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Deutsche Sonder-AfA für Wohnungen in allen EU-Staaten

Kein Witz – die hohe deutsche Sonder-Abschreibung (Sonder-AfA) für Wohnungen in Neubauten gilt in allen EU-Staaten – sogar auf Mallorca. Das ist europäisches Recht. Und so will es der Europäische Gerichtshof (EuGH).
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Stichtag 8. August 2019. Wichtig ist dieses Datum vor allem für Immobilieninvestoren. Denn an diesem Tag trat der neue § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) in Kraft. Dieser harmlos anmutende Paragraf hat letztlich nur ein einziges Ziel: den Neubau von Mietwohnungen zu fördern. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine sogenannte Sonder-Abschreibung beschlossen. Diese beträgt fünf Prozent im Jahr – somit insgesamt 20 Prozent, weil Immobilieninvestoren jene Sonder-AfA in den ersten vier Jahren nutzen dürfen.

Übrigens: Hier gilt einmal mehr „Nomen est Omen“. Denn wie der Begriff „Sonder-Abschreibung“ andeutet, gewährt das Finanzamt diese zusätzlich zur üblichen Gebäudeabschreibung, im Fachjargon: „lineare Abschreibung“. Diese beträgt in der Regel jährlich 2 Prozent vom Gebäudewert. Dies bedeutet: Immobilienanleger und Vermieter dürfen in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent vom Gebäudewert (4 x 5 Prozent Sonder-AfA plus 4 x 2 Prozent lineare AfA) Steuern sparend mit ihren Mieteinnahmen verrechnen.

Hintergrund. Der Gesetzgeber unterstellt, dass Immobilien, also Gebäude aber nicht Grundstücke, an Wert verlieren, weil sie in die Jahre kommen. Im Grunde wie bei Menschen. Je älter ein Mensch wird, desto mehr Wehwehchen machen sich bemerkbar. Der Gesetzgeber berücksichtigt den unterstellten Substanzverlust oder Wertverlust bei Gebäuden eben durch die Abschreibung, auch „AfA“ genannt. Und zwar unabhängig davon, ob das Gebäude als Solches mit der Zeit in Wahrheit erheblich an Wert gewinnt, weil die Marktverhältnisse entsprechend sind. Zusätzlich zur linearen Abschreibung genehmigt die Finanzverwaltung seit dem Jahr 2019 die Sonder-Abschreibung. Diese würdigt nicht unbedingt einen beschleunigten Wertverlust von Gebäuden in den ersten vier Jahren. Stattdessen ist die Sonder-AfA ein politisches Steuerungsinstrument bzw. ein Anreizprogramm. Durch höhere Steuerersparnisse auf Seiten der Investoren will man, wie bereits gesagt, den Neubau von Mietwohnungen fördern.

Deutsche Sonder-AfA auch für Neubauten auf Mallorca

Klar ist: Eigentlich wollte und will die Große Koalition durch die Sonder-Abschreibung den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland fördern. Im Grunde ein löbliches Ziel. Denn bei uns in Deutschland ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Insbesondere in den Großstädten und Metropolregionen zwischen Flensburg und Füssen sind die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Doch der neue § 7b des Einkommensteuergesetzes gilt – kurios, aber wahr – nicht nur in der Bundesrepublik Deutschland. Sondern auch außerhalb des Landes, nämlich in sämtlichen Staaten der Europäischen Union (EU). Der EU-weite Geltungsbereich ist einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zu entnehmen. Der EuGH hatte am 15. Oktober 2009 unter dem Aktenzeichen C-35/08 entschieden, dass die deutsche Finanzverwaltung die hierzulande üblichen Abschreibungen, folglich ebenso die noch recht junge Sonder-AfA, bei vermieteten Immobilien auch im EU-Ausland anerkennen müssen.

Dem EuGH-Urteil wird gleich zu Beginn des neuen § 7b Einkommensteuergesetz – der Titel lautet „Sonder-Abschreibung für Mietwohnungsneubau“ – Rechnung getragen. Danach gilt der § 7b EStG für neue Wohnungen, „die in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen“ sind. Das kann in Frankreich sein, in den Niederlanden, in Belgien und eben auch auf Mallorca, das bekanntlich zu Spanien gehört.

