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Ratgeber Insolvenz Bauträger – So handeln Bauherren jetzt richtig

Der Hausbau ist eine spannende Zeit: Schon bald geht es in die eigenen vier Wände. Sobald das Haus fertig ist. Doch dem kann so einiges im Weg stehen. Eine der möglichen Katastrophen ist, wenn die Baufirma pleite geht. Denn jetzt gerät nicht nur die Bautätigkeit ins Stocken – auch das eingebrachte Kapital ist in Gefahr. Jetzt müssen Bauherren, die mit Insolvenz beim Bauträger zu tun haben, so einige Fallstricke kennen und richtig handeln. Unser Ratgeber kann helfen.
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Wer auf seinem eigenen Grundstück mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder einem Generalunternehmer (GU) baut, geht beim Hausbau ein geringeres Risiko ein als Bauherrenschaften, die mit einem Bauträger bauen. Denn Bauträger halten das Grundstück bis zuletzt in ihrem Besitz. Wenn GÜ oder GU hingegen auf dem Grundstück des Bauherrn bauen, ist dieser im Insolvenzfall besser geschützt. Der Grund: Ist der GÜ oder GU pleite, gehört dem Bauherrn nach wie vor sein Grundstück – mit allem, was dort errichtet wurde.

Der Bau stockt? Jetzt müssen Bauherren geduldig sein

Stoppt der Baufortschritt, ist das natürlich trotzdem sehr ungünstig. Dennoch dürfen die Bauherren nun nicht nervös werden und voreilig handeln. Es gilt jetzt unbedingt, die Entscheidung des Insolvenzverwalters abzuwarten, bevor weitere Schritte unternommen werden. Und das kann leider dauern: Ab Beantragung des Insolvenzverfahrens stockt das Bauprojekt für wenigstens sechs Monate – denn das Insolvenzverfahren ist gesetzlich geregelt und gibt Pflichtschritte vor. Während also nun der Insolvenzverwalter bestellt ist und Entscheidungen trifft, bleibt den Bauherren nur, abzuwarten.

Eigenmächtiger Weiterbau im Insolvenzverfahren ist doppelt teuer

ACHTUNG: Der schlimmste Fehler bei Baustopp im Insolvenzverfahren ist der eigenmächtige Weiterbau!

Können Bauherren sich im Insolvenzverfahren nicht gedulden und bauen sie einfach weiter, kostet das bares Geld. Der Grund: Der Insolvenzverwalter fordert Schadensersatz vom Bauherrn. Denn so nehmen sie dem noch existierenden, aber insolventen, Bauunternehmen die Chance auf den Weiterbau und das Stellen der Rechnung. Und mit dieser könnte die Pleite-Baufirma nämlich theoretisch noch Geld einnehmen, das sie wiederum anderen Gläubigern schuldet. Diese hypothetische Einnahme holt sich der Insolvenzverwalter nun von den voreiligen Bauherren zurück. Und dann kommt es extra hart: Die Bauherren zahlen doppelt. Und zwar zum einen an die ursprüngliche, aber nun insolvente Firma. Und zum anderen an die neu mit dem Weiterbau beauftragte Konkurrenzfirma.

Bausachverständigen beauftragen und Schaden begrenzen

Bauherren, die mit Bauinsolvenz zu tun haben, müssen immer im Hinterkopf haben, dass das Insolvenzrecht nicht unbedingt verbraucherfreundlich ist. Um gut durch das Desaster zu kommen, sollten ein Bausachverständiger und ein Baurechtsanwalt hinzugezogen werden. So erfahren Bauherren, wie sie Ihr investiertes Kapital schützen und auch den materiellen Schaden begrenzen können.

Materieller Schaden durch Bauinsolvenz kann vielfältig sein:

  • Bau steht lange offen
  • Niederschlag und Frost beschädigen den ungeschützten Rohbau
  • Wasser läuft in den Keller
  • wertvolle Baustoffe werden beschädigt, weil sie ungeschützt im Freien lagern

So beugen Bauherren Schäden durch Bauinsolvenz vor

Firmenpleiten ziehen immer schwere Konsequenzen nach sich. Darum müssen Bauherren bei der Auswahl einer Baufirma darauf achten, dass diese seriös und wirtschaftlich gesund ist. Solch eine lässt sich durch regionale Empfehlungen finden. Wenn nämlich Unternehmen bereits mehrere Gebäude in einer Region errichtet haben, leben sie von ihrem guten Ruf. Daher ist hier fast immer von einer soliden Ökonomie und Leistung auszugehen.

