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Mein Haus steht unter Denkmalschutz – was nun?

Die Instandhaltung und Pflege denkmalgeschützter Immobilien unterliegen teils strengen gesetzlichen Regeln. Foto: © Ralf Geithe /stock adobe

Die Instandhaltung und Pflege denkmalgeschützter Immobilien unterliegen teils strengen gesetzlichen Regeln. Foto: © Ralf Geithe /stock adobe

„Das hättest du doch vorher wissen müssen!“, so lautet oft die Antwort, wenn ein Hausbesitzer erschreckt nach den Folgen des Denkmalschutzes für sein Objekt fragt.

Das ist allerdings nicht ganz richtig. Es ist in Deutschland durchaus möglich, dass ein Gebäude auch gegen den Willen des Eigentümers (oder ohne sein direktes Wissen) unter Denkmalschutz gestellt wird – und zwar auf Antrag einer Behörde oder eines (unbeteiligten) Dritten.

Viele Fragen stellen sich also, wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird. Einige Eigner können noch nicht einmal mit dem Begriff wirklich etwas anfangen, geschweige denn mit den entsprechenden Folgen. Wir klären auf.

Was ist denn überhaupt eine Denkmalimmobilie?

Als Denkmalimmobilie bezeichnet man im Bereich Bauforschung und Denkmalpflege eine Immobilie, welche einen amtlich anerkannten kulturellen Wert besitzt und aufgrund dessen unter dem Schutz staatlicher Auflagen steht. In der Regel handelt es sich dabei um besonders alte Objekte, beispielsweise aus der Zeit vor den beiden Weltkriegen. Gebäude, die von den Kriegshandlungen verschont blieben, sind oft rar gewordene Zeitzeugen und werden daher gern unter Denkmalschutz gestellt. Aber auch Immobilien, die typisch für ihre Epoche sind, erwerben oft den Status der Denkmalimmobilie.

Um den Denkmalschutz von Immobilien in Deutschland klar zu regeln, gibt es das Denkmalschutzgesetz (DSchG). Für die Überwachung und Umsetzung dieses Gesetzes ist das Amt für Denkmalschutz zuständig.

Hier werden auch die sogenannten Denkmallisten erstellt und verwaltet. In diese Listen sind sämtliche Gebäude eingetragen, die vom Amt unter Denkmalschutz gestellt werden. Für die Umsetzung des Denkmalschutzes werden auch externe Institutionen mit ihrer Expertise hinzugezogen – z. B. die TU Berlin Fachgebiet Historische Bauforschung und Baudenkmalpflege.

Welche Kriterien muss ein Gebäude erfüllen, damit es unter Denkmalschutz gestellt werden kann?

Um als Baudenkmal bezeichnet werden zu können, muss eine Immobilie bestimmte Anforderungen erfüllen. Es muss sich hierbei also um einen Zeitzeugen seiner architektonischen und kulturellen Epoche handeln. Dies impliziert, dass das Gebäude in dem zeittypischen Baustil errichtet wurde.

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Es gibt jedoch auch immer wieder Gebäude, die in einem für die jeweilige Zeit untypischen Stil errichtet wurden. Diese unter Denkmalschutz zu stellen, ist daher um einiges schwieriger als bei einem echten Zeugen seiner Epoche.

Welche sonstigen Faktoren spielen bei der Bewertung als Denkmalimmobilie eine Rolle?

Neben den individuellen Eigenschaften, die das Gebäude selbst aufweist, zählen auch Faktoren wie die Lage und die Umgebung hinsichtlich der Eignung als Denkmalimmobilie. Es kommt beispielsweise darauf an, wie viele denkmalgeschützte Gebäude sich bereits in der Nachbarschaft befinden. Je mehr solcher Immobilien vorhanden sind, desto schwieriger wird es, ein weiteres Objekt unter Denkmalschutz stellen zu lassen.

Auch wenn das Attribut „Denkmalschutz“ mitunter rein finanziell gesehen recht große Vorteile bringt, haben es viele Liebhaber gar nicht darauf abgesehen. Sie lieben die besondere Ausstrahlung von Denkmalimmobilien und den hohen ideellen Wert. Dabei scheuen sie auch nicht die teils komplizierten Auflagen und Einschränkungen, mit denen Denkmalimmobilien verbunden sind.

Welche Folgen hat es, wenn meine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird?

Sobald eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt ist, sollen die gesetzlichen Auflagen und Verordnungen dafür sorgen, dass sie in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten bleibt. Somit erweist sich der Status als Denkmalimmobilie für den Besitzer oder Käufer des entsprechenden Objektes als ein Zustand mit weitreichenden Folgen. Auf der anderen Seite bietet ein solches Objekt auch diverse Vorteile. Schauen wir uns diese doch einmal etwas genauer an.

