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Ratgeber Kernsanierung – Das erwartet Sie
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Wer träumt nicht davon, einmal ein Hausbesitzer zu sein? Viele Menschen lassen diesen Traum Wirklichkeit werden und bauen entweder ein neues Haus. Oder sie kaufen sich eine gebrauchte Immobilie. Da ist dann oft eine Kernsanierung nötig. Das kostet meist viel Geld und ist sehr aufwändig. Hier ein Ratgeber für die Kernsanierung.
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Leider reicht oftmals eine einfache Sanierung, sprich Böden erneuern, die Wände neu gestalten oder Türen austauschen, nicht aus. Stattdessen es ist eine Kernsanierung notwendig, um das Objekt bewohnbar zu machen. Vor allem junge Unternehmer und Start-ups bevorzugen kernsanierte Objekte, um dort Büroräume anzumieten, wegen ihres Ambientes. Dies gilt insbesondere für die Bundeshauptstadt. Absolut trendy ist längst der Coworking Space Berlin. Doch was bedeutet eine Kernsanierung und wann ist sie wirklich sinnvoll? Diese Fragen möchten wir Ihnen gern beantworten.

Was ist eine Kernsanierung?

Im Grunde genommen gibt es keine einheitliche Definition für den Begriff Kernsanierung. Das Wort Kernsanierung kommt in der Regel dann zum Tragen, wenn bauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, um das Objekt in einen – fast – neuen Zustand zu versetzen. Kernsanierung bedeutet jedoch nicht, dass alles zurückgebaut wird und nur die Außenmauern stehenbleiben- Es bedeutet, dass alles entfernt wird, was nicht zu den tragenden Elementen gehört.

Bei einer Kernsanierung bleiben die tragenden Strukturen bestehen – zum Beispiel Wände, Decken oder Fundamente. In der Regel werden Fenster und Türen, die Dachkonstruktion sowie die Dacheindeckung, die Fassade, die Wasser- und Heizungsinstallation sowie die komplette Haustechnik erneuert. Gleichzeitig ist eine energetische Bestandsaufnahme notwendig. Denn im Gegensatz zu früher unterliegen die Häuser heute den Vorgaben der sogenannten Energieeinsparverordnung. Dazu gehört beispielsweise, dass moderne Fensteranlagen und Heizungen eingebaut und Dämmmaßnahmen vorgenommen werden müssen.

Wer führt eine Kernsanierung durch?

Eine Kernsanierung ist nicht zu vergleichen mit einer Renovierung, da hier ein deutlich größerer Aufwand zu betreiben ist. Handelt es sich beim Bauherr nicht um einen Handwerker, beauftragt er für die verschiedenen Gewerke diverse Bauunternehmer. Sie führen in seinem Auftrag die Kernsanierung durch. Wichtig ist hierbei auf jeden Fall, dass ein Bauleiter dabei ist, der die Sanierungsarbeiten beaufsichtigt. In einigen Fällen ist sogar ein Architekt notwendig, insbesondere wenn es sich um sehr umfangreiche Umbauten handelt.

Da es sich bei einer Kernsanierung um unterschiedliche Gewerke handelt, sollten die jeweiligen Handwerker zeitlich optimal aufeinander abgestimmt werden. Viele Arbeiten können beispielsweise erst durchgeführt werden, wenn eine andere Arbeit abgeschlossen ist. Deshalb ist die richtige Koordination das A und O bei der Kernsanierung. Elektrische Leitungen oder neue Wasserrohre beispielsweise sollten verlegt werden, bevor die Fußböden eingebracht werden, da es dabei schnell passieren kann, dass der neue Boden dadurch beschädigt wird.

Neben den typischen Arbeiten bei einer Kernsanierung spielt allerdings auch das Timing eine wichtige Rolle. Aus diesem Grund sollte bei der Vertragsgestaltung zwischen Bauherr und Baufirmen vertraglich ein Fertigstellungstermin vereinbart werden, der bei Nichteinhaltung zu einer Konventionalstrafe führt. Das ist deshalb sehr wichtig, damit die Kernsanierung in einem überschaubaren Zeitfenster ausgeführt wird, ohne sinnlos Zeit verstreichen zu lassen. Sobald ein Bauabschnitt erledigt und abgenommen worden ist, können die dafür entstandenen Kosten sowie die Kosten für die Materialien direkt gezahlt werden. Allerdings sollten diese Kosten im Vertrag ausführlich hinterlegt sein.

