Immobilienpreise in Deutschland – Rückschau und Ausblick

Seit Jahren kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung – steil bergauf. Das hat einfache Gründe. Einer der wichtigsten ist die extrem expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

Denn dieser führt unter anderem zu sehr niedrigen Immobilienkrediten. Diese wiederum haben zur Folge, dass sich immer mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen können.

Da stellt sich zwangsläufig die Frage, wie sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln werden und ob es wirklich die von manchen gefürchtete Immobilienblase in Deutschland geben könnte. Wir haben hier einmal etwas genauer hingeschaut und zeigen, in welche Richtung sich die Situation aktuell entwickelt.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise?

Die Nachfrage nach Immobilien ist seit rund zehn Jahren ungebrochen hoch. Das gilt gleichermaßen für den Sektor der Neubauten wie auch für Bestandsimmobilien. Doch gerade in diesem Zeitraum wurden viele hochwertige Bestandsimmobilien bereits verkauft. Der Markt ist deutlich kleiner geworden, als er es noch vor einem Jahrzehnt war. Bei gleichbleibend hoher Nachfrage und einem kleineren Angebot ist die logische Folge eine Preissteigerung. Darüber hinaus spielen hier auch praktische Erwägungen der Verkäufer eine wichtige Rolle.

Die niedrigen Zinsen für ein Immobiliendarlehen führen dazu, dass Käufer für ihren Kredit weniger bezahlen müssen als früher. Wer sich aber nun vor zehn oder 15 Jahren schon ein Haus hätte leisten können, der hat bei den aktuellen Zinsen und einem fairen Kaufpreis noch eine ganze Menge Spielraum nach oben. Diesen versuchen Verkäufer so weit wie möglich auszunutzen.

Ein Faktor, den man bei all diesen Überlegungen nicht vergessen darf, ist die Wohnungsknappheit gerade in den Metropolen und Großstädten. Hier ist das Angebot einfach deutlich geringer als die Nachfrage. Das lässt sich gerade in Ballungsräumen auch nur bedingt ändern, denn die Innenstädte der deutschen Großstädte sind bereits dicht bebaut. Hier ist so gut wie kein Raum mehr für neue Wohngebäude. Solche entstehen aktuell eher in den Randbezirken. Aus diesem Grund steigen die Immobilienpreise besonders in den beliebten Vierteln der großen Städte Deutschlands aktuell besonders schnell.

Hinzu kommt noch ein anderer Punkt. In den letzten Jahren haben viele Hauseigentümer vor allem vor dem Hintergrund des immer stärker im Mittelpunkt des allgemeinen Interesses stehenden Klimawandels eine ganze Menge an ihren Häusern getan. Modernisierungsarbeiten im Bereich der Dämmungen, der Nutzung erneuerbarer Energien oder durch den Einbau einer modernen Heizungsanlage sind nur einige der klassischen Arbeiten, die viele Hausbesitzer in den letzten Jahren haben machen lassen. Da auf diese Art viele alte und ältere Immobilien komplett instandgesetzt wurden, sind hier die Preise auch deutlich angestiegen.

Immobilienpreise während er Corona Krise

Die Corona-Krise wurde von vielen Politikern als die größte Krise seit dem Zweiten Weltkrieg bezeichnet. Da ist es nur natürlich, dass eine solche Krise auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbeigeht. In den ersten Monaten der Krise gab es tatsächlich zarte Abwärtstrends, was die Immobilienpreise in Deutschland angeht. Doch das hat sich sehr schnell wieder geändert. Dazu zwei Beispiele:

München

Im Coronazeitraum vom dritten Quartal 2020 zum dritten Quartal 2021 sind die Preise für Häuser in München um fast 11 Prozent gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum sogar um 12,4 Prozent gestiegen.

Berlin

In Berlin zeichnet sich ein sehr ähnliches Bild ab. Hier sind allerdings die Preise für Häuser deutlich stärker gestiegen als die für Wohnungen. Um 14,4 Prozent haben die Kosten für den Kauf eines Hauses in Berlin im Durchschnitt zugelegt. Ein Wohnungskauf kostet heute satte 12,9 Prozent mehr als noch vor einem Jahr.

Wie sieht die Prognose für die nächsten Jahre aus?

Tatsächlich erholt sich der Immobilienmarkt in den Großstädten der Bundesrepublik aktuell (zum Jahresende 2021) wieder etwas – auf hohem Niveau, wie sich versteht. Die Wohnungsknappheit in manchen Städten ist weiterhin extrem groß. Dafür haben gerade in Zeiten von Corona wieder mehr Menschen die Sehnsucht nach der Natur, der Heimat oder einfach nach einem etwas ländlicheren Leben für sich entdeckt. Das führt zu einem komplett neuen Trend, der eine Abkehr von der Landflucht der letzten Jahrzehnte darstellt. Heute zieht es die Menschen in die entgegengesetzte Richtung.