Grob gesagt können Sie als Besitzer einer Denkmalimmobilie den deutschen Staat an einem Großteil aller Ausgaben beteiligen, die das Objekt verursacht. Dabei kann es sich z. B. um Kosten handeln, die für die Pflege oder Sanierung entstehen. Es existieren diverse Möglichkeiten zur direkten Förderung, aber auch solche, die dem Immobilienbesitzer indirekt finanzielle Vorteile bringen, z. B. durch Steuererleichterungen. Voraussetzung für solche Förderungen ist allerdings die vorliegende Denkmalbescheinigung, welche vom Amt für Denkmalschutz vergeben wird.

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Alles eitel Sonnenschein also? Nein, denn Denkmalimmobilien weisen auch ein paar eklatante Nachteile auf. Der größte dieser Nachteile besteht darin, dass der Eigentümer seine Immobilie bei bestehendem Denkmalschutz nicht nach Belieben verändern kann.

Das bedeutet konkret: Für jede noch so kleine Änderung muss zunächst eine Erlaubnis beim Amt für Denkmalschutz beantragt werden, und oft genug werden die Anträge ohne stichhaltige Begründung einfach abgelehnt. Diese Einschränkungen spiegeln sich natürlich auch im Verkauf einer Denkmalimmobilie – obwohl eigentlich begehrt, scheuen viele Interessenten das Risiko des Kaufs eines solchen Objekts. Daher erzielen Denkmalimmobilien auch nicht immer Preise, die ihnen eigentlich angemessen wären.

So schön und romantisch eine Denkmalimmobilie also auch ist – der Besitzer bzw. Käufer muss mit diversen Einschränkungen leben. Wer jedoch mit der bereits vorhandenen Substanz gut leben kann, der kann sich mit einer Denkmalimmobilie seinen Traum von einem historisch wertvollen und geschichtsträchtigen Objekt wahr machen.

Welche Versicherungen benötigt eine Denkmalimmobilie?

Zunächst einmal benötigt eine denkmalgeschützte Immobilie die gleichen Versicherungen wie jedes herkömmliche Objekt auch. So wird die Grundabsicherung durch die Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung vorgenommen. Allerdings empfiehlt es sich, die wertvolle historische Bausubstanz durch weitere Vorsorgemaßnahmen zusätzlich abzusichern.

Dies könnte z. B. durch das Aufstocken der Versicherungssumme bei der Gebäudeversicherung geschehen. Schließlich bringen Schäden durch Naturgewalten an denkmalgeschützten Gebäuden oft wesentlich höhere Schadenssummen mit sich, als bei herkömmlichen Objekten. Die Versicherungssummen sollten also in jedem Fall dem Wert des Objektes angepasst werden.

Des Weiteren kann auch er Abschluss zusätzlicher Versicherungen für eine Denkmalimmobilie sinnvoll sein. Sinn macht z. B. eine separate Feuerversicherung, da Denkmalimmobilien meist besonders feuergefährdet sind. Zwar ist der Schutz gegen Schäden durch Feuer auch in den meisten regulären Gebäudeversicherungen enthalten, die hier gebotenen Schadenssummen reichen aber meist für eine Denkmalimmobilie nicht aus.

Besondere Vorsicht ist immer dann geboten, wenn eine denkmalgeschützte Immobilie zunächst restauriert bzw. saniert werden muss. In diesem Fall sollte während der Bauphase immer eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, die sämtliche Versicherungsrisiken abdeckt, welche in der Phase der Restaurierung oder Sanierung entstehen. So z. B. Schäden an Fahrzeugen, die direkt am Grundstück geparkt werden, oder an Teilen von Grundstücken und Gebäuden der Nachbarschaft.

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Weitere separate Versicherungen können auch dann nötig werden, wenn die Denkmalimmobilie nach dem Kauf und einer eventuellen Sanierung in einzelnen Wohnungen geteilt werden und diese dann vermietet werden sollen. Hierbei sollten die üblichen Versicherungen für Vermieter abgeschlossen werden – z. B. eine Versicherung gegen Mietausfälle und eine entsprechende Rechtsschutzversicherung. Es gilt also: Gerade bei Denkmalimmobilien ist es wichtig, ein möglichst individuell geschnürtes Paket aus verschiedenen Versicherungen abzuschließen, in dem alle Schadensummen an den Wert des Objekts angepasst wurden. Wenn schon die historische Bausubstanz nach einem Schaden nicht wieder hergestellt werden kann, soll wenigstens die Versicherung dafür sorgen, dass alles originalgetreu rekonstruiert werden kann.

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Der Autor Hajo Simons

Verfasst von Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, überdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater.
Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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