zinsen. Heißt: Lange Zinsfestschreibungen erkaufen sich Kreditnehmer häufig auch durch höhere Zinsen – durch den sogenannten Zinsaufschlag. Kurze Zinsbindungen folgende Vor- und Nachteile:
- günstigerer Sollzins als bei langer Zinsbindung (+)
- monatliche Kreditbelastung ist niedriger (+)
- hohe Restschuld nach Ablauf und notwendige Anschlussfinanzierung (-)
- Planungsunsicherheit für die eigene Immobilienfinanzierung (-)
Lange Zinsbindungen bieten dem potenziellen Kreditnehmer hingegen folgende Vor- und Nachteile:
- Sicherung des aktuellen (sehr niedrigen) Zinsniveaus für bis zu 30 Jahre (+)
- perfekt mit niedrigen Tilgungsraten vereinbar (+)
- lange Zinsfestschreibungen kosten den Kreditnehmer höhere Sollzinssätze (-)
- höhere Monatsrate für den Kredit aufgrund höherer Kreditzinsen (-)
Weshalb die Entscheidung für die ideale Zinsbindung sehr individuell ist
Pauschal lässt sich im Einzelfall also nicht sagen, welche Form der Zinsbindung für die individuelle Immobilienfinanzierung die beste Variante darstellt. Die Entscheidung hängt dabei von einer Vielzahl an Konstanten ab:
- Erwartet der Kreditnehmer innerhalb der Kreditlaufzeit einen größeren Vermögenszuwachs – zum Beispiel Erbschaft oder Schenkung?
- Wird sich die berufliche Situation des Kreditnehmers oder der Kreditnehmer maßgeblich verändern?
- Werden die Zinsen perspektivisch steigen oder fallen?
- Möchte man auch während der Immobilienfinanzierung flexibel bleiben?
- Welchen Spielrahmen gewährt das individuelle Budget für die eigene Immobilienfinanzierung?
Welche Zinsfestschreibung für den Einzelfall die beste Variante darstellt, sollte am besten mit einem unabhängigen Experten für Immobilienfinanzierungen besprochen werden. Hier bietet sich für potenzielle Kreditnehmer zunächst eine kostenlose und unverbindliche Baufinanzierungsberatung an, bei der sich über alle Eventualitäten und Möglichkeiten informiert werden kann. Diesbezüglich können potenzielle Kreditnehmer sich über diesen Weg auch ein Finanzierungskonzept für den Traum von den eigenen vier Wänden erstellen lassen, welches auf den individuellen Fall genau zugeschnitten ist und alle obigen Konstanten mit einbezieht.
Fazit zum Thema Zinsbindung bei Immobilienfinanzierungen
Nicht nur im Kontext der selbst genutzten Immobilien, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung erworben werden sollen, spielt die Entscheidung über die jeweilige Zinsfestschreibung eine wichtige Rolle. Auch bei Renditeimmobilien kann die ideale Zinsfestschreibung über Sieg oder Niederlage beim etwaigen Objekt entscheiden. Hier bietet sich im Rahmen der steuerlichen Möglichkeiten vor allem eine lange Zinsfestschreibung an, da Immobilien nach 10-jähriger Haltefrist ohnehin steuerfrei veräußert werden können. Aber auch im Fall der selbst genutzten Immobilien ist eine lange Zinsbindungsfrist von 10 oder idealerweise 15 Jahren in der Regel die beste Wahl, da der Spielraum an Möglichkeiten in Verbindung mit der individuellen Planungssicherheit hier das Optimum bieten.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.