Dabei soll der Abstand zur Großstadt nicht zu groß sein, die Gegend aber trotzdem schon eher ländlich. Genau diese Regionen sind aktuell die begehrtesten auf dem Immobilienmarkt. Da wundert es kaum, dass die 10 teuersten ländlichen Regionen in Westdeutschland, was den Immobilienpreis angeht, im Großraum München zu finden sind. Insofern wird es auch weiterhin sehr große Unterschiede bei den Immobilienpreisen verschiedener Regionen in Deutschland geben.

Gibt es eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilien zu einem überteuerten Preis verkauft werden und der Käufer sich die Immobilie eigentlich gar nicht leisten kann. Das kann verschiedene Folgen haben. Einmal besteht in einer solchen Konstellation immer die Gefahr, dass ein Käufer schon nach wenigen Jahren seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Wenn sich an den Kreditbedingungen einmal etwas ändert – zum Beispiel, weil die Zinsen wieder steigen – oder wenn viele Menschen, die sehr eng kalkuliert haben, auf einen Schlag arbeitslos werden und diese teuren Immobilien nicht mehr halten können, spricht man von einer platzenden Immobilienblase.

Es gibt verschiedene Hinweise dafür, dass dieses Szenario in Deutschland nicht eintreffen wird. Denn zum einen werden die Werte der Häuser hier in den meisten Fällen vor dem Kauf von einem Gutachter geprüft. Die meisten Banken bestehen darauf.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren extrem gestiegen, wie die Entwicklung des Immobilienpreisindex zeigt. Dieser hat beispielsweise im Bereich Neubau Eigentumswohnungen von 2017 – 2019 um mehr als 30 Prozent zugelegt. Ähnlich sehen die Zahlen im gleichen Zeitraum für den Kauf oder Bau eines Hauses aus. Dementsprechend kommt natürlich auch ein Gutachter heute zu einem höheren Ergebnis in der Wertermittlung.

Allerdings sind die Kriterien für eine Kreditvergabe in Deutschland vergleichsweise streng. Gleichzeitig zahlen deutsche Immobilienkäufer ihren Immobilienkredit in der Regel in maximal 20 Jahren zurück. In den meisten Ländern mit Immobilienkrisen liefen die Finanzierungen bis zu 40 Jahre. Hinzu kommt, dass keine ernsthafte Veränderung der Zinspolitik der EZB in absehbarer Zukunft zu erwarten ist. Von daher ist die Gefahr einer platzenden Immobilienblase aktuell vergleichsweise niedrig.

Immobilienpreise – große regionale Unterschiede

Zu diesem Thema gibt es eine sehr interessante Studie der Sparda-Bank. Diese hat die teilweise erheblichen Unterschiede zwischen Ballungsräumen und ländlichen Regionen festgestellt. So ist beispielsweise der Preis für Wohnraum in einer Großstadt in der Regel um bis zu 55 Prozent teurer als in der ländlichen Umgebung der Stadt. Kein Wunder, dass es vor allem im Jahr 2021 immer mehr Menschen aus der Stadt und zurück in die Randviertel oder sogar ganz aufs Land zieht.

Hinzu kommt, dass der angebotene Wohnraum in Großstädten deutlich kleiner ist als in ländlicheren Regionen. So verfügt die durchschnittliche Wohneinheit in der Großstadt über 82 Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohneinheit in ländlicheren Regionen – beispielsweise rund um Berlin herum – ist hingegen bereits 120 Quadratmeter groß. Vom Garten für die Kinder, der größeren Sicherheit und der oftmals deutlich ruhigeren Wohnanlage einmal ganz abgesehen.

Wie extrem die Preisunterschiede teilweise ausfallen, zeigt ein einfaches Beispiel. So liegt der durchschnittliche Preis für eine Wohnimmobilie in Berlin bei rund 4.668 Euro/m2. In Blankenburg im Harz hingegen liegt der Quadratmeterpreis bei gerade einmal 1.779 Euro im Durchschnitt.

Fazit

Die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich seit Jahren in die Höhe. Diese Entwicklung wird sich in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter fortsetzen. Wobei der Preisanstieg in den Großstädten selbst in Zukunft etwas moderater ausfallen wird. In den ländlichen Bereichen des Einzugsgebiets der Großstädte hingegen dürften die Preise künftig etwas stärker ansteigen. Letztlich regelt auch hier die Nachfrage den Markt. Da die meisten Finanzierungen in Deutschland allerdings auf sehr soliden Füßen stehen, ist mit einer platzenden Immobilienblase aktuell nicht zu rechnen.


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