Das neue Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) – Was Bauherren und Käufer wissen sollten

Seit dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäude-Energie-Gesetz (GEG). Unser Ratgeber zeigt, was Bauherren und Immobilienkäufer wissen und beachten sollten.

Wer heute ein Haus bauen möchte, muss sich mit einer Menge Dingen herumschlagen. Da wäre einmal natürlich die Auswahl des passenden Grundstückes. Dann die Frage, ob es ein Fertighaus werden soll oder ob Sie doch lieber Stein auf Stein bauen möchten. Die Finanzierung – noch nie waren die Baugeldzinsen so günstig wie heute – sollte zu diesem Zeitpunkt im besten Fall schon halbwegs stehen. In trockene Tücher gebracht werden kann sie ohnehin erst, wenn die zu erwartenden Kosten berechnet sind.

Wer das Haus für Sie bauen soll, ist oftmals eine ebenso schwierige Entscheidung. Denn ob ein Hausbau zum Albtraum oder zur Erfüllung der schönsten Träume wird, hängt oft auch mit dem Bauanbieter zusammen. Dazu kommen noch die notwendigen Versicherungen und natürlich die Frage, welche Eigenleistungen Sie erbringen möchten. Doch bevor es wirklich losgehen kann, muss die Baugenehmigung vorliegen. Für diese ist es notwendig, dass das Haus unter anderem auch den energetischen Anforderungen an Neubauten entspricht.

Das ist soweit nichts Neues – allerdings ein Punkt, der durch das neue „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur Wärme- und Kälteerzeugnis in Gebäuden“ oder kurz GEG zum 1. November 2020 neu geregelt wurde. Dabei hat man es vonseiten des Gesetzgebers geschafft, die bisherigen Regeln kräftig zu entwirren.

Immerhin waren es bisher drei Regelwerke, die Bauherren beachten mussten, wenn sie das Ok vom Bauamt erhalten wollten. Das Energieeinspargesetz (EnEG), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV) wurden nunmehr in einem neuen und modernen Gesetz zusammengefasst. Die neue Rechtsnorm soll dabei verschiedene Ziele verfolgen – und zu einer deutlichen Entbürokratisierung führen. Übrigens: Staatliche Förderungen durch die KfW wird es auch künftig geben.

Welche Ziele stecken hinter dem GEG?

Wie erwähnt gab es bisher eine ganze Menge verschiedener Rechtsgrundlagen, wenn es um das Thema energetische Beschaffenheit von Neubauten ging. Dazu kommt, dass eine Richtlinie des Europäischen Parlaments aus dem Jahre 2010 besagt, dass bis ab dem Jahr 2021 alle neugebauten Häuser und alle bestehenden Immobilien in öffentlicher Hand den Standard eines Niedrigstenergiehauses erfüllen müssen. Dieses Ziel zu erreichen, soll durch das neue GEG sichergestellt werden.

Darüber hinaus soll Energieeinsparrecht deutlich entbürokratisiert werden. Damit die Zielsetzung des Europäischen Parlaments erreicht werden kann, wurde im GEG eine breite Mischung aus energetischen Verordnungen und erneuerbaren Energien zusammengebracht. Interessant ist, dass es nach den Richtlinien der EU auch ein Kostenoptimierungsgebot gibt. Das bedeutet, dass die Schaffung der energetischen Grundlagen für eine Genehmigungsfähigkeit eines Neubaus so dargestellt werden müssen, dass sie weiterhin auch für Normalverdiener finanzierbar sind. Ein Neubau darf nicht aufgrund der Ansprüche an das Energiekonzept des Hauses so teuer werden, dass ein Hausbau nur noch einer kleinen finanziell bessergestellten Minderheit möglich ist.

Auch auf diesen Punkt hat der Gesetzgeber bei der Gestaltung des GEG eindeutig geachtet. Im Prinzip verfolgt das GEG einen einfachen Ansatz. Es soll sichergestellt werden, dass der Primärenergiebedarf des Hauses durch den Einsatz hochwertiger Materialien, dazu zählen zum Beispiel effiziente und zugleich umweltschonende Dämmstoffe, so niedrig wie möglich gehalten wird. So soll ein Wärme- und Energieverlust durch alte Fenster, schlechte Dämmung und Wärmebrücken weitgehend vermieden werden. Parallel dazu soll dafür gesorgt werden, dass die dann noch benötigte Energie so weit wie möglich aus erneuerbaren Energien gewonnen wird.

Dabei wurden auch die Gesichtspunkte moderner Städtebauplanung in den Blick genommen. So hat man im GEG einige Rechtsgrundlagen so eingefügt, dass sie den Blick auf ein ganzes Quartier zulassen. So soll eine quartierbezogene Planungs- und Genehmigungspolitik in den einzelnen Städten ermöglicht werden.