Wann ist eine Kernsanierung sinnvoll?

Wenn es nach dem Gesetzgeber geht, sollte spätestens nach 30 Jahren das Gebäude gründlich überprüft werden. Ob es jedoch eine Kernsanierung sein muss, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, die auf jeden Fall berücksichtigt werden sollten. Dabei geht es in erster Linie um die Energetik, die sich im Laufe der Jahre definitiv verschlechtert hat. Dazu gehören beispielsweise die Dichtigkeit der Fenster und Türen sowie die Funktionalität und Effizienz der Heizung.

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Neben einer Modernisierung eines älteren Hauses, bietet eine Kernsanierung auch andere Vorteile. Die Durchführung einer Kernsanierung führt unweigerlich zu einer Investition in die Zukunft, denn der Wert des Gebäudes wird deutlich gesteigert. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich eine sanierte Immobilie im Wert steigert, sondern auch verträglicher für den Umweltschutz ist. Je nach Technik, die eingebaut wird, kann es dazu führen, dass rund 80 Prozent vom Energiebedarf eingespart werden.

Sicherlich, zu Beginn ist eine Menge Geld notwendig, um ein älteres Haus zu modernisieren. Doch letztendlich zahlt es sich im Laufe der Jahre aus. Durch eine neue Heizungsanlage oder eine optimierte Dämmung lassen sich zum Teil bis zu 20 Prozent Heizkosten sparen.

Ab welchem Baujahr ist eine Kernsanierung notwendig?

Im Gegensatz zu einem Neubau ist bei einem Altbau immer mit Mängeln zu rechnen. Welche Sanierungsmaßnahmen jedoch durchgeführt werden müssen, hängt in erster Linie vom jeweiligen Baujahr und natürlich von der Substanz des Objekts ab. Grundsätzlich weist jede Bauepoche einen anderen Stil und natürlich dementsprechend Schwächen und Stärken auf.

Auch bei Häusern, die längst nicht so alt sind, kann es sein, dass sie gerade im Hinblick auf den Wärmeschutz längst nicht mehr den heutigen Ansprüchen gerecht werden. Damit Sie sich einen kleinen Überblick über die jeweiligen Bauepochen machen können, nachfolgend eine Übersicht:

Gebäude aus 1890 bis 1920

Prägnant für die Gebäude aus diesen Baujahren sind die dicken Außenmauern, die sich durch ausgezeichnete Wärmeschutzeigenschaften auszeichnen. Allerdings gilt das meist nur für das Erdgeschoss, denn Richtung Obergeschoss nimmt diese Dicke deutlich ab. Gerade bei Fassaden, die mit Stuck verziert sind, sollte von innen eine nachträgliche Dämmung aufgebracht werden, um die Wärme zu halten. Das gilt auch für die Fenster, die zwar ihr historischen Aussehen nicht verlieren, aber mit einer modernen Verglasung ausgestattet werden sollten.

Gebäude aus 1920 bis 1945

In diesen Jahren ist nicht nur die Bauweise uneinheitlicher geworden, auch die Wandstärke hat sich deutlich verringert. Bei diesen Häusern sollte in jedem Fall eine nachträgliche Wärmedämmung angebracht werden, um Heizkosten zu senken und eine angenehme Wärme im Haus zu halten.

Gebäude aus 1945 bis 1970

Die Nachkriegszeit ist bekannt dafür, dass die Bauweise der Häuser eher mangelhaft war – nur in Bezug auf die Wärmedämmung. Um auch hier eine effiziente Energetik zu erreichen, sollte in jedem Fall ein Wärmeschutz angebracht werden, angefangen vom Keller über die Außenwände bis hin zum Dach.

Kernsanierungen bei Gebäuden aus 1970 bis 1990

Im Jahr 1977 wurde erstmals von einer Wärmeschutzverordnung gesprochen, die auch in vielen Häusern direkt umgesetzt worden ist. Damit sich bessere Dämmwerte erzielen lassen, können einfach verglaste Fenster durch eine Doppel- oder Dreifachverglasung ersetzt werden. Allerdings wurde in diesen Jahren oftmals schadstoffhaltige Bauteile verwendet, beispielsweise Mineralwollfasern oder Asbest. Sollten diese Materialien nach wie vor im Objekt vorhanden sein, ist eine dementsprechend Sanierungsmaßnahme zwingend notwendig, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen.

