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Ratgeber Bauabnahme – nach dem Check kommt die Mängelrüge

Endlich die Schlüssel zu seinem Eigenheim in Händen halten – ein toller Moment. Doch Vorsicht: Zuvor ist die Bauabnahme dran, die neben dem Unterzeichnen des Vertrages zu den bedeutendsten Rechtsakten beim Bauen gehört. Aus der Bauabnahme resultieren dann oft Mängelrügen.
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Ist die Bauabnahme durch die Bauherren unterschrieben, beginnt die sogenannte Phase der Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens. Das bedeutet für Bauherren, dass sie nach der Bauabnahme dem Bauunternehmer alle Mängel als Mängelrüge darlegen müssen. Doch ebenso wichtig: Mit der Unterschrift der Bauabnahme geht auch die Versicherungspflicht (Brand-, Sturm- oder Wasserschäden) vollständig auf die frischgebackenen Immobilienbesitzer über.

Warum die Bauabnahme so wichtig ist

Die Bauabnahme ist gesetzlich geregelt (§ 640 Abs. 1 BGB). Das Gesetz besagt, dass jemand, der einen Hausbau beauftragt, dieses Werk nach der Fertigstellung abnehmen muss.

Achtung: Die gesetzlich regulierte Bezeichnung „Abnahme“ wird oft durch den juristisch nicht einwandfreien Begriff „Übergabe“ ersetzt. Hier lauern Fallstricke, weshalb Bauherren auf den korrekten Begriff „Abnahme“ bestehen sollten!

Zur Abnahme also sind Bauherren verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat und das Haus fertig ist. Mit der Abnahme billigt der Bauherr das erhaltene Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß und nimmt es zugleich in Besitz. Doch ganz so einfach ist es leider in der Realität nicht.

Augen auf bei der Bauabnahme

Bauherren, die selbst nicht vom Fach, aber dafür clever sind, arbeiten mit einem selbst gewählten, unabhängigen Bausachverständigen zusammen. Mit ihm treffen sie sich regelmäßig über die Dauer der Bauphase direkt auf ihrer Baustelle. So lassen sich mithilfe des Sachkundigen die Mängel frühzeitig identifizieren – und Bauherren sparen bares Geld.

Kurz bevor die Bauabnahme ansteht, vereinbaren Bauherren mehrere Termine auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle mit ihrem Bausachverständigen.

Verweigerung der Bauabnahme und Mängelrüge

Bauherren dürfen die Bauabnahme verweigern. Doch laut BGB sind sogenannte unwesentliche Mängel kein ausreichender Grund dafür. Was jedoch unwesentlich ist und was nicht, ist nicht abschließend definiert. Jedoch ist davon auszugehen, dass ein Mangel, der die vorgesehene Nutzung des Hauses nicht verwehrt, unwesentlich ist. Beispiel: Wurden die Fensterbänke in der falschen Farbe gefertigt, beeinträchtigt dies die Nutzung nicht. Folglich darf aus diesem Grund die Abnahme nicht verweigert werden.

Verweigert nun jedoch der Bauherr die Abnahme, darf der Bauunternehmer eine Zustandsfeststellung verlangen – also eine abschließende Liste aller Beanstandungen des Bauherrn. Denn diese würde dem Bauunternehmer ermöglichen, die Mängel zügig zu beheben, um die Abnahmereife schnell zu erreichen.

Achtung: Lässt sich der Bauherr auf dieses Vorgehen nicht ein, darf der Bauunternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Sogar dann, wenn die Bauherren ohne eigenes Zutun dem Termin fernbleiben, ohne jedoch dieses kommuniziert zu haben.

Daher der Tipp: Führen Sie die Abnahmebegehung komplett durch – und verweigern Sie erst an deren Ende die Abnahme. Geben Sie dabei sämtliche protokollierten Mängel und Vorbehalte an.

Checkliste Bauabnahme und Mängelrügen

Seien Sie sich hinsichtlich der Bauabnahme stets der folgenden Punkte bewusst:

  • Mit der Bauabnahme erkennen Sie das vertragsgemäß fertige Haus an: Somit hat der Bauunternehmer offiziell alles abgeschlossen und muss höchstens noch für die BGB Gewährleistung zur Verfügung stehen.
  • Nach der Bauabnahme und dem Erhalt einer prüffähigen Schlussrechnung müssen Sie zahlen.
  • Die Beweislast kehrt sich mit der Bauabnahme um: Vorher muss der Bauunternehmer Mängelfreiheit nachweisen – hinterher sind Sie in der Pflicht, nachzuweisen, dass die aufgefundenen Mängel ursächlich beim Bauunternehmer sind.
  • Nachweispflicht für entdeckte und dem Bauunternehmer anzulastende Baumängel.
  • Die Bauabnahme bedeutet den Übergang der Gefahrtragung für Beschädigung, Diebstahl etc. vom Bauunternehmen auf Sie.
  • Der Tag der vollzogenen Bauabnahme ist zugleich das Startdatum der Gewährleistungsfrist.
  • Wurde im Abnahmeprotokoll nicht explizit der Anspruch auf Vertragsstrafen-Zahlung vermerkt, ist dieser mit der offiziellen Bauabnahme verwirkt.
  • Mit der Bauabnahme verlieren Sie das Recht auf Nachbesserung oder Minderung bekannter, aber nicht vorbehaltener Mängel. Nun verbleibt Ihnen nur noch die Klage auf Schadensersatz.

Der Teufel steckt im Detail: Schon der Bauvertrag muss vollständig sein!

Was ein wirklich und in jeder Hinsicht fertiges Haus ist, steht im Bauvertrag. Will also der Bauherr vermeiden, dass ihn der Bauunternehmer zur Abnahme eines unfertigen Gebäudes drängt – bisweilen tatsächlich eine unschöne Praxis – muss jedes auch noch so kleine Detail im Bauvertrag geregelt sein.

Neben der Gebäudehülle als solcher müssen u. a. im Bauvertrag stehen

  • Außenanlagen
  • Befestigung der Wege
  • Einfriedung des Grundstücks
  • Treppengeländer
  • Vordächer
  • komplette Heizungsinstallation

So hat der Bauunternehmer keinen Anspruch auf die Abnahme, wenn nicht wirklich alles fertiggestellt wurde.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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