Das wird mit dem neuen GEG tatsächlich anders

Bereits am 18. Juni 2020 verabschiedete der Bundestag das GEG. Am 3. Juli 2020 bestätigte der Bundesrat das Gesetz und so wurde es schließlich am 13. August 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Gültigkeit entfaltet es nun seit dem 1. November 2020. Bleibt die Frage, was durch das GEG nun tatsächlich anders geworden ist oder ob die bisherigen Rechtsnormen hier nur einen neuen Namen bekommen haben.

Unter dem Strich hat sich für Bauherren durchaus einiges geändert. Betroffen sind dabei alle Neubauten, für die eine Baugenehmigung ab dem 1.11.2020 beantragt wurde. Bis zum 31.10.2020 reichte für die Genehmigung eines Bauantrages noch die Erfüllung der alten Regelungen aus. Das Wichtigste vorweg: Unter dem Strich wird das energetische Anforderungsprofil an Neubauten nicht verschärft – zumindest vorerst nicht. Mit dem GEG will der Gesetzgeber einen wichtigen Baustein zu Erfüllung der für das Jahr 2030 gesetzten Klimaziele setzen. Damit man bei Bedarf problemlos nachbessern kann, wurde in das Gesetz bereits die Klausel aufgenommen, dass die aktuelle geltende Fassung im Jahr 2023 noch einmal auf seine Wirksamkeit überprüft wird.

1)     Änderungen im Verfahren

Bislang war es so, dass für den jeweiligen Neubau der Nachweis erbracht werden musste, dass das vorgesehene energetische Konzept zur Gänze die Anforderungen erfüllt. Nun ist dieser Punkt deutlich vereinfacht worden. Letztlich muss nur noch nachgewiesen werden, dass das Bauprojekt sich an den Werten eines bestimmten Musterhauses orientiert und das dieses den energetischen Anforderungen des GEG genügt.

2)     Erneuerbare Energien

Die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien ist nicht neu. Allerdings wurde diese nun noch mehr spezifiziert und dabei für den Bauherrn deutlich vereinfacht. Denn mit dem GEG gilt künftig auch die Nutzung von gebäudenah erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien als Erfüllung der Kriterien.

Damit vereinfacht sich die Erfüllung der Anforderungen an das energetische Profil eines Neubaus deutlich. So kann auch die Nutzung erneuerbarer Energien verzichtet werden, wenn gebäudenah erzeugter Strom aus erneuerbarer Energie oder aus gasförmiger Biomasse genutzt wird. Dies wird bei der energetischen Bilanzierung eines Neubaus in Zukunft entsprechend berücksichtigt.

3)     Höhere Transparenz der geltenden Regelungen

Durch die Zusammenführung der wichtigsten Regelungen in einem Gesetzbuch wird die Transparenz für Bauherren erhöht. So sind im GEG nun beispielsweise sämtliche Primärenergiefaktoren geregelt, die für die Berechnung der zulässigen Primärenergie-Jahresbilanz verwendet werden dürfen. Damit entfällt die Suche in verschiedenen Rechtsnormen und es wird für den Bauherrn leichter, festzustellen, ob die eigenen Planungen mit den gesetzlichen Anforderungen übereinstimmen oder nicht.

4)     Es wird eine befristete Innovationsklausel eingeführt

Diese wirkt sich mehreren Arten aus. Der wichtigste Punkt dürfte dabei vor allem Hausbesitzer betreffen. Denn generell müssen auch für eine Erweiterung bestehenden Wohnraums die neuen energetischen Regelungen beachtet werden. Dies kann allerdings auch durch eine ganzheitliche Betrachtung mehrerer Gebäude in einem Umkreis sichergestellt werden. Damit soll eine quartiersbezogene Betrachtungsweise ermöglicht werden. Vor allem für Städteplaner, die in den letzten Jahren vermehrt in Quartieren denken und planen, ist diese Neuerung ein wichtiger Faktor. Denn nun können in einzelnen Quartieren und Bezirken auch Genehmigungen für Gebäude ausgesprochen werden, die den Standard nicht zur Gänze erfüllen, wenn ein anderes Gebäude in unmittelbarer Umgebung den Standard deutlich übertrifft.

Außerdem besteht nun auch die Möglichkeit, eine gemeinsame Wärmeversorgung in einem Quartier zu vereinbaren und so wichtige Punkte im energetischen Konzept einzelner Häuser zu gewinnen. Manche Anbieter von Fertighäusern, die direkt ganze Wohnviertel bauen und die Häuser einzeln verkaufen, arbeiten bereits mit solchen gemeinsamen Wärmeversorgungskonzepten. Dabei wird die Wärmeversorgung in einem ganzen Quartier oder einer kleinen Siedlung durch eine entsprechend große Heizanlage im Quartier geregelt. Diese passt oft von der Größe her in eine normale Standardgarage. Von hier aus wird jeder Haushalt im Quartier mit Wärme versorgt.

