Grunderwerbssteuer: Der Bundesfinanzhof hat ein positives Urteil für Bauherren gesprochen.

Grunderwerbssteuer: Mit diesem Gerichtsurteil können Bauherren viel Geld sparen

Wenn das Finanzamt von einem „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ spricht, wird´s für Bauherren sehr teuer. Dann nämlich wird für beides, den Grundstückskauf und den Haubau, Grunderwerbssteuer fällig. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) lockert nun die rechtlichen Vorgaben. Dank dieser Entscheidung können Bauherren ein paar tausend Euro Grunderwerbssteuer sparen.

Ein Fall, der jedes Jahr unzählige Male in Deutschland so oder ähnlich passiert. Die Familie kauft zum Preis von, angenommen, 200.000 Euro ein rund 600 Quadratmeter großes Grundstück. Darauf soll ein freistehendes Einfamilienhaus gebaut werden, das laut Bauträger-Angebot 350.000 Euro kostet. In solchen Fällen muss der Käufer, der in Personalunion Bauherr ist, meist für beides Grunderwerbssteuer zahlen.

Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer, die in den vergangenen Jahren in den meisten Bundesländern teils deutlich erhöht wurde. Mit Stand 1. Februar 2018 verlangen die Bundesländer Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent auf den Kaufpreis momentan den geringsten Grunderwerbssteuersatz. An der Spitze mit jeweils 6,5 Prozent Grunderwerbssteuersatz die Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein sowie Thüringen.

Fast 40.000 Euro Grunderwerbsteuer

Nehmen wir nun einmal an, die Familie kauft ein Grundstück im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Und unterstellen wir weiter, das zuständige Finanzamt sieht im Erwerb von Grund und Boden und den Bau des Einfamilienhauses einen „einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann müsste die Familie auf jene 550.000 Euro satte 35.750 Euro Grunderwerbssteuer zahlen. Das ist umso ärgerlicher, da die Erwerbsnebenkosten in der Regel aus dem vorhandenen Eigenkapital übernommen werden (müssen), weil diese kaum noch eine Bank oder Sparkasse finanziert.

Es sei denn, der Bauherr hat ein derart hohes Einkommen, dass das Geldhaus sogar sämtliche Erwerbsnebenkosten mitfinanziert. Nebenbei bemerkt: Wer derart üppig verdient, wird wahrscheinlich auch ausreichend Vermögen (= Eigenkapital) haben, dass er überhaupt kein oder nur ein ganz geringes Darlehen von seiner Bank benötigt.

Grundstücksverkäufer und Bauträger haben wenig miteinander zu tun

Ärgerlich ist, dass die Finanzverwaltung jenen für sie positiven und für den Käufer / Bauherren negativen „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ unterstellt, selbst wenn der Verkäufer des Grundstücks und der Bauträger unterschiedliche Personen respektive Unternehmen sind und diese nachweislich nur wenig miteinander zu tun haben. In den meisten Fällen wird dennoch für beide Geschäfte, den Grundstückskauf und Hausbau, Grunderwerbssteuer fällig.

Unterstellte die Finanzverwaltung keinen „einheitlichen Erwerbsgegenstand“, würden Bauherren in der Regel einen fünfstelligen Eurobetrag einsparen können. Im Beispiel wären dies 22.750 Euro. Dieser Betrag ergibt sich aus 350.000 Euro Baukosten für das Einfamilienhaus mal 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer.

Positive Entscheidung vom Bundesfinanzhof für Bauherren

Wie bereits gesagt, hat der Bundesfinanzhof (BFH) vor nicht allzu langer Zeit die rechtlichen Zügel im Hinblick auf den „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ spürbar gelockert. Weil die BFH-Entscheidung vom 8. März 2017 noch nicht allgemein bekannt ist, hier dessen Kernaussagen (Aktenzeichen: II R 38/14):

Falls der Bauvertrag auf einem Angebot des Bauträgers beruht, das nach dem Kauf des Grundstücks nochmal geändert wurde, spricht dies nach Meinung des Bundesfinanzhofs gegen einen „einheitlichen Erwerbsgegenstand“. Wichtig ist, dass sich durch die Änderung des Angebots die Größe der gesamten Wohn- und Nutzfläche und / oder die Baukosten um mehr als 10 Prozent verändert haben. Heißt konkret: Die Gesamtfläche ist 10 Prozent größer oder kleiner als im ursprünglichen Angebot und / oder die Baukosten liegen 10 Prozent höher oder niedriger als zu Beginn, somit vor dem Grundstückskauf.

Wenn ein zusätzliches Gebäude errichtet werden soll…

Laut Bundesfinanzhof ein weiteres Indiz dafür, dass kein „einheitlicher Erwerbsgegenstand“ vorliegt: Die wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot des Bauträgers respektive des Bauplans liegt darin, dass ein zusätzliches Gebäude errichtet werden soll. Falls dieses zusätzliche Gebäude „prägend“ oder oder „maßgebend“ für das gesamte Bauvorhaben ist, kann ebenfalls eine wesentliche Änderung des ursprünglichen Angebots vorliegen. In dem Fall ist es noch nicht einmal erforderlich, so der Bundesfinanzhof, dass die erwähnte 10 Prozent-Grenze bei der Gesamtfläche und / oder bei den Baukosten eingehalten wird (siehe oben).