Recht unbeachtet von der Öffentlichkeit und der damit verbundenen medialen Aufmerksamkeit legte das Bundesjustizministerium Ende März 2020 die Reform WEG Gesetz vor. Was steckt dahinter?
Mit dem Inhalt des neuen WEG-Gesetzes sollten sich Wohnungseigentümer und Kaufinteressenten, aber auch Mieter beschäftigen. Der Referentenentwurf hatte es bereits in sich, war er doch verbunden mit enormen Kosten- und Haftungsrisiken für Eigentümer: Zahlreiche Neuerungen des Reformentwurfes sind aus Verbraucherschutzsicht alarmierend. Aus dem seit dem Jahr 1951 existierenden WEG wird zukünftig das WEModG, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz.
Aber aus welchen Gründen müssen sich Eigentümer mit der Reform beschäftigen? Wird die Überarbeitung dem Anspruch gerecht, dem Abbau von Sanierungsstau entgegenzuwirken, die Verwaltung effizienter zu gestalten und zu weniger Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften zu führen?
Entwurf Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wird überarbeitet
Die gute Nachricht jedoch zuerst: Die Gesetzesreform verzögert sich offenbar, und der bisherige Entwurf des WEModG, welcher eine deutliche Machtverschiebung zugunsten der WEG-Verwalter vorsah, wird an zahlreichen Stellen angepasst. Problematisch gesehen von Juristen, Verbänden und Eigentümern wurde der Entwurf aus vielen Gründen. Werden keine zentralen Elemente des Reformentwurfes geändert, verschiebt sich das Machtgefüge innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft drastisch. Neben der Haftbarkeit der Wohnungseigentümer für die Pflichtverletzungen der WEG-Verwalter standen auch die Entscheidungsfreiheiten, die zukünftig für die Verwalter gelten sollten, im Zentrum des Protests.
Zugleich wurde der Umstand kritisiert, dass eine einfache Mehrheit ausreichen sollte, um alle baulichen Veränderungen zu beschließen, und dass die Eigentümerversammlung, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Stimmen, immer beschlussfähig sei. Vor allem in Eigentümergemeinschaften, in denen es Mehrheitseigentümer gibt, besteht die Gefahr von Strategien zur Luxussanierung, die weniger finanzstarke Anwohner leicht verdrängen könnten.
Ferner war vorgesehen, dass mit dem § 27 WEModG allein den Verwaltern je nach Größe der Eigentümergemeinschaft die Vergabe von externen Dienstleistungs- und Versorgungsverträgen sowie von Reparaturaufträgen zugesprochen würde. Ein WEG-Verwalter mit unbeschränkter Vertretungsmacht nach außen? Weg frei für Luxusmodernisierungen, Korruption, überteuerte Handwerkerrechnungen und insgesamt stark steigende Kosten für Eigentümer, Mieter und Vermieter!
Die neu gewonnene Macht könnten Verwalter dahingehend ausnutzen, dass die Auftragsvergabe ohne jeglichen Blick auf Kosten oder fachliche Kompetenz vergeben wird – und sich die Eigentümer tatsächlich in der Haftung befinden. Darüber hinaus war geplant, dass direkte Ansprüche einzelner Eigentümer – etwa die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen – verloren gehen. Nur noch der „Verband WEG”, bestehend aus allen Wohnungseigentümern und dem Beirat, kann dann die Ansprüche gegenüber dem Verwalter geltend machen.
Auch die ohnehin überlasteten Gerichte würden mit einer Welle von Klagen rund um die Verwaltung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschäftigt werden. Die Kritik und die von vielen Seiten herangetragenen Verbesserungen für den Gesetzesentwurf, darunter unter anderem vom Deutschen Anwaltverein e.V., vom Deutschen Richterbund sowie von Wohnen im Eigentum e.V., zeigen offenbar Wirkung. Fachleute der Bundestagsfraktionen erwarten eine Beschlussfassung frühestens im Herbst 2020 und keine schnelle Gesetzesreform wie ursprünglich geplant. So lange wird es noch dauern, bis die Vorteile der Gesetzesreform für Eigentümer, Mieter und Vermieter zum Tragen kommen und die in Windeseile zusammengestellten Neuerungen eine Überarbeitung erfahren.
Nicht alles war schlecht im ursprünglichen Entwurf des WEModG
Die Änderungen, die für Wohnungseigentümer positiv ausfallen, umfassen bisher unter anderem die Verlängerung der Ladefrist zu Eigentümerversammlungen von zwei auf vier Wochen, eine erleichterte Abberufung von Verwaltern sowie das Anrecht auf eine Ladestation für E-Autos. Auch im Bereich der Barrierefreiheit tut sich offenbar etwas. Die Situation rund um Covid-19 hat an vielen Stellen gezeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften leicht handlungsunfähig werden können.