So muss nicht jeder Bauherr eine eigene Heizungsanlage anschaffen. Viel mehr können alle Bauherren in der Siedlung gemeinsam die Anschaffung finanzieren und von den Vorteilen einer einzigen Anlage für viele Haushalte profitieren. Dass diese Möglichkeit der Kosteneinsparung für Bauherren nun auch positiv ins GEG aufgenommen wurde, zeigt, dass bei der Gestaltung dieser Rechtsnorm innovative und moderne Ansätze in Sachen energieeffiziente Stadtplanung eine große Rolle gespielt haben.

5)     Änderungen für den Energieausweis

Für den Energieausweis eines Hauses wurde eine neue Information als verbindlicher Bestandteil des Dokuments aufgenommen. Künftig müssen die Kohlendioxidemissionen eines Gebäudes, die sich aus dem Primärenergiebedarf und dem Primärenergieverbrauch des Hauses ergeben, in den Energieausweis aufgenommen werden. So soll sichergestellt werden, dass der Energieausweis auch die wichtigsten Informationen mit Klimawirkung enthält.

6)     Verbot von Öl- und Kohleheizungen

Ab dem Jahr 2026 wird der Einbau von Öl- und Kohleheizungen untersagt. Das betrifft sowohl Bestandsbauten als auch Neubauten. Dabei handelt es sich jedoch um ein Verbot in Bezug auf den Einbau neuer Heizungsanlagen. Die Weiterbetreibung alter Anlagen soll möglich bleiben. Aktuell wird auch eine Möglichkeit der Nutzung als Hybridanlagen diskutiert. Generell kennt das GEG von dem Verbot der Nutzung dieser Heizungsanlagen eine ganze Reihe von Ausnahmen.

7)     Die energetische Beratungspflicht

Sie planen einen umfassenden Umbau oder eine Modernisierung Ihres Hauses? Oder Sie möchten eine Bestandsimmobilie kaufen? Dann betrifft eine wichtige Änderung im GEG auch Sie. Denn ab dem 1.11.2020 gilt die Pflicht, eine energetische Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn Sie ein Haus kaufen oder wenn Sie Ihr vorhandenes Haus umbauen oder modernisieren möchten.

Das Beratungsgespräch muss mit einer Person geführt werden, die zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt wäre. Der Energieausweis der jeweiligen Immobilie ist dabei auch Grundlage des zu führenden Gesprächs. Die Beratung ist für den Verbraucher kostenlos und soll Einsparmöglichkeiten durch neue Technologien und möglicherweise notwendige bauliche Veränderungen aufzeigen.

Bereits bei der Planung des Neubaus an das energetische Konzept denken

Wer schon bei der Planung seines Hauses an den Energieverbrauch einerseits und an die Energiebeschaffung andererseits denkt, der sorgt nicht nur direkt dafür, dass sein Vorhaben auch rechtssicher im Sinne des GEG wird. Viel mehr können Sie damit von vornherein für einen besonders niedrigen Kostensatz im Alter sorgen.

Die eigene Immobilie ist noch immer eine der wichtigsten Altersvorsorgemöglichkeiten am Markt. Der Einsatz entsprechender erneuerbarer Energien kann dazu führen, dass die laufenden Unterhaltungskosten, die Sie später für Ihr Haus tragen müssen, erheblich sinken.

So sieht das GEG beispielsweise die folgenden Möglichkeiten der Energiegewinnung vor, um die Anforderungen an erneuerbare Energien zu erfüllen:

  • Solarthemie
  • Wärmepumpenheizung
  • Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wie Brennstoffheizungen
  • Fern- & Abwärme
  • Haushaltsnah erzeugter Strom aus erneuerbaren Energien

Fazit: Mit dem GEG planbar die Erfordernisse an energetisches Bauen erfüllen

Die Klimaziele im Klimaprogramm 2030 sind teilweise recht ehrgeizig. Dass sie notwendig sind, wenn globale Klimaprobleme auf Dauer in den Griff bekommen werden sollen, ist wohl unbestritten. Doch die Erfüllung der Ansätze des GEG gibt dem Bauherrn nicht nur das gute Gefühl, etwas für Klima zu tun. Sie reduzieren auch den Primärenergiebedarf einerseits und erhöhen den Anteil an Energie, die aus erneuerbaren und teilweise auch aus selbst erzeugten Energien stammt. Das wiederum führt später in der Regel zu deutlich niedrigeren laufenden Energiekosten, was sich schnell positiv im Geldbeutel bemerkbar machen kann. Inwieweit zusätzliche Ziele wie die Entbürokratisierung und der Versuch, mehr Innovation bei der Planung zuzulassen, gelingen werden, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Auf jeden Fall finden Bauherren nun alle Anforderungen an ihren Neubau an einer Stelle. Allein das ist schon ein kleiner Bürokratieabbau.

 

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