So viel ist meine Immobilie wert

Für Verkäufer und Käufer ist es gleichermaßen wichtig zu wissen, wie viel eine Immobilie wert ist. Diesen ermittelt man mithilfe dreier unterschiedlicher Verfahren. Welche drei Wertermittlungsverfahren in Deutschland verwendet werden, erfahren Sie hier.
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Die Vorstellung, eine Wohnung oder ein Haus zu besitzen, ist für viele Menschen ein großer Traum und mit vielen Emotionen verbunden. Das ist vor allem bei Senioren zu spüren, die ihr Eigenheim nach Jahrzehnten aufgeben wollen oder müssen, weil es beispielsweise zu groß geworden ist oder sie aufgrund von Alter oder Erkrankung einen Platz in einer Senioren- oder Pflegeeinrichtung benötigen. In solchen Fällen wird die Immobilie aus sentimentalen bzw. emotionalen Gründen meist als sehr viel wertvoller erachtet, als sie es tatsächlich ist. Durch eine fachkundige Immobilienbewertung auf Basis eines der in Deutschland üblichen Wertermittlungverfahren lässt sich der tatsächliche Wert von Wohnungen oder Häusern ermitteln.

Vergleichswertverfahren – Immobilienbewertung durch Abgleich mit schon erzielten Preisen

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei in Deutschland genutzten Verfahren zur Immobilienbewertung. Als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Immobilienwerts werden die Preise genutzt, welche beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien in der näheren Umgebung erzielt wurden. Ist der Wert der Immobilie ermittelt, dient er dem Eigentümer dazu, einen adäquaten und vor allem realistischen Verkehrswert für die Immobilie festzusetzen.

Nach Meinung vieler Experten ist das Vergleichswertverfahren die einfachste Variante zur Ermittlung eines Immobilienwerts. Um es anwenden zu können, benötigt man lediglich vergleichbare Objekte, bei denen der Wert bekannt ist. Diesen kann man dann mit der Immobilie vergleichen, deren Wert ermittelt werden soll. Damit ein Objekt zu diesem Zweck herangezogen werden kann, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • die Immobilie hat eine vergleichbare Lage (z. B. dasselbe Stadtviertel)
  • das Vergleichsobjekt besitzt eine ähnliche Größe
  • die Ausstattungsmerkmale beider Objekte ähneln sich
  • beide Objekte werden in ähnlicher Form genutzt (privat, gewerblich oder gemischt)
  • die Bodenbeschaffenheit beider Objekte ist vergleichbar

Dieses Verfahren kommt vor allem zum Einsatz, wenn der Wert von Wohnimmobilien ermittelt werden soll, also von Eigentumswohnungen bzw. Ein- oder Zweifamilienhäusern. Für das Vergleichswertverfahren erweisen sich sogenannte Kaufpreissammlungen als sehr hilfreich. Solche Sammlungen werden in regelmäßigen Zeitabständen von Gutachterausschüssen vor Ort erstellt. Kaufpreissammlungen enthalten sämtliche, von einem Notar beurkundeten Kaufverträge für Immobilien in einer Kommune, Region oder einem Bundesland.


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Teil der Sammlung ist auch der jeweils erzielte Kaufpreis sowie der Bodenrichtwert. Unter diesem versteht man den Wert für den Grund und Boden, auf welchem eine Immobilie errichtet wurde oder werden soll. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt darüber hinaus auch die sogenannte Mikrolage, Gutachten von Sachverständigen zum Zustand der Bausubstanz und Recherchen bezüglich des Marktumfeldes. Insbesondere dafür die man einen Makler beauftragen, da er die Marktsituation vor Ort in der Regel am besten kennt.

