Auslandsimmobilie – Was gibt es dabei zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland müssen zahlreiche rechtlichen Vorgaben beachtet werden. Foto ©beeboys stock adobe

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland müssen zahlreiche rechtlichen Vorgaben beachtet werden. Foto ©beeboys stock adobe

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland müssen zahlreiche rechtlichen Vorgaben beachtet werden. Foto ©beeboys stock adobe

Es ist nach wie vor ein Traum vieler Deutscher – eine eigene Immobilie im Ausland. Wer die gesetzlichen Regeln beachtet wird an Auslandsimmobilien viel Freude haben.

Als beispielsweise 2009 das Steuergesetz in Deutschland geändert wurde und plötzlich dank der Doppelbesteuerungsabkommen mit zahlreichen EU-Staaten eine erhebliche Steuervergünstigung eintrat, nahm der Boom beim Kauf von Auslandsimmobilien erstmals kräftig zu. Schon damals hatten rund 1 Million Deutsche eine Immobilie im Ausland.

Die Tendenz war seinerzeit steigend – nach der Corona-Pandemie hat sich das Interesse, das zwischen 2020 und 2022 merklich abgeflacht war, wieder deutlich erhöht. Vor allem durch die aktuelle Zinskrise und die Inflation sind viele Immobilienmärkte in Südeuropa in ständiger Bewegung – zahlreiche Immobilien sind auf dem Markt und das zu vergleichsweise günstigen Preisen.

Stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten sich Kaufinteressenten auch Deutschland hier bieten. Wir von wohnen-und-bauen haben uns einmal diesbezüglich näher informiert und zeigen Ihnen hier die wichtigsten Details rund um den Kauf und die Nutzung einer Immobilie im Ausland.

Haus im Ausland als Wohnsitz

Keine Frage – die eigene Immobilie am Mittelmeer, an der Nordsee oder sonst irgendwo am Meer mit direktem Blick auf den Strand und unmittelbarer Anbindung an die nächste Stadt klingt für viele Menschen erst einmal verlockend. Als Ruhesitz im Alter oder um es sich als „Aussteiger“ für eine Weile gemütlich zu machen – es gibt verschiedene Möglichkeiten eine eigene Immobilie im Ausland zu nutzen.

Das Problem dabei: Viele Menschen wissen nicht, dass es diesbezüglich eine ganze Reihe rechtlicher Grenzen geben kann. So ist es Ihnen, wenn Sie die deutsche Staatsangehörigkeit haben, nicht unbedingt erlaubt in jedem Land problemlos eine Immobilie zu erwerben. Von Fragen rund um das Thema Finanzierung und Entwicklung der Zinsen in diesem Bereich einmal ganz abgesehen.

Wenn das Ferienhaus kaufen auf Mallorca oder in einem anderen beliebten Reiseziel also Ihr erklärter Wunsch ist, sollten Sie sich erst einmal rechtlichen Rat einholen, bevor Sie damit beginnen eine Umzugs-Checkliste zu schreiben.

Planen Sie beispielsweise den Kauf einer Immobilie in Österreich, brauchen Sie zuerst eine Erwerbsgenehmigung der österreichischen Ausländergrundverkehrsbehörde. Zieht es Sie eher in Dänemark an den Strand, müssen Sie erst mindestens 5 Jahre steuerpflichtig in Dänemark gelebt haben, um ein Haus kaufen zu dürfen. Von der alten Heimat aus ein Haus zu kaufen und dann erst einmal dorthin zu ziehen ist hier also gar nicht möglich.

In den Niederlanden hingegen dürfen Sie als Deutscher zu jeder Zeit eine Immobilie kaufen – müssen diese dann aber auch als Erstwohnsitz nutzen. Das Vermieten einer klassischen Immobilie im Innenstadtbereich als Ferienwohnung ist für Sie als ausländischer Käufer komplett untersagt. Ausnahmen sind Häuser, die von vornherein als Ferienhäuser bestimmt waren und die in einem entsprechenden Ferienhauspark stehen.

Diese Häuser hingegen dürfen nicht das ganze Jahr über als klassischer Wohnsitz genutzt werden. Wenn Sie also in einer beliebten Urlaubsregion in den Niederlanden wie in Julianadorp aan Zee in einem Ferienhauspark ein solches Ferienhaus kaufen, dürfen Sie es nicht als Wohnsitz nutzen. Kaufen Sie im nahegelegenen Städtchen Julianadorp selbst ein Haus – was in der Regel deutlich günstiger ist als der Kauf einer klassischen Ferienimmobilie – dürfen Sie dieses Haus nicht vermieten.

Wenn Sie sich konkret für den Kauf eines Hauses zu Wohnzwecken im Ausland interessieren, sollten Sie sich auf jeden Fall anwaltlichen Rat zu den rechtlichen Gegebenheiten vor Ort holen.

Nice to know

Steuerliche Vorteile, wie Sie diese von einem Eigenheim in Deutschland kennen, können Sie auch bei einer eigenen Immobilie im Ausland geltend machen. So können beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen an Ihrer Immobilie im Ausland bei Ihrer Steuererklärung in Deutschland genauso in Abzug gebracht werden, wie haushaltsnahe Dienstleistungen hier in Deutschland. Dafür gelten letztlich die gleichen rechtlichen Bedingungen.