Gebäude ab 1990

Ab 1990 wurde immer Wert auf eine Niedrigenergiebauweise gelegt, die sich durch eine hervorragende Verglasung sowie Dämmung auszeichnet. Allerdings verändert sich gerade im energetischen Standard ständig etwas, so dass immer wieder ein Nachholbedarf vorhanden ist, auch wenn es sich um ein relativ neues Haus handelt. Dabei handelt es sich in der Regel um das Dach und alles was damit zusammenhängt sowie um die Heizungsanlage.

Wieviel kostet eine Kernsanierung?

Grundsätzlich lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Kosten für eine Kernsanierung sind, da dies von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Das fängt bereits beim jeweiligen Standort an, geht über die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und endet schlussendlich bei der Wahl der einzelnen Handwerksbetriebe. Damit Sie dennoch eine kleine Übersicht über die Kosten bekommen, die eventuell auf Sie zukommen könnten, möchten wir Ihnen nachfolgend eine kleine Preisspanne nennen:

  • Dämmung der Fassade: zwischen 30 und 200 Euro pro qm
  • Dämmung der Kellerdecke: zwischen 18 und 30 Euro pro qm
  • Leitungssysteme und Rohre: pro Stockwerk etwa 1.000 Euro (geschätzt)
  • Erneuerung elektr. Leitungen: zwischen 100 und 130 Euro pro qm
  • Neue Sanitäranlagen: zwischen 9.000 und 30.000 Euro
  • Neue Fensteranlagen: zwischen 500 und 800 Euro pro Fenster
  • Neue Heizungsanlage: Öl-/Gasheizung etwa 5.000 Euro, Wärmepumpenheizung etwa 8.000 Euro, Solarthermie-Anlage zwischen 12.000 und 20.000 Euro
  • Dach: Neueindeckung zwischen 80 und 120 Euro pro qm, Dachstuhl Erneuerung zwischen 50 und 80 Euro pro qm

Hierbei handelt es sich allerdings nur um durchschnittliche Werte, die bei jedem Haus definitiv unterschiedlich ausfallen werden.

Die Finanzierung bei einer Kernsanierung

Neben den enormen Kosten bei einer Kernsanierung steht natürlich auch eine Finanzierung im Vordergrund, da es sich um hohe Beträge handelt. Sobald der Bauherr eine Finanzierung über eine Bank wünscht, erfordert dies eine genaue Aufstellung der Kosten. Nur dann hat die Bank die Sicherheit, die sie benötigt, um die Finanzierung zu genehmigen. Am besten eignet sich dabei eine Kostenaufstellung von einem Architekten oder einem Bauunternehmer, da diese sehr genau ist und er nach der Begutachtung genau weiß, welche Gewerke berücksichtigt werden müssen.

Allerdings gibt es bei der Kernsanierung und der benötigten Finanzierung eine Ausnahme und zwar, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. Schauen wir uns dabei zunächst einmal den Vorteil an. Dieser besteht darin, dass nach Abschluss der Sanierungen die entstandenen Kosten nicht nur im ersten Jahr, sondern auch in den darauffolgenden neun Jahren bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden können. Teilweise besteht auch die Möglichkeit, Zuschüsse über öffentliche Stellen zu beantragen.

Der wesentliche Nachteil von einem denkmalgeschützten Gebäude besteht darin, dass eine Sanierung nicht beliebig durchgeführt werden kann. Bei der Sanierung ist es notwendig, sich mit der Denkmalschutzbehörde auseinander zu setzen, da es hier gewisse Auflagen zu beachten gibt. Das fängt bereits bei den Fenstern an, denn Holzfenster dürfen beispielsweise nicht einfach durch moderne Glasfenster mit Isolierung ausgetauscht werden. Auch die Dacheindeckung darf nicht beliebig gewählt werden. Sollte eine Schiefereindeckung vorhanden sein, muss diese beibehalten werden, was sich natürlich deutlich im Kostenaufwand spiegelt.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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