Gutachter Immobilien – was er leistet, wie viel er kostet

Ein Immobiliengutachter aus Stuttgart verfügt über die Expertise für die Wertermittlung einer Immobilie. Private Verkäufer nehmen einen Gutachter für Immobilien in Anspruch. Vielfach auch gewerbliche Ankäufer und Vermieter.
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Trotz historisch niedriger Zinsen: Niemand will eine Immobilie zu teuer kaufen oder auch zu preiswert verkaufen. Ein Gutachter für Immobilien ist die erste Adresse, um den Wert eines Haus, einer Wohnung oder auch eines Grundstücks zu bestimmen.

Welchen Wert ermittelt der Immobiliengutachter?

Im Kern ermittelt er den Verkehrswert der Immobilie nach BauGB (Baugesetzbuch) § 194. Dieser Verkehrs- oder Marktwert ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Es gibt noch andere § 34 HOIA wie das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, wobei Letzteres im Prinzip dem Verkehrswertverfahren entspricht.

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Der Verkehrswert ist aber zumindest bei Käufen und Verkäufen immer interessant. Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert nach der Sache selbst: Wie viel würde es kosten, die Immobilie zu den heutigen Preisen zu bauen? Dann wird der Verschleiß entsprechend des Baujahres und des Zustands zum Abzug gebracht. Das Ertragswertverfahren ist für Vermieter interessant: Wie viel Ertrag bringt die Immobilie in der Vermietung?

Freie und vereidigte Gutachter für Immobilien

Freie Immobiliengutachter können Makler sein, die aufgrund ihrer Tätigkeit den nötigen Sachverstand zum Thema mitbringen. Sie müssen allerdings keine spezielle Qualifizierung nachweisen. Vereidigte Immobiliengutachter hingegen werden öffentlich bestellt, sie sind in der Regel Bauingenieure. Die Vereidigung erfolgt erst nach einer Prüfung durch die IHK (Industrie- und Handelskammer).

Der Unterschied zwischen beiden Gutachtern ergibt sich bei einer juristischen Auseinandersetzung: Gerichte anerkennen in der Regel nur die Gutachten von vereidigten, öffentlich bestellten Gutachtern. Daher sind diese teurer. Makler geben oft eine sehr genaue Einschätzung zum Verkehrswert sogar kostenlos ab. Für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises kann das genügen.

Sobald aber das Gutachten wegen einer juristischen Auseinandersetzung erstellt wird (Scheidung, Erbe, Anfechtung eines Kaufvertrages), kommt nur ein vereidigter Gutachter infrage. Es gibt noch die von den Landesbehörden staatlich anerkannten Immobiliengutachter mit IHK-Zertifikat. Sie erstellen auch Gutachten für Behörden und andere öffentliche Institutionen.

Wie viel kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für das Gutachten sind frei verhandelbar. Normalerweise richten sie sich nach § 34 HOIA (Honorarordnung für Architekten-und Ingenieure). Doch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juli kippte die geltenden Mindest- und Höchstsätze in Deutschland (Az.: Rs. C-377/17). Daher lohnt es sich, von mehreren Sachverständigen Kostenvoranschläge einzuholen. Ein guter Richtwert bleibt eine Vergütung von 0,5 – 1,0 % des Verkehrswertes, wobei der tatsächliche Aufwand für mehr oder weniger hohe Kosten maßgeblich ist.

Was beurteilt ein Gutachter für Immobilien?

Für das detaillierte Wertgutachten beurteilt der Gutachter die folgenden Gebäudeteile und ihre Eigenschaften:

  • Gebäudefassade
  • Dach
  • Kellerräume
  • Außenfenster
  • Geschossdecken
  • Heizungsanlage
  • elektrische Leitungen
  • energetischer Zustand
  • Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel, Schädlinge
  • technischer Zustand
  • Bausubstanz
  • Grundwasser
  • Lage, umgebende Infrastruktur
  • Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
  • Lasten Dritter im Grundbuch
  • rechtliche Aspekte wie Auflagen durch den Denkmalschutz

Für die Grundstücksbewertung sind die Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. Die Besonderheiten und Mängel vermerkt der Sachverständige in einem Kriterienkatalog. Das Gutachten kann mehr oder weniger umfangreich ausfallen, was sich unmittelbar auf seine Kosten auswirkt.

Den Bodenrichtwert bestimmen

Um den Wert eines Grundstücks festzustellen oder festzustellen, welchen Anteil der Boden einer Immobilie vom Kaufpreis ausmacht, ist es notwendig, den Bodenrichtwert festzustellen. Auf diese Daten greifen besonders die Finanzämter zur Wertermittlung zu.

Hierzu stellen die Bundesländer Portale zur Verfügung. Leider scheinen nicht alle Portale kostenfrei zu sein. Die Portale werden oft mit „BORIS“ für „BOdenRIchtwerte“. Hier findet ihr einige Beispiele:

Auf den Portalen besteht die Möglichkeit durch Eingabe einer Adresse den Bodenrichtwert zu bestimmen. Dieser wird überwiegend auf einer Karte angezeigt.

Auf Anordnung eines Gerichts erstellt der Gutachter ein Vollgutachten. Dieses hat vor Gericht Bestand und geht sehr ins Detail. So beschreibt es die sogenannte Makro- und die Mikrolage. Es erfasst detailliert den umgebenden Erschließungsgrad und beschreibt auch das Gebäude sehr genau.

 

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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