Ertragswertverfahren – Immobilienbewertung für Renditeobjekte

Auf das Ertragswertverfahren greift man vor allem dann zurück, wenn man an den zukünftigen Einnahmen einer Immobilie interessiert ist. Solche Einnahmen werden meist in Form des Überschusses erwirtschaftet, der sich aus Mieteinnahmen generiert und sich aus der Differenz zwischen Aufwendungen und Ertrag ergibt. Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, muss man zunächst den Wert sämtlicher baulicher Anlage(n) ermitteln. Anschließend muss man den Bodenwert zum Ergebnis hinzu addieren. Die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert ergibt letztlich den Ertragswert der Immobilie. Die folgende Formel wird beim Ertragswertverfahren verwendet:

Jahresrohertrag (Mietertrag)

– Kosten für Bewirtschaftung

= Reinertrag (Grundstück)

– Verzinsung für Bodenwert (unter Verwendung des sogenannten Liegenschaftszinses)

= Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Faktor zur Einbeziehung des Rentenbarwerts)

= Ertragswert (Gebäude)

+/- weitere, den Wert beeinflussende Faktoren (z. B. Abweichungen beim baulichen Zustand oder der Mietzahlungen)

+ Bodenwert

= Ertragswert

Da das Ertragswertverfahren erzielte Einnahmen aus Vermietung bzw. Verpachtung heranzieht, ist es hauptsächlich für Mietwohngrundstücke, vermietete Mehrfamilienhäuser, Büro- oder Geschäftsimmobilien, vom Einzelhandel genutzte Immobilien geeignet. Sowie für Immobilien, die gemischt genutzt werden, also privat und gewerblich. Auch bei Klinik- oder Hotelimmobilien findet das Ertragswertverfahren Anwendung.

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Sachwertverfahren – Immobilienbewertung von speziellen Objekten

Beim Sachwertverfahren muss man in einem ersten Schritt den Wert aller baulicher Anlage(n) ermitteln (er wird auch Gebäudesachwert genannt). Anschließend wird zum Gebäudesachwert der Bodenwert hinzuaddiert. Diesen erhält man durch das Vergleichswertverfahren. Der Bodenrichtwert einer Immobilie wird hingegen nur sehr selten für die Berechnung herangezogen. Anhand der folgenden Formal lassen sich die zur Berechnung notwendigen Schritte im Rahmen des Sachwertverfahrens erkennen:

Wertminderung (z. B. durch Mängel bei der Herstellung)

– Wertminderung (durch das Alter der Immobilie)

+/- sonstige, den Wert beeinflussende Faktoren

= Wert (bauliche Anlage(n))

+ Wert (sonstige Anlagen)

+ Bodenwert

= Sachwert

Das Sachwertverfahren wird für Immobilien verwendet, die keine Erträge erwirtschaften und bei denen sich das Ertragswertverfahren nicht anwenden lässt. Dazu zählen neben selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern auch spezielle Objekte wie etwa Flughäfen, Bahnhöfe oder öffentliche Behörden. Aber auch Schlösser oder Burgen sowie ähnliche nicht zu vermietende Immobilien.

In welchen Fällen ist eine Immobilienbewertung erforderlich?

Die Bewertung einer Immobilie wird vor allem wichtig, wenn der Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses geplant ist. Die hier beschriebenen Wertermittlungsverfahren können dem Verkäufer oder Käufer dabei helfen, dem potentiellen Käufer einen adäquaten Verkaufspreis zu nennen bzw. dem Verkäufer ein realistischen Kaufpreis anzubieten. Auch für die Beantragung eines Darlehens können Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren sowie Sachwertverfahren hilfreich sein. Etwa sobald die kreditgebende Bank den Beleihungswert einer Immobilie festlegen möchte. Mit dem Beleihungswert kann die Bank die maximale Darlehenshöhe errechnen

Hinweis: Die Wertermittlungsverfahren spielen sehr häufig auch bei Erbschaftsangelegenheiten eine wichtige Rolle. Wenn beispielsweise ein Erblasser seine vier Kinder als gemeinsame Erben ihres Elternhauses eingesetzt hat und diese die Immobilie verkaufen möchten, so dient die Wertermittlung dazu, festzulegen, wie viel Geld aus dem Verkauf jeder Erbe zu erhalten hat. Die Ergebnisse von Wertermittlungsverfahren können auch im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten als Beweis bzw. Nachweis herangezogen werden, wenn sie von einem Sachverständigen in der entsprechenden Weise erstellt worden sind. Im Gegensatz zu einer ausführlichen Wertermittlung ist das von einem Makler erstellte Exposé nicht für eine Beweisführung vor Gericht nicht geeignet.

 

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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