Firmen, die eine weite Anfahrt haben, ziehen hingegen leider nicht selten nur den Bau durch, ohne im Anschluss noch zur Verfügung zu stehen. Sollten etwa Mängel auftreten, beseitigt die Firma mit der langen Anfahrt diese erfahrungsgemäß oft im Schleichgang – oder auch gar nicht mehr, da es sich durch die langen Anfahrten für die Firma nicht mehr rechnet.

Sicherheiten schützen Bauherren, wenn die Baufirma pleite geht

Dies gilt für den Schlüsselfertigbau und nur bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen. Doch erfahrungsgemäß reicht diese Summe im Insolvenzfall nicht zur Baufertigstellung aus. Besser geeignet sind höhere Sicherheiten – doch die müssen in den Vertrag hineinverhandelt werden und sind teurer.

Achtung beim Zahlungsplan! Bauherren sollten sich nie zur Vorkasse zwingen lassen. Oft unbemerkt, ist dies schon der Fall, wenn die Abschlagszahlungen höher sind als der tatsächliche jeweilige Wert des Bauwerks. Rutscht die Firma in so einem Fall in die Insolvenz, sieht der Bauherr sein Geld praktisch nie wieder. Darum gilt:

Abschlagszahlungen erst leisten, wenn der eigene Bausachverständige die mängelfreie Fertigstellung eines Bauabschnitts bestätigt hat!

Und sollten Mängel vorliegen, behalten clevere Bauherren den jeweiligen Teil der Zahlung bis zur Beseitigung ein.

Bei Insolvenz vom Bauträger nicht voreilig kündigen

Selbst wenn Bauherren alles richtig machen und gut vorausdenken, kann einiges schiefgehen, und die Baufirma meldet Konkurs an. Das kann das bedachte Handeln der Bauherren beenden, und sie kündigen den Vertrag sofort – unter Berufung auf § 649 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie handeln zwar rechtmäßig, müssen aber tief in die Tasche greifen. Denn nun müssen sie an den Unternehmer den sogenannten Werklohn zahlen, von dem nur ersparte Aufwendungen abgezogen werden. Die Folge: Die Baufirma muss nichts bauen, erhält aber trotzdem den Gewinn, den sie durch die nun gekündigte Leistung erhalten hätte.

Also gilt für Bauherren auch hier: Hören sie Insolvenzgerüchte, sollten sie einen kühlen Kopf bewahren und erst einmal juristische Beratung einholen. Ist nämlich etwa das Haus schon fast fertig, kann durchaus die freie Kündigung gewählt werden. Denn so sind der verbleibende Gewinn des Bauträgers und somit die Zusatzkosten bei Bauherrn nur noch gering, und die Lösung ist vergleichsweise unkompliziert.

Clevere Bauherren vereinbaren ein Kündigungsrecht

Wer ein eigenes Baugrundstück hat, kann vertraglich ein Kündigungsrecht vereinbaren – für den Fall, dass die Baufirma selbst den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt. Für diesen Fall können dann auch Sonderregelungen festgehalten werden. Zum Beispiel müssen dann nur die Leistungen bis zur Kündigung bezahlt werden, und dem Bauherrn steht ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu. Von diesen Regelungen hat der Bauherr natürlich nur dann etwas, wenn er rechtzeitig erfährt, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Dass eine Insolvenz sich anbahnen könnte, erfahren Bauherren, die sich um ihre Baustelle kümmern: Wie ist der Gesamteindruck? Wird gearbeitet, oder scheint Stillstand zu herrschen? Sollten Bauherren einen schlechten Eindruck haben, wenden sie sich am besten an ihren Baurechtsanwalt oder an ihren Sachverständigen.

Weitere Sicherheiten können für Bauherren in diesem Zusammenhang die Bauträgerversicherung oder die Baufertigstellungsbürgschaft sein.

Checkliste Insolvenz Bauträger: Tipps für Bauherren

  • Baufirma gründlich auswählen: Referenzen und Ruf beachten
  • Bauvertragsentwurf und Zahlungsplan VOR der Unterschrift durch Bausachverständigen und Anwalt prüfen lassen
  • auf Nr. Sicher gehen: mit Anwalt Sicherheiten, Einbehalte, spezielle Versicherungen, Sonderkündigung und Vertragsstrafen festlegen
  • niemals Vorkasse leisten
  • vereinbarte Abschlagssummen nur zahlen, wenn der Bausachverständige geprüft hat
  • nichts „schwarz“ zahlen
  • achten Sie auf Ihre Baustelle, den Baufortschritt und die Erreichbarkeit der Baufirma
  • im Insolvenzfall nie voreilig handeln, sondern Anwalt und Bausachverständigen zu Rate ziehen

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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