Dies bedeutet: Wer in Deutschland steuerpflichtig ist und auf der beliebtesten Ferieninsel, Mallorca also, eine Neubauwohnung erwirbt und diese mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, darf beides nutzen: die lineare Abschreibung von jeweils 2 Prozent über 50 Jahre sowie vier Jahre lang die Sonder-Abschreibung von 5 Prozent. Gleiches gilt für den Fall, dass ein in Deutschland zur Steuer veranlagter Immobilieninvestor irgendwo in einem anderen EU-Land eine Neubauwohnung erwirbt, diese vermietet und auch die anderen gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

Welche Voraussetzungen müssen für die Sonder-Abschreibung bei Wohnungen erfüllt werden?

Klar, die Bundesregierung wollte und will den Mietwohnungsbau in Deutschland steuerlich fördern. Aber die Bundesrepublik Deutschland ist Mitglied der EU. Somit gelten die meisten Gesetze auch in den anderen Staaten der Europäischen Union. Konkret bedeutet dies: Wer also in Deutschland sein Einkommen mit dem Finanzamt abrechnet, kann steuerlich von Immobilieninvestitionen auch in anderen EU-Staaten profitieren. Doch welche Voraussetzungen gelten, um die Sonder-Abschreibung beim Erwerb einer künftig vermieteten Neubauwohnung zu nutzen? Hier die wichtigsten Vorgaben:

  • Durch den § 7b EStG gefördert werden Investitionen in neue Wohnungen. Diese können in neuen Gebäuden oder in Bestandsobjekten liegen.
  • Eine Eigennutzung ist ausgeschlossen. Dies bedeutet: Um die Sonder-AfA in Höhe von 5 Prozent in den ersten vier Jahren zu nutzen, muss die Wohnung im Erwerbsjahr bzw. im Herstellungsjahr und in den darauf folgenden neun Jahren vermietet werden.
  • Ferienwohnungen mit zeitlich befristeten Vermietungen werden nicht durch die Sonder-AfA gefördert.
  • Die Sonder-Abschreibung gilt nur für einen befristeten Zeitraum. So muss der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungskosten respektive Herstellungskosten einer neuen Wohnung oder eines neuen Gebäudes sind je Quadratmeter Wohnfläche auf 3.000 Euro begrenzt. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Wichtig: Die Sonder-Abschreibung auf Grundlage von § 7b EStG darf der Immobilieninvestor nicht nutzen, sofern die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten höher sind als 3.000 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Sonder-AfA in Höhe von 5 Prozent in den ersten vier Jahren wird allerdings nur auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angewendet. Beispiel: Die Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten einer Neubauwohnung betragen 2.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung umgerechnet insgesamt 290.000 Euro. Der Sonder-Abschreibung von 5 Prozent in den ersten vier Jahren unterliegen dann nicht die gesamten Herstellungskosten von 290.000 Euro, sondern „nur“ 200.000 Euro. Aber auch das ist nicht gerade wenig. Können doch auf dieser Grundlage in den ersten vier Jahren jeweils 10.000 Euro, umgerechnet 40.000 Euro Sonder-AfA, Steuern sparend mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Hinzu kommt die lineare Gebäude-AfA von 4 x 2 Prozent, die sich in den ersten vier Jahren auf immerhin 16.000 Euro summiert.

Wichtig: Wer eine Wohnung in einem EU-Staat baut oder erwirbt und diese vermietet, muss seine Mietüberschüsse auch in diesem Land versteuern. Ist der Hauptwohnsitz in Deutschland (mehr als sechs Monate im Kalenderjahr Aufenthalt), muss der Wohnungseigentümer und Vermieter hier in Deutschland sein Welteinkommen versteuern – somit auch die Mieteinnahmen in einem EU-Staat. Da die Bundesrepublik Deutschland mit vielen anderen Staaten, erst recht in der Europäischen Union, so genannte Doppelbesteuerungsabkommen, hat wird die in einem EU-Land gezahlte Steuer in der Regel auf die Steuerschuld in Deutschland angerechnet. Eben damit es nicht zu einen Doppelbesteuerung kommt.

Fazit

Die Sonder-AfA auf neue Wohnungen soll den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland ankurbeln. Deshalb hat der Gesetzgeber den § 7b in das Einkommenssteuergesetz eingeführt. Danach dürfen Immobilieninvestoren unter bestimmten Voraussetzungen in den ersten vier Jahren jeweils 5 Prozent der Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten Steuern sparend geltend machen. Hinzu kommt die übliche lineare Abschreibung von 2 Prozent jährlich. Ob die Sonderabschreibung mit ihren Regularien tatsächlich den Neubau von Mietwohnungen fördert, steht in den Sternen.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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