Geplant ist daher die Beschlussfassung per Onlineverfahren, mit dem vor allem Zweitwohnungsbesitzern oder beruflich wie privat stark eingespannten Eigentümern eine Mitwirkung an Eigentümerversammlungen erleichtert wird. Bisher können Beschlüsse lediglich erwirkt werden, wenn die Eigentümerversammlung mit einer gewissen Anzahl an Stimmen beschlussfähig ist oder via Umlaufbeschluss, der jedoch eine in der Praxis selten zu erreichende Einstimmigkeit voraussetzt.
Was kann der Gesetzesgeber tun, um die WEG-Verwaltung transparent und effizient zu gestalten?
Der Spagat zwischen Handlungsfähigkeit und der Einschränkung der Befugnisse für WEG-Verwalter ist in der Praxis nicht ganz einfach zu bewerkstelligen. Zunächst einmal wäre es wünschenswert, dass Mindeststandards für die Verwalterausbildung etabliert werden – ähnlich wie in anderen EU-Ländern. Dort gibt es teilweise sehr strenge Vorgaben für den Beruf des Immobilienverwalters. Selbst wenn konkretere Vorgaben für die berufliche Zulassung mit Überarbeitung des WEG eingeführt werden sollten, gibt es keine unabhängige Instanz, die unwillige Verwalter nach ihrer Bestellung überwacht und zur Umsetzung von Beschlüssen zwingt.
Die Qualifikation rein auf dem Papier schützt Wohnungseigentümer nicht vor Gewerbetreibenden, die sich weder für Beschlüsse interessieren noch wichtige Tagesordnungspunkte auf die Liste für eine kommende Eigentümerversammlung setzen möchten. Ein generelles Verbot von Treuhandkonten für Verwalter, mit denen nach wie vor noch viele Dienstleister die Gelder der Eigentümergemeinschaften nicht getrennt von ihrem eigenen Vermögen halten, ist offenbar ebenfalls nicht in der Diskussion.
Für Eigentümer und Mieter steht mit der Gesetzesnovelle sehr viel auf dem Spiel, schließlich geht es um große Summen, die allein schon in den Instandhaltungsrücklagen der WEG stecken und die allein dem Verwalter anvertraut sind. Können einzelne Eigentümer zukünftig nicht mehr auf die fehlende Umsetzung von Beschlüssen klagen, ist genau das Gegenteil des Gesetzesziels erreicht, und die Instandhaltung in den oft zerstrittenen Eigentümergemeinschaften läuft noch schleppender als ohnehin.
Eine effiziente Verwaltung ist mit der Stärkung der Verwalterrechte keineswegs auf den Weg gebracht, ein vermindertes Streitpotenzial der Eigentümer untereinander ebenfalls nicht. Nach wie vor fehlen auch konkrete Vorgaben für die Jahresabrechnung, die in der Praxis leider oft wenig transparent, dafür jedoch meist fehlerbehaftet an die Wohnungseigentümer verschickt wird. Denkbar wäre beispielsweise eine gesetzlich verankerte Pflicht zur Korrektur von sachlich oder rechnerisch falschen Jahresabrechnungen.
Kleine Änderungen im WEModG, große Wirkungen in der Praxis
Mit Spannung sollten Wohnungseigentümer und Mieter nun der Reform des WEG im Herbst entgegenfiebern, denn nur wenige Änderungen reichen aus, um gravierende Auswirkungen im Zusammenleben zu veranlassen. Eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bietet auf der anderen sehr viele Chancen, endlich eine zeitgemäße und effiziente Verwaltung von Wohneigentum zu etablieren. Dennoch bedarf es häufig eines gründlichen Einarbeitens in kaufmännische, juristische und handwerkliche Aspekte, denn die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht selten von Unklarheiten und vielen Fragen geprägt.
Wer weiß schon genau, worauf es bei der Prüfung der Jahresabrechnung ankommt oder bei welchen Beschlüssen eine Einstimmigkeit gefordert ist? Die uneingeschränkte Vertretungsmacht der WEG-Verwalter als alleinige Neuerung im WEModG würde zahlreiche Risiken und Kosten für Eigentümer und Mieter bedeuten. Im Fazit sind erhebliche Vermögenswerte in Gefahr, da eine noch näher zu bestimmende, externe Kontrollinstanz für Verwalter offenbar nicht vorgesehen ist, Individualrechte beschnitten werden könnten und am Ende nur sehr wenige von der Reform profitieren: WEG-Verwalter, die es leider viel zu oft nicht unbedingt gut mit ihren Kunden meinen.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.