Haus im Ausland als Renditeobjekt

Auch bei einem Renditeobjekt ist es wichtig, sich vorher über die rechtlichen Hintergründe zu informieren. In der Schweiz oder in Italien beispielsweise dürfen Sie eine Wohnung oder ein Haus nicht als Ferienimmobilie vermieten. Selbst eine klassische Vermietung an Einheimische ist etwa in der Schweiz untersagt. Zuerst gilt es also sicherzustellen, dass Sie in dem von Ihnen bevorzugten Land überhaupt ein Haus als Renditeobjekt erwerben dürfen.

Im zweiten Schritt ist es wichtig, sich mit der richtigen Versteuerung möglicher Mieteinnahmen zu befassen. In den meisten Ländern ist es so, dass Sie die Einnahmen aus Vermietung in dem Land versteuern müssen, in dem sie anfallen. Auch die Ausgaben rund um das Renditeobjekt können Sie im Gegenzug natürlich in Abzug bringen. Hierzu ist es wichtig von vornherein festzulegen, ob Sie die Immobilie auch selbst nutzen möchten oder ob sie ein reines Renditeobjekt sein soll.

Bei einem Ferienhaus, das Sie ausschließlich zum Zweck der Vermietung angeschafft haben, können Sie zum Beispiel Kosten steuerlich geltend machen. Vom Kauf des Hauses über Aufwendungen für Renovierungen bis hin zu Fahrten hin zum Haus, um wichtige Arbeiten im Garten oder am Haus selbst zu erledigen – auch die Kosten für Gärtner, Reinigungskräfte, Hausmeister und Ähnliches sind komplett steuerlich absetzbar.

Anders sieht es aus, wenn Sie das Haus teilweise selbst nutzen und nur zum Teil vermieten. In diesem Fall dürfen Sie die Kosten auch nur anteilig steuerlich geltend machen. Generell ist es empfehlenswert, sich bei Mieteinnahmen aus dem Ausland bei einem entsprechend spezialisierten Steuerberater Rat zu holen und die Steuererklärung am besten auch direkt vom Fachmann fertigen zu lassen.

Gut zu wissen

Für Spanien und Finnland gelten hier Ausnahmeregelungen – wenn Sie in einem dieser beiden Länder eine Ferienimmobilie haben, können Sie alle steuerlichen Abwicklungen direkt mit dem Finanzamt in Deutschland erledigen. Doch auch hier gilt – die steuerliche Absetzbarkeit ist konkret nachzuweisen, und im Fall einer teilweise privaten Nutzung wird das Finanzamt Ihnen keinesfalls einen vollen Abzug aller Kosten gewähren.

Immobilie im Ausland kaufen – was beachten

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten, gibt es einige Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten. Wenn Sie beispielsweise die Sprache des Landes nicht fließend sprechen, sollten Sie auf jeden Fall einen Makler vor Ort in das Geschäft involvieren. Sorgen Sie dafür, dass der Kaufvertrag des Hauses stets in doppelter Ausfertigung sowohl in der Landessprache als auch in Deutsch vorliegt. Die deutsche Version sollte von einem Profi-Übersetzer angefertigt worden und entsprechend beglaubigt sein. Nur so können Sie sicher sein, dass Sie wirklich alles wissen, was in dem Kaufvertrag steht.

Gerade in südeuropäischen Ländern ist es oft so, dass eine mündliche Zusage bereits einen Vorvertrag darstellt. Aus diesem Grund sollten Sie in Spanien, Italien oder anderen Teilen Südeuropas grundsätzlich auf jede Aussage verzichten, die wie eine feste Kaufzusage verstanden werden könnte – solange Sie das Objekt nicht auf jeden Fall und zu dem bereits verhandelten Preis erwerben möchten.

Darüber hinaus sollten Sie niemals ein Haus kaufen, das Sie vorher nicht selbst in Augenschein nehmen konnten. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass das Haus auf Ihrem Grundstück im Ausland mit dem Haus, das Sie von Verkaufsbildern her kennen, nichts gemein hat.

Für die Finanzierung ist es immer sinnvoll, eine Bank im entsprechenden Land auszuwählen. Auch deutsche Banken gewähren Kredite für Ferienimmobilien im Ausland – allerdings gelten diese dann nicht als Sicherheit. Wenn Sie beispielsweise in Deutschland ein Haus besitzen, müssen Sie dieses beleihen, um den Kredit für die Ferienimmobilie zu erhalten. Bei einer Bank aus dem Land, in dem die Immobilie steht, lässt sich das meist leichter regeln.

Fazit

Nicht überall auf der Welt besteht die Möglichkeit, ohne weiteres eine eigene Immobilie zu kaufen. In manchen Ländern ist der Kauf zwar legal – es gibt aber konkrete Vorschriften zur tatsächlichen Nutzung des Gebäudes. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie im Ausland ganz genau mit den rechtlichen Gegebenheiten vor Ort und den Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Bank vor Ort beraten zu lassen.

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